Как вступить в члены жилищного кооператива если купил квартиру в готовом доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вступить в члены жилищного кооператива если купил квартиру в готовом доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Жилищный кооператив – это объединение лиц для достижения общей цели, то есть строительства, ремонта жилого дома, а также управления общим имуществом.

В зависимости от этих целей различают жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы.

Чаще всего для получения жилплощади используют именно ЖСК.

Вступление в такой кооператив подразумевает поэтапное внесение средств для строительства жилого дома. Участники заключают договор, указывая сроки возведения здания, размер платежей, права и обязанности сторон.

Перед тем, как выбрать ЖСК в качестве варианта для приобретения жилья, необходимо ознакомиться с плюсами и минусами этой организации.

К достоинствам кооператива можно отнести:

низкую стоимость недвижимости. Платежи, которые вносят члены ЖСК, не облагаются налогом на добавленную стоимость;
рассрочку. Поэтапное внесение денег позволяет очень многим людям приобретать квартиры именно с помощью ЖСК. Тем более что пайщик может проживать на жилплощади, оплачивая взносы;
если застройщик не выполняет свои условия, кооператив легко может его сменить;
договор с участником ЖСК может быть пересмотрен, что позволяет приобрести квартиру с другим метражом.

ЖСК имеет и ряд недостатков, среди которых находятся:

оплата дополнительных расходов. Они могут быть не предусмотрены договором, но оплачивать их все равно необходимо;
риски, связанные с окончанием строительства. Некоторые чрезвычайные обстоятельства могут привести к тому, что пайщики в итоге остаются без жилья. Это случается редко и в основном из-за того, что учредители неправильно оформляют договора или используют ЖСК в мошеннических целях;
двойная продажа квартир. Договор паенакопления не подлежит государственной регистрации и это упущение законодательства приводит к тому, что жилья может быть несколько собственников;
если участник выходит из кооператива, то имеет право только на возврат внесенных денег за пай. Никаких других компенсаций не предусмотрено.

Перед вступлением в кооператив необходимо тщательно обдумать свое решение и взвесить все риски.

Как вступить в члены ЖСК после покупки квартиры у первоначального собственника?

Необходимо пройти следующую процедуру:

подать заявление председателю кооператива. Документ должен быть составлен по всем правилам.
Далее заявление кандидата рассматривается Правлением и собранием членов кооператива. Осуществляется голосование, с помощью которого выбираются участники организации.
Если кандидатура будущего пайщика одобрена, то ему необходимо внести первоначальный взнос. Его размер устанавливается учредительными документами организации. Срок оплаты обычно составляет 10 дней. Деньги необходимо внести в кассу или перевести на банковский счет.
После этого с заявителем заключают договор и выдают ему членскую книжку.

Важно: для заключения договора и получения статуса пайщика обязательно потребуется выписка из протокола собрания и справки об оплате вступительного взноса.

Образец договора участия в ЖСК.

Составление этого документа должно осуществляться по всем правилам:

заявление пишется на имя председателя, поэтому в «шапке» документа необходимо написать его данные;
далее указываются данные кандидата в члены ЖСК;
затем заявитель должен указать просьбу сделать его пайщиком. Обязательно описывается жилплощадь, которая ему требуется. Учитывается количество комнат, площадь, этаж и другие характеристики квартиры.

Также вступающий должен написать, что он:

ознакомился с учредительными документами организации;
согласен оплатить вступительный взнос;
обязуется оплачивать все последующие взносы;
согласен нести субсидиарную ответственность.

Далее указываются документы, которые кандидат прикладывает к заявлению. Это копии гражданского паспорта и справки, свидетельствующей о том, что он состоит на налоговом учете. Затем ставятся дата и подпись.

Заявление о вступлении в ЖСК — образец.

Любая организации может обанкротиться, но когда это происходит с ЖК, значит, что пострадавшими окажутся сотни человек. Для пайщиков в этой ситуации главное – это получить свои деньги. Есть несколько способов это осуществить:

предъявить требования по оплате долгов. Но это довольно затруднительно, так как из-за банкротства ЖК пайщики оказываются лишь третьими в очереди кредиторов.
Достроить дом самостоятельно. Другими словами, дольщики выступают в качестве застройщика.
Стать собственниками жилья. Это возможно, если ЖСК обанкротилось на стадии, когда задние почти достроено, но еще не сдано в эксплуатацию.

