Какие условия покупки недвижимости в сербии

После заключения предварительного договора продавцу перечисляется до 10% от стоимости недвижимости. До заключения основного договора купли-продажи необходимо проверить интересующий объект недвижимости на наличие обременений.

Договор купли-продажи

По сербским законам, при заключении договора обязательно должен присутствовать нотариус. Договор подписывают и заверяют на сербском языке, с обязательным присутствием судебного переводчика. После заключения договора, необходимо выплатить продавцу оставшуюся часть от стоимости жилья и покрыть все расходы, связанные с оформлением дома в Сербии (услуги нотариуса, маклера, госпошлина).

После того, как все платежи будут сделаны, необходимо провести оформление объекта и внести имя нового владельца в реестр местного отделения кадастровой службы.

Важно

• Согласно законодательству, нерезиденты страны могут приобретать недвижимость без ограничений.

• Земля принадлежит государству, поэтому ее нельзя купить, можно только взять в аренду на срок от пяти до тридцати лет. В отдельных случаях инвесторам разрешают увеличить срок аренды до 99 лет.

Сергей считал, что нужно жить только в Грбавице.

Это самый близкий к историческому центру жилой район с уже современными домами, самый перспективный для инвестирования денег в квартиру. Цены на жилье здесь растут быстрее всего в городе, а квартиры самые востребованные.

Но мы-то собирались покупать квартиру для жизни, а не только, чтобы инвестировать. Жить в тесной Грбавице с ребенком очень неудобно.

Представьте себе центр европейского городка, все застроено плотно-плотно: исторически участки здесь были небольшими и узкими.

Изнанка Грбавицы, вид со дворов

Когда-то давно на них стояли небольшие частные дома. Право собственности в Европе сохранялось столетиями, в отличие от России, так что на этих мелких участках и возникли многоэтажные дома. Они полностью занимают участок. В результате постройки стоят плотно-плотно, тесно-тесно, без единого просвета между домами. Деревьев на улицах нет или почти нет.

И непонятно, где в итоге гулять с ребенком. До парков отовсюду, где мы смотрели квартиры в Грбавице, было далеко. А летом по раскаленному асфальту брести до парка 15-20 минут просто очень жарко.

Двориков у домов здесь обычно нет. А если есть, то это либо паркинг, либо что-то совсем неуютное, опять же по духу ближе всего к паркингу.

Плюс, видимо, из-за общей тесноты Грбавицы, квартиры, которые мы здесь видели, казались очень тесными. Вроде и приличные по площади и все маленькое-маленькое. Спальни по 6-7 метров, учитывая то, что это мансарды со скосом — это очень мало.

Итак, с районом и с домом, как вы уже поняли, мы, кажется, определились. Дом на Цара Душана.

Квартиры здесь просторнее. А сам дом лучше. Отличный застройщик, Эркер Инжиниринг, в доме лифт Шиндлер, гранит в подъезде, грамотно выполненное освещение, подземный паркинг, современные материалы, которые используют и в строительстве, и в отделке.

Наш риелтор Йован считал, что правильнее всего купить квартиру, которая в предыдущей статье была описана как третья — 110 метров за 93 тысячи, со спальней на первом этаже.

Нам же понравилась вторая, угловая, с красивой гостиной, огромными окнами, двумя террасами и окном в ванной.

Предыдущую квартиру продает подрядчик застройщика, что-то типа «зачетника» и ему срочно нужны деньги. Ту, которая нравится нам, продает сам застройщик. Из чего мы поняли, что так же, как и в России, в Сербии цены на квартиры у зачетников могут быть ниже, чем официальные у застройщиков.

Итак, две квартиры. Одна хорошая и дешевле. Другая дороже, но больше нам нравится. Она дороже «всего» на 10 тысяч евро, или на «целых» 10 тысяч евро. Поэтому дальше про деньги.

103 тысячи евро, объявленные за квартиру, уже включали в себя комиссию риелтора (3%). Дополнительно мы должны были заплатить нотариусу за оформление договора (400 евро) и пошлину за регистрацию сделки (там небольшая сумма совсем, точно в пределах 100 евро).

Какие есть еще расходы? Не то чтобы желательно, а мне кажется, просто необходимо покупать паркинг, если есть машина.

В центре вообще без парковочного места или гаража делать нечего, поскольку там в основном только платные парковки, которые на долгую стоянку вообще не рассчитаны, их нужно оплачивать через СМС раз в час — каждый час!

Место в подземном паркинге дома на Цара Душана стоит 5000 евро.

Еще надо понимать, что когда речь идет о покупке квартиры в Сербии для получения ВНЖ, то покупать квартиру «на все деньги» очень нежелательно, даже если вам что-то очень сильно нравится. Иначе это самое ВНЖ можно и не получить, сейчас поймете почему.

Нужно оставить несколько тысяч евро на счету, чтобы когда будете подавать документы на ВНЖ, показать, что у вас есть деньги на жизнь в Сербии.

