Как проверить будущих квартирантов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить будущих квартирантов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Встретившись с возможным арендатором, следует сразу попросить его гражданский паспорт и выписать оттуда серию с номером, ФИО, дату рождения и регистрационные данные.

Это абсолютно нормально. Хозяин квартиры выбирает жильца так же, как квартирант выбирает себе жилье. Разве согласится арендатор снять жилплощадь, не проверив ее состояние? Разумеется, нет.

Имея паспортные данные потенциального жильца, остается проверить их в следующих базах госорганов.

Подготовьтесь к встрече – определитесь с вопросами и выделите достаточно времени. Диалог с возможным квартирантом не следует вести «на бегу». Следите за ответами арендатора, за эмоциональной реакцией на вопросы. Анализируйте его – честность и открытость в общении, постоянность позиции или ее резкая смена в процессе беседы.

Спросите, где проживал ранее и почему решился переехать. С кем еще он намерен заселиться в квартиру. Чем занимается – работа, личные увлечения. Задавайте любые вопросы, касающиеся взаимоотношений «арендатор-арендодатель». Приготовьтесь также открыто ответить на вопросы, что задаст вам квартирант.

Конечно, единого механизма, который позволит с полной уверенностью удостовериться в добропорядочности арендатора, не существует, отмечает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Однако почувствовать себя спокойнее собственнику позволит заключение договора с нанимателем, добавляет она.

«Если другая сторона отказывается от «официальной части», то это большой повод усомниться в ее намерениях. Отказ в предоставлении депозита — тоже тревожный звонок», — объясняет эксперт.

Также, по ее словам, можно связаться с предыдущими арендодателями, если квартиросъемщик готов предоставить рекомендации. Впрочем, и в этом случае нет гарантий, что на том конце ответит именно хозяин квартиры, а не, например, друг арендатора, продолжает Глазунова.

Она советует проверить страницу в соцсетях потенциального арендатора, а также поискать отзывы на форумах. Очень часто собственники пишут отзывы о негативном отзыве сотрудничества, особенно, когда квартиросъемщик съезжает, не оплатив последний месяц.

Однако проверки в соцсетях, конечно же, недостаточно. Существуют различные базы данных на физических лиц, которые доступны в интернете и могут дать об арендаторе различную информацию, говорит сооснователь экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов. Например, база исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов вполне доступна для всех. По базе ЕГРЮЛ можно проверить, был ли человек учредителем какого-нибудь бизнеса и не является ли его компания банкротом, не была ли она закрыта по решению суда. Также можно посмотреть базу данных программного комплекса «Судебно-арбитражное делопроизводство», а также некоторые базы МВД, говорит эксперт.

Помочь в сборе данных о благонадежности арендатора и его финансовом состоянии может и база кредитных историй, которую формируют банки и другие кредитные организации. Проверка по такой базе покажет, как ваш будущий арендатор относится к своим финансовым обязательствам, вовремя ли выплачивал кредиты или имеет задолженности перед несколькими банками и часто не платит в срок, замечает Устимов.

Некоторые базы бесплатны, за некоторые придется платить. Но, к примеру, в экосистеме по управлению недвижимости «Арендатика» проверка потенциального квартиросъемщика для арендодателя бесплатна, но, конечно же, с согласия самого арендатора.

Прежде чем заселять арендаторов, риелторы советуют в первую очередь проверить платежеспособность арендаторов, а также их состав. Кроме того, необходимо знать, где и кем они работают.

«Если работа связана с нестабильным доходом, то я подумаю, сдавать им квартиру или нет. Например, я сам риелторов заселяю редко — много среди нас людей с нестабильным доходом», — признается Харыбин.

Также обязательно стоит узнать, на какой срок жильцы планируют заселиться, сколько их будет, есть ли дети, часто ли остаются гости, будут ли в доме находиться животные и так далее, советует Глазунова.

«Неуверенность в ответе, постоянное изменение позиции, нервозность при просьбе показать паспорт или предоставить рекомендации — все эти моменты должны насторожить собственника жилья», — говорит собеседница агентства.

Старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус советует насторожиться, если у потенциального арендатора свой бизнес, который он начал недавно, менее трех лет назад: есть вероятность того, что дела пойдут хуже, а это может привести к задержке платежей.

