Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Что можно изменять в квартире:1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:— договор авторского надзора;— акты скрытых работ;— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;— копию свидетельства допуска СРО бюро.Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.— Правоустанавливающие документы на квартиру.— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:1. Отказ администрации в согласовании.2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.4. Выписку из ЕГРН.Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Причин может быть четыре:1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Разбираясь, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2020 году, стоит учесть, что легализовать коррективы не удастся в следующих случаях:

ремонт затронул несущие конструкции здания;
трубы газоснабжения замурованы в стену;
установлены полы с подогревом, их работа обеспечивается от системы общедомового снабжения;
ванная или кухня перенесена, квартира расположена выше первого этажа;
дом газифицирован, и владельцы квартиры объединили комнату с кухней или внесли коррективы в вентиляционную систему.

Перед тем, как узаконить перепланировку, сделанную давно, предстоит выяснить, в какую инстанцию нужно обращаться. Их довольно много. Гражданину предстоит взаимодействовать с:

городской администрацией;
жилищной инспекцией;
судом.

Узаконить перепланировку в 2020 году только через местную администрацию не получится. Способ подходит, если изменения еще не внесены, и гражданин только планирует предстоящий ремонт. Когда процесс завершен, без судебного разбирательства не обойтись.

Однако идти в местную администрацию всё равно придётся. Её необходимо оповестить о легализации перепланировки. Зачем придётся идти в суд. От его решения зависит, удастся ли узаконить выполненные коррективы.

Разбираясь, как быстро узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, гражданин выяснит, что предстоит действовать по следующей схеме:

Подготовить пакет документов. Все бумаги должны быть оформлены без ошибок, действовать на момент обращения и быть составлены с учетом положений законодательства.
Обратиться в местную администрацию. Её необходимо оповестить о предстоящих изменениях.
Подать исковое заявление в суд. Обращение необходимо дополнить ранее собранным пакетом документов. Они будут выступать в качестве доказательной базы. Суд назначит дату заседания. Во время процедуры дело рассмотрят по существу.
Принять участие в заседании суда. Гражданин имеет право представлять доводы и доказательства в свою пользу, обращать внимание на тот или иной вопрос.
Узнать итоговое решение. Суд не обязан удовлетворять требования гражданина. Решение будет принято исходя из того, насколько безопасна выполненная перепланировка.
Если вердикт положительный, предстоит заказать новый технический паспорт. Для этого нужно обратиться в БТИ, предоставив удостоверение личности, решение суда, документацию на жилое помещение.
Дождаться, пока сотрудник инстанции оформит вызов техника. Специалист посетит квартиру и зафиксирует её состояние. Затем заявителю предоставят выписку, в которой будет указана дата выдачи нового техпаспорта.
В назначенный день необходимо посетить инстанцию и забрать документы.
Сообщить о легализации. Для этого предстоит посетить многофункциональный центр или кадастровую палату, предоставив новый техпаспорт, общегражданское удостоверение личности, заполненное заявление и копию решения суда.
Встретить сотрудника инстанции, который проведет осмотр квартиры. Помещение поставят на кадастровый учет и предоставят новый паспорт. После получения документа изменения считаются узаконенными.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2020 году?

Процедура требует финансовых затрат. Поэтому важно заранее разобраться, сколько стоит узаконить перепланировку.

Цена напрямую зависит от региона, в котором будет проходить процедура. В маленьких городах стоимость проекта составляет порядка 3000 руб, в крупных населенных пунктах она может превышать 40000 руб. За оформление технической документации кадастрового паспорта взимают от 1500 руб. Для рассмотрения искового заявления необходимо предоставить госпошлину. Ее величина составляет 300 руб.

Поэтому минимальная стоимость услуги начинается от 5000 руб. На практике для легализации изменений может потребоваться от 20000 до 100000 руб.

Нарушение установленных норм чревато привлечением к ответственности. Если гражданин просто не оформил строительные работы, но это не повлекло за собой возникновение негативных последствий, придётся заплатить штраф в размере 2500 руб.

