Образец предварительного договора купли продажи доли квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец предварительного договора купли продажи доли квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:

Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
Требуется время для снятия обременения с объекта.

Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:

Сторона сделки	Документ	Дополнительные документы
Продавец	Паспорт. Документ о праве собственности на жилье. Выписка из домовой книги, ЕГРН. Отказы от приобретения доли от содольщиков. Документ об оценке стоимости недвижимости.	Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства. Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества. Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.
Покупатель	Паспорт.	Если жилье покупается в ипотеку: Справка о доходах. Документ, требуемый банком для удостоверения личности. Документ об оценке стоимости доли квартиры. Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Сторона сделки

Документ

Дополнительные документы

Продавец

Паспорт.

Документ о праве собственности на жилье.

Выписка из домовой книги, ЕГРН.

Отказы от приобретения доли от содольщиков.

Документ об оценке стоимости недвижимости.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства.

Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества.

Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Покупатель

Паспорт.

Если жилье покупается в ипотеку:

Справка о доходах.

Документ, требуемый банком для удостоверения личности.

Документ об оценке стоимости доли квартиры.

Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.

Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.

При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.

Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.

Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.

При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.

Если при заключении договора задаток не вносился, отказавшись от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев истребования суммы упущенной выгоды через суд).

Предварительный договор купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру — очень важный и нужный документ.

Ведь подготовка к такой сделке требует время. После получения уведомления о продаже, другие участники общей долевой собственности могут размышлять о ее покупке целый месяц.
И могут согласиться на покупку.
Они имеют преимущественное право в этой сделке.

И все эти моменты необходимо учесть в предварительном договоре. В том числе и возврат задатка, св том случае, если кто-то из «дольщиков» примет решение о покупке доли в праве.

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
Требуется время для снятия обременения с объекта.

Документ должен содержать информацию:

Место составления, дату.
Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
Пути урегулирования споров.
Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем с целью оформления обязательств друг перед другом. Главное обязательство – заключить основной договор купли-продажи на тех же условиях, с той же ценой и порядком расчетов (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП еще называют соглашением о намерениях. Гарантия продавца – продать долю в квартире, а гарантия покупателя – выкупить эту долю по оговоренной цене.

Почему нельзя сразу оформить договор купли-продажи? Зачастую сделка откладывается на определенные сроки, и виной тому следующие обстоятельства:

Уведомление остальных собственников – продавец не может заключить сделку с покупателем не из числа совладельцев квартиры. Сперва ему нужно известить о продаже всех держателей долей. Их отказ открывает путь к поиску покупателей на стороне, а согласие – к заключению сделки с желающим дольщиком.
Отсутствие денег – покупатель может не иметь наличных денег прямо сейчас. Нередко для выкупа берут ипотеку. Рассмотрение заявки банком займет некоторое время, поэтому стороны могут заключить ПДКП на этот срок.
Доля не в собственности – вступление в наследство на долю в квартире также откладывает заключение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, ему предстоит выждать 6-месячный срок, получить свидетельство, оформиться в Росреестре и только потом распоряжаться имуществом (ст. 1154 ГК РФ).
Тяжелая болезнь, срочный отъезд и другие причины – откладывают куплю-продажу на определенный срок, но служат гарантией, что в дальнейшем сделка свершится.

Надо отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Считается, что это подстраховка и скрепление намерений о готовящейся сделке. Составлять ПДКП или нет – участники решают по своему усмотрению.

Порядок оформления

Предварительный договор купли-продажи оформляется в виде стандартного соглашения физических лиц. Начиная с 2016 года, отчуждение долей в недвижимости отдано на откуп нотариусам, поэтому нужно заверить ПДКП в нотариальной конторе – по аналогии с формой основного договора купли-продажи (в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Вместе с тем продавцу нужно помнить о преимущественном праве приобретения долей, а значит инструкция будет следующей:

Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.

Дальнейший ход сделки проходит в индивидуальном порядке. По итогам оформления у продавца и у покупателя окажется по одному экземпляру ПДКП квартирной доли.

Ошибочно считать, что заключение предварительного договора происходит «для галочки».

