Авансовое соглашение при покупке квартиры риски покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Авансовое соглашение при покупке квартиры риски покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

А, например, на квартиры элитного класса, аванс чаще всего составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства находятся в свободном обороте. Следует учесть и нужды продавца. Если он продает объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения жилья, аванс ему необходим, чтобы передать его, в свою очередь, для покупки новой квартиры, и здесь сумма для продавца уже имеет большое значение. Но, в общем и целом, не стоит стремиться получить непомерно большой аванс за продаваемую жилплощадь, ведь общая сумма продажи все равно перейдет продавцу, только несколько позднее. С другой стороны, запросив большую предоплату, продавец может напугать потенциального клиента, который подумает о мошенничестве и желании скрыться с его деньгами безвозвратно.

А именно: если был внесен задаток при покупке квартиры и покупатель отклонил сделку, то деньги остаются у продавца, если сделка сорвалась по вине продавца, то возвращается двойной размер задатка покупателю. Поэтому задаток при купле-продаже квартиры, представляет собой более ответственный и цивилизованный метод оформления договоренности между сторонами. Понимая размер потерянных средств или размер двойной выплаты при отклонении сделки, ни одна из сторон не станет рисковать и срывать сделку. Помимо этого, сторона, не выполнившая соглашение о сделке, обязана возместить убытки другой стороне, которые заранее предугадать невозможно. Вот основные моменты, которые формируют отличия покупки квартиры с авансом и задатком. Как правило, в совершении сделки зачастую заинтересован покупатель, который хочет приобрести данный объект недвижимости.

Помимо расходов на нотариуса, дополнительных затрат в данном случае нет. Составление и заверение такого договора обойдется примерно 2-10 тысяч рублей, смотря по тому, где именно будет заключаться сделка.

Пример: В центре Москвы такая услуга может стоить и более 10 тысяч рублей, исключительно за счет больших зарплат и общего высокого уровня жизни. А в отдаленном небольшом населенном пункте можно договориться и нотариусом и за 2 тысячи рублей.

Предоплата при покупке квартиры

Саму сделку можно заключить буквально за 1 день или даже несколько часов, если на то есть желание обеих сторон. Однако в случае с авансом более важен тот срок, на который нужно вносить деньги.

Чаще всего определяется он как несколько дней или недель, которые уйдут у покупателя на проверку продавца и недвижимости. В среднем такой срок определяется как 2 недели. В течение этого времени продавец не будет иметь права продавать жилье другим покупателям, иначе будет обязан вернуть аванс.

Договор аванса не имеет строго определенной формы и зачастую составляется в произвольном виде. Однако в него должны входить некоторые обязательные пункты:

Данные сторон.
Информация о квартире.
Стоимость жилья и сумма аванса.
Срок аванса.
Условия, на основании которых та или иная сторона обязуется вернуть аванс или лишается права это делать.

Очень рекомендуется предусмотреть в договоре пункт, по которому продавец обязуется вернуть всю сумму в том случае, если покупатель обнаруживает проблемы с продавцом или квартирой.

Нужно учитывать, что договор аванса, со стороны продавца, должны подписывать все собственники (если их несколько). Исключение составляют такие ситуации, при которых продавец имеет доверенности от всех остальных собственников и действует сразу от лица нескольких людей.

В авансовом соглашении всегда указывается конкретная сумма, которую вносит потенциальный покупатель. Категорически не рекомендуется писать расплывчатые формулировки или привязываться к стоимости квартиры, без ее конкретного указания.

Пример: Не нужно писать примерно так: сумма аванса определяется как 5% от стоимости квартиры исходя из рыночных цен.

Рыночная цена – понятие очень растяжимое. Она может колебаться в пределах 20% от некой условной стоимости квартиры в ту или иную сторону. В результате продавец может просто забрать себе аванс и спокойно расторгнуть договор в одностороннем порядке упирая на то, что не получил от покупателя все положенной суммы.

В среднем, сумма аванса – это до 5% от некой зафиксированной стоимости квартиры (чаще всего вообще 1-2%). В некоторых случаях продавец может согласиться на фиксированный платеж в размере до 100 тысяч рублей. Торговаться тут можно и нужно.

