Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При покупке коммерческой недвижимости на что обратить внимание». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:
- Для себя (под производство, склад, офис).
- Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:
- Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
- Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:
- Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
- Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
- Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.
Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.
Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).
Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.
Размер налога:
- 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
- 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).
Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.
При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).
Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.
Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.
Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.
Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости
1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.
2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.
3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.
4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.
5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.
6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.
Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости
В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:
1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.
2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.
3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.
4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.
Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.
На самом деле это иллюзия защищенности.
В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.
Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.
Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.
Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.
Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.
Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.
Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).
Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.
Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.
Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.
Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:
-
эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
-
в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.
Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.
По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.
Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.
Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.
Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.
Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.
Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.
В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?
Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.
И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.
Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость. А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.
В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.
Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.
Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата. Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.
Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.
Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».
Старший партнер, юрист
Ольга Саутина
Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.
Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства. Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств. Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно. Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.
Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль). Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений). Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.
Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.
Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам. В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния. Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами. Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.
Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин. Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории. На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам. Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.
Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание
В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости. Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду. Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев. Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.
Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации. Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений. Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.
Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции. В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.
Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них. Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции. Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.
Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся. Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения. К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.
Ответ положительный. Согласно законодательству РФ физические и юридические лица могут без ограничения покупать любые вещи, кроме ограниченных в обороте.
Коммерческая недвижимость, о которой мы говорили, не ограничена в обороте, поэтому покупать и продавать недвижимость могут физические и юридические лица.
Чем отличается покупка коммерческой недвижимости от жилой? Глобально ничем. Различия могут быть только при оформлении, государственной регистрации и налогообложении. У физлиц и юрлиц могут потребоваться различные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи, размер пошлин может отличаться и, конечно, размер налогов и налоговых вычетов.
Можно ли использовать жилое помещение под офис?
Оформлять ИП совсем не обязательно. Покупать можно и без наличия этого статуса.
Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.
Если коммерческая недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то верное инвестиционное решение требует от инвестора грамотного управления риском и последующего сравнения данного варианта инвестиции с другими инвестиционными альтернативами.
Цель инвестирования в недвижимость — получение дохода или прибыли. Для определения потенциальной прибыли от инвестиции необходимо применение инструментов финансового анализа. Для анализа инвестиций в недвижимость применяется Модель денежного потока (МДП). Основное назначение МДП как меры инвестиционной эффективности — предоставить основу для сравнения альтернативных объектов коммерческой недвижимости и выбора лучшего из них.
Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование
Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра, стороны должны предоставить:
- договор купли-продажи объекта недвижимости;
- передаточный акт;
- Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.
- заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);
- нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.
- иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)
Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.
Стоимость государственной регистрации перехода права собственности.
Физические лица: 2 000 рублей.
Юридические лица: 22 000 рублей.
Приемка помещения.
Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.
После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во избежание их отключения. договор аренды земельного участка также следует оперативно переоформить.
- Варианты использования (2)
- Инвестировать в недвижимость (10)
- Как арендовать недвижимость (10)
- Как купить недвижимость. (4)
- Как продать недвижимость (2)
- Маркетинг недвижимости (2)
- Мнения и аналитика по недвижимости (4)
- Офисная недвижимость (4)
- Стратегии (2)