Долевое участие инвестор

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое участие инвестор». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Стартапы должны с большой осторожностью раздавать доли на ранних этапах. Управляющий партнер BVU Group Денис Довгополый уже неоднократно наблюдал ситуации, когда украинские и российские перспективные стартапы отдавали слишком большой кусок на посевных стадиях и не могли потом привлечь инвесторов.

Как поясняет Д.Довгополый, такой стратап отдаст инвестору раунда А 35%, при том, что инкубатору и бизнес ангелу он уже отдал по 15%. В раунде В – еще 15-20%, раунд С потребует 10-15%, и еще минимум 10% надо будет отдать сотрудникам в виде опционов. Тогда доля основателя компании останется просто мизерной, и пропадет любая мотивация двигаться дальше. В подобной ситуации стартапер может только пойти к инвесторам и предложить переиграть партию: предлагать им не 15+15, а 10+10 или даже 5+5. В таком случае не сложно предугадать ответ нынешних инвесторов. Именно поэтому инкубатор GrowthUP (входит в BVU Group) не требует у стартапа более 5%.

Венчурный партнер TA Venture Игорь Семенов считает, что на pre-seed и seed-стадии предпринимателю не стоит отдавать инвесторам более 20% в общей сумме, чтобы их доля в будущем не сильно размывалась. Управляющий партнер AVenture Capital Евгений Сысоев согласен с Семеновым. Многие сильные предприниматели, говорит эксперт, сами инвестировали на посевной стадии и к раунду А доходили с внушительным контрольным пакетом. Если же стартап отдает первому инвестору 30-40% меньше чем за $0,5-1 млн., то либо проект не имеет перспектив, либо инвестор «нанял команду», либо проектом руководит не опытный предприниматель. В любом случае, говорит Сысоев, на раунде А такой проект 100% получит отказ.

Однако украинские инкубаторы Happy Farm и EastLabs, в свою очередь, за инвестиции на посевной стадии в $20 тыс. и $15 тыс. соответственно, требуют 15% в проекте.

Инвестирование в бизнес: возможные варианты

Инкубаторы, подобные Happy Farm и EastLabs, вкладывают в стартапы не только наличность, но и сервисы, которые дополнительно обошлись бы в несколько десятков тысяч долларов. Это и финансирование многих отраслевых мероприятий, мастер-классов от экспертов и менторов с мировым именем, инфраструктура и т.п. Таким образом, общая сумма вложений в стратап в несколько раз превышает сумму вложенного стартового капитала. Поэтому для Украины 15% в обмен на все вложения инкубатора – вполне нормальная схема, говорит Эвелин Бучацкий, управляющий партнер EastLabs. В США совершенно иная ситуация, поскольку стартап-экосистема в Кремниевой Долине уже достаточно развита, и у стартапов не возникает необходимости в дополнительных сервисах. К тому же, большинство инвестиционных мероприятий, за которые в Украине приходится платить немалые деньги, там проходят бесплатно.

На каждом рынке свои принципы инвестирования и соотношения долей в рамках посевных инвестиций. На развивающихся рынках стартапы компенсируют инвесторам высокие риски, отдавая большую долю в проекте. Украина относится к таким рынкам. Украинские стратапы отрезаны от мировой стартап-индустрии, потому они менее опытны и хуже подготовлены. По словам Бучацкий, чем дольше проект расположен от Долины, тем ниже будет ваша оценка и тем больше вам придется заплатить инвестору.

Эксперты EastLabs помогают стратаперам рассчитать все таким образом, чтобы сохранить за собой контрольный пакет на раунде А. Как отмечает Эвелин, инкубатор еще не сталкивался с ситуациями, когда бы у их экс-резидентов возникли проблемы с привлечением инвесторов на более поздних стадиях.

Гайдар Магдануров, директор по инвестициям Runa Capital, советует предпринимателям брать ровно столько денег, сколько нужно. Тогда на первой стадии не придется отдавать инвестору слишком много, и на следующих раундах будет возможность привлечь инвесторов за меньшую долю. Чем больше денег требуется компании для достижения следующего этапа развития, тем больше риск инвестора и тем большую долю он запросит, утверждает эксперт. Если стартап располагает только идеей и командой, то со стороны инвестора будет вполне честным запросить 40%. Но когда уже имеются конкретные достижения – готовый продукт, каналы продаж, клиенты, команда – и от инвестора требуются средства для масштабирования бизнеса, то обоих может устроить доля в 10-20%. В любом случае, тут важно учитывать абсолютные значения, ведь 10% от миллиона это гораздо больше, чем 80% от тысячи, говорит Магдануров.

