Прошу критики по проекту ДКП в сделке с недвижимостью через аккредитив, включающий также условие залога

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прошу критики по проекту ДКП в сделке с недвижимостью через аккредитив, включающий также условие залога». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

При расчетах по аккредитиву деньги в оплату цены квартиры покупатель размещает на специальном счете в банке. При представлении в банк определенных договором документов аккредитив открывается – то есть, средства перечисляются продавцу.

До истечения определенного срока покупатель не может забрать назад деньги. Их может получить только продавец, представив указанные в договоре документы.

Важно точно определить перечень и наименования документов, при представлении которых будет раскрываться аккредитив (т.е. деньги с него поступят продавцу). В противном случае механизм может не сработать.

Аккредитив открывается на определенный срок – как правило, на несколько месяцев. Если сделка не состоится, покупатель получит свои деньги назад.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом заключается точно так же, как и любой другой – в письменной форме, и переход права собственности по нему будет подлежат государственной регистрации.

Отличиями от других договоров в этом случае будут:

Положения об оплате через аккредитив с указанием банка, срока аккредитива, условий открытия в пользу продавца;
Согласование с банком условий аккредитива.

Аккредитив открывается по заявлению, поданному в банк. В нем указывается сумма, срок, условия открытия аккредитива и иные необходимые условия.

При открытии аккредитива необходимо будет согласовать следующие условия:

Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Аккредитив является платной услугой. Размер комиссии за его открытие обычно зависит от задействованных сумм. Его можно уточнить в банке, через который будут осуществляться расчеты.

Аккредитивная схема расчетов обычно выбирается, если стороны не очень хорошо знают друг друга и опасаются мошеннических действий. Это также оптимальный способ передачи денег, если хотя бы одной из сторон на сделке является юридическое лицо.

Так как купить или продать жилье таким способом? Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает несколько недель. Для начала должна состояться сама сделка купли-продажи (у нотариуса, в банке, если оформляется ипотека или в другом месте). После этого покупателю необходимо:

Прийти в банк и написать заявление об открытии аккредитивного счета.
Внести оговоренную договором сумму за купленную квартиру.
Уведомить продавца, что деньги поступили на счет, и он может их получить при предъявлении определенных документов.
Зарегистрировать права собственности в Росреестре, на это может уйти неделя (подробнее о регистрации права собственности в Росреестре и МФЦ можно узнать тут).
Проконтролировать, чтобы продавец пришел в банк с купчей и получил свои деньги.

Но, естественно, за свои услуги банк возьмет комиссию за открытие аккредитивного счета (ее может оплатить покупатель) и обналичивание средств. В среднем эти расходы могут составить до 1-5% суммы договора. Если деньги переводятся на другой счет, а не снимаются в кассе, то расходы можно немного уменьшить (до 0,2-0,3% суммы).

Банк выступает гарантом в проведении сделки купли-продажи. При срыве, отказе от продажи, несоблюдении условий относительно жилья, покупатель не потеряет свои сбережения. Если же все условия соблюдены, то расчеты будут произведены со всей точностью. От покупателя потребуется:

заявление на открытие аккредитива;
копия паспорта;
договор купли-продажи.

заявление получателя;
копия паспорта;
договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности либо расширенная выписка ЕГРН (оригинал).

Документы предоставляются в пределах срока действия аккредитива с учетом оговоренных сроков. После заполнения заявления об открытии аккредитива, покупателю выдается справка, а продавцу — памятка с перечнем необходимых документов.

После предоставления продавцом в банк документов, указанных в заявлении покупателя, в пределах срока и в полном соответствии с условиями аккредитива денежные средства будут выплачены продавцу.

Скачать бланк расписки при покупке квартиры через аккредитив
Скачать образец расписки при покупке квартиры через аккредитив

Должны быть также указаны паспортные данные, сумма счета, номер платежного поручения по переводу денежных средств с указанием номера аккредитива. Стороны получают каждый свой экземпляр оригинала расписки по сделке покупки или продажи недвижимости. В дальнейшем этот документ может пригодиться при оформлении налогового вычета.

Договор составляется нотариусом, если сделка оформляется в нотариальной конторе (более детально о нотариальном сопровождении сделки купли-продажи квартиры можно узнать здесь), юристом, риэлтором, если с ними были оформлены соглашения на этот счет либо самостоятельно (покупателем и продавцом). Информация о варианте расчетов обязательно указывается в самом договоре купли-продажи, вплоть до конкретно указанных сроков.

