Приобретение жилья с привлечением средств материнского капитала

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение жилья с привлечением средств материнского капитала». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Для этого нужно подать заявление в МФЦ, приложив к нему сертификат и паспорт. Выписка будет готова в течение 10 рабочих дней.Договор покупки в рассрочку содержит:1. Данные по материнскому сертификату, сроки расчета, реквизиты счета продавца.2. Пункт о рассрочке, где вы указываете: а) общую сумму сделки б) какая сумма оплачена в момент подписания договора (личные средства покупателя), в) что остаток суммы будет оплачен материнским капиталом.3. Срок для перечисления оставшейся суммы денег в 3 месяца — ПФР рассматривает заявление и переводит деньги в течение 2-х месяцев, но вдруг будут непредвиденные факторы, поэтому лучше взять с запасом времени.4. Условие, что права на жилье перейдут покупателю после полной оплаты.5. К договору приложить справку продавца о размере неоплаченного остатка.По договору рассрочки перехода права собственности сразу же не переходит.

Можно ли купить квартиру на материнский капитал

Заявление можно подать в отделении МФЦ, в ПФР, на едином портале госуслуг в личном кабинете или на сайте ПФР. Бланк заявления можно взять в МФЦ или скачать на сайте Пенсионного фонда. К заявлению приложите документы:1. Сертификат на МК или его копия.2. Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования на имя того, кто получил сертификат.3. Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей.4. Документ, который удостоверяет личность и место жительства родителя, получившего сертификат.5. Справку о размере остатка, который будет оплачен из МК.6. Нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность, если дети и супруг не являются участниками сделки в течение 6 месяцев с даты перевода маткапитала на счет продавца.7. Реквизиты счета продавца. Пока ПФ не перечислит деньги, жилье будет в залоге у продавца.Заявление рассматривается в течение 30 дней. Если каких-либо документов не хватает, ПФР сам запрашивает их у ведомственных органов.

В течение 6 месяцев в с момента регистрации права собственности нужно исполнить нотариальное обязательство по оформлению купленного жилья в общую собственность — супруга и детей (если они не были включены в договор сразу).Не каждый продавец согласится на вариант оплаты материнским капиталом из-за того, что сроки здесь растягиваются на 2-3 месяца. Поэтому лучше сразу предупреждать, что часть суммы вы оплатите МК, в рассрочку.

Материнский капитал может помочь семьям получить жилье в ипотеку, когда не хватает денег на первоначальный взнос и накопить не получается. В этом случае все операции будут проводиться по кредитному договору с банком.Договор купли-продажи будет обычный, без деления сумм на выплаченную сразу и оставшуюся, а материнский капитал как форма оплаты будет отражен в кредитном/ипотечном договоре. Ипотеку с использованием материнского капитала выдают в основном крупные банки — Сбербанк, ВТБ24 или Альфа-Банк. Банкам невыгодно брать в залог квартиры с «обременением» в виде несовершеннолетних собственников, поэтому ипотечную программу может быть придется поискать.

В заявлении нужно указать, что с помощью МК вы хотите выплатить первоначальный взнос или погасить основной кредит. К заявлению приложите сертификат.Если решение будет положительным, он уведомит вас.

Как направить материнский капитал на улучшение жилищных условий

В нем не будет сведений о материнском капитале. Поэтому если дети и супруг не будут участниками сделки, то вам понадобится составить нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность. Это обязательство нужно исполнить в течение 6 месяцев с момента перевода маткапитала банку.

Как исполнить нотариальное обязательство

Перевести квартиру в общую собственность можно по договору дарения, указав в нем всех участников сделки, параметры жилья и размеры долей.Долей нужно наделить всех детей, рожденных до момента исполнения нотариального обязательства, а не на момент получения прав (!) на материнский капитал. То есть если материнский капитал дали на второго ребенка, а на момент покупки жилья родился третий, то доли выделяются на троих детей.Точных размеров долей закон не определяет, но чаще всего владелец сертификата одной дарственной включает всех членов семьи в общедолевую собственность.

Маткапитал – это одна из форм поддержки со стороны государства для семей, имеющих 2-х и более детей. Госпомощь представлена в виде специального сертификата, эквивалентного конкретной денежной сумме, которую родители могут получить единожды после рождения (усыновления) 2-го или последующих детей.