Чтобы не попасть в ситуацию, когда кооператив прекращает свое существование из-за банкротства и не выплачивает ничего дольщикам, при вступлении необходимо обратить внимание на следующее:

земельный участок и объект строительства должны быть собственностью застройщика;
продажа объекта строительства при банкротстве должна удовлетворить финансовые требования всех возможных кредиторов;
стоимость прав дольщиков должна быть не ниже, чем на 5% от стоимости прав застройщика.

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

наименование кооператива, а также его местонахождение;
предмет и цели деятельности;
порядок вступления и выхода из кооператива;
порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
положение об ответственности за нарушение обязательств;
компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
порядок принятия решений органами управления;
порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

жилищный;
жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

жилищно-накопительный;
потребительский ипотечный;
кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер.

На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека.

Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ.

Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая.

С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ).

Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации.

Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос.

После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Пример

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом.

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Пример

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам.

Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно.

Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу.

Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов.

Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив

При вступлении в накопительный кооператив определяются минимальный и максимальный период внесения, минимальный и максимальный размер части паевого взноса.

[Это что-то похожее на досрочное погашение ипотеки, но только при ипотеке заемщик сам решает, сколько ему вносить, а в случае ЖНК – пайщик не решает ничего].

При внесении достаточной и минимальной части паевого взноса кооператив покупает для вкладчика квартиру – в том числе, за счет паевых взносов других членов (вот почему все кооперативы так активно занимаются рекламой своих услуг и привлечением новых пайщиков).

В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде. Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет. Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.

Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору. Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно. Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.

Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья. Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры. Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.

Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м². Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м². Оставшиеся 17,255 м² кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м². Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет. За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.

Жилищный кооператив — покупаем квартиру в организации

Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года. За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся. Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.

Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.

Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя.

Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.

Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК

Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах.

Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев.

Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.

Стать членом жилищно-строительного кооператива может особа, которая достигла 16 лет или юрлицо. Преимущественное право быть участником структуры, которая организована при поддержке органов госвласти или структур местного самоуправления, может гражданин, который является правомочным на получение жилища по контракту социального найма. Число членов жилищно-строительного кооператива должно быть не менее пяти, максимальное же их количество не должно превышать количество помещений, которые имеются в многоквартирном доме и могут быть переданы в собственность.

Прием в члены ЖК возможен как при учреждении этой структуры, так и в уже полностью действующий кооператив. Выход из кооператива допустим и в том, и в ином случае, как по собственному желанию, так и на основании решения общего собрания. Человек приобретает право стать членом ЖК после выполнения своих обязанностей по внесению средств в виде взносов. Кроме этого не должно быть никаких обстоятельств, которые препятствуют вступлению в жилищно-строительный кооператив. Таковыми являются невозможность принять нового члена в связи с превышением максимально возможного количества или недостижение особой 16 лет. При этом наличие собственности никак не влияет на возможность быть членом кооператива. Выход из организации регламентируется статутом кооператива.

Прием в члены жилищного кооператива

Статья 121 Жилишного кодекса определяет, что для того, чтобы стать членом уже действующего кооператива и получить жилье в собственность, нужно подать заявление о вступлении в правление организации. В течение месяца правлением рассматривается заявление и принимается предварительное решение, которое должно быть утверждено решением конференции (общего собрания).

Окончательно стать членом кооператива, получив соответствующий статус, лицо не может лишь по факту вынесенного собранием решения. Для этого необходимо выполнить еще одно обязательное условие – уплатить вступительный взнос. К примеру, для приобретения в собственность квартиры в кооперативном доме по контракту о передаче прав собственности, особа может подать заявление для вступления в кооператив.

Правовое положение членов жилищных кооперативов регулируется согласно положениям статьи 124 ЖК. Новая редакция кодекса существенно отличается от законодательства 1983 года. Раньше член кооператива мог рассчитывать на получение в собственность жилья по решению, которое выносило общее собрание, а затем утверждал исполнительный комитет местного совета. При этом учитывался размер семьи; средства, которые были внесены в качестве паевого взноса, а также предельно допустимый размер жилой площади.

