Виды квартирных мошенничеств

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды квартирных мошенничеств». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

Заниженная стоимость.
Продажа по доверенности.
Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
Отказ от предоставления дополнительных справок.

В этом случае документы гражданина являются подлинными. Однако за продавца выдает себя другое лицо, похожие на реального владельца квартиры. Как только, настоящий собственник узнает о совершении сделки, обращается в суд о признании договора недействительным. В результате добросовестный покупатель теряет средства и право на жилье.

Занижение цены в договоре

Когда квартира, у продавца в собственности менее 3х лет, то с целью ухода от налога с продаж часто указывают заниженную стоимость квартиры. Обычно в договоре указывают сумму в 1 миллион рублей (ст.220 ГК РФ). Доход с продажи жилья по указанной цене освобождает от подоходного налога в размере 13%. В случае расторжения договора, по каким либо причинам, покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре.

Самыми сложными являются дела с участием нескольких собственников. Объект недвижимости, квартира, дом или комната, принадлежат им на праве совместной (например, муж и жена) или долевой собственности (с указанием в свидетельстве доли каждого, например, ½, ¼ и т.д.)
После продажи доли, другие собственники заявляют о несогласии на проведение сделки. Либо о выдаче согласия под условием компенсации убытков, связанных сменой собственника. Они утверждают, что продавец не выплатил им оговоренные суммы. На этом основании договор продажи недвижимости оспаривается в суде. В результате судебных споров покупатель может потерять право на квартиру.

В особую группу рисков входят сделки с участием лиц с наркотической зависимостью или психоневрологическими отклонениями (ст. 171 ГК РФ). Есть несколько способов убедиться, что лицо не состоит на учете в диспансере, обращение в учреждение с запросом либо Освидетельствование на сделке. Дополнительной гарантией также служит заверение договора у нотариуса, удостоверяющего дееспособность и способность понимать значение своих действий лицом (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. №4462-I).

Мошенники следят за квартирами, где проживают одинокие люди. Собственник квартиры умирает, если наследники не объявились, недвижимость должна перейти в распоряжение государства (выморочное имущество). Посторонние лица оформляют у знакомого нотариуса доверенность на продажу недвижимости. После получения денег представитель умершего продавца внезапно исчезает: переезжает в другой город, за рубеж. Пострадает в данной ситуации добросовестный покупатель, поскольку доверенность прекращает действовать со смертью выдавшего ее лица (пп.5 п.1 ст.188 ГК РФ). Проверка данных о проживающих в квартире на момент продажи проводится в паспортном столе. Сведения о смерти собственника заносятся в домовую книгу.

Схемы мошенничества при купле-продаже

Особую сложность представляют дела о продаже квартир, принадлежащих умершему без наследников. Мошенники наводят справки через знакомых в паспортных столах об одиноких людях. В случае смерти при отсутствии наследников имущество должно перейти к государству – выморочное имущество (ст.1151 ГК РФ). Подделывают свидетельство о рождении, подают заявление о регистрации на жилплощади. Затем, как ответственный квартиросъемщик, обращаются в суд для установления права собственности. Покупая квартиру на вторичном рынке следует обратить внимание на родственные отношения владельцев жилья.

Как купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой обмана? Обратиться в надежное агентство недвижимости с безупречной репутацией и доверить сопровождение сделки квалифицированным специалистам. Агентство «Этаж» осуществляет защиту жилищных интересов клиентов по любым сложным вопросам. Мы проводим правовую оценку документов, проверяем «историю» квартиры, обращаемся с запросами в государственные учреждения для получения детальной информации о жилье и собственниках.

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
внесение залога;
возникновение неожиданных наследников;
наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодекса отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты).

Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о правах собственности. Начиная с 2016 года, владельцам недвижимости выдается выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

Риэлторы-мошенники часто прибегают к заключению нескольких договоров с разными покупателями собственности. Это делается с целью получения многоразовой прибыли. При этом преступник при заключении сделки передает полный пакет документов, подтверждая свои права на собственность, и предоставляет актуальную выписку из ЕГРН для доказательств юридической чистоты недвижимости.

Наибольший срок исковой давности по делам, связанным с получением наследства. Претендент на получение наследства может заявить о своих правах на протяжении десяти лет с момента смерти близкого родственника. Этой схемой часто пользуются сами наследники.

Важно! Распоряжаться имуществом наследники могут только через полгода и лишь после получения свидетельства нотариуса о законности претензий на объект.

На практике афера выглядит следующим образом:

все претенденты вступают в свои законные права;
оформляется договор продажи;
новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
участникам приходится обращаться с иском в суд.

Заканчивается спор расторжением договора купли-продажи и возвратом объекта изначальному владельцу. Новый собственник остается без квартиры и без денег, поскольку, как показывает судебная практика, переведенная сумма уже потрачена и истребовать от мошенника средства в столь большой сумме практически невозможно.

