Как жилой дом перевести в нежилой

      Комментариев к записи Как жилой дом перевести в нежилой нет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как жилой дом перевести в нежилой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:
  • Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
  • Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
  • Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.

ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания. Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.

ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии. Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.

Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.

При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:
  • Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
  • Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
  • Выписка из домовой книги.
  • Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
  • Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации. Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.

  • Семейное право
  • Наследственное право
  • Земельное право
  • Трудовое право
  • Автомобильное право
  • Уголовное право
  • Недвижимость
  • Финансы
  • Налоги
  • Льготы
  • Ипотека

Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

  • Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Тысячи людей получают
новости этого блога, получай и ты!

Как перевести жилой дом в нежилое здание?

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Согласно ст. 15 ЖК жилье — это изолированное недвижимое имущество, которое можно использовать для постоянного проживания. Такие помещения должны отвечать особым санитарным и техническим предписаниям, например, быть оборудованы инженерными системами для электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции.

С точки зрения законодателя проживать можно в жилых домах, квартирах, их обособленных частях, а также в отдельных комнатах. При этом использовать жилплощадь для организации промышленного производства или для предоставления гостиничных услуг запрещено.

Как переводить помещение в нежилое: новые правила

На практике встречаются разные причины, по которым с особняка хотят сделать нежилое здание. Но чаще всего это нужно либо для организации бизнеса, либо для ведения сельского хозяйства или обустройства придомовой территории. Например, старое сооружение, в котором уже давно никто не живет, можно отдать под магазин, переоборудовать под сарай, баню, офис или спа-салон. Все зависит от локации постройки и возможностей собственника или арендатора.

При этом если владелец перевел старый дом в сарай и завел небольшое хозяйство для собственных нужд, никаких дополнительных расходов это не предполагает. Однако в случае использования такого имущества в коммерческой деятельности, придется платить налоги на прибыль.

Важно! Согласно п. 2 ст. 17 ЖК РФ гражданин вправе использовать свое жилье для профессионального труда или предпринимательства, если это не затрагивает права и интересы соседей.

Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:

  1. Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
  2. Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
  3. Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
  4. Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
  5. Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
  6. Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
  7. Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.

Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры. Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан. Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.

Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

  • заявления;
  • правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
  • плана, техпаспорта помещения;
  • поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
  • проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
  • протокола общего собрания собственников МКД;
  • одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Весь процесс перевода можно разбить на пять этапов. Если меняется назначение квартиры, добавляется несколько дополнительных стадий. В случае с особняком некоторые из шагов можно пропустить.

Сборы уполномочены принимать решение при наличии кворума — минимально достаточного количества участников. Если в МКД один подъезд, требуется присутствие собственников, обладающих не менее ⅔ от общего числа голосов. Если подъездов несколько, кворум собирается при наличии совладельцев, обладающих 50% голосов. Но в эти 50% обязательно должны входить владельцы из подъезда, где расположен переводимый объект, владеющие не менее ⅔ от всех голосов.

При этом голоса подсчитываются исходя не из количества голосующих, а от площади их собственности. На обсуждение выносится не только задуманная перепланировка, но и будущее назначение недвижимости. В любом случае, чтоб двигаться дальше, нужен позитивный вердикт совладельцев. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников (в том числе большинство именно по тому сектору, где проходит перевод).

По итогам голосования составляется протокол. Лучше подготовить сразу несколько экземпляров, один — для администрации, второй — для управляющей компании.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

После того, как разрешения получены, заявка и приложения подаются в городскую администрацию. В некоторых регионах функционируют департаменты городского имущества или другие специализированные отделы. Направить обращение можно и через МФЦ.

Вопрос:

В течение какого периода рассмотрят мое заявление?

Ответ:

Согласно п. 4 ст. 23 ЖК чиновники обязаны принять решение не позднее 45 дней с момента обращения. Отказ разрешается обжаловать в судебном порядке.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

  1. Получить проект перепланировки.
  2. Согласовать изменения с соседями.
  3. Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
  4. Провести строительные работы.
  5. Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
  6. Получить решение о переводе.
  7. Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

  • регион нахождения недвижимости;
  • перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

  • на оборудование отдельного входа;
  • на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
  • на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

  • от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
  • от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
  • от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Как перевести жилое помещение в нежилое

Садовый дом можно перевести в жилой, если он отвечает следующим параметрам:

  • принадлежит заявителю на праве собственности;
  • земля под строением находится во владении на законных основаниях – в аренде или в собственности, и это подтверждается документами;
  • на недвижимость не наложено обременение, арест или запрет;
  • все сособственники и заинтересованные лица согласны на перевод;
  • недвижимость отвечает строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, которые предъявляются к жилью.