Сегодня же достаточным является решение общего собрания. Оно является окончательным и не должно быть утверждено никаким органом госвласти.

Еще одно существенное отличие между новым и старым законодательством – отсутствие такого понятия, как предельный размер жилья, которое может быть предоставлено в собственность. В новом законодательстве единственный критерий, который может выступать в качестве ограничителя – размер паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива.

Существуют основные права, которые закреплены за членами подобного кооперативам:

на участие в собрании потенциальных жильцов;
на получение жилья в кооперативном доме;
на пай;
разрешено вселять в квартиру временных жильцов, сдавать ее в наем;
право собственности наступает после полной выплаты паевого взноса.

Конечно, основным правом любого члена кооператива является возможность получения жилья в собственность. Это право ему предоставляется после голосования на общем собрании. Раньше вселить могли только по специальным ордерам, сегодня же рыночные отношения нивелировали это понятие.

Квартиру получает любой член кооператива, исправно платящий взносы. С момента полной оплаты паевого взноса лицо получает полный доступ к жилью. Но есть и оговорки, которые позволяют члену кооператива вселиться в дом без полной оплаты. Это должно быть регламентировано уставом, который примет ЖСК.

Это средства, которые вносятся в счет стоимости жилья, которое после строительства в собственность получает член ЖСК. До того, как человек не уплатил этот взнос, жилье находится в собственности у кооператива.

Отметим, что Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Этот вопрос решается на основе устава — внутреннего документа кооператива.

В соответствии с Уставом в ЖСК установлены следующие виды взносов:

вступительные взносы;
членские взносы;
паевые взносы;
целевые взносы;
дополнительные взносы.

Все суммы прописываются в Уставе, обычно оплатить сумму нужно к определенному сроку, переведя деньги на счет, закреплённый за ЖСК. То есть никаких передач средств из рук в руки — по крайней мере, в большинстве уставов прописано так.

Риски при уплате — если вы передумаете и решите выйти из членов ЖСК, то деньги вам не вернут, так как вы добровольно внесли их в общую кассу и заняли чьё-то место. Поэтому, делая взносы, мы принимаем данные условия риска.

Членские взносы обязательны. Они уплачиваются каждый месяц и составляют от пяти тысяч рублей. Срок внесения платежей на расчетный счет ЖСК в счет оплаты членских взносов – последнее число текущего месяца. По желанию члена ЖСК, членский взнос может быть уплачен им досрочно.

Если квартира приобретена в кооперативе

В случае, если вы не можете персонально посещать собрания, лично контролировать весь процесс работы ЖСК, есть возможность оформить эти обязанности на доверенное лицо.

Доверенность оформляется у нотариуса. Необходимо прописать список доверенных полномочий, лучше посмотреть все четкие формулировки в уставе и изложить их в документе дословно. Также не забудьте проставить дату окончания доверенности, когда вы сможете самостоятельно взять дела под контроль.

Скачать бланк доверенности на представление интересов в ЖСК от физлица
Скачать образец доверенности на представление интересов в ЖСК от физлица

Как быть, если в доме нет такой структуры? Бывает, что при желании вступить в кооператив, вы сталкиваетесь с тем, что этой структуры нет. Создать ее можно самостоятельно при помощи юристов и специалистов в сфере ЖКХ.

Внимание! Вы можете обратиться за помощью к уже созданным организациям и взять у них учредительные документы, на основе которой вы создадите свой кооператив.

Подробнее о создании и регистрации ЖСК можно узнать в нашем материале.

Исключение из ЖСК происходит по нескольким причинам:

Добровольный уход из кооператива.
Систематическая неуплата взносов.
Уклонение от исполнения своих прямых обязанностей.
Другие причины, предусмотренные уставом.

Отметим, что исключить члена могут только на общем собрании, путём голосования и разъяснения позиции с обеих сторон. Решение можно оспорить на самом учредительном собрании, а также в судебном порядке.