Небольшой местный бизнес можно вырастить из очередного сайта по продаже бижутерии, новостного портала или мобильной игры. Крупные венчурные фонды вряд ли заинтересуются такими проектами. Евгений Сысоев поясняет, что ели за 15% инвестор дает $15 тыс., то проект потянет на $100 тыс. post money. Но если 25% уходит за $1 млн., то это $4 млн post money. Для сегмента электронной коммерции такая ситуация возможна, если стартапу удается выйти на показатель в $1 млн. продаж в месяц.

Игорь Шойфот, серийный предприниматель, председатель Борда Happy Farm и инвестор TMT Investments, говорит, что достаточно легко определить. сколько отдавать первому инвестору. Загляните на CrunchBase, AngelList и TechCrunch и срвните оценки там с оценками украинского (российского) рынка. Сделайте скидку на масштабы, стоимость рекламы, величину exitов и доход на человека в регионе – и у вас получится достаточно реальная картина для Украины. Для стартапа с идеей или прототипом – цена не превысит $200-500 тыс. После инвестиций от ангелов и первых успехов – $500 тыс. После полного цикла в инкубаторе и первых успехов $1-2 млн. А вот стартап, у которого уже есть серьезные успехи (миллион и больше уникальных посетителей в месяц, существенные тенденции роста продаж) потянет на $1-3 млн. Если проект уже имеет несколько миллионов пользователей и миллион от продаж – $3-5 млн.

Современные экономисты выделяют несколько вариантов классификации инвестиций. Все зависит от избираемого критерия. Наиболее известным критерием является время. В соответствии с этим, мы знаем о кратковременных (краткосрочных), среднесрочных и долгосрочных (долговременных) инвестициях. Как правило, максимальный срок инвестиций не превышает $ 5$ лет.

Еще один известный вариант классификации – на основе формы собственности. Классическими видами инвестиций в этом варианте классификации являются:

частные инвестиции (средства принадлежат физическим лицам);
государственные инвестиции (средства принадлежат государству или государственным предприятиям);
иностранные инвестиции (средства иностранных физических или юридических лиц);
смешанные инвестиции (средства могут вносить как частные лица и фирмы, так и государственные, как национальные, так и иностранные представители).

Особенности взаимоотношений с инвесторами: долевое участие в проектах

Между соглашением долевого участия и договором инвестиций существует огромная разница. Среди отличительных признаков выделяют следующие:

если дело касается договора участия, то дольщик, как правило, только оплачивает предусмотренную сумму, однако предмет соглашения все равно переходит в его собственность, а инвестор помимо перечисления средств еще и передает имущественные права на собственность;
первый вид договора в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию, однако в отношении соглашения инвестирования такого условия не предусмотрено;
на основании законодательства нашей страны, правом на имущество обладает тот инвестор, который первым заключил соответствующую сделку и оплатил все предписанные расходы, а в соглашении участия подобные ситуации не имеют место быть;
в первом виде договора расписываются все обязательства, причем обеих сторон, в отношении соглашения инвестирования подобные обязательства могут вовсе отсутствовать.

У данной формы деловых отношений имеется рад достоинств и недостатков. Среди преимуществ договора долевого участия выделяют следующие аспекты:

соглашение предусматривает рассрочку перечислений, причем без взятия дополнительных процентов;
гражданин, вкладывающий свои средства по данному договору, получает совершенно новый объект, еще не подвергшийся износу;
у инвестора появляется широкий выбор после окончания строительных работ (он может выбрать этаж, лучшее расположение квартиры);
по договору долевого участия после получения объекта инвестор имеет право планировать некоторые элементы нового объекта, либо обговорить это дело заранее со второй стороной;
поскольку договор находится в реестре, права на этот объект гарантированы законом.

Среди недостатков выделяют следующие пункты:

если дело касается строительства нового объекта, то сроки выполнения могут затянуться;
в процессе совершения сделки может быть обнаружено некачественное выполнение обязательств одной из сторон;
если организация застройщика внезапно обанкротится, инвестор потеряет свои средства без возможности возмещения.