Сколько именно? Мы слышали разные версии. В полиции Нови Сад нам сказали: «Хотя бы по 1000 евро на человека», где-то мы слышали версию 3500 не то на человека, не то на семью. В разных городах, я поняла, требования отличаются.

На мой взгляд, в идеале запас в 5-7 тысяч евро на семью оставаться должен. Или же вы должны показать, что у вас есть периодические доходы, которые приходят в Сербию (пенсия, зарплата, арендная плата и пр.)

Ну, и остается еще обустройство. Нужно купить мебель, технику — не сидеть же в пустой квартире. Это все логично, но не всегда очевидно, когда приезжаешь из России. Например, покупка гаража с квартирой — вещь там не обязательная. А здесь это практически необходимый и серьезный расход. Иметь запас денег на ВНЖ — тоже.

К чему это я, к тому, что цена за квартиру, которая нам понравилась, была высоковата, учитывая и иные расходы.

Мы спросили у Йована, сколько тут можно скинуть от первоначальной цены квартиры. «Две-три тысячи нормально», — сказал он. Нам же, чтобы сходился дебет с кредитом, нужно было, чтобы скидка была тысяч 10.

Позвонили Йовану: «Давай торговаться. Хотя бы 95». «Начну с 93», — вздохнул Йован.

Не буду вдаваться в детали этих переговоров, сразу скажу, что нам удалось сторговаться именно на 93. Эту сумму мы не могли предположить даже в самых смелых своих ожиданиях. И Йован сэкономил нам прилично денег.

Как купить недвижимость в Сербии — новые правила 2014 года

В следующей статье я расскажу, как мы все оформили. Осенью 2014 года правила оформления сербской недвижимости полностью изменились, теперь купить недвижимость в Сербии в каком-то смысле проще и надежнее, но кое-что усложнилось. Так что если вы планируете здесь что-то покупать, то обязательно почитайте.

• Покупатель: Алексей из Санкт-Петербурга
• Риэлтор: покупка без участия риэлтора
• Регион: Сербия, Нови Сад
• Объект: квартира на вторичном рынке
• Цена: €64 тыс

Сделка: покупка квартиры площадью 64 кв. м в марте 2012 года

• В Сербии иностранцы могут оформлять на физическое лицо не только жилую недвижимость, но и землю
• Сербы удивительно доброжелательны, хлебосольны и гостеприимны
• В Нови Саде можно вполне обойтись без собственной машины

Как купить недвижимость в Сербии — наш опыт (часть 2)

Основным фактором, повлиявшим на наш выбор, стало наличие программы ассимиляции русских пенсионеров в этой стране, на основе которой возможно было приобретение недвижимости на физическое лицо и получение после прохождения определенных процедур, вида на жительство. Кроме этого относительно недорого, недалеко, да и страна знакома. К делу мы подошли ответственно: в течение полугода исследовали рынок, связались с агентствами недвижимости.

Да, к покупке жилья здесь мы готовились: изучили рынок недвижимости, условия совершения сделки. Так, например, с удивлением обнаружили, что условия покупки недвижимости в Сербии для россиян не хуже, а зачастую и лучше, чем в ряде разрекламированных стран.

Например, в Сербии россияне могут не только оформлять на физическое лицо квартиры, но также и земельные участки и наделы. В некоторых странах это возможно сделать, только открыв фирму. И, кроме того, затраты для получения краткосрочного вида на жительство (от полугода до года), составляют не так много – около €130 на человека.

Сначала мы хотели приобрести дом. Так получилось, что поиски выпали на зиму, которая в 2012-м году показала всем, что называется, «кузькину мать». Все местные были в шоке: мороз минус 20, иногда даже минус 27, снег валил каждый день. Для них это была катастрофа вселенского масштаба.Хотя и длилась она всего 3 недели.

Несмотря на то, что вскоре погода нормализовалась и в конце февраля термометры показывали уже плюс 10-15 градусов, мы отказались от изначальной идеи и дом решили не покупать. Хотя за €80 -100 тыс. могли приобрести очень неплохой дом с садом и в хорошем районе, в 5-10 км. от центра города, на берегу Дуная…

Мы подумали, что дом нам не нужен, поскольку все лето мы и так проводим на берегу моря в Хорватии, а в Сербии планируем жить зимой. А зимой в Нови Саде оказалось очень комфортно. Во всех квартирах центральное газовое отопление, развлечений масса: театры, музеи, галереи, рестораны, магазины. Все рядом. Просто удивительно. Полумиллионный город, а мы повсюду ходили пешком. Настолько он компактный. Недаром Нови Сад заслужил славу самого удобного для жизни города во всей Сербии.

Он контрастный. Центр – строгий изысканный, педантичный по-немецки (сказывается многовековое присутствие Габсбургов), но стоит отъехать на окраину, попадаешь в атмосферу курортного городка. А в центре на Дунае находится один из самых больших речных песчаных пляжей в Европе – Штранд. Местные жители удивительно доброжелательны, хлебосольны, гостеприимны. К русским относятся тепло. Да и наших соотечественников здесь немало, т.к. в Новом Саде расположена штаб-квартира «Газпромнефти» на Балканах.

