Строительство Фермерского Дома Земли Сельхозназначения На Какой Стадии Находиться Процесс

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство Фермерского Дома Земли Сельхозназначения На Какой Стадии Находиться Процесс». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В России 13% общей площади приходится на долю земель сельхозназначения, из них 8% пашня. В России находится 10% всех пахотных земель планеты. Вы в курсе, что количество голодающих в мире увеличивается? Не хватает продуктов, земли не пригодны для возделывания. А ведь некоторые страны совсем недавно имели плодородные почвы. Далеко ходить не будем — Китай. Деградация земель наглядно показана отсутствием пчел. В «пустынях» пчелы не живут. На Украине вместо чернозема появляются песчаные земли. Песок как на пляже.

Многие земли сельхозназначения в нашей стране в настоящее время не обрабатываются. Важно, что они сохранились, есть где развиваться малым формам хозяйствования и расширяться действующим фермерским хозяйствам. Стратегически важное решение Правительства — развитие КФХ (крестьянских фермерских хозяйств) заключается в долгосрочном проекте по обеспечению населения натуральными продуктами питания и способствует развитию малого предпринимательства в сельской местности.

Для сохранения плодородия земель всё больше фермеров применяют природное земледелие. Здоровая почва в структуре природного мира является основополагающей в системе работы живой природы.

Порой думаю, как же так, природа умеет выращивать, а человек нет. Обязательно надо какую-нибудь химию запихнуть, чтобы прибить кого-то на земле и в земле. Разрушители. В настоящее время в России используют мировой опыт возделывания земли без нарушения верхнего плодородного слоя.

Вспомнила случай при решении земельного вопроса. Рассматривался участок к покупке, и участница курса сообщила, что на земельном массиве в несколько гектаров снят плодородный слой. Всё, здесь тема покупки закрыта.

Вернемся к КФХ

Несколько КФХ могут объединяться для производства продукции и реализации. Кооперация фермерских хозяйств значительно снижает расходы в развитии и ведет к увеличению доходов каждого КФХ. Получится, если грамотно выстроить систему работы кооператива. Отдельно стоящие КФХ производят в основном сырье и за копейки продают посреднику. Объединяйтесь, ставьте свою переработку и реализуйте готовую продукцию напрямую покупателю. Возможности есть, и новые законы вам в помощь.

Если фермер поставит усадьбу на своей земле и частное подворье, эффективность КФХ увеличится. В мире практикуется данный формат КФХ, и сейчас в нашей стране решается вопрос о возможности строительства жилого дома фермера на землях сельхозназначения.

Разработка законопроекта по дому фермера — задача не из легких. Разрешить строительство фермерского дома и защитить земли сельхозназначения от злоупотреблений и рисков массовой застройки жилыми домами на законодательном уровне.

Законопроект № 762602-7 О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты в части установления возможности размещения жилого дома, предназначенного для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ознакомилась с законопроектом, очень хочу, чтобы он прошел все чтения.

Условия по строительству дома фермера согласно законопроекту № 762602-7:

Строительство фермерского дома допускается только на земельном участке, принадлежащем крестьянскому (фермерскому) хозяйству или его членам на праве собственности (в зависимости от правовой формы, в которой существует такое хозяйство).
Ограничивается площадь застройки земель сельхозназначения под строительство дома. Дом не более 600 кв.м,, площадь застройки под размещение фермерского дома не более 5% от общего количества земли.
В гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка.
На земельный участок с расположенным на нем фермерским домом распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе в части государственного земельного надзора и возможности изъятия неиспользуемого или используемого не по назначению земельного участка.

Разберем подробнее.

Если земельный участок сельхозназначения в собственности и правовая форма КФХ зарегистрирована, разрешат строительство фермерского дома.

Если участок 1 га, под застройку разрешат 5 соток. Если 10 га, под застройку 50 соток.

Если решили продать участок, сможете продать вместе с домом. Отделить часть участка для продажи не получится.