Однако такой тип договора все равно остается наиболее выгодным, как минимум, со стороны законодательства. При оформлении договора долевого участия и его регистрации инвестор может быть уверен в благополучном исходе больше, чем при оформлении договора инвестирования.

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. На разные сделки образец договора может меняться.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

СоветВ случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
сроки передачи квартиры дольщику;
стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

ВниманиеПри этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании. Таким же образом проводятся венчурные договора.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.

И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Важная информацияСам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: предоставить средства из своего кармана или привлечь долевого партнёра.

Долевой партнёр — это четвёртый участник проекта, инвестор, который частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал обычно составляет около 20 % от стоимости проекта. При этом сценарии такой партнёр-инвестор разделяет риск и прибыль проекта.

В данном случае девелопер предоставляет оставшиеся 10 % от стоимости проекта и таким образом показывает долевому партнёру, что проект стóит вложений, так как девелопер тоже рискует деньгами.

	Мезонин	Долевое партнёрство
Типы капитала	Заёмный	Собственный
Источник прибыли	Проценты по кредиту и equity kicker	Прибыль от реализации проекта
Доля от стоимости проекта (LTC), %	20–30	20–30
Очерёдность выплат	Второй очереди (после старшего, банковского долга)	Третьей очереди
Обеспечение	Может быть	Нет
Ковенанты	Гибкие	Нет
Средняя доходность, %	10	15
Риски	Средние	Высокие

В этой статье отражены лишь общие принципы взаимоотношений участников девелоперских проектов. Доли участия инвестора в проекте могут существенно варьироваться в зависимости от рынка и конкретного проекта. Также от баланса капитала, распределённого между девелопером, мезонинным инвестором и долевым партнёром, зависит распределение риска и доходности.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр

Краткосрочная аренда в Испании: юридические аспекты сдачи жилья
ООН опубликовала рейтинг самых счастливых стран мира
Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую
Названы самые безопасные страны мира
Возможно ли получить гражданство или ВНЖ в Чехии для россиян при покупке недвижимости?

Мальта ввела новые правила получения гражданства за инвестиции

Есть ли будущее у ответственного инвестирования в России?

PwC: Берлин станет главным центром для инвестиций в недвижимость в 2021 году

Бизнес-иммиграция в Германию

Названы лучшие города Великобритании для инвестиций в недвижимость

На мой взгляд, инвестирование в действующий бизнес — отличная идея. И вот по каким причинам:

Это выгоднее, чем начинать собственный бизнес. Со своей долей инвестор делает, что захочет, когда захочет. Если рост бизнеса замедляется или он теряет актуальность, просто забираем деньги и отчаливаем.
Свобода и здоровые нервы. Львиную долю работы делает не инвестор, а владелец бизнеса и его команда.
Больше свободного времени. Инвестиции в бизнес — это почти пассивный доход. Да, кое-какие телодвижения делать придется — контроль, надзор, держать руку на пульсе, смотреть, чтобы наши деньги не профукали просто так. Но опять же, основную работу делает не инвестор.

Самая большая ошибка, на мой взгляд, — это полагать, что инвестиции в готовый бизнес будут интересными и захватывающими. Это не так. Готовьтесь к рутине и куче изнурительной беготни. Но никто и не говорил, что деньги будут зарабатываться играючи.

Некоторые особенности «долевого» инвестирования

Начну с преимуществ подобных инвестиций:

Самый сложный этап запуска уже позади. Если бизнес держится на плаву, значит, его основатели не дураки и подошли к делу основательно, а у вкладчика есть шанс отбить инвестиции.
Немедленная отдача. Когда поднимаешь бизнес с нуля — только тратишь. Инвестиции в готовый бизнес сразу дают профит.
Готовый бизнес быстрее развивается. Если дело уже работает и приносит какую-то прибыль, значит, у него есть положительная финансовая история, которую увидят другие инвесторы и тоже захотят положить денег. А значит, и прибыль с наших инвестиций тоже будет выше.
Рынок уже сформирован. Не нужно прощупывать почву — клиент уже есть. Продукт подкреплен реальным спросом, значит, бизнес сразу начнет работать.