Риелторы также не советуют ставать квартиру по арендной ставке ниже рынка, так как это может отпугнуть порядочных нанимателей и привлечь неблагополучную аудиторию. В противном случае квартира может превратиться в притон или общежитие, предупреждает Харыбин.

Сдавая квартиру, вы можете взять с квартиросъемщика плату не только за первый месяц, но и сразу за последний, предлагает Устимов. Если у арендатора возникнут проблемы с финансами и он не сможет оплачивать жилье, проблем не будет: он сможет прожить в квартире еще целый месяц и спокойно покинуть ее, подыскав тот вариант жилья, который ему по карману.

Защитить свое имущество от непорядочных арендаторов поможет грамотно составленный договор. В нем должны быть прописаны все проживающие с их полными паспортными данными.

«Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире. Обязательно зафиксируйте сроки проживания, сумму аренды, условия повышения ставки аренды, даты выплат. Также стоит составить перечень имущества, которым арендатор может свободно пользоваться, описать, в каком состоянии оно находится и сколько составляет его примерная стоимость. Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить арендатор), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу», — объясняет Глазунова.

Минимизировать риски собственников также поможет страхование сдаваемого в аренду жилья, утверждает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Размер страховой премии рассчитывается в индивидуальном порядке в зависимости от страхового покрытия, предусмотренного в полисе. Также лучше взять с нанимателя депозит. Условия возврата залоговой суммы после того, как арендатор съедет, также должны быть прописаны в договоре.

Обязательно нужно предусмотреть в договоре пункт о том, что хозяин имеет право приходить к квартирантам с определенной периодичностью и осматривать жилье, тогда арендатор не сможет отказать владельцу таких визитах, указывает Устимов.

Нанимателя необходимо уведомить о предстоящем визите не позже, чем за 24-48 часов до предстоящего посещения и осматривать квартиру в присутствии нанимателя, добавляет Баркус. Она подчеркивает, что вход в квартиру без присутствия проживающих возможен только при форс-мажорных обстоятельствах или при необходимости срочного устранения неполадок в квартире.

Кроме того, владелец сдаваемой квартиры может попросить наблюдать за квартирой участкового. О том, что квартира под надзором, стоит предупредить арендатора. «Скорее всего, такого предупреждения будет вполне достаточно, чтобы вашу квартиру не пересдали многочисленным жильцам, которые разнесут все имущество в пух и прах», — указывает эксперт «Арендатики».

Риелторы и юристы также советуют заранее позаботиться о возможности расторжения договора. «Пропишите условия, по которым договор можно прекратить в одностороннем порядке, например, если арендатор прекратил платить. Тут же стоит указать, что о выезде собственник квартиры должен быть предупрежден минимум за месяц», — советует Глазунова.

Баркус, рекомендует прописать в договоре процедуру расторжения при нарушении требований закона о тишине, использования квартиры не по назначению и так далее.

Если же наниматель просит зарегистрировать его по месту жительства, то в договор следует внести следующие пункты: условия регистрации, кто несет расходы по регистрации, в какой срок подаются документы. Обязательно нужно указать кадастровый номер квартиры в договоре для полной идентификации объекта. Кстати, при долгосрочной аренде составляются три экземпляра договора, так как один экземпляр остается в Росреестре, указывает Баркус.

Документы уместно попросить уже при первой встрече — не только квартирант выбирает жильё, но и вы арендатора. Запишите серию и номер паспорта, чтобы проверить действительность документа через специальный сервис полиции.

Если документ числится украденным или потерянным, это повод насторожиться.

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно выяснить, есть ли у человека долги, по поводу которых возбуждены дела об исполнительном производстве. Разумеется, в реестр попадают не все задолженности — только те, что дошли до суда. Но злостного неплательщика вы вычислите точно.

Чтобы использовать сервис, достаточно знать имя и фамилию, но поиск очень облегчат дата рождения и отчество. Ищите долги по региону, где вы находитесь и где потенциальный арендатор зарегистрирован (не забудьте посмотреть эти данные в паспорте).

По базе налоговой службы проверьте, был ли претендент на жильё учредителем бизнеса или индивидуальным предпринимателем. Выясните, какая судьба у этого бизнеса. Может, он закрылся из-за банкротства или по решению суда.

Само по себе это ни о чём не говорит. Бизнес рушится и у ответственных и порядочных людей. Так что эту информацию лучше учитывать в совокупности с остальными данными.