Материальная поддержка, выделяемая на одну семью, имеет фиксированный размер и на 2020 год составляет 453 026 рублей. Родители получают только сертификат, гарантирующий выплату упомянутой суммы государством. Бюджетные деньги можно расходовать исключительно на определенные цели, прописанные в федеральных законодательных документах. Одна из таких целей – приобретение жилого имущества.

Выделяемой суммы недостаточно на оплату полной стоимости жилья, но средства на улучшение условий проживания можно внести частично. Законодательство позволяет использовать выделенную сумму на:

частичную оплату новой или вторичной жилплощади;
первый платеж по ипотеке, либо ее рефинансирование;
оплата основной части кредита или насчитанных процентов;
стать участником кооперативного строительства;
вложить деньги в возведение частного дома;
сделать капитальный ремонт жилья, оформленного на одно из членов семьи.

Распорядится деньгами можно согласовав цель траты средств с ПФР.

Право на выплату имеют мужчины и женщины с подданством РФ, родившие/усыновившие 2-го или каждого следующего ребенка после 01.01.2007 (дата, когда закон о маткапитале обрел юридическую силу).

Лица мужского пола, не имеющие подданства РФ, право на получение материальной поддержки от государства получают только, если мать детей умерла или ее в судебном порядке лишили родительских прав. Для распоряжения средствами господдержки мужчина должен имеют юридический статус отца/усыновителя всех детей семьи, а не только того ребенка, за которого был присвоен сертификат.

Если несовершеннолетний числится в статусе сироты, то распорядится госпомощью могут опекуны (дедушки, бабушки, тети или те, кто ухаживает за несовершеннолетним), но такие заявления нужно согласовывать не только с ПФР, но и с органами опеки.

Государство выделяет по одному сертификату на каждую семью, соответствующую упомянутым выше требованиям, так что получить господдержку еще раз нельзя. Семьи, в которых до указанной даты уже родилось 2-е детей, могут рассчитывать на выплату только при рождении/усыновлении следующего ребенка.

Первоначально нужно оформить главный документ ребенка – свидетельство о рождении, где будут указаны имена матери и отца. После этого необходимо вписать сведения о новорожденном (усыновленном) в паспорта родителей. После этого необходимо подавать документацию в ПФР.

Заблаговременно необходимо подготовить полный пакет документации:

паспорта отца и матери, где указано подданство РФ;
выписка с места проживания;
свидетельства о рождении всех детей (копии).

Оформление документации и получение материальной поддержки происходит в местное отделение ПФР. Например, если семья из других областей проживает в Москве, имея временную регистрацию, то обратиться за государственной субсидией можно в локальное подразделение ПФР, привязанное к району проживания.

Получить господдержку можно и проживая в иностранном государстве, если семья соответствует положениям действующего законодательства РФ. Однако важно понимать, что распорядится деньгами можно исключительно в пределах государственных границ РФ.

Удвоение материнского капитала при покупке квартиры не происходит. Однако, кроме государственного маткапитала существуют и локальные программы поддержки многодетных семей, действующие на уровне практически каждого региона РФ. Родители могут оформить дополнительные сертификаты от местных властей, появившегося в семье после 1 января 2011 года. Размеры и условия получения региональной поддержки в каждом из регионов определяются местными властями.

ПФР рассматривает заявку в течение 1 месяца и 5 дней с даты подачи полного пакета документации. При положительном решении госучреждение выдает заявителю сертификат.

Материнский капитал на покупку квартиры в 2020 году

В законах, действующих на государственном уровне, строго прописаны правила привлечения маткапитала к приобретению жилплощади. Использовать материнский капитал на покупку квартиры можно если:

жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
можно приобрести только изолированную жилую единицу;
все члены семьи имеют российское подданство;
на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
жилье должно находиться в пределах России;
ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.

Причиной таких строгих условий покупки квартиры на материнский капитал является предотвращение нецелевого использования средств. ПФР не выдает деньги наличными семье, а переводит их напрямую продавцу.

От правильности подготовки документов зависит рассмотрит ли госучреждение заявку на распоряжение средствами. Перед тем как купить квартиру на материнский капитал, важно тщательно проверить наличие всех этих бумаг:

заявление с обоснованием целевой траты средств;
СНИЛС заявителя;
ксерокопия договора о продаже жилплощади;
ксерокопия ипотечного договора;
сертификат;
ксерокопии паспортов родителей;
ксерокопии свидетельств о рождении детей;
номер расчетного счета продавца;
нотариально заверенное обязательство о долевом оформлении имущества.

