Какие сделки требуют нотариального удостоверения в 2020 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки требуют нотариального удостоверения в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

если собственниками являются более одного человека;
если один из собственников несовершеннолетний или находится под опекой;
при оформлении договора ренты;
при оформлении соглашения супругов о разделе имущества;
сделки по отчуждению доли.

На государственном уровне продолжается планомерная работа по совершенствованию законодательства о нотариате. С 1 февраля 2020 года в работе нотариусов произойдут значительные изменения. Преобразования обусловлены Федеральным законом №338-ФЗ от 03.08.2020 и вводят новые обязанности сотрудников нотариальных учреждений. У россиян появится возможность значительно быстрее и легче оформлять различные сделки.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Сделки с долями в 2020 году будут происходить по новым правилам уже с 31 июля. Согласно последним изменениям, если объект, в отношении которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми сособственниками нотариальное удостоверение не требуется.

связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд;
связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
по отчуждению земельных долей;
по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 «О статусе столиц РФ» (исключение — случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).

Использование института нотариата позволяет в полной мере обеспечить правовые гарантии участникам гражданского оборота, способствует обеспечению достоверности Единого государственного реестра недвижимости и снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества, благодаря чему обеспечиваются публичные интересы правопорядка.

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

Тарифы на услуги нотариуса Наименование нотариального действия Стоимость нотариального действия (госпошлина + УПТХ (в рублях)) а) подлежащий обязательному нотариальному удостоверению: Договор, предметом которого является отчуждение недвижимого имущества: 0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Кроме этого осуществляется проверка всех необходимых бумаг для подписания сделки.
При необходимости нотариус имеет право запросить индивидуальные справки и бумаги с участников соглашения, для удостоверения легальности и правомерности их намерений.

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.

Федеральный закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», принятый только в 2015 году (и вступивший в силу в 2017), уже несколько раз подвергался изменениям. В 2016 году были внесены поправки, которые ввели обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.

И вот новый изменения: с 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями. Впрочем, по новому закону это правило распространяется не на все сделки, а только на их часть. Кроме того, в ФЗ-218 указаны случаи, когда нотариальное удостоверение по-прежнему требуется в обязательном порядке.

То есть, изменения не носят универсальный характер. Подробнее читайте в статье.

Если доли реальные, то между собственниками определен порядок пользования помещениями и каждому могут принадлежать определенные комнаты.

Тогда как неделимые помещения (кухня, санузел) будут являться общими.

Также, если гражданин живет в отдельной комнате, которая больше или меньше размера его доли, то возможна выплата компенсации другому собственнику в виде разницы между реальной или идеальной долей.

В остальных случаях выделить доли можно после оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства). В таком случае маткапитал может быть использован только после предоставления в ПФР нотариального обязательства выделить доли после снятия обременений с жилья.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность.

Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака.

Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

При осуществлении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов проверка законности таких документов государственным регистратором прав не осуществляется.

Если да, то в каком законе и статье это прописано и когда начал действовать данный закон. В сети нахожу противоречивые мнения.

Где-то читал, что с 1 сентября 2006 года вступил в силу закон о обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, но не получается найти информацию о этом законе.

Внесены изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»*, которые отменяют обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений.

Покупатели квартир часто боятся, что без нотариального удостоверения сделки переход права собственности не зарегистрируют. Этим их пугают статьи в интернете и сотрудники МФЦ. На самом деле в большинстве сделок с недвижимостью можно обойтись без нотариуса, но есть нюансы. Например, иногда выгоднее обратиться к нему и переплатить, чем делать все самостоятельно.

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Обязательные Нотариальные Сделки С 2020 Года

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Заверение документа по согласию между участниками может включаться в качестве его условия, независимо от возможности дальнейшей процедуры регистрации.