Последний факт подтверждается специалистом в ходе технического обследования недвижимости.

Порядок действий, как перевести дачу в жилой дом, включает несколько последовательных действий:

  1. Получить техническое заключение на здание.
  2. Сформировать пакет документов.
  3. Передать заявление с документами на рассмотрение в муниципалитет.
  4. Получить решение о переводе или отказ администрации.
  5. В зависимости от решения – зарегистрировать изменения в ЕГРН или оспорить отказ в суде.

По времени процедура займет несколько месяцев. На подготовку заключения примерно 2-3 недели, на рассмотрение заявления до 45 дней плюс на регистрацию в ЕГРН – до 14 дней. Дополнительное время требуется самому гражданину на сбор документов и подготовку заявления.

По стоимости – самой дорогостоящей частью станет заключение по техническому обследованию (от 10 тыс. руб.), рассмотрение заявления о переводе – бесплатно, регистрация изменений ЕГРН – 2 000 рублей.

Пошаговое руководство по переводу садового домика в жилой смотрите ниже.

В проекте Минстроя по переводу садовых строений в жилые была прописана необходимость формирования комиссии для обследования. Задача комиссии по проекту – выявить, что здание соответствует всем требованиям закона.

Чтобы упростить перевод садовых зданий в жилые, законодатель заменил выезд комиссии на представление уже готового технического заключения сотрудникам муниципалитета.

Теперь подтверждение надлежащего технического состояния дома – задача заявителя.

Полный пакет документов для перевода садового здания в жилое должен содержать:

  1. Заявление о признании садового дома жилым – скачать бланк здесь. Обязательно указывается кадастровый номер дома, земли и способ получения решения муниципалитета. Понадобится два распечатанных и подписанных экземпляра.
  2. Выписка из ЕГРН на дом и землю (если дом не зарегистрирован – нотариальную копию правоустанавливающего документа).
  3. Техническое заключение специалиста.
  4. Нотариальное согласие третьих лиц, у которых имеются права на дом, о признании дома жилым.

Внимание! По поводу нотариального согласия супруга по аналогии со сделками разъяснений еще не имеется, поэтому о необходимости его предоставления лучше уточнить у сотрудников администрации.

Сформированный пакет нужно передать сотрудникам канцелярии муниципалитета. Сделать это можно лично или через МФЦ, если такая возможность имеется в данном населенном пункте. Срок рассмотрения заявления – 45 дней, после чего будет вынесено решение:

  • о признании садового дома жилым (перевод согласовали);
  • об отказе в признании садового дома жилым (перевод не согласовали).

Решение обязательно доводится письменно до сведения заявителя способом, который он указал в заявлении. Это может быть почтовое отправление, электронная почта или вручение лично в администрации, МФЦ.

Ознакомиться с бланком решения по переводу садового строения в жилое, которое принимается администрацией, можно здесь.

Далее действовать нужно в зависимости от сути решения. Если заявление удовлетворили – регистрировать изменения в ЕГРН, если отказали – обжаловать в суде или устранять недостатки.

Это заключительный этап инструкции по переводу садового дома в жилой:

  1. С паспортом, решением о признании дома жилым, выпиской из ЕГРН на дом и квитанцией об оплате пошлины подойти на прием в МФЦ в порядке живой очереди или записавшись заранее. Нужны подлинники и копии.
  2. Заявление о внесении изменений оформит специалист МФЦ, заранее ничего заполнять не нужно. Предоставить документацию для приобщения.
  3. Получить на руки расписку о приеме бумаг.
  4. Регистрация длится до 14 дней. По готовности документации подойти в МФЦ и забрать новую выписку, где будет указан новый статус недвижимости.

Квитанция о регистрации – 2000 рублей. Оплата должна быть одним чеком.