В настоящий момент деятельность подобных кооперативов хорошо регламентирована и прописана в законах. Но перед тем как вступать в ЖСК, внимательно ознакомьтесь с уставом, размерами платы, порядком расчета. Также обратите внимание на права и обязанности, а также штрафные санкции в случае невыполнения обязательств. Документы лучше изучить с профессиональным юристом в области ЖКХ и строительства.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив	2 255 574 Р
Общая площадь квартиры	34,51 м²
Первоначальный взнос	1 114 673 Р
Выкупила	17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры
Осталось выкупить	17,4556 м²
Выкупаю в месяц	17,4556 / 120 = 0,1455м²

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 Р, то мой платеж увеличится на 1000 Р и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене вполовину от первоначальной стоимости.

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Общий размер госпошлины — 24 000 Р. Из них 22 000 Р пайщик платит, когда право собственности оформляют на кооператив, то есть на юридическое лицо, и 2000 Р — когда право собственности переходит к пайщику, обычному гражданину.

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Алексей:

Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.

Людмила:

Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.

Валентина:

Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Исходя из того, что финансирование деятельности жилищного кооператива целиком и полностью зависит от частных инвестиций его членов, вступить в ЖСК (ЖК) – означает вложить личные финансовые средства в недвижимое имущество в данном многоквартирном доме, или приобрести здесь уже готовую к заселению квартиру.

Если в ситуации с ЖСК, полноправным собственником квартиры становится его участник, который произвел выплату определенного пая в полном объеме, то в ЖК новый член объединения может присоединиться по итогу покупки готовой жилой квартиры.

Право стать членом кооператива – значит получить правовой статус пользователя и распорядителя домовым имуществом, на основании общего им владения. Поскольку жилищный объект находится в коллективном владении, вступление в кооператив предполагает соблюдение всех регламентированных прав и обязанностей для жильцов-собственников квартир.

Присоединение к числу членов жилищно-строительного кооператива после его учреждения возможно при фактическом и юридическом согласии всех жильцов дома – собственников квартир.

Рассмотрим подробнее все этапы и механику процесса вступления в ЖСК.

Помимо непосредственного владения квартирой в доме, где функционирует жилищный кооператив, желающий стать членом ЖСК должен подать письменное заявление на имя его председателя с прошением принять в число полноправных участников.
В течение 30 дней с момента принятия заявления к рассмотрению, должно быть проведено собрание участников ЖСК, на повестке дня которого выносится вопрос согласия всех действующих членов коллектива на его расширения. Решение достигается путем коллективного голосования всех присутствующих.
Параллельно с голосованием потенциальный участник ЖСК знакомится с Уставом предприятия. На данном собрании в порядке коллективного обсуждения определяется также и размер первого членского взноса, положенного к выплате новым участником.

Важно! Все результаты голосования о присоединении нового участника ЖК (ЖСК) должны быть отображены в акте, и прилагаться к Протоколу заседания. Документы данного типа подлежат хранению в архиве документации кооператива.

Как правило, размер вступительного взноса для нового члена может зависеть от размера взноса бывшего владельца квартиры – члена кооператива (в случае покупки готовой квартиры в МКД), а может быть зафиксирован в Уставе предприятия как единый для всех новых членов, вступающих в жилищное объединение.

Полноправным владельцем жилья в ЖК (пая в ЖСК) гражданин становится после полной выплаты стоимости квартиры.

Оплата взноса производится путем перевода денег на расчетный счет предприятия в банке, или же в кассе ЖК (ЖСК) непосредственно. Невнесенные в определенный срок средства могут стать поводом для аннуляции решения о приеме нового члена кооператива.
После всех процедур по голосованию и оплаты взноса, новый участник сообщества жильцов подписывает Договор с ЖСК (ЖК), и получает членскую книжку: ней, как правило, отображаются сроки для совершения регулярных выплат.

Для членов ЖСК подтверждением статуса долевого пайщика в кооперативе является выписка из Протокола заседания, на котором было принято решение о его приеме в ЖСК, а также квитанция об уплате вступительного взноса.

Формальная процедура – составление заявления для вступления в кооператив, имеет ряд требований к самому документу. Как правильно готовится заявление?

Название ЖК (ЖСК), а также ФИО его руководителя – обязательные данные, указываемые в шапке правого верхнего угла. Строкой ниже – данные заявителя. Помимо ФИО, обязательны к указанию – данные паспорта, адрес регистрации, контактные номера гражданина – потенциального участника кооператива.