Проверьте, нет ли квартиросъёмщика в реестре сведений о банкротстве. Используйте расширенный поиск, чтобы было проще.

Такая база у МВД тоже есть, и было бы странно ею не воспользоваться.

Здесь придётся сначала поискать в интернете сам список. В каждом регионе их может быть несколько на разных площадках. Не ленитесь: просмотрите основные из них.

Я все вижу: как владельцу квартиры защититься от плохого арендатора

Договор определяет права и ответственность обеих сторон, так что его наличие защищает и вас, и квартиросъёмщика. Если будущий арендатор внимательно читает документ, предлагает нести дополнительную информацию — это хороший знак.

С депозитом всё несколько сложнее. Обычно квартирант отдаёт арендодателю сумму, равную ежемесячному платежу. Эти деньги владелец жилья истратит, если арендатор что-то испортит или уедет не заплатив. Если всё хорошо, деньги возвращаются при выезде.

Но среди владельцев квартиры тоже много нечестных людей, которые не отдают деньги. Поэтому сомнения арендатора можно понять. Пропишите условия возврата депозита в договоре с мельчайшими подробностями, чтобы у вас обоих, в случае чего, был рычаг воздействия по закону.

Интернет даёт много возможностей, но не заменяет собой живое общение. Задавайте разные вопросы и смотрите, как человек на них отвечает: сбивается ли, меняет версии. Разумеется, это вас не застрахует от неадеквата на 100%, но какое-то понимание, с кем вы имеете дело, даст.

Спросите о работе, чтобы оценить платёжеспособность. Если всё в порядке, человек ответит честно и без заминок. Узнайте, с кем он будет проживать (и внесите это в договор, чтобы жильё не превратилось в общежитие). Где жил раньше и почему переезжает? Может ли предоставить рекомендации от предыдущего арендодателя? Не стесняйтесь задавать вопросы и отвечать на них тоже.

Сдача квартиры в аренду — это бизнес. Но вести его гораздо проще, если оставить в нём место человечности.

У каждого владельца жилой площади свои критерии выбора квартиросъемщиков. Одни ни за что не готовы сдавать жилье одиноким парням или мужчинам, другие негативно настроены против пар с домашними питомцами, третьи не готовы селить студентов. А объединяет их все одно желание – выбрать хорошего арендатора квартиры и не иметь лишней головной боли.

По мнению собственников недвижимости, хороший жилец:

Ответственный и пунктуальный. Никогда не пропускает сроков оплаты, бережно относится к имуществу в квартире;
Ведет себя спокойно, не устраивает шумных вечеринок и не приглашает толпы гостей. На него не поступает жалоб от соседей и уж тем более нет проблем с полицией;
Не захламляет квартиру, поддерживает чистоту и порядок. Ориентирован на долгосрочный съем и не соберется выезжать через два месяца, заранее не предупредив.

В идеале оптимальный вариант – работающая семья с детьми и без домашних животных. Ответственные родители не позволяют малышу портить мебель или рисовать по стенам. Если даже это случится, они всегда готовы возместить убытки или выполнить косметический ремонт в счет месячной оплаты.

В группу «риска» традиционно попадают молодые студенты, как любители шумных вечеринок и не отличающиеся стабильным финансовым положением. Арендаторы часто негативно настроены против разнорабочих из стран бывшего СНГ. В сети масса историй о том, как квартиру сдали двум мужчинам, а по факту в помещении было мини-общежитие для 7 арендаторов.

Где искать съемщика? Оптимальный вариант – онлайн площадки объявлений вашего города или социальные сети. Здесь удобно просматривать отклики пользователей, а также всего за несколько минут можно почерпнуть базовые сведения о потенциальном съемщике: круг общения, интересы, чтобы сформировать первое мнение о человеке.

В любом случае даже на первый взгляд кажущийся надежным человек на проверку может оказаться безответственным. Поэтому предлагаем вам способы поиска хороших арендаторов и варианты, как проверить их еще до заключения договора.

Очень важно побеседовать с человеком и постараться понять, кто он есть на самом деле. Узнайте, есть ли у него работа, это будет возможностью определить его платежеспособность. Поинтересуйтесь составом семьи (теми, с кем он планирует проживать в вашей квартире), чтобы ваша площадь не стала приютом для огромного количества незнакомых вам людей. Не стесняйтесь спросить, где человек проживал раньше и по какой причине решил поменять место жительства. Если есть возможность, попросите связаться с вами бывшего арендодателя.