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

  1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома. То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.
  2. Помещение не должно использоваться для проживания.
  3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить. Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам. Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

  1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
  2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
  3. Технический паспорт дома.
  4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
  5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
  6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
  7. Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки. Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины. После этого, Росреестр регистрирует помещение как нежилое и выдает уже новое свидетельство о собственности, где это указано.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

  1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
    • Экспликация и поэтажный план помещения.
      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
      1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

        К заявлению приложить (оригиналы и копии):

        • Паспорт РФ;
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
        • Протокол межведомственной комиссии;
        • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
        • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
        • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
      2. Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
      3. Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.
      1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
        • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
        • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
        • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
      2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
      3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
      4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
      5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

      В самом общем смысле под понятием жилого помещения подразумевается место для проживания людей. Поскольку жильё часто является предметом правовых сделок, существует юридическое толкование этого понятия, содержащее обязательные признаки.

      Согласно определению, предлагаемому статьёй 15 Жилищного кодекса РФ, помещение можно считать жилым, если оно:

      • изолировано;
      • представляет собой объект недвижимости. Жилым объектом не может считаться палатка в лесу или переносная конструкция, возведённая на ограниченный период времени;
      • может обеспечить нормальные и безопасные условия для организации жизни. Этот критерий более подробно раскрывается комплексом специальных правил и стандартов: технических, пожарных, строительных, санитарных;
      • зарегистрировано в госреестре как жилое. Этот формальный признак означает то, что помещение юридически относится к жилому фонду. Существует множество объектов, полностью удовлетворяющих предыдущим критериям, но из-за другого целевого назначения там, например, невозможно зарегистрироваться по месту проживания.

      В зависимости от строения или формата жилые объекты подразделяются на дома, квартиры, комнаты. Кроме того, не вся квартира, а её часть может признаваться отдельным жильём. То же самое относится к дому.

      Что касается нежилых объектов, то законодательные акты не предлагают их общего определения. Ключевым признаком здесь выступает целевое назначение. Оно может быть любым, кроме постоянного проживания людей. Среди нежилых объектов можно выделить две больших группы:

      • коммерческие (торговые, офисные или административные, производственные);
      • некоммерческие (для размещения учреждений и организаций, государственных служащих, помещения для осуществления творческой, религиозной и культурной деятельности).

      Это могут быть самостоятельные объекты (например, торговый центр) или вспомогательные (коридор, лестничный пролёт, котельная в жилом доме).

      В контексте статьи нас интересуют помещения, способные выступать предметом сделок, то есть оборотоспособные объекты. Для этого недвижимый объект должен быть структурно и юридически обособлен с отражением в ЕГРН. С учётом этого нежилым можно считать целое здание, его часть или одно обособленное помещение. Если все отдельные помещения или комнаты в доме выделены и числятся в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости, то здание целиком как предмет сделок существовать не может.

      В зависимости от того, кто выступает собственником объекта, помещение может быть:

      • частным;
      • федеральным;
      • муниципальным.

      Вид конкретного помещения имеет существенное значение, поскольку определяет, какие требования законодательство предъявляет к состоянию, виду, размещению этого помещения, его пожарной безопасности, оборудованию и эксплуатации.

      Для детального изучения вопроса перевода жилого объекта в нежилой необходимо ознакомиться со следующими нормативными документами:

      • Гражданским кодексом РФ;
      • Жилищным кодексом РФ. Переводу одного вида помещений в другой посвящена вся глава 3 ЖК РФ.

      Отдельные нюансы содержатся также:

      • в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
      • в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
      • в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

      Кроме того, каждым субъектом Российской Федерации разрабатывается и утверждается постановлением подробный порядок, именуемый административным регламентом предоставления муниципальной услуги.

      Если вы всё-таки решили узаконить приспособление жилья в целях, исключающих проживание, до начала процедуры стоит выяснить:

      • допускается ли осуществлять планируемую деятельность без каких-либо изменений в назначении вашего жилища;
      • можно ли ваше жильё «превратить» в офис или студию. Общие условия содержатся в ЖК.

      Жилищный кодекс разрешает владельцам жилья заниматься на своей территории работой при условии, что это не противоречит правам и интересам других людей. Важно также, чтобы осуществляемая деятельность не ухудшала состояние жилья.

      Например, у себя в квартире индивидуальный предприниматель вполне может заниматься переводами или оказанием консультативных услуг, пошивом и ремонтом одежды.

      Если же речь идёт о размещении производства или торгового объекта, без согласования нового назначения не обойтись.

      Изменение статуса квартиры, комнаты или дома возможно, если:

      • доступ к помещению осуществляется без затрагивания иных площадей, вспомогательных по отношению к жилым помещениям. Другими словами, должен быть отдельный вход или доказана возможность соорудить его;
      • объект не используется как жильё и не является частью объекта жилой недвижимости;
      • права на объект свободны от обременения правами других лиц.