В тексте заявления указывается прошение о принятии в ЖК (ЖСК). Здесь же – указываются сведения квартирного объекта, который планирует приобрести заявитель: локацию квартиры, расположение на этаже, метраж (общий и жилой), количество комнат.

Заявление также содержит текстовое подтверждение того, что потенциальный правообладатель:

полностью ознакомился с уставными документами и ключевыми положениями;
обязуется совершить оплату членского взноса и паевой доли (согласно Уставу ЖК/ЖСК);
является коллективно ответственным по всем основополагающим требованиям, задекларированным в документах кооператива.

Скачать бланк заявления о вступлении в ЖСК
Скачать образец заявления о вступлении в ЖСК

Если вы интересуетесь деятельностью ЖСК, то предлагаем прочитать следующие материалы:

Что такое договор ЖСК и как его заключить?
Что такое покупка квартиры по договору ЖСК?
На что влияет выход из кооператива и как его осуществить?
Все о реорганизации и ликвидации ЖСК.
Отличия ЖСК от ДДУ.

В намерении присоединиться к жилищному кооперативу его потенциальный участник должен заблаговременно ознакомиться не только с показателями деятельности самой организации, но также – и изучить информацию касательно застройщика, разрешительных документов на возведение объекта, подключения к коммуникациям, и введения в эксплуатацию самого МКД.

Наличие «подводных камней» может привести не только к сложностям в оформлении документов, но и к значительным финансовым потерям.

Обязательно ли вступать в кооператив при покупке квартиры в кооперативном доме?

Впервые подобные объединения появились еще в СССР, но то время не отличалось разнообразием возможностей получить собственное жилье. В современной России законодательная база выделяет три вида кооперативов:

жилищный (ЖК);
жилищно-строительный (ЖСК);
жилищный накопительный (ЖНК).

Каждый из их имеет свои особенности, при этом ЖК и ЖСК регламентируются Жилищным кодексом, а ЖНК — соответствующим федеральным законом.

Такое объединение создается под продажу объектов конкретного дома, причем стать членом кооператива можно как на этапе сдачи дома, так и в процессе его эксплуатации. Заселение в квартиру до выплаты полной стоимости происходит по праву пользования. После оплаты всего объема взносов недвижимость передается в собственность от ЖК к его участнику. Количество участников кооператива при этом не ограничено.

Этот вид объединений — самый старый и поэтому проверенный временем. К тому же, ЖК наиболее универсальны, в том числе из-за особенностей законодательства, при этом их число в стране очень небольшое. Покупка квартиры происходит в порядке очереди, среднее время рассрочки составляет 10 лет. Привлечение кредитных средств возможно, если это предусмотрено уставом сообщества.

Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.

Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:

возведение только малоэтажных зданий, что увеличивает затраты;
долго ждать заселения, потому что стройка часто затягивается;
количество членов ограничено, и уход одного из них усложняет работу.

К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.

Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.

Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.

ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.

ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.

Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.

Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.

Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):

принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
получать полные сведения о деятельности кооператива;
с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
вовремя перечислять паевые и членские взносы;
участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.

При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.

Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.

Такую форму организации коммерческой деятельности иногда применяют застройщики. Требования законодательства к ЖСК меньше по сравнению с возведением зданий на принципах долевого участия (ДДУ).

В любом случае передача жилплощади в новостройке частному владельцу допустима только после государственной приемки дома.

Регистрация места жительства разрешена в построенном (сданном) доме. Соответственно, до ввода объекта в эксплуатацию прописка невозможна.

Если после сдачи квартиру передают члену ЖК, оформление выполняется по стандартной процедуре. Пока пай не выплачен, придется получить специальное разрешение от собственника (ЖСК, ЖНК, ПИК).

Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.

Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.

В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.

Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:

Какие расчеты происходили у пайщика

до настоящего времени с фирмой-застройщиком

Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу пая

для того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя.

Дополнительно следует проверить следующие обстоятельства

которые непременно обнаружатся:

Каким образом совершается прием в жилищно-строительный кооператив;
Размер начального взноса для вступления в члены ЖСК;
требуется ли платить установленную ежемесячную (ежеквартальную) сумму денежных средств;
кто платит услуги ЖКХ до того момента, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственность;
прочие существенные моменты участия в строительном кооперативе

После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.