Когда из-за самовольного изменения были затронуты интересы третьих лиц, предстоит возместить причиненный ущерб. Если из-за перепланировки произошло обрушение стен, и в результате был причинен ущерб жизни и здоровью людей, виновника ситуации привлекут к уголовной ответственности. Нарушителя могут лишить свободы и наложить на него крупный штраф. Решение будут принимать отдельно в каждой конкретной ситуации.

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

√ Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√ Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√ Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√ Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1. Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3. Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√ Письменный отказ администрации в согласовании;

√ Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√ Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам. Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку. В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие самовольной планировки закреплено Жилищным Кодексом. Под ней подразумевается внесение изменений в планировку квартиры или другого помещения без получения согласия уполномоченных властных органов. Кроме того, самовольной будет также считаться и та перепланировка, которая не соответствует полученному заранее проекту, если тот был утвержден.

Важно! Перепланировка без предварительного разрешения считается нелегальной, поэтому человека могут заставить вернуть переделанную квартиру в исходное положение. Кроме того, будет наложен денежный штраф, составляющий от одной до тридцати тысяч рублей.

Уже сделанную перепланировку признать легальной могут исключительно судебные органы. Они вправе разрешить оставить произведенные изменения и дать добро на официальное оформление.

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

Сбор необходимых документов.
Оповещение администрации.
Обращение в суд.
Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:

выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.

Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.

После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.

Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:

Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2016 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
Технический паспорт на указанный объект.
Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.

После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.

Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:

Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.

После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.

В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.

Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги. Среди них могут быть:

получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
создание проекта;
обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.

Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.

Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:

Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
Устанавливать батарею для отопления на балконе.
Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
Распространять балкон на саму жилую комнату.
Размещать дополнительный санузел в комнате.
Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.

При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.

Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:

Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.

Перед тем как подать исковое заявление в суд истцу необходимо подготовить пакет документов, на основании которых суд сможет принять соответствующее решение:

выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство);
отказ уполномоченного органа в согласовании произведенных изменений;
прежний и новый технические паспорта;
заключение СЭС о соответствии жилого помещения установленным нормам;
проект изменений в квартире, изготовленный лицензированной компанией;
квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае, когда суд удовлетворил просьбу владельца и вынес решение, позволяющее сохранить квартиру в измененном состоянии, ему нужно предпринять следующие действия:

обратиться в бюро технической инвентаризации или отделение МФЦ для оформления нового технического паспорта с учетом существующих изменений;
обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с целью внесения изменений в сведения кадастрового учета;
заказать и получить новую выписку из ЕГРН.

После оформления перепланировке владелец может беспрепятственно распоряжаться принадлежим ему жилым помещением.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Подведем итоги:

Узаконить самовольную перепланировку можно в судебном порядке.
За осуществление незаконных изменений законодательством предусмотрены штрафные санкции.
При отрицательном решении суда владелец обязан будет вернуть конструкции квартиры в первоначальное состояние.
Если требования собственника о сохранении жилья удовлетворены, необходимо оформить новый технический паспорт и внести изменения в выписку из ЕГРН.

Узаконить уже сделанную перепланировку квартиры — задача сложная, однако сделать это необходимо. Особенно если намечается сделка по отчуждению жилья. В столь серьезном не пренебрегайте помощью опытного юриста.

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки[1], правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Как согласовать перепланировку

Изменение технических параметров жилых квадратов, безусловно, незаконно. Россиянам, которые сделали перепланировку своей квартиры, должны знать, какие последствия могут наступить при оформлении документации.

Принудительной выплатой штрафа. Административная ответственность в виде штрафа может быть наложена на нарушителей. Сумма штрафа составляет от 2 000 до 2 500 руб.
Расходами в связи с приведением жилья в прежнее состояние, если таковое требуется. Если в определенный срок этого не сделать, то через судебные органы могут запросить реализовать данное имущество на публичных торгах для получения компенсации ущерба. Это возможно, если незаконный перепланировщик арендует и проживает в квартире согласно договору социального найма.
Невозможностью реализовать право собственника в будущем, то есть совершать правовые операции с недвижимостью он не сможет.
Причинением ущерба и аварийными ситуациями. Например, из-за перестройки могут быть разрушены несущие конструкции здания, нарушены технические и коммуникационные сети. Могут быть и другие разрушения.
Расходами на создание нового проекта в связи с уже сделанной перепланировкой.