Оформление процедуры в нотариальной конторе несет в себе некоторые преимущества, включая:

Разъяснение заинтересованным лицам договорных обязанностей и прав, а также условий проведения процесса. Если складывается ситуация, когда существует ущемление интересов кого-либо из них, до них доводится такая информация;
Удостоверение документов у нотариуса гарантирует чистоту процедуры и защиту её от обжалования. Если какой-либо факт подтвержден соответствующим специалистом, то его не потребуется доказывать в судебных разбирательствах, не включая случаи, когда его подлинность опровергнута в установленной форме;
Нотариус несет абсолютную материальную ответственность за неисполнение норм Основ законодательства о нотариате при проведении соответствующих мероприятий и причинении ущерба.

Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям.

При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.

связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд;
связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
по отчуждению земельных долей;
по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 «О статусе столиц РФ» (исключение — случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2020-2020 годах

По действующим правилам, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. До 31.07.

2020 если правами на объект обладали сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежали нотариальному удостоверению.

Такое правило было установлено в 2016 году Законом № 172-ФЗ и распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.

Рекомендуем прочесть: Жилищное законодательства в 2020 году

Основная причина отмены нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью – желание законодателя снизить совокупные затраты граждан на обслуживание ипотечных жилищных кредитов (займов), в том числе при их реструктуризации.

Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.

— К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и они продают эту квартиру все вместе, дарят или передают в ипотеку, то нотариальное удостоверение такой сделки не потребуется, — поясняет Екатерина Пинегина, пресс-секретарь Управления Росреестра по Курганской области. — Не нужно будет и удостоверять у нотариуса договоры об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями.

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

В Госдуму внесли поправки в ГК, согласно которым все сделки с недвижимостью гражданам надо будет оформлять через нотариуса. Юристы уверены, что такой механизм необходим, однако предложенный вариант требует доработки – нужно снизить нотариальные тарифы, а также предусмотреть возможность отказа для сделок с участием родственников.

Изменения предлагается внести в ст. 8.1 ч. 1 ГК (государственная регистрация прав на имущество). Автор законопроекта, сенатор Антон Беляков, отмечает, что законодатель, регулируя оборот недвижимости, создал систему госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Беляков напомнил, что это должно было снизить расходы участников рынка. Однако это развязало руки мошенникам, которые занимаются незаконным отчуждением имущества, причем чаще всего их жертвами становятся представители незащищенных социальных групп.

Советник министра юстиции России Мария Мельникова назвала законопроект преждевременным. Она полагает, что для начала необходимо дождаться того, когда в полной мере заработает новая система нотариата. А председатель Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик уверен, что вопрос об обязательном нотариальном оформлении сделок с недвижимостью надо ставить в перспективе (см. «Госдуме предлагают установить обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью»).

С указанной даты вступает в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, которым были внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Отмечается, что указанные изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Следует иметь в виду, что до 31 июля 2019 года действует текущая редакция Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения, внесенные в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. Это необходимо учесть всем родителям, оформляющим сделки с недвижимостью.

Учтите, что теперь обязательно нотариальное удостоверение сделок:

по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 24 указанного закона);

связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 30 указанного закона).

” Таким образом, если вы приобретаете долю в праве собственности, например, на квартиру, либо сособственником приобретаемой вами квартиры является ребенок, при оформлении сделки не обойтись без нотариуса.

Рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы.

Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.

Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.

И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2019 года вступил в силу Закон «О государственной регистрации недвижимости». И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, международный опыт подтверждает важность вносимой поправки. В странах Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, число судебных споров куда меньше, чем в странах, где подготовкой договоров занимаются стороны сделки или их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Ведь государственная регистрация –, не панацея от проблем. Росреестр может зарегистрировать и оспоримую сделку, которая совершена с нарушениями, нотариус же ее не пропустит.

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Верховный Суд РФ разъяснил, что Обзор направлен на исключение фальсификации решения, принимаемого высшим органом управления (единственным участником ООО), которое наравне с решениями общего собрания участников ООО подвержено риску подделки, и введение дополнительного механизма защиты интересов участника ООО от фальсификаций путем нотариального удостоверения решения, при этом сохраняя право изменения данного порядка в пользу варианта без привлечения нотариуса. Мы уже писали про случаи незаконной смены директора через ЭЦП, их все больше.