Доказать мошенничество в таком случае крайне сложно, но если получится подтвердить преступное поведение продавца, то его действия можно квалифицировать по ст. 165 Уголовного кодекса.

Обязательными признаками деяния по ст. 165 выступают:

совершение с применением обмана или путем злоупотребления доверием;
потерпевшая сторона – новый собственник (покупатель) недвижимости.
нанесение материального вреда;
размер ущерба превышает крупные размеры (250 000 руб.).

В зависимости от обстоятельств совершения проступка, к ответственности могут привлекаться и законные наследники, которые заявили претензии на собственность позже обозначенного срока. Если претенденты заранее имели цель – завладение деньгами, то к ним будут применяться нормы ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В качестве наказания применяются следующие взыскания:

до 300 тысяч рублей штрафа (совокупная сумма двухлетней заработной платы);
принудительные работы на два года (дополнительно может применяться ограничение свободы на 12 месяцев);
лишение свободы на 24 месяца (в качестве факультативного наказания может применяться штраф в сумме 80 000 рублей).

Если такие противоправные действия совершены группой лиц по предварительному сговору или же причинили ущерб в особо крупном размере, то наказание будет более строгим. К таким санкциям относятся:

принудительные работы на пять лет (также может применяться ограничение свободы на период до двух лет);
лишение свободы до пяти лет (факультативная санкция – штраф в размере 80 тысяч или же заработная плата за полгода).

Статьей 159.1 обозначена уголовная ответственность лиц, которые предоставили финансовому учреждению (банку) ложные сведения и документы с целью получения займа. Это же касается и оформления ипотеки. После доказывания вины заемщика ему грозит одно из следующих видов наказаний (ч. 1 ст. 159.1):

120 000 штрафа (зарплата за один год);
работы исправительные (до 12 месяцев), обязательные (360 часов), принудительные (2 года);
арест до 4 месяцев;
ограничение свободы до 24 месяцев.

Более строгое наказание предусмотрено в следующих случаях:

деяние совершено группой лиц (ч. 2);
причинение материального вреда в крупном размере (1 500 000 рублей) или же совершение преступления с использованием служебного положения;
причинение материального ущерба в особо крупном размере (6 000 000 рублей).

На практике существуют следующие виды мошенничества при получении/оформлении ипотеки:

Отдельным пунктом можно выделить особо циничные схемы черных риэлторов. Это юридически подкованные мошенники, которых сложно привлечь к ответственности.

Потенциальные жертвы: алкоголики, одинокие, пожилые, слабоумные, наркозависимые, люди с долгами за ЖКХ, которые исходя из своей тяжелой ситуации или беспомощности верят мошенникам.

Без обмана купить квартиру можно, если следовать следующим советам:

принятие спонтанных решений нецелесообразно, особенно если манит нереально низкая цена;
проверка всех документов;
привлечение профильных специалистов для проверки объекта (качество ремонта и коммуникаций ЖКХ);
привлечение к сделке юриста и нотариуса;
проверка юридической чистоты недвижимости;
фиксация всех стадий сделки (фото, видео, договоры).

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.

Мошеннические схемы при покупке, продаже и аренде квартир

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет.
Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика.
Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

Как будет проводиться расчет.
Какие документы представила сторона.
Сколько лет на рынке застройщик.
Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

20.04.2017 — Средняя цена элитной недвижимости в Уфе составляет почти 80 тысяч за квадратный метр
03.04.2017 — В Госдуме не одобрили законопроект об обязательном страховании риелторов
03.04.2017 — В России объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости сократился на 18%
16.03.2017 — В Уфе увеличилась стоимость аренды загородной недвижимости
27.02.2017 — Жителю Башкирии нужно копить на квартиру 10 лет
26.01.2017 — Уфа вошла в топ-5 городов России по обеспеченности торговыми центрами
19.01.2017 — В Башкирии за год жилье подорожало почти на 2%
28.12.2016 — В Москве квартиры на «вторичке» подешевели на 2,4%
28.11.2016 — Коммерческая недвижимость или жилая? Куда выгоднее инвестировать, чтобы быстрее заработать?
25.11.2016 — В Нефтекамске землю для строительства ФОКа продали под дачные участки
25.11.2016 — В России в первый раз федеральную недвижимость можно купить он-лайн
23.11.2016 — В России сократилось число операций с недвижимостью
20.11.2016 — Стало известно, где в России самая дорогая аренда торговых площадей

Это связано с тем, что большинство людей не имеют достаточного опыта в вопросах покупки, продажи, аренды, обмена недвижимости. Они сталкиваются с такими сделками, как правило, 1-2-3 раза за свою жизнь, напротив — другая сторона сделки, являясь профессионалом, может заключать по нескольку сделок в месяц (и прекрасно разбирается во всех тонкостях рынка и подводных камнях).