Когда собственник квартиры не согласовывает свои действия, это может привести к вышеперечисленным последствиям.

Напомним: чтобы не было их, обратитесь заранее и согласуйте свои мечты с инстанциями, которые видят реальную ситуацию на документации.

Допускают небольшие изменения жилых квадратов. Например, можно объединить пространство кухни с жилой комнатой путем монтажа дверного проема, арки, либо расширение санузла.

А такие изменения, как снос несущих стен, перенос домовых инженерных коммуникаций, перенос санузла в жилую зону, могут повлечь серьезные последствия.

Решить вопрос легализации самовольного переустроения квартиры можно через такие инстанции:

Через администрацию.
Через судебные органы.

Конечно же, суд будет учитывать досудебный порядок решения проблемы. Поэтому стоит изначально обращаться в местную администрацию. Там должны назначить порядок по оформлению разрешений на проведение работ по перепланировке.

Подробнее рассмотрим эти 2 варианта решения вопроса.

Следуйте такой инструкции, чтобы правильно узаконить перепланировку квартиры или домовладения:

Шаг 1. Соберите документационный пакет. Без документов вашу заявку на легализацию проекта не рассмотрят.
Шаг 2. Обратитесь в БТИ. Попросите предоставить техпаспорт.
Шаг 3. Закажите у компании, занимающейся проектировкой, проект для перепланировки и к нему заключение технического характера. Обратите внимание, что у организации должна быть лицензия и права на осуществление данной услуги.
Шаг 4. Согласование проекта в надзорных инстанциях. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района, ГУ МЧС, санпидинстанция.
Шаг 5. Получите заключение жилищной комиссии. Если не выдают разрешения на объект, то решать вопрос придется в судебном порядке.

Учитывайте, что все изменения будут внесены в документы, подтверждающие права на собственность, и документацию БТИ.

Этап 1. Сбор документов. Здесь стоит отметить, что очень важно написать исковое заявление с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии. Его следует приложить к другим бумагам, о них мы писали выше. Если вы оспариваете решение уже состоявшегося прошлого суда, то иск пишется об оспаривании данного решения.
Этап 2. Подача иска и документов по месту регистрации недвижимости.
Этап 3. Оплатите госпошлину. В соответствии с нормами Налогового кодекса размер госпошлины составит 300 руб.
Этап 4. Участвуйте в судебных разбирательствах. Присутствие истца обязательно В ходе судебного процесса вы должны доказать, что самовольна перепланировка жилой недвижимости не нарушает прав и интересов других лиц, не угрожает их безопасности. Кроме того, вы должны стоять на том, что перестройка квартиры или дома соответствует требованиям строительных норм и правил. Запомните, что все решения и ответы из инстанций вы должны приложить к иску и сообщить о них кратко в суде.
Этап 5. Проведение судебной экспертизы. Суд, изучая материалы и представленные доводы заявителя, может назначить проведение специальной экспертизы. Ее результат должен подтвердить все сказанные слова истца. Расходы на исследование объекта будет нести та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.
Этап 6. Получение решения или постановления суда. В нем вам либо узаконят перепланировку, либо откажут в ее легализации.

Судебное постановление будет вступать в силу спустя 1 месяц. Если гражданин не обжалует его в суде апелляционной инстанции, то уже вряд ли получится что-то доказать. Постановление будет действовать в полной мере.

О том, где можно получить помощь в узаконивании перепланировки в Санкт-Петербурге, мы писали в этой статье.

Самовольная перепланировка квартиры: как ее узаконить самостоятельно в 2019 году

Легализовать перепланировку в ипотечном жилье возможно, но есть определенные ограничения.

Так как такая недвижимость находится, как правило, в залоге у кредитной организации, то собственник может распоряжаться ей ограниченно.