Указываются и условия закрытия аккредитива, а также документы, которые принимаются для получения денег с аккредитивного счета.

В договоре купли-продажи обязательно нужно указать:

вид аккредитива (безотзывный);
срок открытия аккредитива (например, не позднее 15 дней);
наименование банка-эмитента;
наименование исполняющего банка;
данные получателя средств по аккредитиву я;
сумм аккредитива (стоимость квартиры);
условие оплаты (например, без акцепта);
дата закрытия аккредитивных обязательств.

По сути в договоре вкратце описана вся схема взаиморасчетов с использованием аккредитива, а также варианты поведения сторон в том случае, если договор будет расторгнут досрочно.

стороны (здесь указываются данные покупателя и продавца);
предмет договора (описывается покупаемая квартира);
цена договора (четко указывается сумма и порядок взаиморасчетов);
права и обязанности сторон;
реквизиты сторон (паспортные данные, номера счетов).

В договоре указывается и список документов, которые требуются для исполнения аккредитива. Например, оригинал договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Подписывает договор купли-продажи покупатель и продавец либо их законные представители. При желании купчая может быть заверена у нотариуса. В этом случае расходы на нотариальное оформление обычно ложатся на плечи покупателя.

Договор купли-продажи с применением аккредитива

Залог — способ обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель вправе в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 334 ГК РФ).

Другими словами, в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства заложенная вещь реализуется с торгов, а полученные средства передаются кредитору (залогодержателю). Получить заложенную вещь в натуре в случае ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель может только в случаях, предусмотренных законом.

Заклад — вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя. Понятие «заклад» отсутствует в Гражданском кодексе РФ.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие виды залога:

залог товаров в обороте (п. 1 ст. 357 ГК РФ);
залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ);
залог обязательственных прав (ст. ст. 358.1 — 358.8 ГК РФ);
залог прав по договору банковского счета (ст. ст. 358.9 — 358.14 ГК РФ);
залог прав участников юридических лиц (ст. 358.15 ГК РФ);
залог ценных бумаг (ст. ст. 358.16, 358.17 ГК РФ).

В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства, при которых возникает залог:

Товар, проданный в кредит до его оплаты находится в залоге у продавца

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Товар, проданный в кредит с условием о рассрочке находится в залоге у продавца

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Право залога получателя ренты на переданное под выплату ренты недвижимое имущество

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства

Держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства, имеет право залога на товар в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему. При залоге товара об этом делается отметка на складском свидетельстве (п. 3 ст. 914 ГК РФ).

Земельный участок застройщика, объекты недвижимости на нем находятся в залоге у участников долевого строительства

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Имущество должника-гражданина

Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ (ч. 1 ст. 79 закона «Об исполнительном производстве»).

Такой перечень установлен статьей 446 ГПК РФ «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Имущество должника-организации

Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом (ч. 2 ст. 79 закона «Об исполнительном производстве»).

Нормы права, запрещающие обращение взыскания на имущество должника-организации содержатся, например, в следующих статьях федеральных законов:

Гражданский кодекс РФ:

Статья 123.28 ГК РФ. Имущество религиозной организации
Статья 926.7 ГК РФ. Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу
Статья 1018 ГК РФ. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
Статья 1405 ГК РФ. Исключительное право на секретное изобретение

Жилищный кодекс РФ:

Статья 175 ЖК РФ. Специальный счет
Статья 175.1 ЖК РФ. Специальный депозит
Статья 179 ЖК РФ. Имущество регионального оператора

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате:

Статья 18.1. Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты
Статья 23. Финансирование нотариальной деятельности

Федеральный закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»:

Статья 72.1. Особенности обращения взыскания на денежные средства должника, находящиеся на залоговом банковском счете и на номинальном банковском счете
Статья 73.3. Особенности обращения взыскания на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу
Статья 73.4. Особенности обращения взыскания на денежные средства должника, находящиеся на публичном депозитном счете

Федеральный закон N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Статья 18.1. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника
Статья 25.1. Компенсационный фонд саморегулируемой организации арбитражных управляющих
Статья 111.8. Компенсационный фонд саморегулируемой организации операторов электронных площадок
Статья 113. Исполнение обязательств должника учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия либо третьим лицом или третьими лицами
Статья 201.8-2. Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства
Статья 201.15. Погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений

Имущество должника – иностранного государства

Перечень имущества должника — иностранного государства, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Федеральным законом от 3 ноября 2020 года N 297-ФЗ «О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации» (ч. 3 ст. 79 закона «Об исполнительном производстве»).