При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.

Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:

Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью на сайте Недвио

Иногда квартирные аферы совершаются совместно с владельцами жилья, которые вступают в сговор с мошенниками. К одной из таких схем относится продажа квартиры, когда основанием для сделки служит заведомо ложная доверенность:

Владелец квартиры договаривается с аферистом, выдает ему доверенность на совершение купли-продажи жилья;
После того как квартира продана, доверенность моментально отзывается. Реальный собственник изображает из себя обманутого и обращается в суд, утверждая, что квартира была продана без его согласия.

В подобных случаях суд, как правило, защищает «обманутого» владельца квартиры и принимает решение о возврате недвижимости. Поскольку доказать факт сговора продавца с мошенниками практически невозможно, обманутый покупатель остается ни с чем.

Одной из самых распространенных афер на рынке жилой недвижимости считается продажа чужой жилплощади. В этом случае аферисты выдают себя за хозяев жилья, которое им не принадлежит, после чего благополучно скрываются. Квартира или дом продаются покупателю без ведома их хозяев, с использованием поддельных документов.

Еще более изощренной формой обмана является подделка свидетельства о смерти на самом деле живого человека. Так, к примеру, известен случай, когда:

Хозяин квартиры, отбывая в длительную командировку, случайно сдал жилье мошенникам;
Воспользовавшись длительным отсутствием собственника жилья, аферисты на основании поддельного свидетельства о смерти «оформили» завещание и получили в государственной нотариальной конторе свидетельство о праве наследования квартиры;
Далее оставалось только продать жилье первому попавшемуся покупателю, что и было сделано.

Для продажи жилья без ведома его хозяев мошенники обычно используют дубликаты правоустанавливающих документов или и вовсе их подделки. За исключением Москвы, где давно разработана специальная система защиты компьютерных баз данных собственников жилья (хотя такие махинации возможны с привлечением хакеров).

Стоит также учитывать, что если квартира продается по дубликатам документов, аферисты могут выдавать себя как за ее хозяев, так и за представителей риэлторской фирмы. Чаще всего при этом используются поддельные либо утерянные паспорта. Кроме того, в органах, за взятку, может быть получен «законный» утерянный паспорт, куда вклеивается фотография другого человека. Помимо лжеоформления сделки по купле-продаже чужой недвижимости, аферисты могут получить авансы с нескольких покупателей, после чего скрыться в неизвестном направлении.

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.

Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.

Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.

Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.

Если названия улиц не совпадают, аферисты могут поменять табличку с адресом на доме, навесив на нее необходимое название. Особенно хорошо этот способ срабатывает там, где расположены строения или корпуса:

Предположим, мошенник является собственником какого-нибудь флигеля на улице Замечательной;
Покупателя приводят смотреть роскошную элитную квартиру по адресу «Страшная 2», предварительно закрыв табличку на доме с названием улицы и повесив на нее «Замечательная 8»;
Интересно, что никакой подделки документов в данном случае не происходит, и покупатель заключает сделку с полной уверенностью в том, что приобретаются именно апартаменты, да и еще и по выгодной цене.

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями подобных действий являются:

а) Аренда с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника, и на объект рано или поздно находятся покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

б) Продажа объекта по дубликатам документов. Мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев.

в) Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье, либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

г) Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Одно из «изобретений» аферистов при продаже чужой жилплощади — фабрикация фальшивых свидетельств о смерти живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру аферистам. После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь. Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер.

В этом случае аферист продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология совершения этого мошенничества аналогична предыдущей схеме: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает себя потерпевшим, что очень трудно доказать.

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

а) Сделки на рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие от ее имени) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест.

К тому же жилье предлагается не по традиционным почтовым, а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир.

б) Многократная продажа на «вторичном» рынке. Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане-собственники объектов.

Покупателю предлагают «паленые» объекты — квартиры, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия. В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка.

В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю — сначала «паленая» недвижимость проходит «отмывку». Объект переоформляется на «добросовестного приобретателя», т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

Иногда к мошенникам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями.

Основные виды мошенничества на рынке жилья

На эту схему обычно попадаются богатые иногородцы, слабо представляющие местоположение выбранной жилплощади в том населенном пункте, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу». Здесь используются совпадения в именах улиц. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: показывают роскошный коттедж по адресу: деревня N, ул. Зеленая, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на подсобку, в которой жили строители, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому покупателю.

Из всех видов доверенностей мошенники чаще всего манипулируют с генеральной (Х доверяет Y продать квартиру — собрать для этого справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т.д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например приватизации), а также хозяйственной. Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

а) В момент выдачи доверенность подлинная. Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет либо признается в судебном порядке умершим.