Как купить недвижимость в Сербии

• Комиссионные агентства недвижимости – обычно 3%.
• Налог на покупку недвижимости – до 5%.
• Расходы на оформление сделки – не более 350 евро.

Давайте так же рассмотрим, какие у Вас могут возникнуть расходы после покупки в Сербии недвижимости.

• Налог на имущество, от 0,06 до 0,6%. Обычно 0,2 – 0,3%. Точная сумма определяется комиссией после покупки в Сербии недвижимости и зависит от стоимости и нахождения объекта недвижимости.
• Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду составляет 20%.

1. На каком языке заключается договор купли – продажи? На сербском языке. При заключении договора обязательно присутствие судебного переводчика, который переведет Вам текст договора.
2. Как происходит оплата за недвижимость в Сербии? По договоренности сторон, обычно первый взнос составляет 10%, оставшаяся сумма оплачивается в соответствии с условиями договора. Вам будет сложно получить очень длительную рассрочку платежа, но, отсрочить полную оплату на несколько месяцев вполне возможно, почти все продавцы согласны получить оплачу через несколько месяцев.
3. В каких регионах Сербии русские покупают недвижимость чаще всего? Наиболее популярна недвижимость в Белграде и Новом Саде, а так же, в пригородах этих городов.

При иммиграции Вам нужно пройти несколько этапов:

1. Сообщить нам по емаил Ваши Ф.И., когда Вы планируете приехать в Сербию для выбора и покупки недвижимости, а так же, пожелания, т.е., подробное описание объекта (желаемый населенный пункт, вид недвижимости, желаемая площадь, лимит по цене).
2. К Вашему приезду мы подберем объекты недвижимости и организуем их осмотр.
3. После выбора объекта недвижимости, Вы с нашей помощью, заключите договор купли – продажи и получите свидетельство о праве собственности.
4. После покупки недвижимости Вы с нашей помощью оформите ВНЖ. Для покупки недвижимости и последующего оформления ВНЖ от Вас и членов Вашей семьи нужны только заграничные паспорта.

Согласно законодательству Республики Сербия, вид на жительство в стране может получить иностранец, проживающий в данном государстве и обладающий деловыми и личными интересами на его территории. Кроме того, необходимо с перерывами или непрерывно проводить минимум по 183 дня на территории государства реципиента в течение 12-месячного периода (финансового года).

Выполнив указанный выше ценз оседлости, иностранец может вместе ВНЖ в Сербии получить в этой стране также и сертификат налогового резидента. Для этого нужно будет направить соответствующую заявку в адрес сербских налоговиков, подтвердив выполнение ценза оседлости.

Наличие упомянутых выше интересов можно показать, приобретая в собственность местное недвижимое имущество: квартиру, дом и так далее. При этом чтобы получить в Сербии вид на жительство и сертификат налогового резидента по данной схеме, не нужно расставаться с огромными деньгами. Ведь требований по минимальной сумме инвестиций попросту нет – нужно ориентироваться на минимальные предложения по рынку недвижимости. Согласно данным рыночных аналитиков, стоимость сербской недвижимости начинается с отметки в 10 тыс. евро. В то же время потолок инвестиций в недвижимость никак не ограничен.

Как показывает практика, процедура оформления ВНЖ в Республике Сербия длится минимум месяц. Как правило, на все про все уходит около 8 недель. При этом в течение периода оформления ВНЖ потребуется лишь только один либо пара визитов в Сербию. Для улаживания всех формальностей в стране придется гостить около двух недель. После успешного оформления первого ВНЖ заявитель сможет пользоваться им в течение 6-месяцчного срока, при этом в каждом последующем случае ВНЖ будет выдаваться на срок в один год.

Этапы иммиграции в Сербию через покупку недвижимости

ЭТАП 1.

Чтобы получить вид на жительство, клиенту необходимо инвестировать в недвижимость (квартира, дом, загородный дом). Цены начинаются от 10 000 евро.

Стоимость недвижимости и минимальная сумма инвестиций не ограничены.

Весь процесс занимает как минимум 1–2 месяца и требует всего лишь одного–двух визитов в Сербию на срок до 14 дней.

Первое разрешение выдаётся сроком на 6 месяцев, а каждое последующее – на 1 год (процедура выдачи повторяется каждый раз).

