Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости и предприятия шпаргалка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Гражданское право. Часть II: Шпаргалка.
1) предмет договора – недвижимость, которая характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре должны быть данные, позволяющие установить это недвижимое имущество, данные о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;
Купля-продажа недвижимости и предприятия
Это связано с тем, что статьёй 131 ГК ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.
2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
29 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень всех долгов с указанием всех кредиторов, характера размера и сроков их требований.
Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор в соответствии со статьей 550 ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. она была заменена государственной регистрацией. Нотариальное удостоверение сделок с
В качестве продавца, по общему правилу, должен выступать собственник имущества. Право собственности должно быть удостоверено. Форма свидетельства установлена правилами ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство допускает исключение из этого правила – это касается государственных и муниципальных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но обязательным условием такой сделки является согласие собственника.
Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении.
В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.
В рамках договора купли-продажи жилплощади у продавца возникают следующие обязанности:
- передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному;
- к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких);
- после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт;
- после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы.
Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).
Договор продажи недвижимости
Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов. Риелторы такой способ также называют «чистая продажа».
В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй в свою очередь сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.
Одним из способов продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором квартира выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов жилплощадь отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке.
В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.
Как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид:
- продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект;
- в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю.
Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.
Под альтернативной сделкой подразумевается ситуация, когда продавец квартиры одновременно покупает себе новую жилплощадь (на вырученные деньги). При этом эти две процедуры осуществляются одновременно, то есть в один день заключаются сразу две сделки:
- первая – по продаже старой квартиры;
- вторая – по покупке новой.
Кроме того, альтернативная сделка также может включать в себя целую «цепочку» квартир, то есть когда продается не один объект, а сразу несколько. Чем длиннее эта цепочка, тем больше участников сделки и, соответственно, продолжительнее процедура оформления. Помимо этого также возрастает риск срыва всей операции.
На практике также встречаются и другие способы заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Сюда можно отнести следующее:
- приобретение жилья от застройщика в порядке долевого участия или через ЖСК;
- отчуждение жилплощади путем переуступки права требования – к данному варианту прибегают в том случае, если дольщик желает продать свою квартиру до ее ввода в эксплуатацию;
- покупка или продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.
При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:
- Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
- Разместить объявления о продаже.
- Показать квартиру потенциальным покупателям.
- Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
- Заключить предварительный договор.
- Подготовить бумаги необходимые для оформления.
- Определить порядок расчетов с покупателем.
- Заключить основной договор купли-продажи.
- Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
- Подписать акт приема-передачи.
- Получить полный расчет за реализованное жилье.
Договоры продажи недвижимости и предприятия
К отдельным видам договора-купли продажи относятся следующие договоры:
- Договор розничной купли-продажи;
- Договор поставки товаров;
- Договор поставки товаров для государственных нужд;
- Договор контрактации;
- Договор энергоснабжения;
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Договор продажи предприятия.
Договор поставки товаров – договор, по которому продавец (поставщик), осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязан передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным и иным подобным использованием.
Особенности договора:
- Субъектный состав. Сторонами договора являются только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность;
- Предмет договора. Им является товар, не предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;
- Особый порядок заключения. Важным условием является наличие в договоре указания на срок поставки товаров покупателю. При его отсутствии применяются диспозитивные норма определения срока;
Значение выделения договора поставки заключается в необходимости обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота.
[reklama3]
Одним из видов купли-продажи является поставка товаров для государственных нужд. Особенности данных правоотношений вызваны участием в них такого своеобразного субъекта гражданского права, как государство, – Российской Федерации и ее субъектов.
[adsp-pro-3]
Договор поставки для государственных нужд – договор, согласно которому поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.
Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд должна осуществляться на основе государственного контракта, а также разрабатываемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.
Поставщиками (исполнителями) являются организации, признанные победителями торгов, проводившихся в целях размещения государственных заказов, либо принявшие доведенный до них государственный заказ к исполнению.
К отношениям по поставке товаров для государственных нужд субсидиарно применяются сначала нормы специальных законов, затем о договоре поставки товаров, и в конце общие положения о купле-продаже.
[adsp-pro-4]
Договор контрактации – договор, призванный регулировать отношения, связанные с закупками у сельскохозяйственных и крестьянских (фермерских) хозяйств выращиваемой либо производимой ими сельскохозяйственной продукции.
По договору контрактации продавец (производитель сельскохозяйственной продукции) обязуется передать выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию покупателю-заготовителю, в качестве которого выступает лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки и продажи, а заготовитель обязуется оплатить полученную сельскохозяйственную продукцию.