(в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом).

Ничтожность сделки о залоге требований, связанных с личностью кредитора

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Таковой признается, например, сделка о залоге требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336 ГК РФ) (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2020 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

В этой ситуации кредитная организация берет на себя обязанности гаранта, получатель средств выступает в роли бенефициара, а клиент при этом является плательщиком.

Аккредитив представляет собой гарантированный платеж, процедура оформления которого регулируется:

Прежде чем прибегать к помощи аккредитива, нужно взвесить все преимущества и недостатки сделки с его использованием.

Достоинства:

Банк не станет перечислять средства на счет продавца вплоть до того момента, пока тот не предоставит доказательства исполнения своих обязательств. Продавец, в свою очередь, уверен в том, что гарантированно получит деньги.
Аккредитив имеет ограниченный срок действия, и, в свою очередь, содержит четкие сроки в которые участники сделки должны предоставить документы, подтверждающие исполнение обязательств.
Этот тип взаиморасчетов эффективно обеспечивает целевое использование денег плетельщика.

Минусы:

Усложненная процедура оформления основного договора купли-продажи.
Увеличение расходов на оформление сделки. Банки берут определенную плату за оформление аккредитива, что создает дополнительную финансовую нагрузку на продавца и покупателя.

Договор ипотеки и залога жилого помещения – образец и описание

Стоимость комиссии банка по проведению сделки в форме аккредитива составляет от 2000 руб. до 3500 руб., что дешевле проведения сделки через банковскую ячейку и исключает множество рисков, возникающих при других формах расчетов. Например, если оплата производится через банковскую ячейку, то стороны сделки должны знать, что банк не несет ответственности за содержимое ячейки, но обязан предоставить доступ к банковской ячейке лицу на условиях, которые указаны в договоре арены банковской ячейки, и несет ответственность только в этой части. Т.е. если будет ограбление или иное, то исходя из судебной практики, банк не компенсирует потерю денег покупателю, так как банк не предоставлял доступа к ячейке грабителям и банк предпринял все необходимые меры для охраны банковской ячейки, однако ограбление произошло, т.е. покупателю для получения своих денег от банка необходимо будет в суде доказать причастность банка к ограблению.

Аккредитив – безналичная операция, по которой банк по заявлению покупателя обязуется осуществить платеж продавцу. Покупатель недвижимости предлагает банку принять на себя обязательство перед продавцом по оплате стоимости недвижимого имущества продавца.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывной аккредитив не может быть отменен или изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств (продавца недвижимости) и банка, подтвердившего аккредитив.

Банк-эмитент – банк, который действует по поручению покупателя недвижимости (приказодателя банку, т.е. плательщика по аккредитиву).

Исполняющий банк – банк, действующий по поручению продавца.

Покрытый (депонированный) аккредитив – это аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счёт средств покупателя сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка на блокированный счет на весь срок действия аккредитива.

Лучше открывать аккредитив и счет продавцу в одном и том же банке, тогда подтверждение аккредитива исполняющим банком пройдет быстрее.

Сделка с участием безотзывного, депонированного (покрытого) аккредитива на практике происходит следующим образом: покупатель в своем банке открывает счет, на который вносит деньги для оплаты приобретаемой недвижимости, банк на основании заявления покупателя и согласно его указаниям, открывает аккредитив. Когда продавец предоставит в банк оригинал договора купли-продажи (либо иного соответствующего требованиям банка документа), подтверждающего переход права собственности на проданную недвижимость, то банк раскрывает аккредитив, т.е. производит оплату продавцу.

Обязательно надо уточнить в течение какого времени банк переведет средства на счет продавца, так как некоторые банки в регионах пересылают оригинал документа, подтверждающего регистрацию перехода права собственности в центральный офис для проверки (например, из региона в Москву) и только с разрешения из центрального офиса осуществляют перевод.

Итак, рассмотрим процесс поэтапно.

1) Стороны согласовывают между собой выбор банка, в который они будут обращаться. Главное, чтобы банк был надежным и у него не отозвали лицензию на проведение денежных операций, так как, если банк окажется без лицензии и обанкротится, то до раскрытия аккредитива риски – у покупателя, а после раскрытия – у продавца.