Процедура получения разрешения и список необходимых документов

Инвестиционный процесс

• Выбор недвижимости (мы представим вам список разрешённой и должным образом проверенной недвижимости в соответствии с вашими требованиями)
• При необходимости – Предоставление услуг местного специалиста, действующего по ограниченной доверенности (оформляется в стране клиента или в Сербии), для выполнения всех проверок и процедур при покупке недвижимости. Если доверенность оформляется за рубежом, необходимо нотариальное заверение с апостилем. Для граждан России – только нотариальное заверение. Доверенность будет переведена на сербский язык. Перевод рекомендуется выполнять в Сербии.
• Покупка недвижимости (применяются дополнительные расходы, такие как налог на передачу прав собственности в размере 2,5% (должен уплачиваться продавцом, однако это зависит от соглашения сторон) и комиссия агентства недвижимости до 3%). Подписание договора происходит в присутствии нотариуса.

Это может быть выполнено местным специалистом, действующим по ограниченной доверенности.

Время обработки документов: зависит от клиента. Может занять около 7 дней.

Получение разрешения на жительство (виза резидента в паспорте)

Выполнение требований:

• Доказательство владения недвижимостью (выписка из кадастра недвижимости Сербии или договор о праве собственности)
• Выписка из банка, подтверждающая наличие достаточного количества средств для проживания в Сербии. Первым делом вам необходимо завести индивидуальный счёт в банке. Этот процесс займёт пару часов. (Мы можем включить этот пункт в этап 1, если клиент приедет в Сербию). Вам необходимо будет внести на ваш индивидуальный счёт минимальный депозит в размере 1500 евро и получить справку с печатью банка, которая является обязательным требованием в перечне документации для подачи заявления на разрешение на жительство.
• Две фотографии 4х3 см. Могут быть сделаны по прибытии в Белград.
• Резюме клиента на английском или любом другом языке. Мы переведём его на сербский.
• Местная медицинская страховка – зависит от возраста клиента и может стоить от 200 до 450 евро в год. Если вы старше 50 лет, вам необходимо будет пройти медицинское обследование у местного врача, что будет стоить 12 евро. Получение страхового полиса может занять 2–3 дня с момента прохождения медицинского обследования. Важно, чтобы мы получили оферту и оплатили страховку до прибытия клиента, чтобы всё было готово вовремя (это возможно в том случае, если клиент не нуждается в прохождении медосмотра).
• Белая карта (временный адрес в Сербии). Клиент должен будет отправиться в местное отделение полиции, чтобы зарегистрироваться и получить «белую карту». Этот процесс не займёт много времени.
• Посещение миграционной службы. Нами осуществляется запись клиента на приём и его сопровождение в отделение миграционной службы. Процесс посещения миграционной службы может занять до 2 часов. Клиент должен будет пройти собеседование с сотрудником полиции, что может быть сделано в тот же самый день или на следующий день после подачи документов. После этого клиент может свободно перемещаться по стране, примерно через 1 месяц необходимо вернуться для получения печати в паспорт, подтверждающей разрешение вида на жительство. Клиент должен иметь как минимум одну пустую страницу в своём паспорте.
• ИНН. Сразу же выдаётся в местном налоговом управлении, как только вы получаете штамп, подтверждающий разрешение вида на жительство.
• После выдачи разрешения на жительство клиент должен получить разрешение на производство работ.
• По истечении 6 месяцев (более 183 дней) клиент сможет получить справку о подтверждении статуса налогового резидента в Налоговом управлении Сербии.

Общие расходы

1. Годовой налог на недвижимость – до 0,4% от стоимости недвижимости, а также множество скидок. От 50 евро/год.
2. Индивидуальное медицинское страхование – 300 евро/год
3. Электроэнергия, коммунальные платежи и т.д. – 300 евро/год
4. Нерегулярные расходы – получение корреспонденции, подбор помещения и прочие расходы, 600 евро/годОбщая сумма – от 1000 евро/год.

1. Вы приобрели недвижимость, получаете выписку единого кадастра недвижимости Сербии.
2. Далее открываем счет в банке Сербии, для того ,чтобы подтвердить наличие средств для проживания в Сербии, для этого нужно положить насчет средства в районе 2000 евро, сумма изменчива.
3. Получить справку из банка о наличии достаточной суммы с синей печатью банка.
4. Медицинская страховка от 200 до 500 евро обойдется, тоже обязательное условие.
5. Получение временного адреса проживания в полиции.
6. Собеседование с сотрудником миграционной службы
7. Далее получение ВНЖ (отметка в паспорте), через один — два месяца нужно будет посетить полицию, чтобы получить отметку в паспорте.

Зная о такой обстановке с оформлением недвижимости, покупатель должен внимательно изучить все документы. Чтобы показать себя добросовестным покупателем, россиянину при совершении любых действий, касающихся покупки жилья, нужно в местных органах власти взять необходимые справки. Ни в коем случае не делайте каких-либо незаконных действий, даже очень заманчивых с финансовой стороны. Если окажется, что есть проблемы у покупаемого жилья, это сыграет не в пользу потенциального владельца. Сербский закон защищает интересы добросовестного покупателя, поэтому изъятие или снос объекта недвижимости может быть государством компенсирован.