Обязательно составьте договор, который поможет вам при необходимости отстоять свои права. В нем должны быть указаны паспортные данные всех людей, которые будут проживать в квартире. Не забудьте упомянуть о том, что, кроме них, никого постороннего в доме быть не должно. Также зафиксируйте сроки проживания, сумму аренды, пропишите дату выплат и санкции за нарушение данного пункта. Не лишним будет указать в договоре то, что вы имеете право навещать своего квартиросъемщика для проверки состояния жилища. Обязательным пунктом рекомендуется описать состояние ремонта и имущество, которое находится в доме, а также указать его приблизительную стоимость. Все штрафные санкции стоит оформить отдельным пунктом.

Необходимо оформить депозит, который обычно равен сумме месячной аренды (но это — на ваше усмотрение) и возвращается при выезде жильца. Это необходимо сделать, поскольку так обе стороны (и арендодатель и квартиросъемщик) будут чувствовать себя спокойно. Договор и депозит оформляйте у нотариуса или обратитесь за помощью в агентство по недвижимости.

В каждом регионе есть свои порталы, группы в социальных сетях и другие площадки, где собраны сведения о недобросовестных арендаторах недвижимости. Не ленитесь потратить время и изучить их.

Личная страница арендатора в соцсетях — клад с информацией о личности и увлечениях человека. Здесь вы можете найти то, что он вряд ли выдаст вам при знакомстве.

Обращайте внимание на то, с кем он общается, какую информацию размещает, а также на общую тональность его коммуникаций. Агрессора, разрушителя и просто не самого приятного во взаимодействии человека чаще всего видно сразу.

Живое общение никто не отменял. Спрашивайте и смотрите, как арендатор реагирует на ваши вопросы. Насколько он открыт и честен, не путается ли, не меняет ли кардинально свою позицию в ходе беседы.

Расспросите его о работе и увлечениях. Узнайте, где он жил раньше, почему переезжает и с кем планирует жить.

Не бойтесь задавать вопросы — это нормально. И сами будьте готовы честно ответить на вопросы, заданные вам.

Аренда жилья — бизнес. И хотелось бы, чтобы это был бизнес с человеческим лицом.

Аренда: как проверить квартиросъемщика

Напоследок пройдемся по типичным категориям съемщиков и их особенностям.

Часто владельцы квартир отдают предпочтение молодой паре без детей или семейным парам с ребенком, особенно если люди прожили в официальном браке уже несколько лет. Таких людей отличает ответственность и зрелость. Они уже давно трудоустроены, поэтому проблем с оплатой не бывает.

Единственная проблема – есть угроза имуществу, если ребенок слишком маленький. Решить подобные неприятности поможет договор, в котором прописывается ответственность сторон. Наличие домашних питомцев тоже как правило не проблема – на когти надевают специальные антицарапки, а приученный к лотку питомец не станет источником неприятного запаха в квартире.

И еще пара рекомендаций, которые помогут успешно сдать недвижимость в аренду:

Не заводите с жильцами дружеские отношения. Только сдержанное общение, в противном случае услышите «дружеские» просьбы подождать с квартплатой;
Если жильцы в целом нравятся, но есть сомнения, договоритесь на небольшой испытательный срок с дальнейшим продлением аренды.

Найти адекватных жильцов вполне реально. Главное будьте внимательны и осторожны.

В массовом сознании собственников сложились устойчивые группы арендаторов: от идеальных до тех, кому сдавать квартиру нельзя ни под каким предлогом. Группы риска у каждого свои. Кто-то ни за что не сдаст одинокому мужчине, кто-то семье с детьми, большинство не пустят квартирантов с домашними животными.

Но идеальной группы арендаторов не существует. Проблемы случаются у всех, и это нормально. Вы сдаете квартиру живым людям, с которыми может произойти что угодно. Прожившие 20 лет в браке могут развестись, бизнесмены — обанкротиться, а тихая работающая девушка может стать панк-рок-музыкантом.

Если сдаете квартиру в первый раз, этот вариант может показаться идеальным. Со знакомыми проще договориться, они точно не обманут, можно не возиться с договором.