Покупатель заранее предоставляет в банк для ознакомления проект договора купли-продажи, в котором указаны все согласованные с продавцом условия покупки недвижимости по форме аккредитива, просит банк о том, чтобы назначили специалиста, который должен ознакомиться с проектом договора купли-продажи недвижимости и вести сделку по форме аккредитива, сообщили удобное для визита в банк время и заранее подготовили к этому времени офис для проведения переговоров об открытии аккредитива.

Покупатель вместе с продавцом посещают банк в назначенное время (при себе у них должны быть паспорта и проект договора купли-продажи, в котором указаны все условия покупки недвижимости с использованием аккредитива).

2) Покупатель согласовывает с банком все условия открытия безотзывного, депонированного (покрытого) аккредитива. После этого специалист банка передает на ознакомление подготовленное по просьбе покупателя заявление и аккредитивный договор, продавец внимательно проверяет согласованные с ним ранее условия (которые указаны в проекте договора купли-продажи недвижимости), все данные, реквизиты, указанные в заявлении и аккредитивном договоре. Если все правильно подготовлено, то покупатель подписывает заявление об открытии аккредитива и аккредитивный договор в присутствии продавца недвижимости и сдает их в банк.

Покупатель в этом же банке вносит оговоренную с продавцом цену недвижимости на свой банковский счет с учетом комиссии банка по аккредитиву.

Продавец просит специалиста передать ему заверенную банком копию подписанного покупателем заявления об открытии аккредитива, аккредитивный договор и справку от банка о зачислении на счет покупателя соответствующей суммы.

Все условия, которые указаны в заявлении на открытие аккредитива должны быть вписаны в договор купли-продажи недвижимости, если есть какие-либо отличия от условий, которые ранее были внесены в проект договора купли-продажи (это может произойти из-за особенностей работы банка, иногда меняются формы, последовательность и т.п.), то договор купли-продажи надо привести в соответствие с условиями, указанными в заявлении на открытие аккредитива и сдать в МФЦ.

Самое главное, чтобы аккредитив был безотзывным, покрытым, то есть депонированным.

3) Аккредитив будет открыт банком с момента получения соответствующего заявления от покупателя и наличия на счету покупателя необходимой суммы для оплаты цены по сделке и оплаты комиссии по аккредитиву. Т.е. со счета покупателя внесенная сумма будет переведена на блокированный счет банка, который банк открывает на основании заявления покупателя об открытии аккредитива на определенный срок.

4) В течение от 3 часов до 3 дней после подачи заявления об открытии аккредитива (в каждом банке – свой срок) банком открывается аккредитив, о чем продавец получает соответствующее уведомление.

5) Стороны договора купли-продажи должны подать подготовленный пакет документов в МФЦ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в управлении Росреестра.

6) Продавец получает в МФЦ свой экземпляр договора купли-продажи, на котором будут отметки о регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость: дата внесения записи (о праве собственности покупателя на недвижимость), номер записи о праве (собственности покупателя на недвижимость), печать Росреестра, подпись специалиста Росреестра. Продавец передает в банк полученный в МФЦ оригинал договора купли-продажи.

7) Банк проверяет полученный от продавца договор купли-продажи на предмет исполнения продавцом своих обязательств, после чего производит платеж суммы аккредитива продавцу. Продавец просит банк о предоставлении уведомления об исполнении аккредитива (т.е. о том, что аккредитив раскрыт и осуществлен платеж продавцу, что означает фактическое завершении сделки) и после получения данного уведомления передает его покупателю. Это надо сделать потому что данный документ заменяет покупателю расписку о получении денежных средств продавцом.

Место подписания договора Дата подписания договора

Мы, Гражданин РФ ________________________ пол _____, дата рождения ___________ года, место рождения: ______________, паспорт: _______, выдан _______________, код подразделения _______, зарегистрированный по адресу: ______________ именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ _____________________ пол ________, дата рождения ________ года, место рождения: _________________, паспорт: ______, выдан _________________, код подразделения __________, зарегистрированный по адресу: ____________ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые совместно «Стороны», подписали настоящий договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем.

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме — правила оформления
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку — образец
Договор купли-продажи квартиры с использованием аккредитива — образец
Акт передачи квартиры — образец

Аккредитив – это способ безналичного расчета между участниками сделки купли-продажи. В случае с недвижимостью продавец получает деньги покупателя со специального банковского счета только в том случае, если выполнены условия договора.

Например, покупатель квартиры, открывая аккредитивный счет, дает банку поручение перевести деньги продавцу после того, как последний предоставит определенные документы – договор купли-продажи со штампом Росреестра, выписка из ЕГРН, в которой собственником значится уже покупатель, договор уступки прав требования, выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета.

