Продажа Недостроенной Недвижимости По Переуступке Налог Ндфл 2020 Году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа Недостроенной Недвижимости По Переуступке Налог Ндфл 2020 Году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Налог при переуступке прав на квартиру

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

Продажа Недостроенной Недвижимости По Переуступке Налог Ндфл 2020 Году

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 119 Налогового кодекса РФ с назначением наказания, в описанном выше случае, в виде штрафа в размере 1 000 руб.

Если Вы получили квартиру в дар, то налог платить не нужно в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) – абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы.

1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.
4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.
6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

• цена на такую квартиру существенно ниже, чем на ту, что уже находится в чьей-либо собственности и сдана в эксплуатацию по всем правилам;
• риски приобретения недвижимого имущества значительно уменьшены, чем при покупке доли на имущество, которое еще находится на стадии рытья котлована;
• сделка совершается довольно быстро, без необходимости сбора большого пакета бумаг.

Например, если налогоплательщик купил квартиру в 2014, а решил продать ее в 2016 г., налог для него будет рассчитан по ставке 13%. Если же он дождется трехлетнего срока владения имуществом, то будет освобожден не только от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, но и от заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.

• 3 500 000*0,13=455 000 рублей.

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

Какие налоги следует платить при покупке и перепродаже квартиры в новостройке

— После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества. А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

До 2016 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога. Вступившие в силу изменения налогового законодательства уже не позволят так поступить. Если будет обнаружено, что стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости, налог будет начислен с кадастровой стоимости реализованного объекта умноженной на установленный коэффициент 0,7.

Под инвестиционным договором понимается любой договор, который заключается с целью инвестирования в строительство недвижимости.

У физического лица не возникает никаких обязательств по уплате налогов, независимо от схемы инвестирования, поскольку инвестор дохода не получает. При схемах, где нотариально заверяется инвестиционный договор (предварительный договор, иногда, договор купли-продажи имущественных прав), застройщик возлагает на покупателя обязанность покрыть расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора — примерно 1% от цены договора.

При заключении договора об участии в фонде финансирования строительства, инвестор, кроме цены объекта инвестирования также платит вознаграждение управляющему ФФС (входит в общую стоимость объекта) и может составлять до 5% от цены объекта инвестирования.

При регистрации права собственности на недвижимость в новостройке (независимо от ввода дома в эксплуатацию) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения договора переуступки права требования. Также может использоваться договор о замене стороны в обязательстве, договор цессии и т.п. Плательщиком налога в данном случае является инвестор, который отчуждает права по инвестиционному договору и получает за это прибыль.

Он обязан подать до 1 мая следующего года налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а до 1 августа следующего года – самостоятельно уплатить сумму налогового обязательства, указанную в декларации.

Ставка налога при уступке прав и обязательств по договору об участии в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военный сбор на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами.

Ставка налога с переуступки по другим схемам инвестирования общая – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от базы налогообложения – общей суммы средств, полученной инвестором за уступку права требования.

После регистрации права собственности на объект недвижимости (происходит исключительно после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса) переход прав на объект инвестирования осуществляется путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости возникают такие налоги и обязательные расходы:

НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Ставка налога для граждан Украины составляет 5%, для нерезидента – 18%.

От уплаты НДФЛ и резиденты, и нерезиденты, освобождаются при одновременном соблюдении следующих условий:

• лицо получило доход от продажи (обмена), не чаще одного раза в течение отчетного года;
• объектом продажи является жилая недвижимость;
• имущество находится в собственности плательщика налога свыше 3 лет (кроме имущества, полученного в наследство).

НДФЛ уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Военный сбор по ставке 1,5%. Сроки уплаты не установлены, но на практике уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Плата за совершение нотариальных действий – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Сбор в Пенсионный фонд – 1% от цены недвижимости. Уплачивается до нотариального удостоверения договора.

Из-за высоких обязательных платежей (8,5% при перепродаже квартиры в новостройке) для экономии покупатели стараются приобрести право собственности на объект до ввода дома в эксплуатацию.

До 2020 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога. Вступившие в силу изменения налогового законодательства уже не позволят так поступить. Если будет обнаружено, что стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости, налог будет начислен с кадастровой стоимости реализованного объекта, умноженной на установленный коэффициент 0,7.

Согласно действующему законодательству, каждый резидент РФ, получивший прибыль при продаже недвижимого имущества, должен в установленный срок отправить в налоговую инспекцию по месту регистрации своевременно заполненную налоговую декларацию. Как начисляется НДФЛ при продаже недвижимости в 2020 году для физических лиц, как и когда правильно подать налоговую декларацию, расскажем в этом материале.

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

• ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
• соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
• согласие от супруга (супруги);
• свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
• доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
• договор долевого участия;
• согласие застройщика на проведение сделки.

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2020 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2020 году.

При оформлении сделки покупатель должен получить на руки документы, по которым он бы видел свой долг перед застройщиком. В случае неправильного составления нового договора по переуступке прав, будет невозможно обязать покупателя выплачивать оставшуюся сумму.

Я покупаю квартиру по договору переуступки права договора долевого строительства без риэлторов и специалистов банков, какие мне оформить документы, подтверждающие передачу денег продавцу, чтобы воспользоваться налоговым вычетом в 13%.

Налог при продаже квартиры по переуступке в 2020 году

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.

4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.

6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.

8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

• цена на такую квартиру существенно ниже, чем на ту, что уже находится в чьей-либо собственности и сдана в эксплуатацию по всем правилам;
• риски приобретения недвижимого имущества значительно уменьшены, чем при покупке доли на имущество, которое еще находится на стадии рытья котлована;
• сделка совершается довольно быстро, без необходимости сбора большого пакета бумаг.

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

— После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

До 2016 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога.

Налог вычисляется физическими лицами самостоятельно.

По итогам года, в котором была заключена сделка купли-продажи, в ФНС необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если налогооблагаемая база после применения вычета равна нулю.

Перед бюджетом налоговые обязательства должны быть погашены не позже 15 июля года, следующего за годом, в котором была осуществлена продажа (ст. 228 НК РФ).

Например, гражданин приобрел в 2016 году квартиру по цене 1,25 млн. руб. В 2020 году он решил ее продать, сумма сделки равна 1,65 млн. руб. Имущественный вычет ранее не заявлялся, при получении дохода от отчуждения имущества человек решил воспользоваться вычетом в сумме 1 млн. руб. Рассчитаем налог:

Рекомендуем прочесть: Договор аренды помещения долгосрочный

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Переуступка квартиры в новостройке. Продажа жилья по договору переуступки.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

• Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
• Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
• Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
• У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
• Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
• Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

В 2020 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

В случае продажи квартиры, дома или их части, вам стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки и о других платежах.

Из статьи вы узнаете, какие налоги и платежи «лягут» на плечи продавца, а какие – на покупателя. Во всех подробностях мы расскажем, какие справки сколько стоят, кто их должен получить и зачем. Также остановимся на том, в каких случаях продавец освобождается от уплаты налогов в 2020 году.

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

• налогом на доходы физических лиц в размере 5 %;
• военным сбором в размере 1,5 %.

Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается и оплачивается продавцом у квалифицированного оценщика и подаётся нотариусу для заключения сделки. Какие требования установлены к отчету оценщика, и можно ли сейчас занижать размер оценки читайте в статье «Оценка квартиры для продажи, дарения, ипотеки».

Налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Как правило, большинство нотариусов принимают средства от клиентов и сами обеспечивают оплату налогов с выдачей квитанций. Однако будьте готовы к тому, что отдельные нотариусы отправят вас в отделение банка платить указанные платежи самостоятельно.

Уплата налогов декларируется путём отображения в декларации о доходах физических лиц, которая подаётся до 1 мая (не касается частных предпринимателей) текущего года за доходы, полученные в предыдущем году.

Кроме того, о заключенных сделках и уплаченных налогах налоговые органы информирует нотариус, который заверял сделку.

В случае, если налог был оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

1. если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
2. если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Налог с продажи квартиры по наследству (квартиры или дома, которые были получены в наследство) не платиться, вне зависимости от того как долго такой объект пребывает в вашей собственности.

Для нерезидентов размер налога при продаже недвижимости в Украине составит 18%.

Резидентами считаются те, кто имеет место проживание в Украине, вне зависимости от гражданства.

Если же продавец имеет место проживание за границей (по документам), то существует ряд дополнительных условий, которые позволяют определить резидентский статус в Украине. Таким условием может быть, например, регистрация в качестве предпринимателя или постоянное проживание членов семье в Украине.

Такой порог владения был снижен с 2020 года до трех лет, но для квартир, приобретенных после 2016 года, он составляет пять лет, сообщила ТАСС председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«В среднем сейчас дом строится около 2-2,5 лет, таким образом, дольщикам, оплатившим ДДУ на единственное жилье в 2020 году, для освобождения от уплаты налога надо будет подождать около полугода после ввода дома. Иногда застройщик закладывает до трех-шести месяцев на процесс выдачи ключей, таким образом, может получиться и так, что квартиру без уплаты НДФЛ можно будет перепродать практически сразу после получения ключей», — сказала Доброхотова.

При этом, по ее мнению, закон не поможет инвесторам, которые покупают жилье на этапе строительства не для себя, а для дальнейшей перепродажи. Дело в том, что чаще всего они стараются выйти из проекта до завершения стройки, а кроме того, приобретаемые ими квартиры не являются единственным жильем. «Для них, если в собственности уже есть объекты, срок владения останется прежним — пять лет», — пояснила эксперт.

Согласно принятому закону, нововведение будет распространяться на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Переуступка – это заключение договора, по которому переуступается право требования на объект инвестирования. В данном случае – это право на квартиру в жилом доме, который будет построен в будущем. Чтобы обезопасить себя, достаточно, заключая договор о переуступке, заверить его у нотариуса.

Переуступка представляет собой своеобразный вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости. Это перепродажа еще недостроенной квартиры, которая проводится под контролем и с разрешения застройщика. Такой способ приобретения жилья дает возможность купить его на более выгодных условиях – инвесторы перепродают жилье дешевле цены, выставленной строительной компанией. Но здесь присутствуют и дополнительные риски, так как в сделке участвует третья сторона. Рассмотрим, что такое квартира по переуступке, как и когда ее выгодно покупать, и способы исключить невыгодную и опасную сделку.

Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости – это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору – договору с застройщиком.

Таким образом, сам договор переуступки еще не дает вам права на недвижимость. Вы становитесь стороной, которая в будущем получит квартиру в строящемся доме в рамках основного договора, заключенного между инвестором и застройщиком. Продавец переуступает вам права в отношении недвижимости.

Покупать квартиру на завершающих этапах строительства дома актуально по договору переуступки не только в том случае, если у застройщика не осталось свободных предложений, но и с целью экономии. Это связано со следующими преимуществами:

• возможность купить квартиру дешевле – инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на начале строительства, часто продают ее на 5-20% дешевле, чем застройщик в момент сдачи дома в эксплуатацию;
• приобретение жилья в почти построенном доме – покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме в основном проводится уже перед его вводом в эксплуатацию, а приобретая жилье непосредственно у застройщика зачастую приходится вкладывать в нее деньги на более ранних этапах строительства и ждать, пока дом построят;
• минимальные риски связаться с долгостроем – так как вы приобретаете квартиру в практически готовом доме, скорее всего, он будет введен в эксплуатацию на протяжении нескольких месяцев.

Уплата налога с продажи недостроенной квартиры

Начиная процедуру покупки квартиры по договору переуступки, проанализируйте сложившуюся ситуацию, проверив следующие нюансы:

• застройщик должен иметь документы на землю и разрешение на строительство;
• строительная компания должна соблюдать сроки строительства объекта;
• инвестор не должен был нарушать условия основного договора с застройщиком;
• девелопер должен разрешить перепродажу прав на квартиру.

Выполнение этих условий будет гарантировать правомерность и безопасность сделки, что в первую очередь важно для покупателя.

Застройщик может разрешить переуступку прав требования на объект недвижимости, если первоначальный инвестор выплатил 100% суммы за него. Если деньги полностью не выплачены, условием такого договора будет доплата оставшейся суммы новым покупателем. На этом этапе уточните, при каких еще условиях застройщик даст разрешение на сделку по переуступке. Возможно он потребует выплатить штраф за перепродажу недвижимости. Эта сумма должна указываться в договоре переуступки, и в дальнейшем выплачиваться застройщику.

Далее проверьте объект недвижимости на соблюдение сроков, и не числится ли он под залогом в банке. Сделать это поможет юрист. Если инвестор оформил квартиру в ипотеку, и скрыл это от вас – дальнейшее сотрудничество прекращается. Если же этот факт вам известен – банк будет еще одной стороной договора. Вместе с правами на недвижимость к вам перейдут обязательства по выплате кредита.

При покупке квартиры по переуступке покупатель предоставляет стандартный пакет документов, в том числе паспорт, код, согласие мужа или жены. А вот после совершения сделки он вправе получить следующие бумаги:

• нотариально заверенную копию или оригинал основного договора;
• подтверждение расчетов между инвестором, застройщиком и покупателем;
• согласие застройщика на переуступку, если это не прописано в договоре;
• договор переуступки.

Вы получаете эти документы вместе с актом передачи. Каждый из них может стать решающим при возникновении споров или нестандартных ситуаций между покупателем и застройщиком, а также будет подтверждением правомерности сделки.

Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.

Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.

Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.

Так что в большинстве случаев продавцам квартир по переуступке приходится перечислять средства в бюджет государства. Освобождение от этой необходимости возможно лишь при определенных условиях. Остается надеяться только на налоговые льготы, ведь многим гражданам они действительно положены.

Похожие записи:

• Как сделать межевание земельного участка в 2021
• Подтверждение Квалификации Охранника 4 Разряда Професионал2020
• Пособие на ребенка в 2021 году в спб