Чаще всего вся сумма аванса вносится наличными. Это автоматически предполагает написание расписки о том, что продавец получил аванс. Необходимо для того, чтобы у продавца не было желания получит деньги и потом заявить, что он ничего не знает, ничего не видел и никаких денег ему никто не давал (на рынке недвижимости очень много мошенников).

Оптимальный вариант – передавать деньги в присутствии нотариуса, который подтвердит этот факт. Одновременно производится составление, подписание и заверение договора.

Составляется авансовое соглашение сторонами в простой письменной форме, добровольно и его условия обязательны к исполнению. Нотариально заверять его не требуется. Обязательными пунктами являются:

дата и наименование места, где соглашение составлено;
информация о сторонах договора (прописываются полностью ФИО, паспортные реквизиты, адреса регистрации);
соглашение заключается, руководствуясь статьями 330 и 421 ГК РФ, потому необходимо указать ссылку на них;
предметом договора аванса является обязательство сторон заключить сделку, оформив ее договором купли-продажи. Потому обязательно указываются параметры квартиры, за которую передается аванс (ее площадь, иные характерные особенности и общая стоимость);
размер переданного аванса с пояснением, что он является частью от общей стоимости сделки;
точная дата или условие заключения основного договора купли-продажи (при отсутствии, срок авансового договора действует год);
правоустанавливающие документы в отношении жилого помещения;
права и обязанности сторон, как закрепление устных договоренностей;
условия возврата аванса в случае неисполнения обязательств каждой из сторон;
подробная информация о покупателе и продавце, их личные подписи.

Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.

Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:

если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.

Если же условия возврата в договоре аванса не прописано, то покупатель вправе затребовать вернуть уплаченную сумму при срыве сделки. При этом суд в этом вопросе встанет на его сторону. Чтобы вернуть аванс, покупатель вправе действовать по следующей схеме:

в досудебном порядке направить продавцу требование о возврате предоплаты с гарантией его получения (заказным письмом с уведомлением или подписью на втором экземпляре);
при отказе от добровольного возврата по требованию обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании аванса в принудительном порядке. Также можно затребовать взыскание дополнительной оплаты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Риски покупателя и продавца при сделках с недвижимостью вполне очевидны – все же в данной сфере существует немало мошенников и недобросовестных лиц.

Цель авансового договора заключается в предоставлении гарантий реализации всех предусмотренных в соглашении позиций.

Важно! Если кто-либо из участников нарушает установленные условия и отказывается выполнять обязательства, то в его отношении реализуются конкретные санкционные меры. Помимо возврата аванса, виновное лицо будет вынуждено уплатить значительный штраф в качестве возмещения нанесенного вреда.

С учетом указанных позиций, авансовое соглашение – это своеобразное подтверждение серьезности намерений участников сделки, гарантия тщательного исполнения всех утвержденных в договоре обязательств.

Соглашение или договор аванса за квартиру — образец 2020 года

Еще перед получением денег продавец должен представить покупателю:

выписку из ЕГРН;
паспорт;
правоустанавливающий документ;
техпаспорт.

Выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ есть смысл показывать непосредственно перед сделкой, т.к. эти документы имеют ограниченный срок действия.

Понятие «задаток» четко регламентировано ГК РФ. Согласно статье 380, 381 ГК РФ, задаток представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Передача задатка происходит с сопровождением подтверждающей документации — например, с оформлением договора купли-продажи или расписки.

Задаток — это определенного рода гарантия. Задаток, как правило, гарантирует, что покупатель собирается приобретать что-либо у продавца, а продавец, в свою очередь, не будет искать других покупателей
Также задаток может доказывать совершение сделки купли-продажи.
Задаток может исполнять функцию обеспечения условий договора.

Это — важные преимущества для сторон сделки.

В случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Таким образом, покупатель потеряет деньги, и ему их никто не вернет.
В случае, если сделка не состоялась в указанный срок по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Об этом свидетельствует статья 381 ГК РФ.

Как правильно составить договор задатка при купле-продаже квартиры — готовый бланк для скачивания и образцы документа

Получается, что задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон.

Негативные последствия могут наступить для каждого участника сделки, в зависимости от того, кто повлиял на ее расторжение.

Договор аванса при покупке квартиры

При расторжении сделки аванс возвращается покупателю.
Отсутствуют финансовые последствия. Стороны не будут выплачивать убытки, не потеряют денежные средства.