Если зарегистрировали КФХ, построили дом, закрыли КФХ и живете как в усадьбе без сельхоздеятельности, даете повод государственному земельному надзору для принятия определенных мер.

Скажите, какой смысл идти на земли сельхоз в качестве КФХ для того, чтобы не работать как КФХ? Если не планируете развитие на земле, возьмите 10 соток под дачу или 30 соток в деревне.

Иногда звонят по телефону сайта и говорят: «Хочу 200 га земли бесплатно, чтобы жить на просторе». Больной или жадный. Уже дважды такие звонки прошли.

Часто стала слышать:

— Поставлю высокие грядки.

— Зачем?

— Чтобы получились теплые грядки, на дно положу ветки, листья, накрою землей и мульчей. Когда внизу всё будет перегнивать, грядка будет теплой, а потом в ней появится биогумус.

Можете представить, что получается? Искусственно создается гниение почвы, нет доступа кислороду. При гниении почвы размножаются вредные микроорганизмы с выделением тепла. Откуда здесь биогумус? Биогумус должен быть в верхнем слое почвы, но никак не на глубине 30-50 см.

Что такое перегной? Готовое удобрение, процесс изготовления которого проходит в отдельном месте.

Это не всё. В ответе на вопрос, что хотите на земле сделать, порой говорят про выращивание деревьев редких пород. Где собираетесь выращивать лес? На землях сельхоз? Извините, вам на лесные земли. В разрешенных видах использования на землях сельхозназначения нет такого вида деятельности как выращивание леса или конкретно деревьев редких пород. Можете несколько деревьев посадить на краю участка или в защитную полосу, но никак не на участке. Сами себе создаете нецелевое использование земельного участка.

Ещё вариант. Смотрю на карте участок и спрашиваю, что за котлован практически на весь гектар? А это, говорит, мы гряды построили, они уходят вглубь, здесь создается свой микроклимат. Да, говорю, зимой полный котлован снега, а весной полный воды. Так и есть. И после хорошего дождя вода собирается. Дренаж размером в котлован, иначе не назову.

Земель, пригодных для ведения сельского хозяйства мало. Решение вопроса о строительстве жилого дома фермера на землях сельхозназначения сильно продвинет развитие на малых землях для семейных крестьянских фермерских хозяйств. Современные техники и технологии позволяют значительно облегчить труд на земле и внедрять автоматизацию процессов. Сохранение земель сельхозназначения — одна из основных задач на сегодняшний день, и малые формы хозяйствования являются ключевыми в восстановлении и сохранении плодородного слоя на землях сельхозназначения. Натуральные продукты заполняют рынок.

В соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием (п.2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ), строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

Чтобы получить возможность возводить жилые дома и иные постройки на землях с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» собственник земельного участка должен зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство.

И в который раз встречается понятие нечеткое, точно не обозначенное. Что входит в термин дачное строительство? Согласно нормативным актам, под данное определение входят временные строения, которые нужны для постоянного проживания.

Желательно до приобретения земли в собственность очень внимательно ознакомиться с кадастровым паспортом участка.
В паспорте обязательно прописывается перечень, содержащий виды деятельности, которые можно проводить на данном участке.

Строительство на землях сельхозназначения в 2020 году – что можно строить

Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.

Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:

приусадебное хозяйство;
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
садоводство и огородничество;
пашни;
животноводство и выпас;
сельхозпроизводство.

Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.

Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:

домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
коттеджей;
дачного или садового домика;
хозяйственных построек;
ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
фермерского хозяйства (фермы);
обустроенных водоемов для разведения рыб.

Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.

Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.

Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.

Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:

на приусадебных участках
на участках для малоэтажного жилищного строительства

Такие наделы находятся на территории посёлка, деревни, города. Они относятся к категории земель «земли населённых пунктов», а значит в построенных на таких участках домах можно прописаться, присвоить дому почтовый адрес.

