Покупка квартиры через посредника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через посредника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Клиенту может показаться, что помощь посредника не нужна, ведь деньги тратятся зря. С точки зрения покупателя это главный минус при сотрудничестве с посредником. Но пользуясь услугами риэлтора клиент не только экономит время, прежде всего, он избегает возникновения дополнительных расходов, связанных с покупаемой недвижимостью.

Каковы недостатки или неудобства купли-продажи квартиры с посредником?

Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда сумма уплаченная посреднику была бы значительно ниже той, которую клиент не пользующиеся такими услугами, несет после уже осуществленной „неудачной” сделки (например, покупатель самостоятельно приобретает спорную недвижимость за которую ведутся судебные тяжбы – тогда он будет вынужден воспользоваться услугами адвоката, что подразумевает дополнительные расходы). Из этого следует что посредник получает плату за знания, опыт, безопасность и сэкономленное время.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Деловые отношения с посредником при покупке недвижимости

Официальное сотрудничество с компанией-посредником при покупке жилья начинается с момента подписания договора, в котором учтены интересы клиента и агентства. Этот документ декларирует обязательства риэлторской фирмы перед клиентом, а также обязательства клиента перед компанией. Если они не будут выполнены в полном объеме, то пострадавшая сторона имеет законное право требовать возмещения убытков.

Даже если вы всецело доверяете сотрудникам выбранного агентства, все равно настаивайте на том, чтобы в договоре было прописано условие равной ответственности сторон. Чтобы грамотно оформить это условие, следует привлечь к подписанию соглашения квалифицированного юриста.

Не забудьте предусмотреть в соглашении с компанией-посредником перечень обязательств агентства, за которые оно несет ответственность. К примеру, это касается юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру — не достаточно только упомянуть, что такая проверка осуществляется, надо подробно ее регламентировать — что и как конкретно проверяется. В договоре не должны быть только общие слова, четко указывается — из чего состоят обязанности, как они осуществляются и как принимаются.

Обратите внимание, клиент должен подписывать соглашение не с самим риэлтором, а с фирмой. Это значит, что на договоре должна стоять личная подпись первого лица фирмы и печать организации. Агент – это лишь исполнитель обязательств, которые взяла на себя компания.

Поэтапные функции агентства

Риэлторские агентства по сути занимаются тем, что экономят время клиента. Если вы планируете купить квартиру, то риэлтор должен выезжать на объект со специальным бланком осмотра. В нем описывается реальное состояние квартиры для ознакомления потенциального покупателя. Зафиксированной информации должно быть достаточно для того, чтобы клиент смог оценить объект дистанционно.

Если риэлтор «возит» вас по всем объектам, практически не фильтруя предложения продавцов, лучше откажитесь от его услуг. Во-первых, такой агент не сэкономит ваше время. Во-вторых, он явно демонстрирует неуверенность в своей компетенции, а значит, полагаться на него нельзя и на дальнейших этапах сотрудничества.

Когда объект покупки согласован, риэлтор должен проверить правоустанавливающие документы у продавца, проследить всю историю квартиры с момента возникновения права собственности, выяснить, не нарушились ли ранее права граждан, как собственников, так и зарегистрированных по адресу, сколько лиц в настоящий момент прописано на квартирной площади и есть ли среди них несовершеннолетние дети, в последнем случае обеспечить получение согласие органов опеки и проконтролировать соблюдение условий их согласия.

После установления всех условий сделки между продавцом и покупателем обычно происходит подписание предварительного договора и передача задатка (или аванса). В первую очередь обратите внимание на размер задатка. Обычно это не более 5% от суммы сделки.

Во вторых надо знать суть задатка. Задаток или аванс несут в себе психологический фактор, это подтверждение намерений сторон осуществить сделку. Так спокойнее и риэлтору — проделано много работы и никто не хочет, чтобы сделка вдруг сорвалась. Несмотря на то, что могут сказать вам агенты или что описывается в предварительном договоре при передаче задатка, на самом деле с юридической точки зрения задаток на этапе переговоров и подготовке к сделке не применим. Так как задаток — это всегда обеспечение существующей сделки, а основной договор еще не подписан. Поэтому с точки зрения суда «задаток» в данном случае будет считаться авансом, поэтому он всегда подлежит возврату покупателю если сделка не состоялась, причем не важно, по чьей инициативе это произошло.