Если приобретение жилья происходит на семью с приемным ребенком, то нужно приложить бумаги, подтверждающие факт усыновления. Если документы для покупки квартиры с материнским капиталом буду собраны не полностью, то в рассмотрении заявки будет отказано.

Направить материнский капитал в 2020 на покупку квартиры в ипотеку можно:

для первого взноса – субсидией можно распорядиться сразу после получения ее от ПФР;
на оплату основной части задолженности – покупка квартиры в ипотеку с материнским капиталом возможна, только когда второму ребенку выполнится 3 года.

Оформление покупки квартиры с материнским капиталом в доме, который строится возможно, если новостройка готова к сдаче на 70% или более. Семейная пара должна предупредить застройщика, что сделка будет проводиться с использованием субсидии, что требуется отсрочки по платежу. Если строительная компания дает согласие на такие условия, то подписывается договор и распределяется долевое участие каждого из членов семьи.

Алгоритм действий:

Составляется двусторонний договор о продаже жилплощади.
Регистрация сделки в Росреестре.
Отправляется запрос в ПФР о выплате субсидирования строительной компании.
После зачисления денег на счет застройщика права владения жилплощадью переходит к семье.

Часть сумы оплачивается покупателем из собственных сбережений, а ПФР переводит деньги позже, после регистрации сделки.

Покупателями квартиры с использованием материнского капитала могут быть только владельцы соответствующего сертификата. Сертификат материнского (семейного) капитала получает женщина, родившая или усыновившая двоих и более детей, в редких случаях владельцем может стать мужчина.

Как проходит сделка купли продажи квартиры с материнским капиталом? На момент приобретения жилья, владелец сертификата не может быть лишен родительских прав, так как в это случае материнский сертификат может быть отозван. Законом не запрещены сделки между близкими родственниками, однако на практике существует множество ограничений.

В данном случае процесс должен быть максимально прозрачным. При проверке специалистами данная сделка может вызвать подозрения в связи с обналичиванием средств материнского капитала недобросовестными гражданами.

Сделки между мужем и женой при этом запрещены.

В законодательстве указаны некоторые требования к приобретаемому объекту:

Объект должен находиться на территории РФ.
Объект должен быть отдельным помещением и в нем можно проживать круглогодично.
Жилье должно отвечать требованиям санитарных и технических норм.

На заметку! Если какой-либо из пунктов находится под сомнением у специалистов из Пенсионного фонда они могут выезжать на место для установления достоверности предоставляемых сведений.

Отказ в переводе средств материнского капитала имеет место быть. Среди основных причин можно выделить несколько:

расторжение договора купли-продажи;
приобретение жилого помещения на территории садоводческого товарищества;
составление договора купли-продажи не соответствует требованиям;
мошеннические схемы использования средств.

Как правило отказ связан с несоответствием жилья заявленным требования и наличием нарушений в действиях сторон.

В случае получения отказа, возможны следующие варианты действий:

Обжалование отказа в суде.
Расчет с продавцом своими средствами.
Аннулирование договора.

Неправильное понимание некоторых пунктов в законодательстве так же приводит к отказу.

Например, использование рассрочки в расчете не указано в договоре. Необходимо четко прописать условия. А так же продавец должен предоставить расписку о том, что по окончании расчета будет выдано право собственности на объект.

В ПФ необходимо предоставить только запрашиваемые документы, без лишних справок.

Средства материнского капитала по законодательству направлены именно на улучшение жилищных условий. К жилью направлены определенные требования, поэтому не каждый объект может быть одобрен Пенсионным фондом:

Дом. Приобрести дом с использованием средств материнского капитала вполне возможно. Основным требованием является наличие всей необходимой документации на строение. Земля должна иметь разрешение на индивидуальное жилищное строительство.
Дом должен быть не самовольной постройкой, а со всеми документами на право собственности и разрешающей документацией. Так же строение должно быть пригодным для круглогодичного проживания и не находиться в аварийном состоянии.
Квартира на вторичном рынке жилья. Большинство семей выбирают именно этот вариант улучшений жилищных условий. Требования к квартире:
- квартира должна быть пригодна для проживания и не находиться в аварийном состоянии;
- квартира должна быть отдельным обособленным помещением;
- квартира должна находиться на территории РФ.
Приобрести квартиру на вторичном рынке возможно как с использованием средств банка, так и за счет собственных средств.
Комната или доля в квартире. Приобрести возможно и квартиру и долю, но если это будет обособленное помещение. Приобрети долю в однокомнатной квартире невозможно.
Квартира в новостройке. Использовать средства маткапитала на строящееся жилье возможно при условии, что объект построен на 70% и в уставе застройщика имеется пункт по использованию средств материнского капитала. Данный аспект инвестирования средств в строительство контролируется и регулируется Федеральным законом № 2014 от 2004 г.