Примечание

Есть участки для личного подсобного хозяйства, находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель с/х назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены ниже.

Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для садоводства. Они могут быть как в черте населённого пункта, так и за его пределами. В последнем случае садовые участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, независимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.

Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:

само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается
любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства и Классификатора ВРИ-2019
назначение возводимых строений и сооружений на земельных участках с/х назначения зависит от разрешённого использования земельного участка и соответствия этого использования градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ

Перед началом застройки следует уладить все юридические вопросы в местной администрации. Прежде всего, нужно удостовериться в том, что при целевом назначении земельного участка разрешение действительно требуется. Если кадастровый номер ЗУ известен, то уточнить эту информацию можно на сайте Кадастровой палаты. После того как сведения будут установлены, просителю необходимо предоставить документы:

На землю. К ним относятся свидетельство о праве собственности (и/или договор аренды), постановление местных органов власти о предоставлении ЗУ под строительство, акт выбора ЗУ, кадастровый план.
На возведение сооружений: акт об инженерных работах на участке, технические сведения о присоединении объекта к инженерным сетям, заключение комиссии по инженерным изысканиям, проектная и сметная документация с пояснениями.
Договор генподряда на строительство фермы, договор на инженерно-изыскательные работы, договор на разработку проекта и сметы с привязкой к ЗУ
Лицензии проектировщиков, заказчика, генподрядчика.

После предоставления вышеуказанных сведений решение обычно принимается в течение месяца. Пакет документов также можно предоставить через Госуслуги или МФЦ.

Получить разрешение на постройку фермы следует в органах местного самоуправления. Постановление должно быть подписано и заверено главой районной администрации. Чтобы облегчить этот процесс, необходимо в соответствии с назначением земельного участка зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство или КФХ.

В перечне видов деятельности нужно указать такие, которые предполагают постоянное и непосредственное присутствие участников хозяйства на территории.

Обратите внимание

К примеру, фермер собирается заниматься кролиководством или птицеводством. При таком обстоятельстве все постройки (жилые, рекреационные, промышленные) будут являться «необходимыми для ведения сельскохозяйственной деятельности».

Для осуществления фермерского хозяйства собственник может приобретать участки из земель сельхозназначения, а чтобы построить здания, строения и сооружения, могут быть выделены и иные категории земель. Так указано в законодательстве, однако в современных реалиях существует только одна категория – сельскохозяйственные земли категории КФХ.

Для сельскохозяйственных земель определено пять типов ВРИ (видов разрешенного использования):

личное приусадебное хозяйство (ЛПХ),
дачный и садовый участок,
КФХ,
ИЖС,
блокированная жилая постройка.

Здесь может быть построено несколько подсобных помещений, при этом не допускается возведение жилого здания, подпадающее под категорию капстроения. В противном случае будет считаться, что земельный участок используется не в соответствие со своим целевым назначением.

Для разведения нескольких голов скота, небольшого количества птицы, кроликов и других животных можно построить мини-ферму. В таком случае разрешение на строительство фермерского хозяйства получать не нужно.

При ведении предпринимательской деятельности и строении крупномасштабной фермы на своем участке получить документ легальным способом не удастся, так как законом запрещено вести коммерцию на территории, выделенной для личного хозяйства.

Согласно Федеральному закону №74, на землях сельхозназначения можно возводить все, что нужно для осуществления фермерской деятельности. Это могут быть загоны для скота и птицы, помещения для переработки продукции, производственные цеха.

Согласно законодательству, осуществлять фермерскую деятельность необходимо при постоянном нахождении на месте, то есть, при проживании. Поэтому, кроме фермы, возможно, понадобится построить жилой дом. Разрешение на строительство фермерского дома получать нужно.

На землях ЛПХ, расположенных в черте населенного пункта, можно строить надворные постройки вместе с жилыми. В число таковых входят погреба, сараи, помещения для животных. Специального разрешения на это не требуется. Однако фермы, в которых содержится более 15 голов скота и продукция которого используется в коммерческих целях, возводить запрещено.