Чтобы убедиться в истинных намерениях участников, нотариус проверяет чистоту сделки. От продавца нужны те же документы, какие понадобятся для заключения основного ДКП, а именно:

копия паспорта;
юридические документы на квартиру – речь идет о документе-основании, например – свидетельство о праве на наследство, а также о регистрации права собственности, например – выписка из ЕГРН;
справка о составе жильцов;
выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
обычная выписка из ЕГРН – с характеристиками на жилье;
отказы совладельцев от выкупа доли и/или копии писем, телеграмм о вручении уведомлений по нужным адресам 30 дней назад;
оценка доли в квартире – при необходимости;
акт-разрешение от ООП – при участии несовершеннолетних/недееспособных лиц;
согласие мужа/жены – если доля в совместной собственности супругов;
прочие документы.

Большинство документов нотариус запросит самостоятельно «по своим каналам», так что список для продавца может быть и меньше.

От покупателя потребуется только паспорт. Остальные документы нужно предоставить уже после заключения ПДКП в банк, например – справки 2-НДФЛ с места работы, согласие супруга и оценочный акт на долю в квартире.

Юридическая сила предварительного договора сохраняется до того, пока не будет заключен основной документ. Затем ПДКП считается ничтожным и теряет силу. Если время не прописано, считается, что договор заключен сроком на 1 календарный год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Однако бывает так, что установленный в договоре срок истек, но сделка не состоялась. Тогда действуют иные правила:

один из участников обращается в суд – основным требованием будет принудить ответчика к заключению сделки;
продавец оставляет себе полученную сумму задатка, а покупатель ее теряет;
покупатель взыскивает с продавца неустойку (равную задатку) в двойном размере;
обоюдный отказ от сделки и расторжение ПДКП – при отсутствии задатка или аванса.

Если сроки сорвались по уважительной причине одной из сторон, нужно предоставить доказательства. Например, – справку из медучреждения, квитанции на покупку медикаментов, приказ о направлении в командировку, посадочный талон на самолет/поезд, чеки на бензин и т.д.

Отсутствие уважительной причины – повод контрагента обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба (упущенной выгоды).

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:

Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).

Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.

Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.

один из участников обращается в суд – основным требованием будет принудить ответчика к заключению сделки;
продавец оставляет себе полученную сумму задатка, а покупатель ее теряет;
покупатель взыскивает с продавца неустойку (равную задатку) в двойном размере;
обоюдный отказ от сделки и расторжение ПДКП – при отсутствии задатка или аванса.

Объектом реализации являются доли в праве владения на недвижимость, обособленные в натуре либо наличествующие лишь «на бумаге» (1/2, 3/4 и т.д.), без обозначения границ.

В свою очередь владелец, которому принадлежит вся жилая площадь, может реализовать ее долями нескольким покупателям. Предмет описывают максимально детально и полно, несоответствия в описании непозволительны.

Покупающий жилье, заключив предварительный договор, может его аннулировать, в случае, когда нашелся лучший вариант. Но необходимо не забывать, что задаток, внесенный при заключении предварительного договора останется продавцу квартиры.

Следовательно, продавцу будут возмещены вероятные издержки за время бронирования жилья за покупателем. В ситуации, когда аннулирование договора происходит по инициативе продавца, то ему придется уплатить покупателю сумму равную двум задаткам. Если договор оформлялся без задатка, то штрафы отсутствуют.

Согласно сути договора, главным обязательством сторон является обязательство покупки–продажи в будущем доли квартиры. К второстепенным обязательствам относится:

не причинять вреда имуществу;
не продать долю третьим лицам;
не сдавать в аренду и иные пункты.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
Договор купли — продажи квартиры по доверенности
Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
Договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Для того чтобы договор в дальнейшем представлял собой по-настоящему ценный документ, в нем должна быть максимально полно зафиксирована такая информация, как:

адрес квартиры, которая является непосредственным объектом сделки;
денежная сумма, в которую оценивается рассматриваемая жилая площадь;
обязанности каждой из сторон при выполнении данного соглашения;
действия при признании данного договора недействительным или при наличии возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые будут признаны таковыми по согласию обеих сторон.

Когда на документе ставятся подписи каждого участника договора, он становится действительным.

город _______ «___» ________________20___г.