Вся земля в Сербии принадлежит государству, не зависимо находится она в сельской местности или в черте города. Ее можно брать только в аренду сроком на пять, максимум на тридцать лет. В конкретных ситуациях, дается разрешение инвесторам арендовать ее до 99 лет. Особняки и квартиры иностранцы могут покупать свободно.

Предварительное соглашение

Является достаточно ответственным этапом, на котором тщательно изучается вся документация.

После выбора объекта недвижимости, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор. В пользу продавца покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости жилья. При отказе покупателяот сделки, продавцом этот залог не возвращается, а остается ему в качестве компенсации.

Доверенное лицо покупателя в течение 1-1,5 месяца проверяет юридическую чистоту проводимой сделки. За это время выясняются все обстоятельства, связанные с недвижимостью, собственниками, наличием или отсутствием каких-либо обременений и запретов. Убедившись в юридической чистоте документов, в присутствии нотариуса стороны приступают к заключению договора купли-продажи.

• Услуги агента – 3%;
• Услуги нотариуса – 0,05-1%;
• Госпошлина – 0,01- 0,5%;
• Налог на передачу титула – 5%.

Регистрация сделки

После оплаты сторонами всех налогов, происходит полный расчет между покупателем и продавцом и с посредниками. Новый собственник регистрируется в муниципальном суде или вносится в реестр местного отделения кадастровой службы. Срок оформления занимает от 2 до 6 месяцев.

ВНЖ в Сербии через инвестиции в недвижимость 2020 год

• Самая чистая водопроводная вода в Сербии — на юге и востоке страны
• Акция помощи медпунктам Косово продолжается
• В Москве прошел Второй Видовданский турнир по футболу с участием сербских команд
• Еще два медпункта Метохии получили лекарства благодаря помощи из России
• Черногория открывает границу для россиян
• Президент Сербии: без решения косовского вопроса путь в ЕС закрыт

• Гражданство РФ.
• Действующий загранпаспорт.
• Валютный счет в России и (желательно) в Сербии. Открыть счет в Сербии дело 15 минут. Правда придется уплатить (зачислить на счет) целых сто сербских динаров – это около 50 рублей.
• Собственно деньги. Хотя бы на первоначальный взнос.

В Сербии же в первую очередь рекомендую найти или агентство по продаже недвижимости, или надежного адвоката. Агентство возьмет на себя все — поиск квартиры, подготовку бумаг, переговоры с продавцом, предоставит услуги адвоката и юридическое сопровождение сделки. Агентства недвижимости в Сербии (в Белграде в частности) имеют фиксированную таксу за свои услуги – 3% от стоимости квартиры. Это не так уж дорого за ту работу, которую они проводят. Услуги адвоката зависят от ранга адвокатской конторы или от известности (раскрученности) адвоката-частника.

Все сделки на крупные суммы в Сербии проводятся через банк, что, кстати, фиксируется в договоре купли-продажи.

Как переводить деньги из России — дело каждого, но мой совет Сбербанк. На деле быстрее и дешевле. Единственный минус — тотальный непрофессионализм работников самого Сбербанка. Требуйте, чтобы с вами поговорил и взял ваше дело старший работник, старший смены, кто-нибудь из старшего руководящего звена. Рядовые сотрудники «плавают» в самых элементарных вещах, «футболят» и противоречат друг другу. Причем ситуация одинакова и для мелких филиалов, и для главного офиса в Москве на Андроньевской 6. Поэтому внимательно следите за всем процессом оформления документов и трансфера. Официально деньги переводят от 37 рабочих дней. Но в реальности через Сбербанк доходит и за 24 часа. Но, в любом случае, нужно иметь в виду, что возможны задержки.

В других банках ситуация хуже. Там, в большинстве своем, сидят пристроенные по блату «перспективные ребята и девчата». Поэтому, если не хотите, чтобы ваши деньги блуждали где-то больше недели, лучше не рисковать.

Помните о банках-посредниках! Они могут брать свой процент за трансфер. Банк-посредник может быть не один. Каждый коммерческий банк берет свой процент. Плюс, возможны проценты банкам-посредникам. Сбербанк (и это его еще один плюс) не возьмет с вас больше чем 150 у.е. в качестве процентов за свои услуги. Хорошо показала себя связка Сбербанк – National Bank of Greece (Vojvodjanska banka). Трансфер денег из Москвы в Белград через банк-посредник (Дойчебанк) занял сутки!

После того, как вы выбрали квартиру, нужно будет подписать Уговор (договор) о купле-продаже. Все документы будут на сербском. Поэтому, если в сербском вы «не в зуб ногой», найдите человека, знающего язык или переводчика.

Если вы не можете заплатить всю сумму за квартиру сразу, у вас есть шанс внести предоплату, закллючив по этому факту т.н. предуговор, в котором будет прописано: что, у кого, в каком виде, как и когда вы покупаете, сколько вы заплатили в качестве предоплаты, а так же сколько еще и к какому дню вы должны перевести на счет продавца. Предоплату можно внести наличными, если это не более 600 тысяч сербских динаров в пересчете с евро или долларов (курс динара к основным валютам виден на главной странице нашего сайта).