Особенности договора контрактации:
- Необходимость учитывать влияние естественных (стихийных) факторов на процесс производства сельскохозяйственной продукции, а также его сезонный характер;
- Продавец выступает слабой стороной, а покупатель напротив представляет сильную сторону, занимающуюся профессиональной деятельностью по закупкам сельскохозяйственной продукции в целях ее переработки и реализации;
- Объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Речь идет о такой продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.).
Договор продажи недвижимости – договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
[reklama5]
Особенности договора:
- Предмет – недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности;
- Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо уполномоченное собственником в силу закона или договора;
- Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений). Однако переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: после заключения договора и регистрации. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации.
Особенности договоров продажи недвижимости и предприятий.
Основания ответственности продавца:
1) непредоставление покупателю необходимой и достоверной информации о товаре. Продавец несет ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи, если покупатель докажет, что они возникли в связи с отсутствием этой информации;
2) изъятие товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований);
3) передача покупателю товара ненадлежащего качества, если недостатки не были оговорены продавцом. Продавец обязан соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара или возместить расходы на устранение недостатков товара;
4) существенное нарушение требований к качеству товара. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору;
5) передача покупателю товара с недостатками. Продавец должен доказать, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента;
6) невыполнение продавцом требования покупателя о доукомплектовании товара. Продавец обязан заменить некомплектный товар на комплектный или же возвратить уплаченную денежную сумму;
7) передача покупателю товара без тары (упаковки) либо в ненадлежащей таре (упаковке), если товар подлежит затариванию (упаковке). Покупатель вправе потребовать от продавца затарить (упаковать) товар л ибо заменить ненадлежащую тару (упаковку).
Основания ответственности покупателя:
1) оплата товара не по той цене, которая предусмотрена договором;
2) оплата товара не в срок, оговоренный в соглашении;
3) просрочка оплаты товара в рассрочку – ответственность в виде отказа продавца от исполнения договора и возвращение товара.
Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента:
1) передачи товара покупателю;
2) заключения договора купли-продажи, если товар находится в пути. Условие о том, что риски переходят на покупателя с момента сдачи товара перевозчику недействительно, если в момент заключения договора продавец знал, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.
Покупатель, которому был продан товар ненадлежащего качества, и который не был предупрежден продавцом, вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
2) соразмерного уменьшения покупной цены;
3) замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества аналогичной марки (модели, артикула), замены таким же товаром другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены (покупатель вправе требовать замены технически сложного или дорогостоящего товара, если он имеет существенные недостатки качества);
4) возмещения расходов на устранение недостатков товара;
5) расторжения договора купли-продажи и требования возврата уплаченной за товар денежной суммы. Потребитель за счет продавца должен возвратить товар с недостатками.
Потребитель вправе предъявить требования уполномоченной организации, индивидуальному предпринимателю или импортеру.
При обнаружении недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их, потребитель по своему выбору вправе требовать:
1) замены товара на товар аналогичной марки или на такой же товар другой марки;
2) соразмерного уменьшения покупной цены. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
3) требовать от изготовителя замены товара на товар аналогичной марки или возврата уплаченной за него денежной суммы.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Срок обнаружения недостатков товара – 2 года со дня передачи товара покупателю, если на товар не установлены гарантийный срок или срок годности. Если установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.
Отсутствие у потребителя кассового или товарного чеков либо иного документа, удостоверяющих факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований.
Продавец (изготовитель), уполномоченная организация, уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. Потребитель вправе участвовать в проверке качества товара.
При замене недоброкачественного товара на товар надлежащего качества продавец не вправе требовать возмещения разницы между ценой товара по договору и фактической ценой товара.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Д.В. Жимирова, бакалавр
Санкт-Петербургский государственный университет (Россия, г. Санкт-Петербург)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10756
Аннотация. Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы начал быть все более и более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Настоящая статья посвящена договору купли-продажи недвижимости, раскрывает, исследует и доступно объясняет те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, оборот недвижимости, купля-продажа недвижимости, специфика купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, особенности договора купли-продажи.
Гражданское право — это целая система, институты которой находятся во взаимосвязи и в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает в себя право собственности, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права, имеет большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц в Российской Федерации.
Теоретическое значение системного изучения договорного права заключается в том, что системе договоров присущи родовые признаки обязательственного и гражданского права [9]. Наличие данных признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), на которые не влияет договорная специфика. Более того, договорное право имеет ряд специфических признаков, которые относятся только к договорным отношениям. Эти признаки служат основой для формирования унифициро-
ванных норм, применяемых ко всем гражданским договорам. Другими словами, системное изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на правотворчество и кодификацию.