Все ограничения обычно прописаны в соглашении или договоре, заключенном с кредитной компанией.

Имеется запрет на проведение видоизменений конфигурации жилья.
Необходимо получить согласие от банка на перепланировку.

Этими требованиями банковская организация обезопасит себя, поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту.

Кроме того, если инстанции не одобрят новый проект, — то, возможно, собственнику придется потратиться и на восстановление жилья и возврат первоначального состояния.

Таким образом, чтобы узаконить перепланировку ипотечного жилья, необходимо следовать вышеуказанной инструкции — и получить согласие от банка. Оно передается в жилищную комиссию для рассмотрения. Также придется получить согласие от страховой компании.

Если же с гражданином было подписано соглашение, в котором не предусмотрено получение согласия, то легализовать перепланировку возможно будет только после полного погашения кредита.

Учтите, что для получения разрешительного документа от банка необходимо будет заплатить комиссию в размере от 2 000 до 5 000 руб. и подать личное заявление.

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования. Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН. Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

В первую очередь нужно точно узнать, что именно в квартире подверглось изменениям во время самовольной перепланировки. Для осмотра всех комнат необходимо пригласить специалиста из организации, которая занимается узакониванием и имеет допуск СРО. Также к приходу оценщика следует подготовить техпаспорт недвижимого объекта. Новый на этом этапе заказывать не нужно, сначала посоветуйтесь со специалистами из компании, которая занимается перепланировками.

Осмотрев квартиру, специалист определит, можно ли вообще узаконить перепланировку и какую именно схему проведения процедуры использовать — упрощенную или стандартную.

В некоторых случаях для узаконивания не требуется проектная документация — процедура сводится к подаче заявления в Мосжилинспекцию (МЖИ) с приложением эскиза или ссылкой на типовой проект. Речь идет о простых работах — например, о переносе электроплиты и мойки в пределах кухни, сантехники в пределах санузла, заделе проемов в ненесущих стенах, возведении легких перегородок и других решениях, которые можно согласовать в упрощенной форме, по эскизу. Главное, чтобы не затрагивались несущие стены, не переносилась газовая плита и не объединялись кухня и гостиная.

Кроме того, в упрощенном порядке можно узаконить перепланировку, выполненную по типовому проекту, то есть согласно одному из вариантов, которые предусмотрел автор проекта дома. Чтобы узнать, доступна ли будет в конкретном случае упрощенная схема, можно изучить список типовых работ на сайте МЖИ. Впрочем, чаще всего, если речь идет об уже состоявшемся ремонте, утвердить ремонт по типовому проекту крайне сложно, так как даже небольшое отклонение от предусмотренных автором проекта дома решений требует полноценного согласования.

Конечно, собственникам приходится узаконивать и более серьезные изменения, для чего уже требуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. К самым распространенным работам при перепланировке относятся:

расширение кухни или санузла;
устройство дополнительных проемов;
укладка сложных систем теплого пола;
изменение конфигурации комнат.

Важно
Есть работы, которые невозможно согласовать заранее или узаконить после перепланировки, — они попросту запрещены. Например, при ремонте нельзя сносить несущие конструкции, устанавливать радиаторы для отопления на лоджиях и балконах, объединять лоджии с комнатами и так далее. Полный перечень запрещенных работ по перепланировке можно найти на сайте Мосжилинспекции[2].

Первый этап осмотра квартиры специалистом крайне важен — это нельзя пропустить или отложить. Зачастую только профессионал может выяснить, какие именно работы проведены, и оценить, насколько они законны. Не всегда хозяева квартиры сами могут разобраться в этих вопросах, например определить, является стена с новым проемом несущей или нет. Получив такую профессиональную консультацию, собственник жилья сможет понять, как действовать дальше.

Если в результате осмотра выясняется, что состоявшаяся перепланировка соответствует всем действующим нормам и требованиям, нужно получить техническое заключение о безопасности и допустимости ремонтных работ для всей конструкции здания. Если в доме нет деревянных перекрытий и несущие стены не затронуты, заключение может выдать любое проектное бюро, имеющее соответствующий допуск СРО.