Аккредитивы бывают:

отзывными/безотзывными – покупатель либо может забрать свои деньги с аккредитивного счета, либо нет
акцептными/безакцептными – дополнительное согласие покупателя на перевод денег после выполнения условий продавцом либо требуется, либо нет
покрытыми/непокрытыми – либо деньги покупателя переведены на аккредитивный счет, либо нет, при этом банк выступает гарантом исполнения обязательств покупателем

При сделках с недвижимостью применяют безотзывный безакцептный покрытый аккредитив. В случае с ипотекой выдавший ее банк требует проведения расчетов через свой специальный аккредитивный счет.

Как и при использовании банковской ячейки, сделки купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива имеют как плюсы, так и минусы.

Преимущества использования аккредитива:

отсутствие риска при снятии или перевозке крупных сумм наличных
сокращение времени на расчеты
высокая степень безопасности, гарантированная банком-посредником
возможность дистанционного оформления сделки, в том числе купли-продажи недвижимости в другом регионе
необходимость документального подтверждения исполнения обязательств продавца

Недостатки аккредитива:

при наличии нескольких собственников объекта недвижимости, придется открывать отдельный счет для каждого, что увеличивает расходы покупателя
банк в обязательном порядке уведомляет ФНС о сделке, поэтому манипулировать суммой договора продавцу не удастся, а покупателю, возможно, придется объяснять происхождение денег
высокая стоимость обналичивания средств
в случае отзыва лицензии у банка, стороны рискуют потерять свои деньги, поскольку обязательное страхование на аккредитивы не распространяется
риск подделки документов продавцом

Делая выбор между аккредитивом и банковской ячейкой следует учитывать возможные риски и преимущества, при этом стоимость обеих услуг примерно одинакова.

Для открытия аккредитива покупатель предоставляет в банк:

паспорт
договор, который служит основанием сделки – купли-продажи, цессии, долевого участия, оказания услуг – или проект такого договора
заявление на открытие сберегательного счета
сопроводительное письмо, в котором указаны условия перевода средств на счет получателя

Некоторые банки предоставляют своим действующим клиентам возможность открыть аккредитив без личного участия, через личный кабинет на официальном сайте.

Стороны заключают договор, немного отличающийся от стандартного договора купли-продажи.

В документе должна содержаться следующая информация:

Дата и место заключения, личные данные сторон.
Информация об объекте недвижимости, его стоимости и документах продавца на объект недвижимости.
Порядок расчетов между участниками сделки. Здесь необходимо указать, что всю сумму покупатель переводит через аккредитив с указанием его вида, даты, не позднее которой он должен быть открыт и банк-посредник. Период действия специального счета указывают в этом же пункте.
Важный пункт – ответственность сторон при невыполнении обязательств. Например, стороны могут предусмотреть неустойку за несвоевременное открытие сберегательного счета.
Стандартные условия – права и обязанности сторон, наличие обременений или ограничений и порядок их устранения, порядок снятия с регистрационного паспортного учета всех лиц, прописанных в квартире, ответственность продавца по погашению задолженностей по коммунальным услугам, техническое состояние объекта недвижимости на момент сделки, ответственность при отказе от заключения договора, способы урегулирования конфликтов.
Отдельный пункт – участие в расходах, в том числе по открытию аккредитива и обналичиванию средств.
Обязательство о регистрации договора в Росреестре.

После подписания сторонами договора покупатель открывает аккредитив в выбранном банке, продавец снимается с регистрационного учета, регистрирует договор в Росреестре и получает выписку о переходе права собственности.

Покупатель переводит на сберегательный счет необходимую сумму. Продавец предоставляет банку документы, указанные в условиях аккредитива. Банк осуществляет перевод забронированной суммы на расчетный или карт-счет продавца и закрывает аккредитив.

Ведущие кредитные учреждения, входящие в ТОП-10, предоставляют возможность проведения сделок с помощью аккредитива:

Сбербанк
ВТБ
Россельхозбанк
АльфаБанк
ЮниКредит Банк
Московский Кредитный Банк
Райффайзенбанк

В региональных банках также могут предоставляться услуги аккредитива.

Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Наибольшую опасность представляют моменты расчетов между сторонами. Поэтому использование для защиты инвестиций и недвижимости граждане все чаще используют банковский аккредитив. Такой способ расчетов – безналичный и гарантированный банком – самый безопасный на сегодняшний день.