Мы, гражданин РФ __________________________________________________________________________________________________года рождения, место рождения______________________________________________________________________

проживающий(ая) по адресу:____________________________________________________________________________,

Паспорт ___________________________, от_______________________________выдан_____________________________________________

именуемы(ая,) в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,

и гражданин РФ ___________________________________________________________________________________

________________________года рождения

место рождения___________________________________________________________________________

проживающий(ая) по адресу:____________________________________________________________________________,

паспорт: серия ____________, №_____________, выдан «______________г.

именуемый(ая) в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,

вместе именуемые СТОРОНЫ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется продать, а ПОКУПАТЕЛЬ купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, ( 1\2, 3\4, 7\8 и т.д)__________доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью ______ кв.м, состоящую из ______ комнат(ы), расположенную по адресу: ___________________________________________________________________________________

Кадастровый номер:_____________________________________________________________________________

1.2. Стоимость вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет ____________________________________________________________________________рублей.

1.3. Вышеуказанная доля в праве общей долевой собственности принадлежит ПРОДАВЦУ

на основании _________________________________________________________________________, что

подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права за №_____, от _______г.

1.4. Цена вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности является фиксированной и пересмотру не подлежит.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. ПРОДАВЕЦ принимает на себя следующие обязательства:

2.1.1. Подготовить и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ для изучения, в срок до ____________________ 20__ года документы, необходимые для заключения основного Договора купли-продажи:

1. Кадастровый паспорт.

2. Выписку из ЕГРП об отсутствии ареста и обременения на вышеуказанную долю в праве.

3. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии и поквартирную карточку.

4. Справку об оплате коммунальных платежей.

5. Реквизиты своего банковского счета.

6. Нотариальное согласие супруга на продажу, если доля в праве покупалась в браке.

2.1.2. Не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, его технических характеристик.

2.1.3. Осуществить передачу доли и вселение в квартиру Покупателя в срок______________________________________________

2.1.4. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы , не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ.

2.1.5. Продавец обязуется в срок до _________________________уведомить других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи.

2.1.6 Продавец обязуется срок_____________________________ сообщить покупателю о решении других участников общей долевой собственности о покупке доли.

2.1.7. Продавец обязуется вернуть задаток Покупателю в полном объеме в срок до______________ в случае использования другими участниками общей долевой собственности своего права преимущественной покупки.

2.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:

2.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму _______________(________________________________________________________________) рублей в виде задатка в счет стоимости доли в праве на объект недвижимости при подписании настоящего договора.

2.2.2.Оплатить сумму _________________(_____________________________________________________________) рублей за счет собственных средств в день подписания Договора купли-продажи любым законным способом

2.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до_________________________

2.2.4 Нарушение срока заключения Договора купли-продажи одной из сторон будет считаться отказом в покупке или продаже

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Срок, указанный в п.2.2.3, может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

Это соглашение имеет еще одно название, представленное в виде аббревиатуры – ПДКП. В нем прописывается, какая сумма должна быть уплачена. Реальной сделки не происходит, но за покупателей резервируется помещение, а сама квартира снимается с торгов в его пользу.

Причин, по которым нельзя заключить основной договор, может быть несколько. К ним можно отнести:

Отсутствие средств или документов. Обычно, средств для совершения сделки может не быть у покупателя, который, например, ждет, когда его запрос на кредит удовлетворить банк. Документов может не быть у продавца, которому нужно время на полную комплектацию пакета.
Если в квартире проживает не один собственник, а несколько, причем один из них претендует на долю и является не достигшим 18 лет, то процесс одобрения органов опеки займет значительное время.

Обращайте внимание на грамотное составление договора. В случае, когда одна из сторон уклоняется от основных условий, фигурирующих в соглашении, другая сторона имеет право предъявить ПДКП в суде для решения разногласий.

Правильное указание сроков и условий исполнения сделки укрепит ваши отношения с продавцом (покупателем) в рамках чистоты юридического процесса.

Документ имеет собственные рамки существования. Он входит в силу, когда стороны поставили подписи и согласовали все пункты.

С этого момента, покупатель закрепляет за собой право приобрести квартиру, но не является ее полным собственником т.е распоряжаться ей он не вправе. Продавец же продолжает являться собственником, но получить плату не может до подписания главного соглашения.

Если вы знаете структуру документа, то составить его можете самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Нотариальное заверение не требуется.