До настоящего момента Федеральной налоговой службой России не сформулированы единые официальные разъяснения для налоговых органов о применении Обзора Верховного Суда РФ. В связи с этим налоговики в разных регионах ведут себя по-разному:

одни продолжают руководствоваться разъяснениями Письма ФНС России от 28.12.2016 г. № ГД-4-14/25209@, согласно которого требования ГК РФ о нотариальном удостоверении на решения единственного участника ООО не распространяются. Действие данного подхода обусловлено, в том числе отсутствием у заявителя обязанности предоставления подтверждающих документов (протокол общего собрания участников общества, решение единственного участника общества) при совершении значительного количества регистрационных действий (регистрация смены единолично исполнительного органа Общества, видов деятельности ОКВЭД, изменения паспортных данных, адреса места нахождения общества в пределах одного муниципального образования, т.п.).
другие принимают разъяснения Обзора Верховного Суда РФ как руководство к действию, информируя заявителя о необходимости нотариального удостоверения решений единственного участника ООО и вынося решения об отказе в регистрации при отсутствии такового. Так, например, Межрайонная ИФНС России №16 по Новосибирской области (Единый регистрационный центр) разместила на официальном сайте инспекции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информационное сообщение, в точности повторяющее разъяснения Обзора Верховного Суда РФ о необходимости нотариального удостоверения решений единственного участника ООО; ряд инспекций, например, ИФНС по Красноглинскому району г. Самары, стали выносить решения об отказе в государственной регистрации в отношении пакетов документов, в которых отсутствовали нотариально удостоверенные решения единственного участника ООО.

В условиях отсутствия единой позиции ФНС до подачи документов на государственную регистрации рекомендуется дополнительно уточнять правовую позицию конкретного налогового органа относительно нотариального удостоверения решения единственного участника ООО.

До настоящего момента разъяснений Центрального Банка России по вопросу применения Обзора Верховного Суда РФ не последовало, банковские организации наравне с налоговыми органами не выработали единого подхода к его применению:

из практики обращений клиентов отмечены требования банка о нотариальном удостоверении решений единственного участника (пояснения о причинах его отсутствия) и отказы в проведении отдельных расчетно-кассовых операций, где документами – основаниями для платежа выступают нотариально не удостоверенные протоколы общих собраний участников/решения единственного участника ООО (например, протокол или решение о распределении и выплате дивидендов; о наделении или продлении полномочий единоличного исполнительного органа Общества, т.п.);
большинство банковских организаций продолжают придерживаться разъяснений п. 9 Письма Банка России от 25.11.2015 г. № 06-52/10054, не предъявляя требований о нотариальном удостоверении решений единственного участника ООО.

То есть руководствоваться разъяснениями Обзора Верховного Суда РФ и нотариально удостоверять каждое принимаемое единственным участником ООО решение. В данном случае удостоверение нотариусом принимаемого решения послужит дополнительной гарантией легитимности такого решения, а также подтвердит его принятие именно собственником компании.

Для нотариального удостоверения решения единственного участника ООО следует руководствоваться ст. 103.10 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 №4462-1), при обращении к нотариусу предъявить следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации ООО при его создании (Свидетельство ОГРН в случае регистрации ООО до 01.01.2017 г.) или Лист записи ЕГРЮЛ о государственной регистрации ООО при создании (в случае регистрации ООО после 01.01.2017 г.);
Свидетельство о постановке ООО на налоговый учет (Свидетельство ИНН);
Устав ООО в действующей редакции;
Документ в подтверждение статуса единственного участника ООО (Протокол общего собрания/Решение единственного участника ООО/Договор купли-продажи доли в ООО/Свидетельство о праве на наследство, и т.п.);
Внутренний документ ООО, устанавливающий порядок проведения собрания или заседания/порядок принятия решений единственным участником ООО (при его наличии);
Документ, удостоверяющий личность единственного участника ООО.