Как правильно составить договор аванса при купле-продаже недвижимости

Недостатком является отсутствие обеспечительной функции. Граждане, участвующие в сделке, могут отказаться от своих дальнейших обязательств. Гарантии никакой нет, что продавец не будет искать других покупателей, а покупатель — не откажется приобретать что-либо, согласно договору или соглашению.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон.

При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:

Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.

Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.

Сумму аванса или задатка участники сделки должны определить самостоятельно.

Как правило, предоплата составляет символическую сумму в пределах 20 000 — 100 000 руб., не более.

Обычно опираются на стоимость объекта недвижимости. Например, если стоимость жилья — в пределах 1 000 000 руб., то задаток оставляют в размере 50 000-100 000 руб. Если же стоимость жилья меньше 1 миллиона, то размер предоплаты уменьшен.

Учитывайте также вид предоплаты и причину, по которой продавцу необходимы средства. Так вы сможете избежать риски невозврата денег.

Если причина веская, то стоит оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше — в присутствии юриста или нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится, или платеж вернут в случае расторжения сделки.

Момент, когда продавец квартиры или дома и потенциальный покупатель, заинтересованный именно в такой недвижимости, встречаются – это не успешное завершение удачной сделки к обоюдному удовольствию, это только ее начало. Когда условия покупки-продажи оговорены и устраивают обе стороны, это вовсе не гарантирует, что та или иная сторона не ищет другие варианты и не надеется на более выгодные условия. И чтобы зафиксировать ситуацию и связать стороны первыми серьезными обязательствами, и используется аванс.

Аванс представляет собой выплату, которую приобретающая сторона перечисляет на расчетный счет продающей в счет предварительно оговоренной стоимости недвижимости. Ее сопровождает соответствующий договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения превращают эту выплату в условное обязательство. Факт перевода аванса в некоторой степени обязывает продавца никому больше не продавать имеющуюся в его распоряжении квартиру, а покупатель таким способом берет на себя обязательство больше не искать другие варианты. Договор не имеет какой-то строго фиксированной формы, поэтому может не содержать никаких условий для ситуации расторжения сделки или, наоборот, включать их большим списком.

Однако до того, как такой договор подписывается и деньги переводятся, следует позаботиться о прояснении нескольких важных моментов.

Договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения

Определенные моменты должны быть оговорены не только перед платежами и договорами. Определенный набор пунктов должен содержать сам договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения и фигурирующей в нем недвижимости должны во избежание сюрпризов быть достаточно подробно в нем прописаны. К числу таких пунктов относятся:

— Ценовая характеристика;
— Информация и о продающей, и о приобретающей сторонах;
— Санкции за то, что не будут выполнены те или иные условия договора;
— Основания для того, чтобы соглашение было расторгнуто;
— Дата подписания бумаги.

Разумеется, это далеко не полный список, и при желании его можно расширить другими важными для сторон пунктами. К примеру, при отказе продающей стороны от сделки в таком соглашении может быть предусмотрен пункт не только о полном возврате аванса, но и о штрафной выплате потенциальному приобретателю недвижимости.

Итак, основной договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения учтены, все допсоглашения оформлены, все подписано и деньги переданы. Исчезли ли риски? Полезно ясно осознавать – исчезли, но далеко не все. И абсолютной защиты вам не предоставит никакой, даже самый полый пакет бумаг. Поэтому – бдительность и осторожность.

Основной маркер, на который нужно обращать внимание – это насколько надежна и добросовестна противоположная сторона сделки в любых, даже самых мелких вопросах. Недобросовестность в мелочах обычно означает еще большую недобросовестность в серьезном деле, и если, к примеру, сделка с недвижимостью будет отменена – возможны проблемы в виде отказа возвращать аванс и судебного разбирательства из-за этого.

При малейших признаках недобросовестности следует заранее учитывать, что сделка может быт отменена. Это, во-первых, означает, что договариваться следует о такой авансовой сумме, которая не станет болезненной в случае проблем и можно будет позволить потратить на ее возвращение свое время. Во-вторых, будет иметь смысл и изучение других рыночных предложений на случай, если продавец или покупатель пойдет на попятную. Хотя намерения продавца отчасти можно отследить по тому, убрал ли он из рекламных источников свое объявление о продаже недвижимости или оно по-прежнему там размещено.