Кроме того, часто встречается афера, получившая название «Доверенность, подписанная левой рукой». Продавец недвижимости вступает в сговор с аферистами, они вместе идут к нотариусу, и продавец дает генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом. При такой «подлинной» доверенности квартира продается клиенту. Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. После судебного разбирательства жертва оказывается без квартиры и без денег.

б) Доверенность заведомо фальшивая. В этом случае документ либо грубо фабрикуется, либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность).

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени “тишины”), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи (“А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!”). Не помогает собственная инициатива – квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально – развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна – заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость. “Безобразный” новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а еще меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать ее по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец – одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье – на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения – мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного – только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет “чистая продажа”. Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю – деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов – долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Распространенные мошеннические схемы с жильем

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) – целиком инициатива “черных риелторов”, отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории “белые пятна”, позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве – задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Что делать, если на объявлениях агента отображаются предупреждения об ошибках
Образцы договоров
Долевое строительство. Инструкция для участников
Как сообщить о нарушении в объявлении
Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры
Как правильно составить договор аренды квартиры
Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?
Виды мошенничества при аренде квартиры
Распространенные мошеннические схемы с жильем

Продавец, недавно получивший наследство, желает быстро продать квартиру, поэтому запрашивает цену процентов на двадцать ниже рыночной. Покупатель прельщается ценой, приобретает ее, регистрирует, выплачивает деньги продавцу. Вскоре после этого появляется ранее не известный наследник, который только что узнал о положенном ему наследстве, и предъявляет свои права на квартиру.

Суд, как правило, встает на его сторону, и признает сделку недействительной. Покупатель, даже если он успел сделать в квартире ремонт, оказывается без недвижимости и без денег. Во-первых, потому что продавец просто исчез в неизвестном направлении, во-вторых, он может заявить, что деньги уже потрачены, но он готов их выплатить по частям. Взимать с него более 30% зарплаты нельзя, и если таковая невелика, то выплачивать всю сумму он может десятки лет.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подавать заявление в суд, так как чаще всего разыгрывается мошенническая схема.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Минимизировать риски можно, если:

покупать квартиры, унаследованные 7-10 лет назад, а не 1-3 года;
предпочесть жилье, полученное по завещанию;
заключить с продавцом договор о возврате средств в случае появления наследников, особенно тех, чьи права по закону не могут быть нарушены;
не занижать в договоре денежную сумму.

Случается, что собственник приватизированной квартиры решает ее продать, скрыв тот факт, что в ней прописаны жильцы, прежде отказавшиеся от приватизации в пользу хозяина, возможно имеющие другое жилье. Надо иметь в виду, что право проживания в квартире за ними сохраняется, даже при неоднократной перепродаже жилья.

Покупатель рискует оказаться владельцем жилой недвижимости с посторонними людьми в придачу. Мошенники рассчитывают на то, что новый собственник захочет решить проблему, но для этого ему придется раскошелиться. Оспорить такую сделку можно только в том случае, если продавец состоит на учете в наркологическом диспансере, однако деньги вернуть достаточно сложно.

Что делать, если вас обманули?

Подавать заявление в суд, так как чаще всего разыгрывается мошенническая схема (о том, какие есть схемы мошенничества с недвижимостью, читайте здесь).

Как не стать жертвой мошенничества? Нужно потребовать у продавца расширенную выписку из домовой книги и в случае сомнений, особенно когда часто менялись собственники, отказаться от покупки.

Хозяин квартиры, уезжая из города насовсем в другую страну или местность, может сделать несколько дубликатов с документов на квартиру, быстро оформить ДКП с несколькими покупателями в разных нотариальных конторах и получить деньги от неоднократной продажи.

С одним из покупателей продавец не только оформляет договор, но и регистрирует право собственности на недвижимость в отделении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), с остальными заключает ДКП у нотариуса и берет с них часть денег. Оставшуюся сумму предполагается получить после того, как покупатель самостоятельно пройдет регистрацию. Однако выясняется, что право собственности принадлежит другому человеку, а продавец исчез, и вернуть заплаченные деньги вряд ли удастся.

Что делать, если вы стали жертвой преступления? Подавать заявление в полицию, чтобы попытаться найти афериста.

Как избежать обмана в дальнейшем?

Оплату за квартиру производить через банк. Для этого заключить трехсторонний (банк, продавец, покупатель) договор с банком, по которому банк выдаст продавцу деньги, когда он зарегистрирует квартиру и принесет в банк нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации. Деньги при этом можно положить на депозит или в банковскую ячейку.

Застройщик, не имея разрешения на постройку дома, обеспечивает активную рекламу и продает квартиры как в строящемся, так и в построенном доме в надежде получить разрешение в дальнейшем. Однако существует риск, что разрешение так и не будет получено и построенный дом будет снесен по решению суда, а жильцы выселены. Фирма объявит себя банкротом, люди лишатся и денег, и жилья, а виноватых найти будет малореально.