Из минусов вижу только один — не у каждого бизнеса есть перспективы. Многие дельцы привлекают инвестиции, чтобы удержать на плаву убыточные или неэффективные проекты, надеясь на чудо. И после банкротства вы не сможете заставить их продать почку, чтобы расплатиться с вами. Просто имейте это ввиду.

В общем:

Общий рыночный риск. У всех рынков есть взлеты и падения, связанные с экономикой, процентными ставками, инфляцией или другими рыночными факторами. Инвесторы не могут устранить их, но они могут застраховаться от последствий с помощью диверсифицированного портфеля.
Специфичный риск. Связан с конкретной отраслью/активом. Вне зависимости от выбранной ниши, неопределенность присутствует в любом случае. Чтобы получить больше гарантий, лучше инвестировать в «вечнозеленые» ниши. Например, распечатывать искусственное мясо на 3Д-принтере — рискованный бизнес, а если крутить обычную колбасу и продавать ее на ближайшем рынке, покупатель найдется всегда.
Риск ликвидности. Деньги — актив со 100% ликвидностью. Акции легко продать на бирже, хоть и с потерями. Долю в бизнесе продать сложнее. И чем заковыристее бизнес, тем меньше шансов найти желающих.

Итог: инвесторы должны знать об этих рисках и учитывать их, принимая инвестиционные решения.

Во-первых, инвестиции в свой бизнес. Имея на руках свободные деньги, можно вложиться в свои проекты или купить готовый бизнес. Многие считают такой вариант самым лучшим, ведь в этом случае ты сам себе начальник и все деньги достаются тебе. Но рисков и подводных камней намного больше.

На мой взгляд, самые очевидные проблемы:

сам отвечаешь за все;
нужны знания и опыт для успешного старта бизнеса;
большие начальные затраты.

Во-вторых, инвестиции в чужой бизнес. Инвестировать деньги в чужой бизнес проще, но рисков и здесь хватает. С одной стороны, тебе не нужно взваливать всю работу на себя, с другой — нет полного контроля над своими деньгами и нет 100% гарантии о того, что в простонародье называется кидалово.

По этому признаку инвестиции делятся на две категории:

Полное финансирование. Самый простой пример — собрал деньги и открыл свой бизнес. Все деньги от одного инвестора и весь профит достается ему же.
Частичное финансирование (долевое участие). Когда бизнес уже работает и есть неплохие перспективы к расширению, его владелец может привлекать инвестиции со стороны. Обычно инвесторы получают долю в бизнесе, эквивалентную вкладу. Точные условия, а также вопросы прав, обязанностей и полномочий сторон оговариваются заранее.

Общепринятой классификации нет, но я вижу два основных варианта инвестиций:

Инвестирование на стадии посева. На этом этапе чаще есть только бизнес-план. Основатель разрабатывает концепт и бизнес-модель, подготавливает план действий, согласовывает разрешения и решает другие организационные моменты. Проще говоря, все уже на мази, нужны только инвестиции.
Вложения в уже работающий проект. Запустить бизнес — половина дела. Чтобы он рос, в него тоже нужно вкладывать деньги. А это дополнительные расходы, требующие дополнительного финансирования. Такие инвестиции интересны, потому что уже сразу понятно, будет ли какой-то толк.

Инвестиции в бизнес: варианты, плюсы и минусы

Прибыль от инвестиций бывает активная и пассивная.

Активная прибыль — это если владелец бизнеса сам участвует во всех делах фирмы и без его участия компания перестанет функционировать.

Пассивная прибыль не требует личного участия во всех рабочих процессах.

Например, как с недвижимостью — купил квартиру и сдаешь в аренду. Вроде и чего-то делаешь (организация, контроль), но 90% времени занимаешься, чем хочешь, а деньги капают в карман.

Основным показателем значительного влияния является (прямо или косвенно) владение более 20% голосующих акций объекта инвестиций.

Но!

Это не строгое правило и часто бывает так, что фактически такая доля не соответствует значительному влиянию.

Иногда бывает так, что когда инвестор владеет более 20% голосов (но менее 50), он получает контроль над объектом инвестиций.

Допустим, компания ABC владеет 40% компании XYZ. Остальные 60% распределены между большим количеством мелких инвесторов, каждый из которых удерживает долю не более 1%.