Практическое значение изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуально. Права на недвижимое имущество и сделки с ним довольно часто становятся предметом судебных споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм ГК РФ и федеральных законов с сфере гражданского права. Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи недвижимости позволит не только правильно оформить законные права на недвижимость, но и сэкономить время, силы и средства.
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.
Договор купли-продажи — это важнейший и традиционнейший институт гражданского права. Его значение является значительным для современного договорного права; не только для российского права, но и практически для всех правовых
систем [9]. Нормы римского права, которые на сегодняшний день воспринимаются и имплементированы в гражданское законодательство подавляющего большинства европейский государств в качестве общего учения об обязательствах и о договорах, сформировались на базе анализа предписаний именно договора купли-продажи. Более того конструкция договора купли-продажи также является важнейшим договорным типом и в системе англоамериканского права, которое оказалось не под столь сильным влиянием положений римского права. Об этом свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый Кодекс США. До определенного времени он не знал очень многих договорных типов — например, договора мены или договора аренды. Но это не обозначало то, что эти договоры не подвергались правовой регламентации. Они регламентировались за счет тщательного рассмотрения и переосмысления соответствующих положений о купле-продажи в римском праве. Мена рассматривалась как встречная купля-продажа, а аренда — как купля-продажа «на время». Собственно, именно с помощью института купли-продажи осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что в достаточной степени наглядности демонстрирует ключевое значение данного договора.
Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.
В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.
Реферат: Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия
Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным .
Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.
В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.
В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости. Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д. В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).
В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.
Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе.
Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.
Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.
Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.
Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20
Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.
По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:
- Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
- Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Технический паспорт (передается покупателю).
Могут понадобиться и другие документы:
- Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
- Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
- Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
- Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
- Согласие администраций районов города.
- Справки о начислении жилищных квот.
- Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
- Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
- Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
- Другие.
При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.
Купля-продажа недвижимости и предприятия
Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.
Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.
Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.
Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.
В договоре фиксируется:
- Адрес объекта;
- Стоимость;
- Порядок и сроки расчета;
- Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
- Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
- Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.
После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.
В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.
Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.
При должной подготовке и учете всех юридических тонкостей — проводится спокойно и безопасно. Важно помнить, что расчет между физическими лицами по законодательству Республики Беларусь производится в белорусских рублях. Он может быть наличным либо безналичным, происходить до подписания договора купли-продажи либо после.
Подробно о расчете между сторонами сделки мы рассказываем в этой статье.
Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.
В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.
Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.
На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения договора купли-продажи зданий (сооружений). Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.
Первую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем:
а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом;
б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов;
в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному;
г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли-продажи предприятия.
Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов[14].
Вторую сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме. На наш взгляд, к таким продажам нельзя применять нормы комментируемой статьи, так как в данном случае, скорее всего, происходит передача фирмы, осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. Более того, можно утверждать, что при этой своеобразной «продаже юридического лица» нет оснований считать, что вообще происходит купля-продажа.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.
Сторонами по договору являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.
Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.
Гражданский кодекс РФ особо выделяет правило о переходе права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца. Указанные и ряд других объектов гражданских прав позволяют выделять юридических лиц, производящих ту или иную продукцию, из общей массы им подобных, являются элементом имиджа юридического лица, его деловой репутации. На этом основании делается порой вывод о том, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав[15].
В отличие от фирменного наименования, товарного знака и иных средств индивидуализации не могут передаваться покупателю полученные продавцом лицензии, права на осуществление определенного вида деятельности. Дело в том, что лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности выдается с учетом двух параметров — наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Так, транспортное предприятие для получения лицензии представляет в органы лицензирования сведения о водителях, обладающих определенными навыками, медицинское учреждение — о врачах и медицинских сестрах и т.д. Поскольку, что вполне понятно, предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с Законом о лицензировании передача лицензии другому юридическому или физическому лицу запрещается.
Покупка недвижимости за границей – это серьезный процесс, который включает в себя огромное количество важных шагов. Принятие решения о том, какие апартаменты или виллу на самом деле нужно искать, выбор региона, города или курорта, просмотр сотен предложений в интернете, переговоры с риэлтором, поездки для ознакомления с объектом… Все это занимает время и требует от покупателя большого внимания.