Самый безопасный способ расчетов по договору купли-продажи недвижимости

На практике покупка недвижимости в ипотеку через аккредитив сравнительно проста и полностью прозрачна.

Продавец и покупатель согласовывают детали сделки, а также условия аккредитива. При необходимости к обсуждению можно привлечь квалифицированного специалиста, который подробно пояснит терминологию, организацию проведения взаиморасчетов, а также подтвердит правильность составления договора обеим сторонам.
Выбор банка-эмитента.
Подписание договора на аккредитив, подача документов – удостоверения личности, договора купли-продажи.
Оформление бумаг для открытия сберегательного счета.
Внесение средств на счет покупателем в полной мере или частично в рамках договоренности с банком-эмитентом.

В качестве банка-эмитента и банка-исполнителя стороны сделки могут выбрать любое учреждение, ведущее деятельность на территории России. Среди населения наиболее популярны ВТБ, Россельхозбанк, Сбербанк. Но так как купля-продажа осуществляется в ипотеку, можно обратиться в банк-кредитор. Нередко услугу безопасных расчетов предлагают оформить еще на этапе рассмотрения заявки на ипотеку.

Срок аккредитива ограничен, но устанавливается по соглашению продавца и покупателя. В большинстве случаев он варьируется от 30 до 90 дней, но при необходимости может быть продлен. За пролонгацию может взиматься дополнительная плата по действующим тарифам банка.

Внимание! Если срок аккредитива истечет до завершения сделки без заявления о продлении, он закрывается. Денежные средства не теряются, они возвращаются покупателю. При этом, если стороны согласовали проведение сделки именно через аккредитив, потребуется вновь заключать договор и пополнять счета.

Услуга безопасных расчетов платная, стоит она 0,2–0,3 % от суммы, но в пределах 1500–4000 рублей, в каждом конкретном банке утверждены собственные тарифы. По умолчанию оплачивает комиссию сторона, заключившая договор. На практике в договоре можно прописать любые условия, удобные для всех участников сделки.

Если стороны условились проводить безопасные безналичные расчеты, это следует отобразить в договоре купли-продажи:

кто является плательщиком по аккредитиву;
наименование банка-эмитента и банка-исполнителя;
ФИО получателя денежных средств;
срок аккредитива;
плательщик услуги по аккредитивным расчетам;
условия раскрытия аккредитива по сделке. В этом пункте необходимо четко и полно описать все условия, при которых на счет продавца переводятся денежные средства.

Аккредитив не имеет как таковых подводных камней, однако нужно верно понимать суть услуги. Она заключается в том, что банк гарантирует только безопасность расчетов в рамках условий, оговоренных в договоре. Банковские учреждения не уполномочены проверять юридическую чистоту сделки и верность оформления каждого документа, имеющего к ней отношение. Таким образом, аккредитив не отменяет возможное мошенничество со стороны продавца или покупателя, хотя при таких расчетах финансовые риски сведены к минимуму.

При покупке квартиры в ипотеку банк-кредитор более заинтересован в правильности всех бумаг, однако и в этом случае не обязан проводить проверку их подлинности. Поэтому все стороны обязаны принять участие в контроле на каждом этапе сделки.

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Его открытие необходимо в создании соглашений с клиентом, о репутации которого ничего не известно. Преимущество открытия аккредитива при покупке квартиры:

возможные для сторон риски значительно снижаются;
деньги продавцу передаются только при переходе прав новому собственнику;
человеку не нужно переживать за то, как провести через город большую сумму денег;
банк контролирует выполнение обязательств сторонами, обозначенными в документе;
аккредитив открывается на неограниченный срок и может быть продлен;
в случае, если сделка не состоялась, то денежные средства возвращаются покупателю в полном объеме;
условия соглашения могут изменяться при обоюдном согласии сторон.
безналичный расчет позволяет сторонам договора купли-продажи недвижимости обозначить условия ее совершения;

Согласно Законодательству, схема расчета аккредитива выглядит так:

Договор купли-продажи квартиры (аккредитив). Образец 2018

В такой ситуации банк выступает в качестве:

бенефициаром выступает получатель платежа;
плательщиком выступает компания-клиента банка.
гаранта;

Аккредитивы являются гарантированным платежом для поставщика и регулируются следующими законодательными проектами:

Положением о правилах осуществления перевода денежных средств №383 от 2012 г.
Публикацией Международной торговой палаты №600 от 2007 г.
Положением ЦБ РФ №2 от 2002 г.