На практике бывают сложности. Откладывать оплату родственнику или знакомому можно месяцами. Однажды вы можете услышать следующее: «Мы же родственники/прошли войну/вместе работаем. Может простишь часть долга?». Если не пойдете на встречу, арендаторы обидятся и обвинят вас в алчности. Аренда перессорила тысячи родственников и друзей по всей стране, так что хорошо подумайте прежде, чем сдавать квартиру знакомым.

Собственники часто боятся, что дети будут шуметь, портить стены и ломать все вокруг. Но так делают не все дети, а за остальных адекватные родители всегда заплатят. Дети — не препятствие для аренды, а скорее гарантия стабильности. Арендаторы с детьми вряд ли внезапно съедут или устроят пьяный дебош. Пара с детьми территориально привязана к конкретному району: детских садам, поликлиникам и школам.

Поэтому смотрите не на наличие детей, а на их родителей. Если у вас двушка или трешка, семьи с детьми — это ваши идеальные арендаторы. Бездетной паре проще снять однушку.

Многие собственники боятся, что такие отношения могут внезапно закончиться и парочка разъедется. Такое бывает. Еще случается, что отношения крепнут, и арендаторы живут в квартире десятилетиями даже после свадьбы.

Поэтому не стоит отказывать паре, если они не женаты официально. Брак ничего не гарантирует — статистика по разводом подтверждает этот факт. Чтобы снять опасения, пропишите в договоре минимальный срок сдачи.

Стабильный доход — это здорово. Но материальное состояние не является залогом стабильности и добропорядочности. Человек может переехать в другой город, сломать мебель перед отъездом или просто шуметь по ночам.

Популярен миф, что женщины аккуратнее мужчин. ЦИАН пестрит объявлениями «только для одиноких девушек». Собственники уверены, что мужчина физически не видит пыль там, где женщине мерещится помойка. На самом деле, это просто гендерные предрассудки — пол человека не определяет его чистоплотность и аккуратность.

Арендаторы делят расходы пополам. Если у одного проблемы, другие заплатят хотя бы часть. Главный минус — чем больше людей, тем меньше персональной ответственности и больше износ квартиры.

Рок-группа в квартире

Евгений сдает квартиру целой рок-группе. Малоизвестной, любительской, но настоящей рок-группе. С гитарами, усилителями и даже барабанами. В его трехкомнатной квартире живет четыре человека.

Группа образовалась случайно. Сначала парни просто снимали квартиру — потом выяснилось, что двое из них играют. К ним заехали новые соседи, которые тоже оказались музыкантами. Теперь в квартире живет и репетирует настоящая группа.

По словам Евгения, это его лучшие жильцы. Они уважают соседей и никогда не играют громко. Барабаны электронные, гитары слушают в наушниках. Когда играют все вместе, шума не больше, чем от громко работающего телевизора.

До этого Евгений сдавал квартиру двум работающим девушкам и за два года они изрядно потрепали ремонт. Когда съезжали, наверно из-за спешки, вывезли диван Евгения, который тот купил специально для квартиры.

Даже если человек вызывает у вас доверие, стандартную процедуру проверки документов игнорировать не стоит. Конечно, первым делом надо убедиться в том, что паспорт соответствует указанной личности. Также нужно записать серию и номер паспорта, а еще лучше снять с него ксерокопию и оставить себе. Для того чтобы быть уверенным, что паспорт не числится утерянным (украденным), можно проверить его действительность через сервис полиции. Для этого нужно в специальную форму на сайте ввести номер и серию паспорта, заполнить графу с представляющимся кодом и отправить запрос. Если документ числится потерянным, это, конечно же, повод насторожиться.

На сайте Бюро принудительного исполнения существует интерактивная услуга, которая позволяет проверить наличие долгов у любого человека. Конечно, в этот реестр попадают не все должники, а только те, дела которых переданы в судебные инстанции, но если ваш потенциальный квартиросъемщик является злостным неплательщиком, его можно вычислить гарантированно. Сделать это тоже несложно, для этого достаточно знать имя и фамилию будущего жильца. Но если есть информация об отчестве и дате рождения, поиск существенно упростится.

Обычно в розыск объявляют следующих субъектов:

подозреваемых в совершении уголовного преступления;
должников по штрафам, алиментам;
лиц, не исполняющих судебные решения;
пропавших без вести;
уклоняющихся от службы в армии.