Если вы покупаете строящееся жилье, рассрочка платежа может быть дольше, чем при покупке готового. Покупая готовое, можете рассчитывать на 15 дней отсрочки выплаты основной суммы. Покупая же строящуюся недвижимость в Сербии (Белграде, Нови Саде, Нише или любом другом городе), срок отсрочки больше. Плюс — на перваночальном этапе строительства квадратный метр жилья, естественно, дешевле. Но! Есть риск нарваться на нечистого на руку застройщика или инвестора. Могут быть не в порядке бумаги, разрешающие строительство дома и продажу квартир.

Покупая вторичное жилье, можно лично договориться о сроках отсрочки выплаты денег. Не стоит рассчитывать более, чем на месяц. В Сербии большой спрос на жилье, особенно в Белграде. Цены растут фантастически быстро, и свободных площадей, выставленных на продажу, в разы меньше имеющегося на них спроса.

Внимательно изучите бумаги. Все, что касается инвестора – застройщика. Все бумаги должны быть, как говорят сербы, «чистыми». Не должно быть проблем с государством, разрешением на застройку, проблем с собственником земли, не должно быть неразберихи между несколькими инвесторами одного объекта. Например, в бумагах на дом написано, что его построили два инвестора и все, как говорится, «пополам». На деле пополам значит, что один подъезд принадлежит одному застройщику, а другой другому. Но в документах это не прописано. Лишь – то что все разделено на две разные части, пополам. И вот человек решил приватизировать квартиру и сделать перепланировку. Пришлось бегать и за вторым инвестором, т.к. в договоре не конкретизировано, что принадледжит одному застройщику, а что другому. Следовательно, каждая квартира, комната, коридор, ступенька, подъездная дверь – все пополам…

Если дом не укнижен (что-то вроде нашей официальной регистрации жилого объекта государственными органами), нужно проверить, чтобы проблем с этим укнижением не было в будущем.

Внимательно читайте и проверяйте все пункты договора. Метраж квартиры, адрес, цена, квартира не должна быть в ипотеке или быть предметом судебного спора. Проверьте всяческие варианты с наследниками продавца или вынырнувшими из Леты супругами продавца.

Проверьте, чтобы все счета за коммунальные услуги и телефон не имели задолженностей, и только потом переводите их на свое имя.

Договор необходимо будет заверить в суде. Стоимость заверения зависит от метража квартиры – за небольшую полуторку придется выложить где-то 300-400 евро.

После распада Югославии взоры и кошельки наших соотечественников были обращены главным образом в сторону Черногории. Но сейчас цены на квадратные метры в этой стране заметно выросли, и число россиян, желающих приобрести там недвижимость, заметно поубавилось. Другое дело – Сербия.

Минералка плюс рыбалка

В плане покупки наиболее интересны курортные места Сербии – с развитой инфраструктурой сельского, бальнеологического и экологического туризма. Например, Рашский округ славится реками и минеральными источниками, девственной природой, горнолыжными курортами Гоч и Капаоник, а также историческими, национальными и культурными достопримечательностями. Здесь хорошо развит туристический сервис. В Кралеве и окрестностях много санаториев: Врнячка Баня, Богутовацка Баня, Матарушка Баня и др.

Как уверяют знающие люди, будущее при-надлежит сельскому туризму. В Сербии его можно существенно дополнить охотой и рыбалкой, горными лыжами, рафтингом (сплавом по рекам), оздоровлением на спа-курортах и термальных источниках, парапланеризмом. Таков неполный список тех направлений, которые будут все больше востребованы на российском туристическом рынке. И как следствие, будет востребована недвижимость в этих районах Сербии.

Примечательно, что существующие здесь минеральные источники привлекают не только своими целебными водами высшего качества, но и природным окружением. Оазисы тишины и покоя расположены у подножья горных массивов, таких как Копаоник, Ртань, Гоч, Озрен. Они все чаще становятся местом для отдыха иностранцев. Не случайно недвижимость в этих районах охотно покупают, зачастую не торгуясь, жители Италии, Австрии и Швейцарии.

Помимо приобретения недвижимости на вторичном рынке, граждане ЕС, США и Канады охотно строят отели и мини-гостиницы, приносящие ежедневный доход, а также виллы для сезонного проживания.

При покупке квартиры или дома в Сербии ограничений нет – достаточно иметь при себе загранпаспорт.

Теперь о ценах. К примеру, дом площадью 320 кв. метров в центральной Сербии (Кралево, рядом с монастырем Жича, на курорте Матарушка Баня) продается за 50 000 евро. Дом построен из пенобетонных блоков. В нем центральное отопление, паркет. Пол первого этажа из мрамора. Участок 16 соток. Все коммуникации. Не покупка, а подарок!