Аккредитивы могут быть трех видов:

отзывные и безотзывные;
подтвержденные и неподтвержденные.
депонированные и гарантированные;

Аккредитированный счет при покупке квартиры открывается, чтобы обезопасить себя от мошенничества. Преимущество открытия аккредитива при покупке квартиры:

Аккредитив представляет собой способ безналичного расчета, при котором Продавец и Покупатель прибегают к помощи и посредничеству третьей стороны – банка. Схема расчета через аккредитив выглядит следующим образом:

Стороны (Продавец и Покупатель) заключают договор купли-продажи квартиры.
Покупатель отправляется в банк и открывает здесь специальный аккредитивный счет. Сюда он перечисляет со своего основного банковского счета денежную сумму, равную стоимости квартиры.
Покупатель посещает Росреестр, где происходит перерегистрация права собственности на объект недвижимости.
Продавец предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. Это свидетельствует о том, что сделка состоялась, и обе стороны выполнили свои обязательства.
Банк осуществляет проверку договора и сопроводительной документации. Если все было сделано верно, деньги переводятся на счет Продавца.

Если говорить простыми словами, то аккредитив как бы выступает промежуточным звеном между Покупателем и Продавцом. Основная цель такого расчета – это финансовая защита обеих сторон сделки и предоставление им определенных гарантий. Деньги кладутся на счет независимого посредника в лице банка, чтобы во время проведения купли-продажи с ними не произошло непредвиденных, неприятных и нежелательных эксцессов.

Банк также контролирует и курирует действия Продавца и Покупателя, чтобы сделка проводилась по установленным договоренностям. В данном случае обман или мошенничество оказываются практически невозможными, т.к. ни одна из сторон не имеет прямого доступа к деньгам.

Сегодня кредитно-финансовые организации реализуют сразу несколько типов аккредитивов. Тип аккредитива выбирается Продавцом и Покупателем заранее. Он должен быть зафиксирован как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в заявлении Покупателя о намерении открыть аккредитивный счет.

Большинство банков работают только с безотзывными аккредитивами. Такие аккредитивные счета нельзя просто взять и закрыть в одностороннем порядке, – такое право не предоставляется ни Продавцу, ни Покупателю. Принять решение о закрытии безотзывного аккредитивного счета должны оба участника вместе. Для этого в офисе банка составляется Заявление на отказ от использования аккредитива.

Отзывной аккредитив может быть аннулирован (закрыт) Покупателем в любой момент времени без согласия Продавца. Такие сделки не дают Продавцам практически никаких гарантий, и, следовательно, мало кого привлекают. Вот почему отзывные счета практически не встречаются в юридической практике, а банки редко ведут по ним работу.

Понятия «покрытого» и «непокрытого» аккредитива неразрывно связаны с понятиями «банк-эмитент» и «исполняющий банк». Банк-эмитент – это учреждение, которое отвечает за открытие аккредитива по просьбе Покупателя (Плательщика, Приказодателя). Исполняющий банк – это учреждение, которое отвечает за проверку документации и перечисление денежных средств Продавцу (Получателю).

В России одно и то же учреждение может быть одновременно и банком-эмитентом, и исполняющим банком. Это происходит, если банк-эмитент решает самостоятельно исполнить расчет по аккредитиву и не передавать свои полномочия исполняющему банку.

Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент принимает деньги от Покупателя и переводит их исполняющему банку на время проведения сделки. Как только условия по договору купли-продажи оказываются выполнены, исполняющий банк переводит всю сумму на счет Продавца. Преимущество покрытого аккредитива заключается в том, что деньги заранее обособлены, выделены и уже переведены той организации, которая будет осуществлять их непосредственную передачу Получателю. Именно безотзывной покрытый аккредитив чаще всего используется при покупке квартиры.

Непокрытый (гарантированный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент не будет заранее переводить деньги в распоряжение исполняющего банка. Однако за исполняющим банком сохраняется право самостоятельно списывать всю сумму со счета банка-эмитента, если возникает такая необходимость.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Прежде чем обратиться в банк, стороны уже должны составить и подписать Договор купли-продажи квартиры через аккредитив. Данный документ будет несколько отличаться от стандартного (типового) договора купли-продажи квартиры.