В данном случае ABC не владеет контрольным большинством голосов (более 50%), и ее доля превышает 20%, что может свидетельствовать о значительном влиянии.

Но, поскольку другие инвесторы владеют максимум по 1% каждый, вероятность одержать верх над голосом ABC в основных решениях очень низка, поэтому компания ABC может фактически обладать контролем над компанией XYZ, а не значительным влиянием. Конечно, такую ситуацию следует изучить более подробно.

Другие способы доказать значительное влияние заключаются в следующем:

Инвестор заседает в совете директоров (или другом эквивалентном руководящем органе) компании.
Инвестор участвует в процессе разработки политики компании (включая решения о выплате дивидендов).
Между инвестором и компанией есть существенные операции.
Между инвестором и компанией есть обмен управленческим персоналом.
Компания предоставляет инвестору необходимую техническую и управленческую информацию.

[см. параграф IAS 28:6]

Когда вы оцениваете наличие значительного влияния, вы должны всегда изучать потенциальные права голоса (в виде опционов на покупку акций, конвертируемых долговых инструментов и т. д.).

Инвестору не нужно применять метод долевого участия в следующих обстоятельствах:

1. Инвестор является материнской компанией, которой не нужно подготавливать консолидированную финансовую отчетности в соответствии с исключениями, предусмотренными параграфом IFRS 10:4(a), который сводится к следующему:

Компания является дочерней компанией, находящейся под полным или частичным контролем другого инвестора, и владельцы этой другой компании-инвестора проинформированы и не возражают против того, что дочерняя компания не примененяет метод долевого участия;
Долговые или долевые инструменты предприятия не торгуются на открытом рынке;
Предприятие не предоставляет свою финансовую отчетность в Комиссию по ценным бумагам или другой аналогичный орган с целью эмиссии финансовых инструментов любого класса на открытом рынке;
Конечная или любая промежуточная материнская компания объекта инвестиций составляет консолидированную финансовую отчетность в соответствии с МСФО, доступную для публичного использования.

2. Когда инвестиции в ассоциированную компанию или совместное предприятие удерживаются в компании, которая является венчурной организацией, взаимным или паевым фондом или аналогичным предприятием, тогда инвестор может оценивать инвестиции по справедливой стоимости через прибыль или убыток в соответствии с МСФО (IFRS) 9 (и таким образом, не применять метод долевого участия). То же самое относится к ситуации, когда инвестор осуществил инвестиции в ассоциированную компанию, часть которой принадлежит таким организациям.

Здесь следует добавить, что, если инвестиции соответствуют критериям МСФО (IFRS) 5 и классифицируются как удерживаемые для продажи, инвестор должен применять к ним IFRS 5, а не метод долевого участия (если это относится только к части инвестиций, то к этой части применяется МСФО (IFRS) 5).

Инвестор прекращает применять метод долевого участия, когда его объект инвестиций перестает быть ассоциированным или совместным предприятием.

Способ прекращения зависит от конкретных обстоятельств. Например, если объект инвестиций становится дочерней компанией, тогда инвестор прекращает применять метод долевого участия и начинает применять полную консолидацию в соответствии с IFRS 10 / IFRS 3.

Выигрыш в цене. Стоимость квартир на начальном этапе работ может быть до 30% ниже, чем за те же объекты, но уже готовые и сданные в эксплуатацию. Это имеет очень большое значение, когда речь идет о вложении средств.
Современная планировка и удобства. Квартиры в новых современных жилых комплексах по своим характеристикам привлекательнее, чем вторичка. Это делает их ценным активом, так как чем лучше жилье, тем быстрее оно может продаться.
Большой выбор. Активное долевое строительство дает возможность приобрести недвижимость в любом районе столицы и в любом месте, что побуждает многих вложить инвестиции в строительство.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Основной проблемой всегда были банкротства застройщиков и проблемы со сроками, поэтому многие задаются вопросом, стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство. Все риски уменьшает федеральный закон под номером 214.

На данный момент после введения страхования застройщиков и требований к страховым организациям договоров долевого участия регистрируется очень мало, но если в ближайшем будущем страховщики создадут объединение для работы с застройщиками, дольщики получат полную гарантию безопасности своих средств.