Дома войдут в правовое поле

Для сооружения коровника до 50 голов понадобится около 500 квадратных метров помещения, поскольку на одну особь отводится от 6 до 10 квадратных метров площади. Кроме этого, в непосредственной близости от коровника нужно оборудовать место для выгула с ограждением. Для этих целей следует использовать земли сельхозназначения категории КФХ.

Чтобы получить разрешение на строительство фермы КРС на 50 голов, необходимо направить в органы местного самоуправления следующие документы:

Схему земельного участка, на котором предполагается возведение объекта;
Схему ЗУ до красной линии;
Инженерно-технический план;
Заявление;
Подтверждение наличия права пользования ЗУ;
Проект, выданный архитектором.

Чтобы успешно заниматься фермерской деятельностью, необходимо соблюдать санитарно-гигиенические, пожарные, ветеринарные и строительные нормы.

Чаще всего для развития фермерского хозяйства выделяются земли площадью от 2-4 гектаров. Собственник доказывает целевое использование участка тем, что начинает разводить живность на территории фермы: кроликов, гусей, кур или крупного рогатого скота. Человек должен присутствовать на ферме ежедневно.

Регламента относительно сроков ведения хозяйства не существует, также не предъявляется никаких требований к объему производимых работ. Этого не скажешь о микроклимате внутри построек.

Обратите внимание

Если саму ферму можно возвести практически из любых материалов (хотя все чаще фермеры выбирают технологию ЛСТК), то внутри все нужно оборудовать и обустроить таким образом, чтобы поддерживать оптимальный микроклимат на протяжении длительного времени. Речь идет не только о температурном режиме, но и о продолжительности светового дня, уровне влажности и концентрации вредных газов.

Минсельзоз РФ четко регламентировал ветеринарные правила для тех фермеров, которые собираются заниматься предпринимательской деятельностью, получать прибыль с продукции. Для получения необходимых документов следует обратиться в Россельхознадзор.

Разрешение СЭС получается в территориальном управлении специальной комиссии. Собственник заранее должен привести помещения фермы в соответствие с санитарными нормами:

Подбор персонала с медицинскими и иными справками;
Оформление договора со службами СЭС на вывоз отходов жизнедеятельности, чистку вентиляции, обслуживание близлежащей территории;
Оформление договора на проведение работ по дезинфекции, дезинсекции и дератизации помещений.

Обеспечение пожарной безопасности – еще одно главное правило, без которого объект не будет введен в эксплуатацию. Бумага о соблюдении всех пожарных правил выдается органами пожарного надзора после изучения ими экспертизы противопожарного состояния помещения. Такую экспертизу можно заказать у инспекторов государственного пожарного надзора либо частных компаний, имеющих соответствующие лицензии.

Понятие «жилой дом» раскрывается Жилищным кодексом РФ:

«Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

Пункт 2 Статьи 16 «Виды жилых помещений» Жилищного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Понятие «жилое строение»:

введено в оборот Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»,
однако расшифровки данного понятия действующим законодательством не предусмотрено.

Единственное, что разъясняет данный закон о жилом строении, это то, что в данном строении нельзя зарегистрироваться и, следовательно, проживать.

Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельхозназначения могут использоваться:

для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства);
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;
при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов;
для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Статья 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Из данного положения Земельного кодекса следует, что законодатель ограничивает перечень использования земель сельхозназначения:

в данный перечень видов разрешенного использования земель сельхозназначения не входит использование земель сельхозназначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель по Земельному кодексу сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относятся.

С одной стороны, это так:

к использованию земель сельхозназначения не относится строительство жилых домов в целях их проживанием.

Однако, с другой стороны:

на законодательном уровне конкретизированного соотношения между правилами землепользования и застройки, видами разрешенного использования и категориями земель нет,
что приводит к спорным ситуациям и частым обращениям в суд.