Вот, что необходимо указать и описать в договоре купли-продажи квартиры через аккредитив (отличия от типового договора купли-продажи выделены жирным шрифтом):

Дата и место составления.
Персональная информация о Продавце и Покупателе.
Объект сделки (адрес, общий и жилой метраж, количество комнат).
Основание и подтверждение права собственности Продавца (выписка из ЕГРН + правоустанавливающий документ, такой как предыдущий договор купли-продажи/дарственная/свидетельство о наследовании и пр.).
Стоимость квартиры (цифрами и прописью).
Порядок проведения расчетов. Здесь указывается, что всю стоимость квартиры в размере … рублей Покупатель оплачивает через аккредитив. Дополнительно указывается вид этого аккредитива, дата, до наступления которой Покупатель обязуется открыть аккредитив, и наименование банка, где будет открыт аккредитив. Также заранее обговаривается и прописывается дата действия самого аккредитива. Именно за это время стороны должны успеть заключить договор в Росреестре, а Продавец еще и посетить банк для подачи документов.
Ответственность сторон в случае неисполнения аккредитивных обязательств. Например, если Покупатель не откроет аккредитив в указанный срок, то за каждый день просрочки ему может начисляться штраф (пени).
Права и обязанности сторон.
Пункт о наличии ограничений или обременений квартиры, порядок их устранения.
Пункт о наличии прописанных или временно выписанных лиц, порядок их выписки.
Пункт о наличии задолженностей по коммунальным платежам, порядок их погашения.
Техническое и санитарное состояние квартиры в настоящий момент времени.
Ответственность сторон при срыве сделки.
Порядок разрешения конфликтов.
Порядок оплаты расходов. Помимо стандартных расходов понадобится указать, кто оплачивает тариф за открытие аккредитивного счета в размере … рублей.
Пункт о необходимости регистрации настоящего договора в Росреестре.
Количество оригинальных экземпляров. В случае с аккредитивом рекомендуется подготовить 4 оригинальных договора – 1 Продавцу, 1 Покупателю, 1 Росреестру и 1 банку.
Подписи сторон с расшифровками.

Чтобы открыть аккредитивный счет, Покупателю понадобится посетить любое отделение «Сбербанка». Покупатель должен быть гражданином РФ, а также числиться клиентом данного банка и иметь здесь персональный счет. Продавец может иметь счет как в этом, так и в другом банке.

В отделении «Сбербанка» Покупатель составляет Заявление о намерении открыть аккредитивный счет для финансовых расчетов по сделке купли-продажи квартиры. Здесь указывается следующая информация:

регистрационный номер (проставляется работником);
сумма счета (цифрами и прописью);
реквизиты Плательщика и Получателя (их ФИО, ИНН, персональные счета);
наименование и БИК банка, обслуживающего Плательщика;
наименование и БИК банка, обслуживающего Получателя;
наименование и БИК банка-эмитента, предоставляющего аккредитивный счет;
наименование и БИК исполняющего банка;
срок действия аккредитива (здесь необходимо указать достаточный временной отрезок, т.к. процедура купли-продажи квартиры может неожиданно затянуться);
вид аккредитива;
назначение аккредитива (в качестве назначения указывается «оплата», а далее приводятся реквизиты основного договора купли-продажи квартиры + адрес расположения самой квартиры);
список документов, которые требуются для перевода денег Получателю;
дополнительные условия;
просьба Плательщика списать средства со своего счета № …;
дата составления и подпись Плательщика;
регистрационные отметки банка.

Комиссия за обслуживание аккредитива может быть либо оплачена наличными при подаче заявления, либо списана с персонального счета Покупателя. Если впоследствии стороны решат пролонгировать аккредитивный счет, то комиссию за обслуживание понадобится уплатить повторно.

Пролонгировать аккредитив в одностороннем порядке нельзя, – на это требуется согласие и Продавца, и Покупателя. Также в одностороннем порядке нельзя изменить и условия аккредитивных отношений.

Для открытия аккредитива Покупателю понадобится принести всего 2 документа:

свой паспорт;
договор купли-продажи квартиры.

Далее исполняющий банк начнет обработку заявления и открытие аккредитива. Среднее время открытия аккредитивного счета в «Сбербанке» составляет всего от 10 минут. После зачисления денег со счета Покупателя (Плательщика) аккредитивный счет считается созданным.

После того, как переход права собственности регистрируется в Росреестре, Продавец приносит в исполняющий банк следующие документы:

свой паспорт;
оригинал или нотариально заверенную копию договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре;
желательно – свежую выписку из ЕГРН (дополнительное подтверждение того, что Покупатель стал новым собственником жилого помещения);
другие документы, которые могут запрашиваться исполняющим банком в каждом отдельно взятом случае.

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
купить комнату

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире

купить дом
купить участок
снять дом