Будучи прообразом основного договора, ПДКП не подлежит регистрации в Госреестре. В процессе составления описайтесь на ст. 429 ГК РФ. Только в этом случае, он имеет юридическую силу.

В этом случае, вместо двух сторон образуется три, последней из которых является банк. Именно от него зависит, получит ли покупатель кредит на покупку жилья. Этот пункт нередко фигурирует в предварительном соглашении. Без него степень риска по срыву сделки растет.

Как говорилось выше, нотариальное подтверждение не требуется. Но банк, порой, требует его, будучи заинтересованным, чтобы сделка состоялась, а одобренный кредит был реализован.

С примерным бланком можно ознакомиться, скачав файл по ссылке.

Вопросы, касательно задатка, решаются сторонами сделки. Впрочем, дополнительное урегулирование происходит на основе п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, когда задаток вручают продавцу в момент заключения ПДКП. Здесь имеются свои особенности.

Если покупатель отказывается от сделки, документ теряет юридическую силу, а задаток остается у продавца. Правило действует и наоборот. Если продавец срывает сделку, то согласно п. 2 ст. 381 ГК он возвращает задаток, причем в двойном размере.

К основаниям для расторжения соглашения относят:

Нежелание в определенный срок заключать основной договор.
Ошибки в договоре. Например, при написании реквизитов или паспортных данных.
Обоюдное согласие на расторжение.

ПДКП важен для покупателя и продавца. Старайтесь заключить сделку правильно, в документе не должно быть недостоверной информации. Внимательно отнеситесь к его заполнению, ставьте подпись тогда, когда полностью уверены в своем решении.

Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного.

Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

Предварительный договор купли-продажи доли образец бланк

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Как мы уже выяснили, договор имеет письменную форму – по аналогии с основным договором купли-продажи. также часто совпадает, за исключением некоторых пунктов.

Структура ПДКП доли в квартире:

наименование документа с пометкой «с задатком или без задатка»;
населенный пункт, где составляется – город;
дата – в формате «число, месяц, год»;
ФИО продавца, данные паспорта, адрес и место регистрации;
ФИО покупателя, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
сведения о доверенном лице – если одна из сторон действует через представителя;
предмет сделки – адрес квартиры, точный размер доли в общем праве, жилая/нежилая площадь, этаж, кадастровые и прочие характеристики объекта;
информация о праве собственности на долю в квартире – на каком основании она была получена, чем это подтверждается;
цена – устанавливается продавцом на основании экспертизы;
данные о наличии/отсутствии обременений – имеются в виду сведения о прописанных лицах, арестах, залоге, долгах по коммунальным услугам и др.
сведения о задатке/авансе – пункт о том, планируется ли передача денег до совершения основной сделки, каким способом, в каком размере и под какую расписку (соглашение);
срок исполнения обязательства;
ответственность продавца и покупателя – здесь можно перечислить санкции за срыв сделки (например, прописать размер неустойки, пени за просрочку);
условия расторжения предварительного договора (ссылка на положения ГК РФ);
информация о форс-мажорах – непредвиденных ситуациях, которые могут привести к расторжению сделки (например, отказ банка в предоставлении ипотеки);
срок действия договора;
сведения о том, кто несет расходы на заверку ПДКП;
число экземпляров;
подписи сторон с расшифровкой фамилий;
место для нотариальной заверки.

Число экземпляров предварительного договора должно соответствовать числу сторон – минимум 2 образца (продавцу и покупателю). Дополнительные экземпляры могут понадобиться для обращения в банк или в орган опеки и попечительства (ООП).

Обязательным условием является разрешение от местного ООП. Дети до 18 лет в силу возраста не могут распоряжаться своими долями – за них это делают либо родители, либо опекуны (бабушки, дедушки). Надзор поручен органу опеки, поэтому все сделки нужно согласовать с его представителями. Подробнее: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«.

Проект ПДКП доли ребенка в квартире направляется в ООП, откуда в течение 15 дней поступает ответ – одобрить сделку или отказать в ней.

Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.

Стоимость заверки ПДКП у нотариуса – 0,5% от цены доли в квартире (аналогия с основным договором). Однако на практике госпошлину уплачивают не всегда.

Одни нотариусы могут взять плату только за удостоверение основного ДКП + услуги правового и технического характера. Другие – оценить ПДКП как обычное соглашение по тарифу в 500 рублей. Третьи – заверить по полной стоимости.