Кроме того, рассматривая вопрос строительства жилого дома на земельном участке категории «земли сельхозназначения», стоит обратить внимания на Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и введенное данным Федеральным законом в оборот понятие «жилое строение».

Федеральный закон № 101-ФЗ разделяет земельные участки на две категории:

первая категория — земельные участки, где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;
вторая категория — земельные участки, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией земель.

На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к земельным участкам первой категории. Это прямо запрещено в Федеральном законе № 101-ФЗ.

А на земельные участки второй категории действие Федерального закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство жилого дома на землях сельхозназначения второго типа непосредственно не запрещено.

Чтобы выяснить возможность постройки дома, предназначенного для жилья, а не подсобной постройки для обслуживания земельного участка, на строительство которой нет ограничений, необходимо в первую очередь выяснить назначение земельного участка.

С 2014 года дифференцирование земельных участков производится на основании земельного классификатора, введенного в действие Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 (ред. от 6 октября 2017 г.):

В соответствии с этим земельным классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, в частности:

Чтобы узнать вид разрешенного использования земельного участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре.

Сделать это можно:

в местном отделении Росреестра,
на официальном сайте Росреестра или
через сайт госуслуг.

Заявление можно подать и через многофункциональный центр госуслуг (МФЦ).

Если на руках имеются документы в виде свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код вида разрешенного использования земельного участка. Сведения о коде вида разрешенного использования земельного участка являются общедоступными.

Статья 40 Земельного кодекса РФ предусматривает:

что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения
в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием
с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

п.2 Статьи 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и
принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

абз. 2 Статьи 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков» Земельного кодекса РФ;
ч. 1 Статьи 6 «Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки» Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Таким образом, использовать земельный участок не по целевому назначению запрещено действующим законодательством РФ.

Эти Правила на основании Градостроительного Кодекса РФ должны быть приняты и утверждены в каждом муниципальном округе России, пожалуй ,уже приняты везде, кроме территории новой Москвы, там еще проходят общественные слушания. Зачем изучать эти Правила? Там четко определено, как можно использовать землю сельскохозяйственного назначения на территории данного района, сельского или городского поселения.

Правила землепользования и застройки муниципального образования «Романовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

«Объекты животноводства, птицеводства и звероводства Высота – до 15 м. Минимальный размер земельного участка – 0,1 га Отступ от красной линии – не менее 5 м. Максимальный процент застройки земельного участка – 40. Предусмотреть мероприятия по отводу и очистке сточных вод»

Мы четко видим в этих ПЗЗ , что в зоне СХЗ-1 предусмотрено строительство объектов животноводства.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод:

На сельскохозяйственных землях с назначением «для ведения садоводства» можно строить жилые дома без согласования с государственными органами до 2021 года. Регистрация права на такой дом осуществляется только по техническому плану на строение и при наличии права на землю. Если вы не успеете окончить строительство к 2021 году, понадобится проводить все необходимые согласования с администрацией посредством направления уведомлений. При этом к постройке будут предъявлены требования на соблюдение градостроительных и противопожарных норм.
На землях под ЛПХ строительство не допускается.
На землях КФХ жилые дома не предусмотрены.
На землях под сельскохозяйственные угодья строиться категорически нельзя.

Участки земли имеют фиксированные размеры, превысить которые невозможно. Определением метража занимается местная администрация или Правительство региона.

Если размер участка превышает допустимые границы, собственник не сможет внести его в кадастровый реестр. Это необходимо для того, чтобы:

не позволить накопить большое количество земельных участков у одного собственника;
запретить дробление крупной территории на мелкие участки.

Разрешенная величина участков прописывается в Федеральном законе «О крестьянском хозяйстве» № 74, который был издан 11 июня 2003 года. Все они выделяются в таком количестве для ведения целевой деятельности. Уточнить минимальный и максимальный предел можно, обратившись к таблице.