Рассмотрим инструкцию, как вложить средства на покупку квартиры с помощью материнского капитала пошагово. Следует помнить, что использовать средства капитала на покупку жилья с привлечением банковских средств можно до исполнения трехлетия ребенка.

Основными шагами можно назвать:

Получить одобрение от финансовой организации.
Подобрать оптимальное жилье.
Обратиться в Пенсионный фонд.

Использование средств при этом семья решает самостоятельно: на первоначальный взнос или погашение долга по кредиту.

Важно! В случае внесения средств МСК в качестве первоначального взноса в документах указываем сумму первоначального взноса равную средствам материнского капитала.

Для подтверждения наличия средств материнского капитала необходимо в подтверждение иметь сам документ сертификата и выписка из Пенсионного фонда о наличии суммы.

В настоящее время предложения банков различны, в том числе многие работают именно с использованием средств МСК. Во многих банковских учреждениях действуют специальные программы для использования материнского капитала при покупке жилья.

Использование услуг банка имеет многочисленные преимущества:

для многих семей использовать кредитные средства и материнский капитал являются единственными возможностями улучшить свои жилищные условия;
многие банки предлагают семьям действительно выгодные условия с использованием материнского капитала.

Однако мало обладать материнским сертификатом, банки выдвигают требования к заемщикам:

Наличие достаточного дохода, который будет подтвержден.
Длительный стаж работы.
Положительная история выплат кредитов.

Стандартный пакет документов необходимый для подачи документов в банк и запрашиваемый банком содержит:

Анкету-заявление.
Копии паспортов заемщиков и созаемщиков.
Копии трудовой книжки и справки, подтверждающие доход (2-НДФЛ или по форме банка).
Запрашиваемые документы на приобретаемую недвижимость.
Документы о браке и свидетельства о рождении детей.
Документ, подтверждающий участие в государственной программе, а именно свидетельство материнского капитала.

Данные документы используются для предварительного рассмотрения заявки, а после получения положительного решения банк может запросить документы на приобретаемую недвижимость.

Приобретаемая недвижимость будет находится в залоге у банка вплоть до полного погашения займа.

Этапы покупки квартиры с материнским капиталом

После оформления сделки необходимо обратиться в Пенсионный фонд с предоставлением полного пакета документов.

Предоставляется необходимый стандартный пакет документов:

Копии паспортов родителей.
Свидетельства о рождении детей.
Материнский (семейный) сертификат (документ).
СНИЛС заявителя.
Договор купли-продажи с продавцом.
Обязательство выделить каждому члену семьи равные доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев (необходимо заверить у нотариуса).
Банковские данные продавца, на которые необходимо перевести денежные средства (выписка с лицевого счета и справка из банка об открытии расчетного счета).
Выписка из ЕГРН.
Расписка покупателя об обязательстве выплаты оставшихся средств. Документ должен быть нотариально заверенным.

Скачать бланк заявления в ПФР о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала

Скачать бланк обязательства на выделение долей

До момента перевода средств на счет продавца, приобретаемое жилье находится в залоге у продавца, в случае с заемными средствами в залоге у банка.

Размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей. Купить отдельное жилье за эту сумму практически невозможно. Но деньги могут существенно помочь при решении жилищного вопроса.

Улучшение условий проживания с привлечением материнского капитала подразумевает:

приобретение квартиры как за наличные средства, так и с ипотечным кредитом;
участие в кооперативном строительстве;
капитальный ремонт жилья;
постройка частного дома, в том числе с привлечением строительных организаций;
погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость. Как показывает практика, при таких условиях квартиру проще купить у застройщика или у собственника юридического лица. Физические лица неохотно идут на сделку купли-продажи, понимая, что полный расчет они получат только через несколько месяцев.

Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

Подписание договора купли-продажи.
Проведение регистрации перехода права собственности.
Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.

При покупке жилья через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.

Порядок действий при покупке квартиры, в том числе за счет ипотеки, выглядит так:

Выбор банка, который работает с материнским капиталом.
Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения.
Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита.
Поиск жилья.
Покупка его с помощью заемных денег.