Приобретение жилья для себя. Очень многие люди вкладывают в недвижимость и получают квадратные метры, которые позволяют улучшить жилищные условия, получить более современную и удобную квартиру в хорошем районе.
Участие в деловом строительстве для последующей продажи. Как правило, вложения на стадии закладки котлована позволят получить до 30% от стоимости готовой квартиры на рынке. Строительство сейчас занимает в среднем один год – и уже после этого срока инвестор может не только окупить вложения, но и получить прибыль. Это один из вариантов того, как вернуть деньги, вложенные в возведение жилья.
Покупка для последующей сдачи. Это – долговременные инвестиции. После ремонта недвижимость сдается постояльцам и за определенный срок окупает себя.

Конечно же, недвижимость стала хорошим островком безопасности для тех граждан, которые имели в 2014 году некоторые накопления. Они не потеряли столько денег, сколько граждане, оставившие рублевые накопления на руках.

Но стоит учесть, что из-за того на данный момент на рынке наблюдается профицит жилья, спрос далек от предложения, поэтому стоит быть готовым, что прибыль окажется меньше ожидаемой или вообще будет отсутствовать. Но глядя на события последнего года и на то, что рублю с каждым днем живется еще хуже, возможно, недвижимость – это не такой уж и плохой вариант.

Возведение новостроек является одним из наиболее выгодных вариантом вложения средств. Примером, если вы заинтересовались приобретением недвижимости и просмотрели несколько вариантов жилья и поняли, что имеющихся средств будет недостаточно. Даже при получении кредитных средств, суммы будет недостаточно для приобретения желаемого варианта недвижимости. Однако выход существует – это инвестиции в долевое строительство. Такое финансовое вложение поможет вам стать обладателем желаемой жилплощади. Возможность финансового участия в доме, который возводиться является прекрасным вариантом решения такого вопроса.

Стоит понимать, что такое инвестирование является прекрасным вариантом вложения средств или получения желаемой квартиры, однако стоит учесть несколько аспектов.

Оба договора составляются в письменной форме и требуют соответствия нормативам, предусмотренным для гражданско-правовых договоров, с учётом установленных требований в статьях 421, 422 ГК РФ и иных законодательных актах.

Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе.

Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

Главное различие заключается в том, что при оформлении контракта инвестирования – деньги вносятся при оформлении первичной документации. Если заключается ДДУ, следует учесть, что первичным является предварительный экземпляр контракта или ПДДУ, по которому недопустимо взимать средства для инвестирования строительства здания.

ПДДУ правоспособен только до момента удостоверения основного экземпляра.

Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент заключения основного договора.

Способы инвестирования — как и непосредственные его результаты — зависят от типа и вида недвижимости, поэтому сначала необходимо определиться с этим вопросом.

Какая бывает недвижимость:

непосредственно, сама земля;
жилая недвижимость;
коммерческая недвижимость;

Если говорить об инвестировании относительно недвижимости — то тут может идти речь о приобретении инвестиционного актива (недвижимости) для извлечения из него дохода (перепродажа, сдача в аренду, хозяйственная и коммерческая деятельность), если недвижимость УЖЕ является объектом собственности, ЛИБО — о совместной коммерческой деятельности, когда инвесторы объединяют свои инвестиционные активы, для строительства недвижимости (жилая, коммерческая), с её последующим использованием.

Т.е. в первом случае — имеется объект в собственности, и зарегистрированное на него право собственности, во-втором случае — речь идёт не об объекте, а о процессе по его созданию.

Так вот, если речь идёт о ЗЕМЛЕ — как об объекте инвестирования — то стоит иметь в виду, что земля является объектом собственности, и на неё обязательно имеется право собственности.

Земля может находиться либо:

в государственной собственности;
муниципальной собственности;
частной собственности;

Т.к. земля является объектом собственности — то её можно либо купить — в этом случае происходит передача прав собственности на неё, либо — взять в аренду.

Как можно использовать землю в качестве инвестиционного актива: продать; сдавать в аренду или субаренду; использовать для собственных хозяйственных и коммерческих нужд.

Во-всех случаях, приобретение земельного участка сопряжено с огромной бюрократической волокитой и большими материальными затратами, которые могут окупаться очень долго, либо не окупиться вообще.