Дом площадью 110 кв. метров в Богутоваце (Богутовацка Баня, курорт) предлагается за 55 000 евро. Есть участок 7,5 сотки, гараж… и возможность ежедневно купаться в минеральной воде!

Что касается недвижимости в городах, то цены за кв. метр в среднем не намного ниже европейских. Примерно от 900 евро (например, в Соко Бане) до 1200–1500 в Белграде. Например, квартиру с отделкой площадью 54 кв. метра, расположенную на первом этаже трехэтажного дома постройки 2000-х годов, с одной спальней (по нашим параметрам «полуторка») в Белграде можно приобрести за 64 000 евро. Студия в Нише площадью 40 кв. метров, также в недавно построенном доме, продается за 58 000.

Покупка недвижимости в Сербии имеет массу очевидных преимуществ.

Во-первых, любой русский интуитивно понимает сербскую речь. Во-вторых, для россиян открыт безвизовый въезд в страну. В-третьих, Сербия удобно расположена: до любой страны Центральной Европы — рукой подать. Наконец, в Сербии хороший мягкий климат. Здесь можно комфортно, безопасно и спокойно жить, заниматься бизнесом, отдыхать и растить детей.

Сегодня рынок недвижимости в стране только начинает развиваться, по сравнению с соседними странами он менее «раскручен». Дома и квартиры здесь можно приобрести по ценам в пять-шесть раз ниже, чем в других странах Центральной и Восточной Европы. Земельные участки в Сербии иностранцы – физические лица могут приобретать без всяких ограничений. Объекты коммерческого назначения также продаются по низким ценам. Кроме того, купив недвижимость и организовав свой бизнес, россиянин может получить вид на жительство.

Для российских граждан процедура приобретения недвижимости в Сербии максимально упрощена. Им разрешается совершать такого рода покупки на основании подписанного между Сербией и РФ соглашения. Причем пожилые россияне и пенсионеры, проживая в Сербии, не выезжая на родину, могут оформлять и получать свои пенсии.

Получение второго (сербского) гражданства определено законами страны и занимает не более трех лет.

Схема приобретения дома или квартиры довольно проста. Заключается договор купли-продажи с собственником, вносится небольшой залог. Потом договор визируется в муниципальном суде, и производится окончательный расчет.

Но лучше, однако, поручить оформление сделки специализированной компании – агентству недвижимости или опытному юристу, поскольку подводные камни все-таки существуют.

Для покупки недвижимости в стране, о которой идет речь, россиянину необходимы действующий загранпаспорт, валютный счет в России и желательно – в Сербии. Открыть счет в Сербии дело 15 минут, и никаких мучений. Правда, придется уплатить, то есть зачислить на счет, сто сербских динаров (это около 50 рублей). Необходимо также зачислить на счет хотя бы аванс за покупаемые дом или квартиру.

Все сделки на крупные суммы проводятся через банк, что, кстати, фиксируется в договоре купли-продажи.

Где лучше приобретать – на вторичном рынке или в новостройке?

При покупке строящегося жилья рассрочка платежа может быть дольше, чем при покупке готового. Приобретая готовое, можно рассчитывать лишь на 15 дней отсрочки выплаты основной суммы. К тому же на первоначальном этапе строительства квадратный метр жилья, естественно, дешевле. Но есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком или инвестором. Могут быть не в порядке бумаги, разрешающие строительство дома и продажу квартир.

Приобретая новое жилье, нужно внимательно изучать все документы и все, что касается инвестора-застройщика. Все бумаги должны быть, как говорят сербы, «чистыми». Не должно быть проблем с государством, разрешением на застройку, проблем с собственником земли, не должно быть неразберихи между несколькими инвесторами одного объекта.

Например, в бумагах на дом записано, что его построили два инвестора и все, как говорится, «пополам». На деле пополам значит, что один подъезд принадлежит одному застройщику, а другой другому. Но в документах это не зафиксировано. Указано лишь, что все разделено на две разные части, пополам. И вот человек решил приватизировать квартиру и сделать перепланировку. Ему приходится бегать и за вторым инвестором, т. к. в договоре не конкретизировано, что принадлежит одному застройщику, а что другому. Следовательно, каждая квартира, комната, коридор, ступенька, подъездная дверь – все пополам…

Нужно внимательно читать и проверять все пункты договора. В принципе, подводные камни сербской недвижимости очень похожи на наши. Метраж квартиры, адрес, цена, объект недвижимости не должен быть в ипотеке или являться предметом судебного спора.

Нужно рассмотреть все варианты с наследниками продавца или его бывшими супругами. Следует проверить, чтобы все счета за коммунальные услуги и телефон не имели задолженностей. Договор необходимо заверить в суде. Стоимость заверения зависит от метража квартиры – за небольшую «полуторку» придется выложить 300–400 евро.

И еще. Фамилия покупателя в договоре должна быть написана латиницей так же, как в загранпаспорте, а не просто латиницей «на сербский манер». Тем более что сербы иногда путают мужские отчества, принимая их за фамилию.