В пенсионный фонд для выплаты денежных средств нужно подать такие документы:

Сертификат на получение материнского капитала.
Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
Договор купли-продажи недвижимости.
Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
Справка из банка о размере задолженности.
Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.

Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:

Дом готов больше чем на 70%.
В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.

На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:

Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.
Подписание и регистрация договора.
Оплата части суммы договора собственными средствами.
Подача заявления и прочих документов в ПФ.
После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.

Пенсионный фонд может одобрить покупку комнаты в следующих случаях:

Стоимость комнаты ориентировочно равна размеру материнского капитала.
Если после покупки комнаты семья станет полноправным владельцем всей квартиры.

А вот приобрести комнату в общежитии, используя сертификат, не получится. Исключение делается только для общежитий, которые частично переданы в частный жилой фонд. К таким сделкам ПФ относится положительно в связи с тем, что размер материнского капитала может полностью или в большей части покрыть стоимость такого жилья.

Приобретение доли недвижимости одобряется ПФ в редких случаях. Им, в частности, приветствуются сделки, после которых семья становится единоличным собственником недвижимости.

Вкратце схема действий выглядит так:

Семья находит подходящую квартиру и договаривается с продавцом. Его надо сразу предупредить, что часть будет оплачена материнским капиталом. Это значит, что не всё зависит от покупателя, а полной оплаты придётся подождать.
Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Новые права собственности проходят государственную регистрацию.
Мама обращается в Пенсионный фонд для перевода материнского капитала продавцу квартиры.
Пенсионный фонд рассматривает заявление и переводит деньги получателю.

С самого начала надо определиться с правами собственности. Закон требует, чтобы квартира, купленная с использованием маткапитала, была оформлена в долях на всех членов семьи — родителей и детей. Здесь есть два пути: сделать всё сразу или выделить доли после перевода субсидии.

Первый вариант проще — достаточно вписать все доли в договор купли-продажи. Если так не получается (например, продавец опасается и возражает), можно купить квартиру сначала на имя мамы. Тогда она оформляет у нотариуса обязательство о выделении долей всем членам семьи. На его выполнение даётся максимум полгода после регистрации прав собственности.

С заявлением в Пенсионный фонд обращается мама (или папа, если сертификат оформлен на него). Можно подать его сразу в своё отделение ПФР или МФЦ. Чтобы упростить себе задачу с очередями (во многих регионах это острая проблема), есть электронная форма на «Госуслугах». После обработки заявления можно записаться на личный приём в конкретное время максимум через 5 дней.

Далеко не все сделки укладываются в стандартную схему. Детали могут появиться уже на этапе договорённости с продавцом. Например, опасаясь обмана, он может настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи, оформлении недвижимости в залог до полной выплаты, внесении задатка. Всё это законно, и только родителям решать, соглашаться, продолжать переговоры или же искать другое предложение.

Остальные особенности касаются формата сделки.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, всё проходит по обычной схеме. Но на материнский капитал разрешено покупать квартиры и в строящемся доме, а права собственности в нём невозможно оформить до момента сдачи.

В таком случае вместо договора купили-продажи везде будет фигурировать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Лучше, чтобы его заключала мама. Но покупателем может быть и её законный супруг. В будущем это даст право оформить недвижимость на всю семью. А пока договор регистрируют в Росреестре и мама пишет у нотариуса обязательство о выделении долей. Его надо будет выполнить в течение 6 месяцев после сдачи объекта.

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Определившись со сроками, нужно выяснить, какую квартиру Пенсионный фонд разрешит приобрести, а какую — нет. Основные критерии оценки жилья:

Технические характеристики. Жилье должно иметь квадратуру, позволяющую чувствовать себя комфортно всем членам семьи.
Время постройки. Запрещено приобретать квартиру, находящуюся в списках аварийного жилья, подлежащую сносу.
Наличие инфраструктуры.

Например, семья проживает в городе, дети ходят в кружки и секции, школу и сад, а при получении МК решают переехать в деревню, где отсутствует инфраструктура для гармоничного развития несовершеннолетних. Такое решение ПФ не одобрит, ведь цель расходования МК — улучшение условий проживания.

Помимо приобретения «готовой» квартиры, можно потратить МК на строительство многоквартирного дома. Для этого необходимо заключить со строительной компанией «Договор участия в долевом строительстве» (ДДУ). При покупке первичного жилья чаще заключаются именно ДДУ (в 90% случаев). То есть средства привлекает строительная компания и отвечает за свои обязательства в рамках договора. При этом стоимость квартиры может быть выплачена в рассрочку до 2 лет.