И всегда следует учитывать, что только опытный адвокат может грамотно ставить или проверить договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения могут оказаться важными, и верно оценить их важность сможет только специализирующийся на недвижимости юрист.

Юридическая консультация Законное Право

Офис в Санкт-Петербурге:

190031 , г. Санкт-Петербург, Спасский переулок, д. 14/35, офис 314

С учетом общей стоимости недвижимости, для большинства случаев достаточно нескольких процентов аванса. Иногда предоплату ограничивают фиксированной суммой (100 тыс. руб. или другой).

Исключение – сложные сделки с участием нескольких сторон (банк при ипотеке). При наличии непогашенного ипотечного займа, продавцу или кредитору передают необходимые денежные средства. Таким образом закрывают кредит и «очищают» записи в базе данных «Росреестра» от обременения.

Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи.

Предоплата указывает на серьезность намерений сторон, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке.

Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.

Существует два типа предоплат: задаток и аванс.

Похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей. Эти способы очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий.

Нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

1) данные о сторонах сделки;

2) размер предоплаты и дата внесения платежа;

3) ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;

4) тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);

5) дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;

6) подписи сторон.

Как составить авансовое соглашение (договор) при покупке квартиры в 2020

Аванс – это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты.

Аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).

Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.

Размер аванса не регламентирован законодательно, но на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток — разновидность предоплаты.

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом). Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции. Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.

Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.

Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки.

В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, автомобили), а также сама квартира (в таком случае договор залога называется ипотечным).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную.

Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.

Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:

1) если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается.

2) Если же предоплата осуществлялась в форме задатка, то в случае аннулирования сделки продажи квартиры возможно несколько вариантов. Если инициатором отмены договора является продавец, то он обязан вернуть задаток несостоявшемуся продавцу в двойном размере. Если же инициатором аннулирования договора является покупатель, то продавец может не возвращать ему задаток (то есть фактически деньги конфискуются в пользу пострадавшей стороны). Также в некоторых случаях возможен возврат задатка покупателю без уплаты штрафа. Такими случаями являются: смерть продавца, разрушение квартиры из-за стихийного бедствия.

3) Если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.

В каком случае вносить аванс, а в каком задаток?

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или соглашение о задатке при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

Соглашения о предоплате должны быть подписаны всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.

Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.

Следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.

Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства.

Сам договор можно заключить в течение одного дня, а может, нескольких часов, тут всё зависит от желания обеих сторон. Важным тут будет считаться срок, на который нужно будет вносить авансовый платёж.

Чаще всего аванс вносят на несколько дней или недель. Именно столько времени нужно будет покупателю, чтобы проверить все документы на квартиру и убедиться, что продавец не является мошенником.

В основном срок действия авансового платежа — это две недели. В течение этого времени собственник квартиры не имеет права продавать недвижимость, в противном случае, он будет обязан вернуть аванс покупателю.

Утвержденного законом единого образца договора об авансе не существует, поэтому он может быть составлен в произвольной письменной форме. Здесь должны быть указаны:

Место и дата подписания.
ФИО и паспортные данные участников сделки.
Данные о квартире (адрес, технические характеристики, цена).
Размер авансового платежа, способ его внесения и указание, что он входит в цену квартиры.
Сроки (до заключения основного договора).
Порядок и сроки возврата (если сделка не состоится) и штрафные санкции за их нарушение.
Подписи сторон.

Покупатель может обезопасить себя на случай обнаружения «подозрительных» деталей в документах или действиях продавца пунктом о возврате полной суммы аванса в таком случае, например, в течение 3-х дней.

Если в числе собственников квартиры значится несколько человек, лучший вариант – подписи в соглашении от каждого из них.

Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.

Размер предоплаты может быть установлен в виде:

процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)

По взаимному согласию сторон авансовый платеж может достигать значительно большего размера (50% и более от стоимости жилья). К примеру, когда продавцу нужно погасить за счет получаемых средств ипотеку. Но при крупной предоплате, кроме расписки о получении денег, обычно оформляется предварительный договор с более подробным указанием всех деталей будущей сделки.