При этом, покупка государственной земли зачастую невозможна, а землю в частной собственности можно приобрести лишь по цене НЕ НИЖЕ её рыночной стоимости, либо — взять в аренду опять-таки по рыночной стоимости. Последующая перепродажа такой земли, либо сдача в субаренду — попросту нерентабельны.

Поэтому, здесь и далее мы не будем рассматривать инвестирование в земельные участки — как инвестирование в недвижимость, т.к. такое инвестирование недоступно для рядового инвестора с небольшим капиталом, требует очень больших вложений и сложных бюрократических процедур, и очень долго окупается.

Для справедливости стоит отметить, что наиболее выгодный способ инвестирования в землю — это либо выкупить это земельный участок, для его последующей сдачи в аренду или застройки, либо — взять земельный участок в аренду — для собственной коммерческой и хозяйственной деятельности — построить на нём автомойку, шиномонтаж, и прочий объект хозяйственной деятельности, получая в последующем прибыль уже с него.

Вклады в долевое строительство

До подписания бумаг проверьте данные о компании-застройщике: время существования компании, опыт строительства, то есть сданные ранее дома, отзывы других дольщиков, инвесторов. Если вы знаете хотя бы полное название организации, то можно проверить в интернете юридическую информацию. По номеру регистрации или юридическому названию данные можно найти здесь.

Для заключения договора на участие в долевом строительстве застройщик не должен иметь задолженности по налогам и сборам, :

документы на землю, на которой будет построен дом (о праве собственности или аренде земельного участка);
проектную декларацию и подтверждение ее опубликования;
проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу;
договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (этот документ не нужен, если строительство ведется застройщиком собственными силами, но такое сейчас встречается редко);
извещение о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).

Все эти документы вам должны предоставить по требованию в офисе или отделе продаж.

Если юридические данные в порядке, новости и отзывы внушают доверие, можно заключать договор. В документе должно быть прописано примерно следующее: «Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (жилого, нежилого помещения, иного объекта недвижимости) по определенному адресу, с определенным количеством комнат и квадратных метров (далее – объект долевого строительства), имеющего характеристику согласно приложению 1 в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передает объект долевого строительства дольщику. В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются».

Проще говоря, речь идет о том, что застройщик взял деньги у дольщика и должен в срок сдать квартиру с определенными параметрами. Дольщик должен заплатить указанную в договоре сумму и принять у застройщика по правилам, указанным в договоре.

В договоре также указывается метраж жилых и нежилых помещений и прочие важные условия – от графика платежей до гарантийного срока.

Утвержденный проект договора между застройщиком и дольщиком есть в Постановлении Совета Министров от 12.03.2019 №156.

За нарушение сроков строительства, застройщик несет финансовую ответственность перед дольщиком в форме пени 0.01-0.03% от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи.

Жилищные облигации тоже являются инструментом привлечения денежных средств застройщиком на строительство жилых зданий. По сути, это ценные бумаги, которые подтверждают тот факт, что их владелец внёс определённую сумму денежных средств на строительство некоторого количества квадратных метров квартиры или иного жилья.

У каждой облигации есть номинальная стоимость в определенной валюте и количество квадратных метров, стоимость которых эквивалентна стоимости облигации. Например, облигация стоит 1000$ или 1 квадратный метр в определенном жилом здании.

Для покупки недвижимости, таким образом, необходимо изначально обратиться к застройщику и подписать с ним договор. В документе должны быть подробно прописаны:

Условия сделки
Права и обязанности сторон
Сроки выполнения работ
Штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей одной из сторон

Вы спросите, где здесь гарантия, что кто-нибудь не купит еще раз эти же облигации? Покупка жилищных облигаций всегда фиксируется в депозитарии, что исключает двойную продажу квартир с использованием ценных бумаг.

Далее процесс идет так же, как и в случае с долевым строительством.

Преимуществами жилищных облигаций являются:

Свободный график покупки облигаций.

Облигации можно выкупать в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей, а не сразу или согласно графику платежей.