Не утратило актуальность и строительство кооперативного жилья, однако на его долю приходится около 8% первичного рынка. При этом участники сами контролируют процесс стройки. У членов кооператива есть устав, которому они четко следуют. При ЖКС можно оформить рассрочку на срок до 7 лет и вносить средства даже после заселения.

Преимущество ДДУ — возможность оформления ипотеки по льготным программам.

Оба варианта позволяют направить средства МК в строительство.

На МК разрешается купить пригодное к проживанию жилье, а также строящуюся квартиру, заключив ДДУ или вступив в жилищный кооператив. При этом дополнительно можно вложить личные средства или привлеченные из финорганизаци.

Для покупки жилья с привлечением маткапитала необходимо собрать ряд документов, подтверждающих намерение улучшить жилищные условия. Только после их тщательной проверки Пенсионный фонд даст разрешение на расходование сертификата.

Основной перечень документов включает:

заявление на распоряжение средствами МК (или их частью);
сертификат на получение средств МК;
обязательство о предоставлении доли в квартире несовершеннолетнему ребенку (если на момент обращения она еще не была выделена);
удостоверение личности, СНИЛС держателя Сертификата;
свидетельство о браке;
при обращении представителя — его документы и доверенность, на основании которой он действует.

Дополнительный перечень меняется в зависимости от типа сделки:

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала путем:	Перечень документов
Заключения договора купли-продажи	Договор купли-продажи квартиры. Справку о размере неуплаченной стоимости квартиры или выписку из ЕГРН (если смена собственника происходит до полной оплаты стоимости жилья).
Привлечения кредитных средств	В банк предоставляется: Удостоверение личности, документ о месте регистрации или месте фактического проживания. Сертификат на маткапитал. Документ, подтверждающий сумму остатка МК. Справка о доходах. Документ об уплате первоначального взноса. В ПФ, помимо основного перечня, предоставляется: Договор ипотечного кредитования (копия). Справка, выданная кредитором о сумме долга, размере процентов за использование заемных средств. Выписка из ЕГРН. Выписка из лицевого счета заемщика (или его супруга) о зачислении заемных средств.
Оформления договора долевого участия	Документ, подтверждающий членство в кооперативе Устав ЖК (копия). Выписка о внесении паевого взноса и об остатке, подлежащем оплате.
Участия в жилищном кооперативе	Договор участия в долевом строительстве (копия). Выписка о сумме внесенных средств и невнесенном остатке.

Все договора, подтверждающие куплю-продажу, участие в долевом строительстве, взятие ипотеки, должны пройти регистрацию в Росреестре.

Порядок покупки квартиры на материнский капитал с оформлением ипотеки предполагает следующие действия:

Выбрать объект недвижимости.
Обратиться в кредитно-финансовую организацию и подать заявку на выдачу ипотеки. Банк должен иметь хорошую репутацию, в противном случае ПФ может отказать в перечислении средств.
Заключить договор с банком о выдаче кредита. В нем обязательно указывается, для каких целей получатель берет средства.
Зарегистрировать договор в Росреестре.
Обратиться в ПФ, составив заявление, предоставив договор и прочие необходимые документы.

Если кредит был оформлен ранее, необходимо направиться в банк и взять справку, где будет отражен невыплаченный остаток (долг по кредиту). Впоследствии документ предоставляется в ПФ.

Среди финучреждений существуют банки-партнеры Пенсионного фонда. Они самостоятельно отправляют пакет документов в ПФ, и сделка проводится быстрее.

Родители несовершеннолетнего могут «добавить» сумму маткапитала при оплате стоимости квартиры только по истечении 3 лет с момента рождения ребенка, после появления которого возникло право на получение семейного капитала.

Совершение сделки предполагает следующий порядок действий:

Поиск квартиры на первичном (вторичном) рынке. При этом необходимо предупредить потенциального покупателя, что процесс оформления может затянуться до 2 месяцев.
Заключение договора купли-продажи. В нем должен отражаться порядок уплаты стоимости имущества. Как правило, сначала вносится сумма, которая состоит из личных сбережений покупателя. Также в договоре упоминается, что квартира находится в залоге.
Регистрация сделки в Росреестре. При этом необходимо отметить в договоре: «залог в силу закона». Такая запись накладывает на квартиру обременение и может защитить в случае неполной выплаты средств по договору, при мошеннических действиях.
Обращение покупателя в ПФ РФ с заявлением, копией договора и прочими необходимыми документами.
Одобрение заявки Пенсионным фондом и перечисление средств на счет покупателя.
Подписание передаточного акта на квартиру.
Повторное обращение в Росреестр. Продавец недвижимости подает заявление о снятии залога, а покупатель становится законным собственником приобретенного жилья.