      Для собственников квартиры в доме законодательство содержит дополнительные условия изменения назначения объекта недвижимости.

      Для положительного решения необходимо, чтобы переводимая квартира:

      • размещалась на первом этаже. Возможен и перевод находящегося выше жилья, если под ним отсутствуют жилые объекты. Другими словами, под этим объектом могут размещаться только офисы или вспомогательные площади;
      • могла бы эксплуатироваться независимо от остального жилья. Это касается использования входа и дополнительных помещений. При необходимости использовать общий тамбур, площадку, коридор и другое придётся добиваться одобрения от соседей.

      Согласие от ваших соседей понадобится и в случае планируемого в целях перевода ремонта, затрагивающего иные вспомогательные помещения или занятие участка земли для сооружения входа-выхода. При этом речь идёт об условии согласия от всех собственников квартир.

      Перевод жилого дома или его части осуществляется без нюансов, описанных относительно квартиры. Владельцам следует лишь точно спроецировать общие требования о переводе на объект собственности. Однако как раз в этих общих правилах и кроется специфика изменения назначения дома. Укажем основные из них:

      1. Для использования дома в коммерческой или иной деятельности в нём никто не должен быть зарегистрирован.
      2. Если среди собственников дома имеются дети до 18 лет, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
      3. Иногда хозяева планируют изменить назначение только части дома. В таком случае эту часть предварительно нужно выделить юридически и зарегистрировать как отдельный объект.
      4. Не стоит забывать о требовании соблюдать права соседей. Одна соседская жалоба по существу может перечеркнуть все предпринятые усилия по согласованию нового назначения дома. Следует учесть все нюансы планируемой деятельности и предвидеть возможные неудобства для других людей.
      5. Целевое назначение земельного участка, на котором размещён дом, имеет значение в вопросе создания нежилого объекта на базе этого дома. Например, участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, нельзя использовать для размещения нежилых зданий. Получается, что на таком участке нельзя изменить назначение всего дома.

      С формальной точки зрения порядок изменения назначения объекта достаточно прост и понятен. Весь процесс включает в себя:

      • подготовку документов;
      • обращение с заявлением в компетентные органы;
      • вынесение решения;
      • внесение изменённых данных в ЕГРН;
      • выдачу бумаг.

      Изменение статуса недвижимости является компетенцией местных органов власти. В крупных городах эти полномочия передаются администрациям районов города. Непосредственно сам вопрос рассматривается архитектурной, градостроительной или жилищной службой.

      Желающим изменить статус недвижимости необязательно обращаться в администрацию. Подать документы можно через многофункциональный центр. По истечении 45 дней компетентный орган принимает решение о переводе жилья в нежилой объект либо об отказе в переводе. Заявителя должны проинформировать в течение 3 дней после решения вопроса.

      Если же перевод предусматривает переустройство или изменение планировки, появляется дополнительная стадия — организация и выполнение необходимых работ и их приёмка. В заявлении собственник обязательно указывает на необходимость проведения строительных и иных работ, связанных с изменением конструкции, переносом структурных элементов, сооружением дополнительных строений, входов и т. д. Если местная администрация сочтёт изменение статуса жилья возможным, а планируемые строительные работы соответствующими законодательным правилам и стандартам, то принятый в те же сроки (45 дней) документ является разрешением, налагающим одновременно обязательство на заявителя по проведению указанных изменений.

      По факту окончания строительства уведомлённая об этом администрация формирует и направляет по адресу переводимого объекта межведомственную комиссию для обследования на месте состояния изменённого объекта, соблюдения специальных требований и стандартов. Соответствие законодательству подтверждается актом приёмочной комиссии.

      Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

      Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

      Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

      Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

      Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

      1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:
      • завещание;
      • договор дарения;
      • свидетельство о регистрации.
      1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
      2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
      3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
      4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

      Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

      1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
      2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
      3. Дом не находится в аварийном состоянии.
      4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
      5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

      И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

      И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

      • Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м2, то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
      • Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
      • Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
      • Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
      • Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

      Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

      Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

      Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

      Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

      1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:
      • паспорт гражданина РФ;
      • договор основания на жилое помещение;
      • свидетельство о регистрации собственности.
      1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

      Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

      1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
      2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
      3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
      4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
      5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
      6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
      7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.


      Похожие записи: