Когда можно продать квартиру после вступления в наследство налог

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда можно продать квартиру после вступления в наследство налог». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Чтобы гарантированно продать любое имущество без налога и декларации, нужно подождать, пока пройдет так называемый минимальный срок владения. Это период, после истечения которого государство уже не ждет от продавца ни денег в бюджет, ни отчета в виде декларации о доходах.

Есть два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества, года его приобретения и некоторых обстоятельств — три года или пять лет. Для движимого имущества — машин, мотоциклов, компьютеров и мебели — срок всегда три года. А вот с недвижимостью все сложнее.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:

получить свидетельство о наследстве;
поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже, он полностью освобождается от НДФЛ.

Поэтому, чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты возникновения права собственности на наследственную недвижимость.

Налоговики давно знают практически все способы как нелегально занизить стоимость жилья, завысить расходы и другие способы ухода от налога.

Практически вся недвижимость России прошла оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной.
И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
Сомнительную отчетность инспекция выявляет путем запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры после наследства одна из самых рискованных покупок жилья. Скрытых угроз много, которые не всегда известны даже самому продавцу.

Поэтому такая недвижимость непредпочтительная. Нужно тщательно подготовиться к ответственному шагу.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Ввиду множества разновидностей наследников (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Кроме прямых потерь от неудачной сделки возможны и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру, после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, была покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем обеъект недвижимости перепродается с наценкой. Чуть спустя появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки. В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника. А тот деньги потратил и уже неплатежеспособный. Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Не спешить продавать собственность. Последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, если такие события произойдут. Тогда урегулировать последствия будет сложнее.
Проводить ремонт, перепланировку на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением расходов. Чтобы эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов?

Если 3 года не истекло, вы не можете дождаться их истечения и надо срочно продать квартиру, то полностью избежать налога не получится. Но можно применить налоговый вычет на продажу недвижимости.

Для этого должно быть соблюдено несколько условий:

1. Вы проживаете на территории РФ более полугода

2. Квартира находится на территории РФ

3. Продавец и покупатель не являются близкими родственниками (родители, дети, братья (сестры), бабушки (дедушки), внуки)

Если договор купли продажи заключается между близкими родственниками, то получить налоговый вычет нельзя.

Налоговый вычет предполагает уменьшение той суммы от которой высчитывается налог в 13%.

Максимальный размер уменьшения стоимости квартиры 1 000 000 рублей.

Эта сумма является уплаченным вами Налогом на доход физических лиц (НДФЛ) его платит работодатель, если вы официально устроены.

❓Как получить налоговый вычет, если не плачу НДФЛ?

Если вы не платите НДФЛ, не устроены на работу официально, то налоговый вычет можно получить в будущем. После того, как устроитесь на официальную работу или будете платить НДФЛ с другого дохода.

Многие думают, что срок для получения вычета на продажу квартиры ограничен 3 годами. Но он вообще не ограничен. В любой момент жизни вы сможете получить этот вычет.

Как таковых ограничений цену продажи квартиры не установлено. Однако, если цена составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог вы будете считать в любом случае от 70% кадастровой стоимости.

То есть, если квартира по кадастру стоит 10 000 000 рублей, продали вы ее за 5 000 000 рублей, налог вы заплатите с 7 000 000 рублей.

Вы продали квартиру за 5 000 000 рублей

Применили налоговый вычет 1 000 000 рублей

Значит, налог исчисляется от 4 000 000 рублей

4 000 000 13% = 520 000 рублей

520 000 рублей вам надо будет заплатить налог, вместо 650 000 рублей, если бы налоговый вычет не применялся.

В подобной ситуации с помощью налогового вычета вы сможете сэкономить 130 000 рублей.

❓ Сколько раз можно применять вычет на продажу квартиры?

В отличие от налогового вычета на покупку квартиры (только 1 раз в жизни), вычет на продажу квартиры можно применять неограниченное количество раз.

Продажа любого имущества приводит к получению дохода, а доход по российским законам облагается подоходным налогом. Соответственно, с продажи квартиры также нужно платить такой налог, независимо от того, получена ли она по наследству или стала собственностью продавца иным путём.

Единственная особенность касается не самого факта получения квартиры в наследство, а времени, прошедшего с этого момента и до момента её продажи.

С 2016-го года действует правовая норма, которая освобождает от уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство после трёх лет владения ею. Но касается это только наследства, полученного от близких родственников.

В этой статье налогового законодательства указан полный перечень случаев освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости. Важно учесть, что это касается только тех сделок, которые заключены в рамках российского законодательства. При этом неважно, где находится сама недвижимость.

Согласно 220 статье НК РФ если после вступления в права собственности по наследству прошло 5 лет, то от налога при её продаже собственник освобождается. Это касается всех категорий населения, даже иностранцев. Также это касается и продажи доли в квартире.

Виды наследования

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

На основании завещания.
По закону.

Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

До 2016 года налог оплачивался с суммы сделки свыше миллиона рублей. Сейчас эта сумма снижена до 250 тысяч, чтобы пресечь попытки распродать квартиру по частям, чтобы не платить налог.

Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.

Российское законодательство разделяет ситуации уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство гражданами страны и иностранцами.

Эта ставка применяется только к гражданам России при условии, что они проживают на территории страны не менее 183 дней в году. В ином случае им придётся платить налог по ставке для иностранцев – 30% от стоимости квартиры.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Введение
Когда можно продавать унаследованное жилье?
Порядок продажи недвижимости
Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
Какие потребуются документы для продажи?
Как продавать, если наследников несколько?
Как продать долю?

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
Получить свидетельство о праве на наследство.
Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

сбор необходимых документов (см. ниже);
оформление и подписание договора купли-продажи;
прием денежных средств;
регистрация перехода правомочий на владение.

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Чтобы продать доставшуюся от умершего недвижимость, гражданину нужны:

– паспорт;

– свидетельство наследника (выдается нотариусом);

– согласие супруга (оформляется письменно, если имеется брачный договор и там указан механизм распределения совместной собственности – в нее включаются наследуемые объекты);

– техпаспорт;

– справка ЖКХ, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;

– согласие опеки (выдается письменно, если сделка как-то затрагивает детей).

Основным документом, регулирующим сделку, будет договор купли-продажи, оформленный согласно положениям 558 статьи в ГК РФ. Его заключают после регистрации недвижимости через Росреестр.

Сборы касаются лишь реализуемого жилья. Если наследники решили использовать квартиру, переехав туда, другое дело. На практике преемники стараются, наоборот, продать наследство быстрее. Их вынуждают имущественные споры между несколькими претендентами, желание получить деньги, имеется собственная жилплощадь и прочее. Причин много.

Продавец, ставший наследником, должен кроме обычных манипуляций (поиск клиента, показ квартиры, составление договора) выполнить свое налоговое обязательство:

• Размер налога установлен 13%, высчитывается с общей фактической стоимости унаследованного имущества – объекта реализации. Платить его следует в местный филиал Налогового комитета (что находится в районе жительства гражданина). Нерезиденты имеют ставку выше – 30%.

• Плательщик заполняет декларацию – нужна 3-НДФЛ.

• Своевременно доставить ее в инспекцию. Последний день будет 30 апреля после года фактической продажи.

• Своевременно заплатить указанную сумму (успеть к 15 июля). Местная ИФНС предоставит нужные банковские реквизиты.

• Специалисты налоговой могут помочь при вычислении налога. Платить его придется всем, поблажек нет (кроме инвалидов). Наследники могут лишь уменьшить/убрать платеж иными законными способами. Например, выждать 3 года (см. выше).

Эффективный, пусть бюрократически сложный способ. Незачем терпеть все 3 года. Однако, придется заполнять несколько деклараций.

Процесс:

• базовая цифра (стоимость продаваемого объекта) – налоговый вычет (1 млн.);

• или размер затрат (все расходы, понесенные преемником для оформления им собственности);

• результат х 13%.

Обычно все расходы умещаются в цифру, меньше тех 1 млн. рублей, поэтому граждане берут вычет. Нельзя использовать оба варианта, только один:

вычет;
расходы.

Смотрит продавец.

Если реализуется долевая собственность (несколько наследников оформили права), каждый дольщик предоставляет индивидуальную декларацию. И платит налог, сумма которого выявляется согласно принадлежащей ему части недвижимости. Налоговый вычет также делится. 1 млн. рублей не каждому, а миллион распределяется на всех.

Цена жилья используется та, что будет в договоре. Ее отражают в тексте декларации.

На рынке такие сделки считаются рискованными. Достаточно скрытых угроз, часть которых неизвестны даже продавцу. Поэтому унаследованную недвижимость покупают редко.

Решившемуся покупателю лучше привлечь опытного риэлтора или знакомого юриста сопровождать сделку. Или следовать пошагово инструкциям.

Настороженно отнестись к привлекательным предложениям. Где продавец создает «идеальные» для покупателя условия. Например, низкая стоимость. Возможно, причина банальна, это желание быстрее реализовать доставшуюся квартиру. Поэтому наследники снижает реальную цену в 5-10%. Однако, если цена чересчур низка, следует обдумать это.

Нельзя руководствоваться лишь текстом предложения. Лично увидеться с автором – продавцом, всегда важно. Сначала проверить его статус. Действительно ли наследник официальный или действует через доверенность. Если он представитель, настоять на контакте с самим собственником. Желательно взять свидетелей. Выяснить:

Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Для сделки подготовить такую документацию:

Паспорта, в т.ч. представителя плюс нотариальную доверенность на его имя, когда один действует с привлечением третьего лица.
Свидетельство о наследстве.
Свидетельство о собственности.
Выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для подтверждения, что нет ограничений (ареста и прочего).
Техническая документация.
Справка из домоуправления, что по коммуналке нет долгов.
Выписка из домового журнала регистрации для уточнения всех прописанных на жилой площади.
Написанный отказ от своей части остальных преемников, если они есть.
Одобрение опеки, когда на жилой площади прописаны дети и подростки, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.

После подписания договора обе стороны должны посетить Росреестр или многофункциональный центр с:

Заявлением (бланк выдается в уполномоченном учреждении);
Паспортами;
Заверенным договором купли/продажи;
Актом приема/передачи;
Чеком о проплате госсбора (об этом будет рассказано ниже).

Переоформив имущество, новые хозяева зачастую спешат продать его как можно быстрее. Причин на это много: споры родственников, необходимость в деньгах, наличие другого жилья и прочее.

Однако лучше не спешить с этим до истечения 3 лет, иначе придется платить госпошлину:

13% для резидентов Российской Федерации;
30% для иностранцев.

Три года начинают отсчитываться не после внесения недвижимости в ЕГРН, а после открытия наследства.

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

паспорта всех участников сделки;
договор купли-продажи;
разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
справка о зарегистрированных в квартире лицах;
правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Продажа квартиры, полученной в наследство

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:

паспорт владельца имущества и покупателя;
правоустанавливающие бумаги на жилье;
свидетельство на наследство;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
выдержка из домовой книги;
отказ совладельца жилья от выкупа доли.

Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.