В договоре необходимо оговорить, когда право собственности окончательно переходит покупателю. Лучше, если после окончательного расчета. Ведь если ПФ откажет в передаче средств, придется либо расторгать договор, либо проводить обратную сделку.

Еще одна квартира — это улучшение жилищных условий семьи, поэтому можно не сомневаясь «присматривать» второе жилье. Единственное условие — во второй квартире нужно выделить доли детям, супругу, то есть соблюсти стандартный порядок покупки квартиры с привлечением материнского капитала.

К подобным операциям с недвижимостью ПФ органы МВД проявляют особый интерес. Сделка не должна быть «мнимой», то есть направленной на обналичивание маткапитала. Если в результате продажи недвижимость станет целиком принадлежать одной семье, дети и их родители переедут в новую квартиру и их жилищные условия существенно улучшаться, сделка не вызовет подозрений.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Существует определенный порядок использования МК для приобретения вторичного жилья. Необходимо учесть: покупка возможна только через 3 года после рождения 2-го или последующих детей. Исключение — направление средств на погашение кредита, ведь и на вторичное жилье можно оформить ипотеку. Чтобы погасить кредит или проценты по нему, можно сразу подать заявление в МФ на перечисление средств.

Слияние капиталов на приобретение одного объекта недвижимости не допускается. Исключением может быть квартира с комнатами, выделенными в натуре. Это предполагает изолированность членов 2-х семей друг от друга, четкое разделение комнат, коммуникаций. Примером могут быть коммунальные квартиры. В противном случае покупка будет представлять собой приобретение долей, что не одобряется Пенсионным фондом.

Прежде чем решать, как купить квартиру на материнский капитал, нужно оформить сертификат на него. Дополнительная поддержка от государства положена при рождении или усыновлении второго и последующих детей, появившихся на свет после 01.01.2007.

За сертификатом имеет право обратиться:

мать малыша;
отец, если является единственным оставшимся в живых родителем;
усыновитель;
сам ребенок после установления полной дееспособности.

В отделении ПФ нужно будет оформить заявление и сопроводить его документами, доказывающими право на господдержку.

К ним, в частности, относятся в обязательном порядке такие:

удостоверяющие личность заявителя (паспорт);
подтверждающие факт рождения всех детей (свидетельства об их рождении).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например свидетельство о заключении брака или справка о перемене имени и пр. После рассмотрения документов в течении месяца на руки заявителю выдается сертификат. Он оформляется на бланке установленного образца и гарантирует право на получение финансов за счет государственного бюджета.

Важно! Сертификат на материнский капитал положен только гражданам РФ. Это правило не распространяется на отца детей, в случае если он становится владельцем сертификата при условии потери права на сертификат у матери.

Приобрести жилье только на эту сумму, безусловно, практически нереально, а вот улучшить условия проживания, если какие-то накопления уже есть, можно.

Итак, вы можете:

Заняться капитальным ремонтом уже имеющегося жилья;
Стать участником кооперативного строительства;
Погасить взятую ранее ипотеку;
Построить частный дом (с привлечением подрядчиков);
Взять ипотечный кредит с привлечением средств материнского капитала.

Перед тем как заключить сделку, нужно согласовать процедуру с ПФР.

Материнский капитал на покупку квартиры: когда и как правильно использовать?

Порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимости между родственниками такой же, что и при сделках, где участвуют граждане, которые не состоят в родственных отношениях.

Хотя сделки между родственниками и законны, но на практике есть ряд ограничений:

запрещены сделки между супругами, но заключать договоры с другими родственниками — например, между родителями и детьми не возбраняется;
запрещается заключение мнимой сделки, т.е. совершенной без изменения порядка пользования жилья и для обналичивания маткапитала;
ПФР признает договор, по которому семья покупает права собственности у родителей, если они полностью отказываются от владения своими долями в квартире.