Наименование населенного пункта	Величина минимум	Величина максимум
Москва	0.02	40
Санкт-Петербург	0.06	50
Хабаровск	0.1	50
Новосибирск	0.04	50
Екатеринбург	0.1	50
Ростов-на-Дону	0.08	50
Нижний Новгород	0.03	25
Пятигорск	0.06	50

И минимальные, и максимальные показатели земель, выделяемых под КФХ, регулируются местным законодательством или региональными властями субъекта России.

Если территориям были определены границы ранее, они уже внесены в реестр с кадастровым номером. У каждой такой земли имеется собственник. Сравнивать значения с действующими параметрами не нужно.

Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.

В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.

Что нужно для законной постройки дома на землях сельхозназначения?

Владельцы наделов часто стремятся возвести дом на земле. И не знают, разрешено ли это законодательно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ и статьей 403 Земельного кодекса РФ, собственник имеет право на строительство на участке. Запрета в законе на такие действия не предусматривается.

При этом в составе имущества разрешаются не только с/х постройки, а также:

объекты для проживания;
рекреационные постройки;
промышленные строения.

Поэтому построить дом и прописаться в нем разрешено на законодательном уровне.

Для возведения дома распространенным вариантом является приобретение земли для дачного строительства или садоводческой деятельности. В этом случае спрашивать разрешения местных органов власти не требуется.

Если назначение земли – ведение сельского хозяйства, то наделы имеют крупные размеры (более трех гектаров). И собственник должен будет доказать, что то или иное строение необходимо возвести именно на этом участке. Самым логичным объяснением будет создание животноводческой фермы для ежедневного постоянного присутствия на ней.

При этом не обязательно разводить большое количество скота. Даже если у человека будет 20 голов птиц, кролики, то строительство будет обоснованным.

Для строительства на участке КФХ нужно получить разрешение. Для этого в администрацию направляются:

свидетельство о праве собственности;
документы о причислении земли к КФХ;
проект будущей постройки.

На участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, можно прокладывать дороги и коммуникации. Они необходимы для доступа людей и спецтехники к наделу, а также оптимальной работы на нем.

Виды путей не прописываются на законодательном уровне. Поэтому можно делать бетонные, асфальтированные, а также грунтовые дороги. Разрешение на осуществление таких работ не требуется.

Разрешение на строительство требуется, если на земле для ведения КФХ возводится здание и строение. Это обусловлено тем, что самовольно построенные объекты не будут зарегистрированы в Росреестре.

Если же планируется возведение вспомогательных построек, то обращаться в администрацию не нужно. Таковыми являются:

капитальные склады;
цеха;
амбары;
овощехранилища;
гаражи;
сараи.

Но если будет отмечено, что жилое строение необходимо для ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешение получать не нужно.

Застройка сельхозугодий: можно или нельзя?

приусадебное хозяйство;
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
садоводство и огородничество;
пашни;
животноводство и выпас;
сельхозпроизводство.

Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:

домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
коттеджей;
дачного или садового домика;
хозяйственных построек;
ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
фермерского хозяйства (фермы);
обустроенных водоемов для разведения рыб.

Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.

Перед покупкой участка на землях сельхозназначения рекомендуется заранее выяснить, разрешено ли здесь построить дом или возможен ли перевод данного участка в другую категорию с целью строительства дома.

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
некоторые статьи Гражданского Кодекса;
региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

подсобное (личное) хозяйство;
фермерские угодья;
земли для крестьянского хозяйства;
сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
сенокос;
сельскохозяйственное производство;
пастбища;
ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

садовые домики;
капитальные дачные дома;
бани, санузлы;
сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС.

В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса.

Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Жилой дом на землях сх-1 в 2020

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны.

Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные.

Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

Собственником земельного участка;
Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
Сельхозяйственный туризм;
Ведение сельскохозяйственного производства;
Создание защитных лесных насаждений.

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.

На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).