Некоторые сайты за отдельную плату предоставляют услугу, с помощью которой можно определить, не находится ли конкретный гражданин в розыске, но на бесплатном ресурсе ГУ МВД «Внимание, розыск» это можно сделать без оплаты.

Чтобы осуществить поиск, необходимо сделать следующее:

ввести в специальную форму имя, фамилию и год рождения человека;
указать свой адрес электронной почты, чтобы туда поступил ответ;
подтвердить, что вы не робот, и ждать ответа.

Соцсети – это просто кладезь информации о человеке. Заглянув на страницу потенциального квартиросъемщика, можно узнать, какой образ жизни он ведет, чем увлекается, какие у него друзья и так далее. Хотя эта информация скорее личного характера и к порядочности человека не имеет прямого отношения, но все же сделать это нужно хотя бы для того, чтобы понимать, с кем вы имеете дело.

Конечно, полученная информация дает много возможностей, но живое общение все же заменить не может. Квартиросъемщику надо задавать разные вопросы и смотреть, как он на них отвечает – не меняет ли версии, не сбивается ли. Все это не может полностью застраховать вас от неадекватного квартиросъемщика, но прояснить ситуацию, безусловно, поможет.

Сдаем квартиру: как выбрать арендатора

Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.

«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.

Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить», — говорит Бродельщикова.

Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.

В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.

В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?

Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова советует никогда не покупать квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. «Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег», — говорит она.

При покупке недвижимости договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.

Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.

Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.

Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.

Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.

Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.

Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.

Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.

Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.

Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.

Как проверить надежность квартиросъемщика, чтобы не волноваться за свое жилье

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

порча имущества;
квартира, оставленная незапертой;
проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
значительное нарушение сроков оплаты;
недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

При сдаче жилья на длительный срок:

заранее оговорите, какое количество персон будет проживать, и зафиксируйте их личные данные;
предупредите, что повторная сдача квартиры третьим лицам невозможна;
оговорите сроки аренды;
залог или «оплата за последний месяц» если и не спасет, то в случае неприятностей частично скомпенсирует потери.

Квартиранты-аферисты. Как сдать жилье, чтобы не остаться без него?

В вопросах сдачи квартиры выбор квартирантов – один из самых важных.

ВАЖНО: Ориентируйтесь на личные ощущения: если чувствуете, что предполагаемый арендатор является конфликтным человеком, не стоит заключать с ним сделку.

У любого «идеального» на первый взгляд квартиранта впоследствии может оказаться куча минусов. Многие предпочитают сдавать жилье группам девушек-студенток, считая, что они ведут себя скромнее парней и не будут устраивать шумных вечеринок. На практике все может оказаться в точности наоборот.

Семейные пары, которые только недавно заключили брак и, возможно, только съехали от родителей, могут оказаться неплохим вариантом. Но при заключении договора о долгосрочной аренде может случиться так, что их брак распадется раньше, и вам придется подыскивать новых жильцов.

Семейные пары с детьми дошкольного и школьного возраста обычно более надежны. Среди минусов – вероятность порчи обоев детскими художествами, поэтому лучше оговорить варианты ремонта квартиры отдельным пунктом договора.

Амбициозные личности, с утра до ночи проводящие время на работе – мечта многих арендодателей. К ним также относятся серьезные студенты, которые работают после пар, поэтому если к вам обратился такой человек – можно даже пойти на некоторые уступки, если того требует ситуация. Спокойствие, отсутствие жалоб от соседей и регулярная оплата действительно того стоят.

Вопрос о домашних животных большинство арендодателей оговаривают в рамках «если не шумное и не портит имущество – можно».

СОВЕТ:Если вы уверены, что собака не будет круглосуточно лаять, а кот не поцарапает все двери, можете рискнуть и написать в объявлении, что проживание с домашними животными разрешено – это неплохо вас выделит на фоне других предложений.

Запомните, что без проверки документов заселять новых жильцов может оказаться вам же дороже. В случае, если квартирант решит съехать, не заплатив за проживание или за ущерб, нанесенный квартире, его паспортные данные помогут взыскать средства через суд.

Будьте осторожны, если жилец демонстрирует в качестве документа студенческий билет, права или справку, удостоверяющую личность при потере паспорта – такие документы очень легко подделать.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.

Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.

Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.