Алгоритм получения такого заключения довольно прост: хозяин квартиры подписывает договор и предоставляет доступ в помещение, а затем оплачивает результат работы. Специалисты проектной организации выезжают на объект и сами выполняют замеры квартиры. Это означает, что и ответственность за полученные данные заказчик не несет — все замеры на совести исполнителя. На подготовку заключения потребуется от пяти до семи дней. А стоят подобные услуги в Москве и Московской области в среднем 25 000 рублей.

Разрешение на узаконивание самовольных работ выдает Мосжилинспекция. Поэтому туда и нужно подавать полученное техническое заключение и другие документы для узаконивания перепланировки квартиры: техпаспорт или план и экспликацию квартиры до изменений, а еще правоустанавливающие документы — выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Услуга называется «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в жилом доме».

Документы подаются не напрямую, а через МФЦ. Примерно через две–три недели после подачи заявления представитель жилищной инспекции осматривает квартиру. Во время осмотра сотрудник Мосжилинспекции проверяет, соответствует ли техническое заключение реальному положению дел — для этого он производит обмеры. Поэтому важно, чтобы составлением техзаключения и выполнением обмеров занималась одна и та же компания.

В любом случае специалист составляет акт об административном правонарушении, ведь, как мы помним, перепланировка не была согласована до начала работ. В течение месяца после составления протокола на почту собственника приходит квитанция об оплате штрафа за незаконную перепланировку. Хозяину квартиры придется заплатить 2000–2500 рублей. Лучше сразу сообщить об этом инспектору, отправив ему квитанцию об оплате штрафа, чтобы ускорить процесс получения акта. Затем дело уходит в работу. Техническое заключение еще раз проверяют и выносят решение об отказе в узаконивании или одобрении перепланировки. В первом случае в МФЦ на имя владельца жилья приходит мотивированный отказ. Во втором — заявителя приглашают в МЖИ для подписания акта о завершенном переустройстве.

Собственник забирает документ и отвозит его в проектную контору, там на акт ставят печать и подпись. После заявитель сам подписывает акт и возвращает его в жилищную инспекцию. Бывает, что инспектор высылает акт на почту собственнику, чтобы тот подписал его у проектной организации, а потом привез в МЖИ. В любом случае Мосжилинспекция также заверяет документ и через МФЦ направляет его владельцу квартиры.

Третий этап нельзя назвать простым. Подача заявки, ожидание ответа, перепроверка, вынесение решения, подписание документов… Все это может затянуться на несколько месяцев, иногда даже до полугода.

Акт о завершенной перепланировке, заверенный в Мосжилинспекции, на руках у владельца квартиры, и теперь ему остается пройти последний этап процесса узаконивания ремонта. Речь идет о получении нового плана жилого помещения, для чего снова проводится осмотр квартиры. На этот раз помещения проверяет представитель БТИ — именно туда необходимо обращаться за новым планом. После узаконивания перепланировки МЖИ направит в БТИ один из экземпляров подписанного акта — нужно дождаться, пока в бюро технической инвентаризации его получат. Обычно на ожидание уходит около двух недель с того момента, когда собственнику возвращается готовый акт.

Дальше процесс может пойти по двум сценариям. Хорошо, если до начала процедуры узаконивания владелец жилья обратился в БТИ и сотрудник бюро провел обмеры, после чего отметил все несоответствия и отклонения в плане красным цветом. При наличии у хозяина при себе не только акта о завершенном переустройстве, но и старого плана БТИ с красными линиями ему сразу выдадут новый план помещения. Это обойдется владельцу квартиры в сумму около 2000–3000 рублей и займет примерно неделю. Но может быть и такое, что на первом этапе план БТИ с красными линиями получен не был. В данном случае придется вызвать техника из Бюро технической инвентаризации, чтобы он произвел обмеры квартиры. Собственник должен будет оплатить госпошлину в размере порядка 10 000 рублей, а получить обновленный план ему удастся не ранее чем через три недели.