После подписания договора и заверения его в суде останется заплатить налог государству – 2,5 процента от стоимости квартиры. После этого россиянин становится собственником сербской недвижимости.

Свидетельство о собственности дает ему право проживать на территории Сербии и является основанием для получения вида на жительство. Причем вид на жительство получают и все члены семьи покупателя. Также получить вид на жительство можно, организовав фирму. Право на ПМЖ, как правило, оформляется в течение нескольких дней после предъявления документов на фирму или на дом.

Дольше всего приходится ждать «укниживания», т.е. поправки в земельном кадастре Сербии о том, что покупатель является владельцем земельного участка, на котором расположен дом (и прилегающего земельного участка) согласно договору купли-продажи. Это занимает до месяца.

Обладатель вида на жительство также обязан уведомлять местную полицию о любом изменении адреса.

Документы, необходимые для получения этого типа вида на жительство:
– паспорт;
– две фотографии 3х4;
– медицинская справка;
– диплом об образовании (официальная, заверенная копия и перевод);
– свидетельство о рождении (официальная, заверенная копия и перевод);
– свидетельство о браке (официальная, заверенная копия и перевод);
– документы, подтверждающие проживание в Сербии;
– доказательство достаточных средств для существования.

• HOTEL (отель) 18 объекта
• Kuća (Дом) 358 объекта
• Poslovni Prostor (Коммерческая недвижимость) 78 объекта
• Stan (Квартира) 282 объекта
• Zemljište (Участок) 17 объекта

Сербия значительно отстала от европейских стран в плане предоставления услуг в электронном виде и пытается это отставание ликвидировать, делая это очень целеустремленно и эффективно. Очереди в государственных учреждениях сокращаются прямо на глазах. Возможно, перенаселенный по сербским меркам Белград этого пока не чувствует, но зато в провинции перемены хорошо различимы. Принцип «одного окна» постепенно становится нормой.

Теперь очередь дошла до кадастра. С 1 июля 2018 года покупатели недвижимости будут избавлены от необходимости после заверения договора купли-продажи у нотариуса отправляться в хождение по инстанциям (или платить посредникам за это хождение).

На сегодняшний день новый владелец недвижимости, чтобы покончить с формальностями, должен:

• оплатить таксу за внесение изменений в кадастровые книги (то есть за то, чтобы его записали в качестве нового владельца);
• с квитанцией об оплате и оригиналом договора купли-продажи явиться в местную службу кадастра недвижимости и оставить там заявление на запись в кадастровые книги нового собственника;
• отнести копию договора купли-продажи в Налоговое управление и подать там заявление о начислении налога на перенос абсолютных прав собственности;
• отнести еще одну копию договора в местную општину для начисления налога на имущество.

Всё это требует немалого времени, не говоря уже о том, что иностранному покупателю дополнительно приходится преодолевать языковой барьер в общении с чиновниками и осваивать искусство правильного заполнения заявлений. Либо, опять-таки, приходится кому-то платить, и честные посредники пользуются незнанием/неумением своих клиентов, чтобы получать по 100 евро за работу, занимающую от силы полчаса (читайте внимательно списки дополнительных услуг на сайтах агентств и делайте выводы).

С 1 июля 2018 года необходимость в этих дополнительных хождениях у покупателей отпадет.

Нотариус должен будет электронную копию подписанного договора купли-продажи заверить своей собственной цифровой подписью и в течение 24 часов переслать ее в Республиканское управление геодезии (Републички геодетски завод, РГЗ). РГЗ, в свою очередь, на основании полученного договора самостоятельно внесет изменения в кадастровые книги и перешлет копии договора в Налоговое управление и местную општину для начисления налогов на перенос абсолютных прав собственности и на недвижимость. Это не только упростит процедуру, но и ускорит ее. В частности, на внесение изменений в кадастровые книги согласно новому закону будет отводиться не 15 дней, как сейчас, а не более 10.

Еще одним преимуществом новой процедуры является то, что сербские нотариусы получат прямой доступ к услугам Службы кадастра и смогут проверять состояние собственности, являющейся предметом сделки, не по бумагам, а в электронном виде в режиме реального времени. Это значительно снизит риски, связанные с возможностью подделки документов, и предотвратит возможность одновременной продажи одного объекта разным лицам.

Не менее приятно, что расходы на бюрократические процедуры в результате всех этих нововведений, — по крайней мере, так обещают сегодня, — должны не возрасти, а снизиться. Предполагается, например, что нотариус в дополнение к стандартной цене своих услуг будет получать еще 1690 динаров за оцифровку документов и подготовку изменений в кадастровые книги, тогда как сегодняшняя такса кадастра за внесение таких изменений составляет 4810 динаров. Но что там получится на практике, мы ещё увидим.

Похожие записи:

• Чек от ип в авансовом отчете
• Средняя зп в рф 2021
• Кбк 244 Расшифровка 2020