Кроме того, аванс, то есть задаток, должен передаваться непосредственно в руки продавцу, и при этом сторона продавца должна предоставить расписку о получении денежных средств. Если риэлтор просит предоставить аванс ему без присутствия продавца, тогда обязательно учитывайте следующие особенности:

между вами и риэлторской компанией должен быть подписан агентский договор, а не просто договор оказания услуг;
расписку о получении средств должен подписывать не риэлтор, а руководитель компании, с которой вы заключили соглашение.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
2. до момента расторжения Договора.
Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Виртуальный покупатель

Риелтор может сообщить, что нашел покупателя, взять задаток за свою работу, а потом «пропасть» на какое-то время, отговариваясь проволочками и занятостью. Естественно, ситуация может быть не искусственной, но в ряде случаев это лукавство: покупателя на самом деле не существует, а риелтор только приступает к его поиску после того, как получит деньги. В итоге продавец теряет время на ожидание, у риелтора появляется возможность спокойно заниматься другими клиентами, уже имея в кармане гонорар.

Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Как самостоятельно реализовать

Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться. Т.е. никакой юридической силы она не имеет и отменить ее можно даже без суда.

Если проститутка просит предоплату, то это в 90% развод, а от имени секс-работницы общается не путана, а обычный мошенник. Но есть те 10% — честные и настоящие куртизанки, которые работают исключительно по предоплате. Как определить, кто мошенник, а кто нет?

При мошенничестве со стороны продавца недвижимости распространены схемы с поддельными документами(в том числе и поддельным паспортом владельца или, наоборот, паспорт настоящий, а человек, который заключает с Вами Договор или получает аванс выдаёт себя за владельца недвижимости).

Так, за изнасилование несовершеннолетнего (то есть, лица, достигшего 14-летнего возраста, но не достигшего 18-летнего возраста) ст. 131 УК РФ предусмотрено уголовное наказание до 15 лет лишения свободы, а за изнасилование малолетнего (то есть, лица, не достигшего 14-летнего возраста) предусмотренное уголовное наказание достигает до 20 лет лишения свободы.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

На основном этапе для продавца риском является реализация по низкой стоимости. К примеру, это возможно при некорректной оценке или неграмотной реализации объекта недвижимости. для правильной реализации продавец должен ежедневно мониторить рынок недвижимости и видеть изменения. Именно для этого и необходима помощь посредника – он в точности определит стоимость имущества.

Возникают сложности у продавца и при формировании пакета документации. Для осуществления сделки государственный орган требует немало справок и документов. Если он допускает оплошность и какой-то документ не берет, то приходится заново все собирать, так как каждая справка имеет свой срок действия.

Во избежание потери времени и финансов лучше обратиться в уполномоченную инстанцию и привлечь высококвалифицированного специалиста. Он грамотно проверит весь пакет документации и что необходимо для проведения сделки озвучит. Договоренность о купли-продажи будет проверена юристами на предмет соблюдения действующего законодательства.

Как только человек полностью договориться с потенциальным приобретателем о сделке, нужно убрать объявление о реализации и конкретизировать период сделки. Этот этап предполагает страховку. Чтобы договоренность была не только на словах, нужно взять предоплату. Естественно, передача денежных средств должна оформляться под расписку. Но она позволяет уточнить намерения покупателя.

Дополнительно стоит отметить в договоре кто именно берет на себя расходные операции, которые напрямую связаны со сбором пакета документации и оформление соответствующего договора. Как правило, продавец самостоятельно оплачивает все представленные расходы. А вот приобретатель оплачивает нотариальные услуги, ячейку в банке если это нужно. Также покупатель оплачивает государственную пошлину для регистрационных действий.

Некоторые продавцы не уделяют достаточного внимания расписке о передаче денежных средств. Многие считают, что это забота покупателей. Но это не совсем так. Ведь в договоренности письменного формата указывается, что оплата осуществлена до регистрации. А потом будет еще одна расписка. А это может негативно отразиться на продавце. Получается, он взял двойную оплату. Действующее законодательство не предполагает неосновательное обогащение. Поэтому все денежные средства должны отражаться в письменной расписке.

При получении денежных средств от покупателя человек рискует попасть на мошенников, которые передали поддельные купюры. Мало того, имеется риски стать жертвой грабителя. Во избежание этого лучше арендовать банковскую ячейку, ключи от которой продавец получает после передачи прав владения. То есть этот пункт по риску сведется к минимальной основе.