Участники сделки могут договориться о любом распределении расходов у нотариуса – чаще всего поровну.

Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.

До момента заключения предварительного договора необходимо:

Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.

Документ должен содержать информацию:

Место составления, дату.
Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
Пути урегулирования споров.
Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.

Чтобы Органы опеки выдали разрешение на отчуждение квартиры, понадобится убедить их в том, что имущественные права и интересы Опекаемого лица никак не пострадают. Часто подтвердить этот факт удается только благодаря одновременному заключению параллельного ПДКП – о приобретении нового жилья. Получается, что в одной сделке гражданин и его подопечный выступят Продавцами, а в другой – Покупателями. В этом случае в ООП подаются оба предварительных соглашения.

Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.

При подаче заявления на рассмотрение Комиссии необходимо предоставить внушительный пакет документов. Впрочем аналогичная документация будет востребована и покупателем недвижимости.

Паспорта собственников и заявителей.
Если ребенок старше 14 лет необходимо приложить его письменное согласие на реализацию имущества.
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
Выписка из домовой книги о составе семьи.
Документы о праве собственности на реализуемый объект.
Выписка из гос.кадастра недвижимости.
Документы БТИ, а именно план квартиры.
Справки об отсутствии задолженностей по налоговым и коммунальным платежам.
Предварительный договор купли-продажи.
Нотариально заверенное обязательство о выделении доли ребенку.

Несмотря на временный характер ПДКП, все сведения, которые в нем указаны, должны быть впоследствии перенесены в основной договор. Значительное несоответствие между предварительным и основным ДКП не допускается – потребуется вновь получать письменное разрешение от ООП.

Подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Список документов для заключения предварительного договора аналогичен тому, который был собран для ООП. Дополнительно предоставляется полученное там разрешение на проведение сделки.

Заключая ПДКП, стороны берут на себя обязательства по отчуждению/приобретению жилья. Предварительный договор для опеки оформляется по общим правилам. Единственным значимым отличием является подробное описание доли, которая отведена несовершеннолетнему (недееспособному). Размер указывается не только в виде дроби (1/2, 1/4 и пр.) – требуется привести количество квадратных метров. Обязательно оговаривается срок исполнения обязательств.

В тексте не должно быть содержательных и формальных ошибок. Помимо описания доли недееспособного лица указываются следующие данные:

место, дата, персональные данные сторон;
характеристики объекта недвижимости (рекомендуется максимально подробно описать его);
ссылка на выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ (квартира получена в результате дарения, купли-продажи, перешла по наследству, была приватизирована);
точная стоимость (цифрами/прописью), порядок внесения аванса (задатка) и проведения полного расчета;
обязанности/права сторон, ответственность в случае неисполнения условий;
наличие обременений и сроки устранения;
сведения о лицах, прописанных на жилплощади или временно выписанных и сроки, в течение которых все жильцы должны быть выписаны;
информация о задолженности по квартплате;
подтверждение того, что соглашение не является кабальным (заключается без принуждения);
даты вступления в силу ПДКП и заключения ДКП;
подписи.

ПДКП заключается в 3 экземплярах – по 1 получают стороны сделки и 1 – ООП. На регистрацию документ не подается, нотариальное заверение не требуется.

С 14 лет ребенок подписывает документ самостоятельно. В графе продавец (покупатель) указывается его ФИО. В документе приводятся сведения о законном представителе, с согласия которого проводится купля-продажа. Если участником сделки является взрослый человек, признанный частично дееспособным, то действия аналогичны – согласие на ее проведение дает попечитель.

Если сделка проводится от имени недееспособного лица или ребенка, не достигшего возраста 14 лет, то в графе покупатель/продавец приводится его ФИО, но подпись ставит только родитель или опекун.

Срок действия ПДКП, предоставляемого в органы опеки, указывается при его подписании сторонами. Если дата заключения основного договора не приведена, то, в соответствии с положениями гражданского законодательства, устанавливается срок равный 1-му году. Если в этот период соглашение не будет заключено, то ПДКП теряет свою силу.

Полученное от ООП разрешение, как правило, считается действительным на протяжении месяца. Точные сведения можно получить в оформлявшей документ инстанции.