Стоит понимать: не факт, что затраты на узаконивание ремонта ограничатся обозначенными суммами. Расходов может быть гораздо больше, если действовать неправильно. И даже если хозяин думает, что знает, как узаконить перепланировку своей квартиры самостоятельно, ему лучше не рисковать, а сразу воспользоваться услугами опытных специалистов.

Как видно, узаконивание перепланировки помещения — непростой и длительный процесс. Необходимость в узаконивании возникает лишь в том случае, если ремонт не был согласован до проведения работ. Чтобы все прошло гладко, необходимо соблюдать порядок процедуры и не упускать из виду важные моменты. Тем не менее, занимаясь этим самостоятельно, довольно легко допустить ошибку — и тогда узаконивание может завершиться нескоро. Но трудностей можно избежать, а срок узаконивания перепланировки квартиры сократить. Для этого стоит обратиться к услугам компании, которая поможет быстро пройти через все этапы утверждения несогласованных заранее изменений конфигурации квартиры.

Без согласования государственных органов жильцы вправе делать косметический ремонт, клеить обои и другие работы, в результате которых технические характеристики жилого помещения не меняются. Если изменения не подпадают ни под планировку, ни под переустройство, то согласование не требуется.

Прежде чем приступить к ремонту, посмотрите в техническом паспорте все характеристики квартиры: материалы наружных стен, перегородок, полы, проемы оконные и дверные, отделка стен и т.д. Если в результате ремонта меняется техническое описание квартиры, то это относится к перепланировке.

При массовых перепланировках квартир остро встает вопрос о законности проводимых переделок. Будущий ремонт не должен отрицательно повлиять на несущие конструкции и здание в целом. Поэтому проводить серьезные изменения допускается только после получения разрешающей документации.

Самовольная перепланировка может привести к серьезным последствиям:

нарушить целостность конструкции;
устойчивость и прочность дома;
затрудняет работу коммуникационной сети;
ухудшает эксплуатацию дома.

Вопрос перепланировки встанет ребром, если решили продать недвижимость, как это случилось в моем случае. Если покупаете жилье, также надо сверять его с техпаспортом, чтобы отсутствовали расхождения. Без законного оформления квартиры при завещании наследникам также возникнут проблемы.

Факт перепланировки невозможно скрыть от третьих лиц: «доброжелательных» соседей, представителей коммунальных служб города, которые сообщат в надзорные органы о самовольном переоборудовании.

По нормам жилищного законодательства процедуру оформления перепланировки можно разделить на 5 основных этапов:

Изготовление проекта. Это не дизайн-проект или строительный план. Заказать проект можно в организациях, лицензированных на такой вид работы. Проектную документацию мне подготовили в Управлении архитектуры и градостроительства исполкома района. Ее стоимость зависит от площади, количества комнат и объема переделок.
Согласование проекта в Межведомственной комиссии. Подала заявление и пакет необходимых документов в МВК. Считают, что перепланировка согласовывается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это заблуждение. В 10-дневный срок мне уже выдали решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. По закону в течение 45 дней выдается разрешение либо отказ. В разрешении указывается период действия, в течение которого завершить перечисленные работы.
Подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. По окончании перепланировки межведомственной комиссией составлен и подписан акт о завершении. Значит перепланировка выполнена законно на основании разрешающих документов.
Новый замер квартиры после перепланировки. Предоставила в БТИ старый технический паспорт для внесения изменений. Сотрудник БТИ выехал на квартиру для проведения проверки на соответствие изменений по проекту.
Регистрация перепланировки. Получила новый технический паспорт жилого помещения в БТИ, который содержит описание изменений конфигурации квартиры, его жилой и общей площадей. Зарегистрировала его в Росреестре и получила новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

На этом этапе оформление завершилось, и перепланировка квартиры узаконена. Сразу после этой процедуры квартиру продала.

В новом техпаспорте общая площадь указана меньше. Это значит, что я переплачивала. Вроде мелочь, но в семейном бюджете не лишне, как говорится: «Копейка рубль бережет». Но ничего не поделать: «Скупой платит дважды».