Размер нотариального сбора за нотариальное удостоверение решения единственного участника ООО разнится в зависимости от региона, в котором будет удостоверяться соответствующее решение, и подлежит уточнению в соответствии с решением нотариальной палаты субъекта РФ. К примеру, стоимость нотариального заверения в Смоленске по состоянию на 18.03.20:

решения единственного участника — 1700 рублей;
протокола общего собрания ООО или АО — 11000 рублей.

Как сделать? Работает следующим образом — удостоверяете 1 (одно) решение участника о выборе альтернативного способа подтверждения решений:

подписание решения участником ООО;
использование технических средств (аудио-, видеозапись), позволяющих достоверно установить факт принятия решения;
иным способом, не противоречащим закону)

Все последующие решения не потребуют нотариального удостоверения. Формулировка решения единственного участника о выборе альтернативного способа (подписание решений единственным участником ООО) может быть следующей (образец решения участника ООО):

«Определить в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 67.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении настоящего и решений единственного участника Общества, которые будут приниматься в будущем, в качестве способа подтверждения принятия решений подтверждение принятия решения подписью единственного участника Общества. Решения единственного участника Общества не требуют нотариального удостоверения».

Для нотариального удостоверения решения единственного участника ООО об избрании альтернативного способа подтверждения принятия решений следует руководствоваться ст. 103.10 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 г. №4462-1).

Разъяснения, приведенные в пунктах 2 и 3 Обзора Верховного Суда РФ, несмотря на отсутствие прямого разъяснения в самом Обзоре, подлежат применению только при рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений общих собраний участников (решений единственного участника), принятых после указанной даты — 25.12.2019 г.

Такая позиция о действии Обзора во времени прослеживается в Определениях Верховного Суда РФ, см., например, Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2019 г. № 306-ЭС19-25147:

«Относительно довода заявителя о несоблюдении требования подпункта 3 пункта 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о нотариальном удостоверении оспариваемых решений общего собрания участников об избрании альтернативного нотариальному способа подтверждения принятия решения и состава участников, следует отметить, что в целях защиты правовой определенности и разумных ожиданий участников гражданского оборота, разъяснения, приведенные в пунктах 2 и 3 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, подлежат применению только при рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений общих собраний участников (решений единственного участника), принятых после указанной даты».

Следовательно, к решениям единственного участника ООО, принятым до 25.12.2019 г., разъяснения Обзора Верховного Суда РФ о необходимости нотариального удостоверения таких решений применению не подлежат – они, как и прежде, могут быть оформлены в письменном виде за подписью участника ООО.

Обзор судебной практики Верховного суда РФ вопреки сложившейся ранее правоприменительной практике распространил требования пп. 3 п. 3 ст. 67.1 ГК РФ о нотариальном удостоверении общим собранием участников ООО принимаемых решений и на решения единственного участника ООО, обязывая последнего, по общему правилу, к нотариальному удостоверению всех принимаемых решений. Разъяснения Обзора, с одной стороны, предоставляют дополнительную гарантию соблюдения прав собственника компании от фальсификации документов и незаконного захвата ООО, других неправомерных действий без ведома бенефициара, с другой стороны – являются руководством к действию для изменения документов ООО для исключения возможных негативных последствий признания всех принимаемых после 25.12.2019 г. решений единственного участника ООО ничтожными (п. 107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2020)

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Надо отметить, что при этом существует и негативный момент выбора такого удостоверения договорных обязательств. Все сделки, осуществляющиеся с участием нотариуса, требуют весомых материальных и временных затрат. Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям. При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.

Здесь нужно учитывать, что сторона избегающая оформления обязательств по соглашению выступает в роли недобросовестного субъекта и допускает злоупотреблением своих прав. Другая же нуждается в защите, так как она исполнила свои обязательства в той или иной форме, но не может их оформить в определенном законом порядке.

Договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.07.1996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).
Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).