Гарантия возврата вложенных финансов в случае, если строительство не будет завершено, как прописано в договоре. Если застройщик не в состоянии вернуть деньги самостоятельно, за него это сделает страховая компания. Однако возможна ситуация, что вернут на 30% меньше, чем заплатили при покупке облигации, т.к. эмитент продавал по стоимости номинала+30%, а деньги возвращают по номиналу.
Стоимость облигации не меняется со временем (хотя инфляция идет своим чередом).
Облигаций не может быть выпущено больше, чем реально запланированных квадратных метров в площади строительства.
Госорганы тщательно проверяют все компании, которые занимаются эмиссией ценных бумаг, следовательно, такому застройщику можно доверять.
Облигации можно продать на вторичном рынке ценных бумаг.

Возможные риски жилищных облигаций:

Они могут быть выпущены застройщиком до прохождения всех согласований с местными властями. Однако даже если строительство будет отменено или остановлено, страховая компания выплатит неустойку владельцу облигаций. Чтобы не попасть в неудобную ситуацию, изначально проверьте документы на землю и необходимую проектную документацию.

Актуально до:	10.01.2021
Страна:	Россия, Азербайджан, Армения, Белоруссия, Казахстан, Узбекистан, Украина, Киргизия, Молдавия, Таджикистан, Туркменистан
Регион:	Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Агинский Бурятский АО, Алтайский край, Амурская область, Архангельская область, Астраханская область, Белгородская область, Брянская область, Владимирская область, Волгоградская область, Вологодская область, Воронежская область, Еврейская АО, Забайкальский край, Ивановская область, Иркутская область, Кабардино-Балкарская Республика, Калининградская область, Калужская область, Камчатский край, Кемеровская область, Кировская область, Коми-Пермяцкий АО, Корякский АО, Костромская область, Краснодарский край, Красноярский край, Курганская область, Курская область, Липецкая область, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий АО, Нижегородская область, Новосибирская область, Новгородская область, Омская область, Оренбургская область, Орловская область, Пензенская область, Пермский край, Приморский край, Псковская область, Республика Адыгея, Республика Алтай, Республика Башкортостан, Республика Бурятия, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Республика Калмыкия, Республика Карачаево-Черкесия, Республика Карелия, Республика Коми, Республика Крым, Республика Марий Эл, Республика Мордовия, Республика Саха (Якутия), Республика Северная Осетия-Алания, Республика Татарстан, Республика Тыва, Республика Хакасия, Ростовская область, Рязанская область, Самарская область, Саратовская область, Сахалинская область, Свердловская область, Смоленская область, Ставропольский край, Таймырский АО, Тамбовская область, Тверская область, Томская область, Тульская область, Тюменская область, Удмуртская Республика, Ульяновская область, Усть-Ордынский Бурятский АО, Хабаровский край, Ханты-Мансийский АО — Югра, Челябинская область, Чеченская республика, Читинская область, Чувашская Республика, Чукотский АО, Эвенкийский АО, Ямало-Ненецкий АО, Ярославская область, Бишкек
Статус:	Инвестор
Бюджет:

Инвестиционный договор и долевое участие в строительстве

К преимуществам долевого участия можно отнести:

Для застройщика – возможность, используя средства дольщиков, ускорить возведение зданий и уменьшить простои из-за нехватки финансирования.
Для дольщика – большое разнообразие квартир, удовлетворяющих требованиям покупателя, низкие цены на качественное жильё улучшенной планировки, защищённость со стороны законодательства.

Разработанная нормативно-правовая база исключает мошенничество со стороны застройщика, и сохраняет вложенные деньги дольщиков.
К недостаткам долевого инвестирования можно отнести существование недобросовестных застройщиков, нарушающих законодательство, которые пользуются недостаточной осведомлённостью обычных граждан и предлагают вложить средства в заведомо незаконное строительство. В результате объекты «замораживаются», руководство исчезает, а инвестор пополняет армию обманутых дольщиков. Многие покупатели торопятся, и под предлогом купить дешёвое жильё заключают сделки без предварительного изучения документации строительной компании, и, как результат – обманутые надежды и замороженное строительство.

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период. Учитывая, что стоимость новостроек значительно ниже рыночной, то чем раньше включиться в процесс строительства, тем большую прибыль можно получить в дальнейшем.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.

Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
Гарантийный срок на введённый дом.
Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.

Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.

Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
подробные параметры приобретаемого жилья;
конкретные сроки сдачи дома;
алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
порядок передачи жилья в собственность инвестора;
стоимость сделки и порядок выплат;
порядок перерасчета выплат;
контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
условия изменения и расторжения договора.

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.