Стоит помнить о том, что ПФР очень тщательно проверяет историю объектов недвижимости и следит за проведением сделок между родственниками с целью предотвращения попыток обналичивания семейного капитала .

Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.

Кроме этого при приобретении квартиры у родителей необходимо помнить о праве на имущественный налоговый вычет в величине произведенных расходов (за минусом суммы маткапитала). Однако гражданам, которые желают купить жилье у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ могут отказать в оформлении налогового вычета, т.к. сделка совершается между взаимозависимыми лицами.

Согласно закону, средства МК можно использовать на покупку либо строительство жилья. Но это можно сделать только после того, как ребенку исполнится 3 года. Но возможность потратить семейный капитал раньше данного срока все же есть:

Если семья приобретает квартиру в кредит и погашает ипотеку с помощью государственной субсидии, или же выделенные деньги направляются на первый взнос по жилищному кредиту.
Если семья уже имеет заемные обязательства, то их можно также погасить, используя средства господдержки. Важно только, чтобы данный заем был взят на приобретение жилого помещения.

Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами.

Чтобы стать владельцем квартиры, купить ее с использованием материнского капитала, нужно пройти несколько этапов. Остановимся на них подробнее и проанализируем каждый.

К тому же ПФР принимает решение далеко не сразу. На все мероприятия по проверке объекта недвижимости у фонда уходит около 3 месяцев. Иногда возникает ситуация, когда семья получает отказ. Чаще всего он основан на том, что выбранная квартира не соответствует конкретным требованиям.

Вы можете поступить следующим образом:

Обратиться в судебные органы и обжаловать отказ;
Рассчитаться с тем, кто готов продать квартиру, самостоятельно;
Расторгнуть договор.

Чтобы этого избежать, консультируйтесь со специалистами ПФР до момента заключения договора либо обратитесь к профессиональному юристу.

А сейчас подробнее о порядке покупки.

Этап 1. Выбираем подходящее жилье.

Для начала нужно найти продавца, который готов осуществить сделку по купле-продаже и получить расчет материнским капиталом. Далеко не все на это соглашаются, потому что оплаты приходится ждать долго.

Этап 2. Обращаемся в ПФР за разрешением.

Без обращения в этот орган не обойтись. Если сделка осуществлена в обход ПФР, лица, совершившие ее, привлекаются к уголовной ответственности.

Вы должны написать заявление, в котором укажите, что хотите использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий.

К заявлению должна быть приложена следующая документация:

Копии свидетельств о рождении каждого ребенка;
Ксерокопии паспортов супругов;
Оригинал сертификата;
СНИЛС лица, являющегося заявителем;
Ксерокопия договора о приобретении жилья;
Ксерокопия договора об ипотечном займе;
Удостоверенное нотариусом обязательство о выделении доли в квартире каждому члену семьи;
Номер расчетного счета продавца.

Если сертификат был получен вами на ребенка, которого вы усыновили, то нужно предоставить документ, подтверждающий усыновление.

Если квартиру покупаете с использованием ипотеки, то нужно обязательно застраховать жизнь заемщика и оформить залог на недвижимость.

Этап 3. Оформление сделки.

Самый идеальный вариант, при котором в день заключения сделки вы полностью рассчитываетесь с продавцом. Но это возможно не всегда, чаще всего продавцу приходится ждать поступления своих денег.

Все тонкости, касающиеся оплаты, нужно зафиксировать в договоре. Прямо прописывайте, что часть суммы будет выплачена позже – из средств семейного капитала.

Возникает закономерный вопрос: если вы не рассчитались за квартиру в полном объеме, выдадут ли вам свидетельство о праве собственности? Да, выдадут. Но пока вы не внесете плату полностью, квартира будет в залоге у того, кто ее продает. После полной оплаты обременение будет снято.

На деле далеко не каждый владелец соглашается продавать жилье за бюджетные деньги. Ждать их поступления на счет приходится не менее полутора месяцев.

Кроме того, документы проходят тщательную проверку, чего граждане зачастую опасаются.

Важно! Выделение средств на покупку зависит от «чистоты» документов. К примеру, обремененное сторонними обязательствами жилье приобрести не разрешат.

Таким образом, у семейства есть несколько вариантов выбора квартиры:

на вторичном рынке;
долевое участие в строительстве жилья;
взнос в жилищный кооператив.

Внимание! В 2020 г. сертификат выдается на сумму на 466 617 р. Без привлечения дополнительных средств на МК можно приобрести собственность только в отдаленных уголках страны.