Для того, чтобы поиск «идеального дома» и совершение сделки были максимально комфортными и не превратились в сплошной стресс, прежде всего необходимо заручиться помощью профессионального риэлторского агентства. Выбрать его несложно: прежде всего риэлтор должен специализироваться на рынке недвижимости конкретно взятого региона и иметь внушительный опыт сделок на его территории, а также – положительные отзывы клиентов и серьезное портфолио объектов. Компания должна быть адекватно представлена в интернете и выставлять свои объекты на ключевых порталах по поиску зарубежной недвижимости. Рекомендуем обратить внимание на агентства недвижимости, имеющие награду Homes Overseas Russian Awards, компетенция которых подтверждена ведущими экспертами рынка. Когда выбор в пользу надежного агента сделан, он подробно опишет все этапы, которые придется вместе пройти на пути к дому мечты.
Каждый из шагов должен быть легален, а также максимально понятен и «прозрачен» для всех участников процесса. Именно поэтому не только сам процесс покупки, но и поиск «идеального дома» и все предварительные работы, связанные с ним, обязательно «закрепляются» юридически соответствующим договором. Это – ключевой момент, на который нужно обратить пристальное внимание, ведь рынок недвижимости в целом – это огромное количество рисков и «подводных камней», а рынок недвижимости другой страны – это еще и другое законодательство, другой язык и совершенно другие правила и стандарты. Поэтому всем, кто готовится к покупке жилья за границей, нужно обязательно познакомиться со всеми тонкостями, которые должны быть включены в разные виды договоров.
В целом, покупателю зарубежного жилья придется столкнуться с двумя ключевыми видами договоров – договором на подбор жилья и договором купли-продажи. В ряде стран его заменяет так называемый «предварительный» договор, который заключается до получения нотариально заверенного акта. Именно нотариально заверенный акт является финальной стадией сделки. Он подтверждает, что все обязательства сторонами выполнены в полной мере и в срок, и после его получения покупатель получает ключи от нового дома.
В целом «не выезжая» из России можно подписать лишь договор на поиск и подбор зарубежной недвижимости, в котором прописываются все подробности объекта для осуществления его правильного поиска агентом. Что касается договора купли-продажи, то из России его также можно составить из России, но это скорее исключение, чем правило. Это возможно, скажем, в том случае, когда покупатель не готов или не может выезжать в другую страну для просмотра объектов или подписания документов.
Договор на подбор жилья подписывается между покупателем и агентством недвижимости или частным риэлтором. Это может быть сделано так на территории России, так и в стране расположения недвижимости. В нем прописываются характеристики объекта для поиска – метраж, количество комнат, вид из окон, необходимая инфраструктура, ключевые моменты, в которых заинтересован покупатель, а также стоимость объекта или пределы стоимости «от» и «до». Это может быть первичный или вторичный объект, жилье на стадии строительства или реконструкции – словом, любые варианты.
Обязательным пунктом такого договора становится стоимость объекта или рамки стоимости, в которых должен осуществляться поиск. Другой немаловажный пункт – количество объектов, которые в итоге будут представлены агентом покупателю. В договоре по поиску жилья прописываются сроки предоставления предложений, условия начала работы и отказа от услуг. Вносится предоплата и начинается поиск. Зачастую сумма предоплаты является невозвратной и является суммой оплаты услуг риэлтора по поиску жилья. Все детали оговариваются сторонами заранее – и в том случае, если по каким-то причинам покупатель решит не приобретать жилье, выполненная работа риэлтора оказывается оплаченной за счет этой суммы.
Нередко размер «агентских» регулируется законодательно – и даже на территории одной и той же страны ставки за услуги риэлтора могут быть совершенно разными. Так, если в немецком Мюнхене она будет составлять 3,6% (с НДС), то в Берлине уже возрастет до 7,14% (с НДС). Точную сумму стоимости услуг всегда стоит заранее запрашивать у своего агента.
Предварительный договор – это юридический документ, который заключают между собой продавец, преимущественно застройщик, и покупатель недвижимости до момента заключения нотариального акта, после получения которого покупатель становится полноправным собственником. Такая практика встречается в Болгарии, некоторых жилых комплексах Черногории, Кипра, Испании и ряда других стран. Эксперты настоятельно рекомендуют заверять предварительный договор у нотариуса. Это не потребует больших дополнительных средств (около €50 в Болгарии), но станет основанием для обращения в суд в случае возникновения спорных моментов. На рынке с большим предложением первичного жилья делать это обязательно.
В предварительном договоре фиксируются сроки сдачи этапов объекта, который находится на стадии строительства, сроки оплаты, окончательная сдача объекта, площадь, а также такие детали, как отделка или техническое оснащение будущего объекта. После его подписания заключается нотариальный акт. Если покупатель в дальнейшем хочет сдавать объект в аренду, то затем он подписывает договор на управление объектом с управляющей компанией.
Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества
В большинстве европейских стран между продавцом и покупателем заключается стандартный договор купли-продажи. Для строящегося, первичного и вторичного жилья существуют свои нюансы заключения таких договоров.
Договор на приобретение первичного или строящегося жилья заключается с юридическим лицом – компанией-застройщиком и, как правило, изначально имеет достойную юридическую базу, учитывающую все детали сделки. Однако покупатель должен иметь в виду, что даже в случае покупки объекта у самого надежного девелопера ему стоит внимательно убедиться в том, что условия, прописанные в договоре, учитывают не только интересы продавца, но и грамотно прописывают интересы его, покупатели. В договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи объекта, будущая инфраструктура проекта, точная площадь жилья, помещений общего пользования (таких как лестничная клетка), которые относятся к данному объекту, быть прописаны правила поведения в комплексе, а также, поскольку оплата зачастую происходит поэтапно, быть расписаны этапы внесения платежей.
Помимо прочего, договор должен содержать подробные пункты разрешения спорных моментов, которые, в случае со строящимся жильем, прежде всего касаются несоблюдения застройщиком сроков сдачи проекта. Здесь должны быть прописаны штрафные санкции и условия расторжения договора. А также – штрафные санкции в случае просрочки платежей со стороны покупателя и т.д.
Что касается приобретения вторичной недвижимости за границей, то в этом случае договор зачастую заключается с физическим лицом, и здесь тоже существуют свои нюансы. Эксперты настоятельно рекомендуют отказаться от идеи подписать такой договор тет-а-тет без участия юриста, даже если продавец кажется самым милейшим человеком на свете, а условия продажи – самыми благоприятными. Регистрацию любых договоров купли-продажи зарубежной недвижимости необходимо осуществлять с привлечением нотариуса. Легальная сделка поможет решению спорных и конфликтных моментов. Прежде всего к ним относятся всевозможные обременения объекта, наличие претендентов на жилье, неуплаченных ипотечных кредитов, неточностей в регистрации и т. д. Безусловно, «вторичку» может продавать и компания. К примеру, агентство, заключившее с частным лицом договор на эксклюзивную реализацию его дома или квартиры. Но и в этом случае правила заключения договоров остаются те же: внимательно изучать текст договора, учитывать все риски и привлекать к совершению сделки профессионального юриста.
Заранее предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе покупки недвижимости за границей, довольно сложно, но профессиональный юрист и риэлтор обязательно должны обозначить ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимания. К ним прежде всего относятся сроки и условия досрочного расторжения договора или штрафные санкции в том случае, если какую-либо из сторон будут не устраивать те или иные аспекты сделки.
В подписании договора участвуют продавец недвижимости или его легальный представитель, а также покупатель или его легальный представитель. Представителем может являться агент или другое лицо, получившее нотариальную доверенность на участие в сделке. Покупателю зарубежного жилья не стоит беспокоиться о том, чтобы не упустить все мельчайшие детали в договоре: ведь документ был заранее разработан профессиональными юристами, и в него вписываются детали конкретно взятой сделки. Но если в процессе возникают какие-либо сомнения, рекомендуется привлечение независимого юриста, который проверит все детали.
После подписания договора купли-продажи покупатель вносит все обозначенные договором платежи, что заверяется отдельным нотариальным актом. Нотариальный акт фактически означает переход права собственности – и после его подписания новый владелец может получить ключи от недвижимости.
1. Осмотр недвижимости;
2. Оплата невозвратного залога до момента заключения договора купли-продажи или предварительного договора, осуществляется по расписке;
3. Заключение договора;
4. Оплата всех платежей, указанных в договоре;
5. Получение нотариального акта;
6. Выдача ключей.
Пособие содержит информативные ответы на вопросы экзаменационных билетов по учебной дисциплине «Гражданское право» Часть 2, 3. Доступность изложения, актуальность информации, максимальная информативность, учитывая небольшой формат пособия, – все это делает шпаргалку незаменимым подспорьем при подготовке к сдаче экзамена. Данное пособие не является альтернативой учебнику, но станет незаменимым помощником для студентов в закреплении изученного материала при подготовке к сдаче зачета и экзамена.
- 1. Понятие, элементы и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон
- 2. Ответственность сторон по договору купли-продажи
- 3. Последствия продажи товара ненадлежащего качества
- 4. Понятие, виды, особенности розничной купли-продажи
- 5. Права и обязанности сторон по договору розничной купли-продажи
- 6. Ответственность сторон по договору розничной купли-продажи
- 7. Договор поставки
- 8. Поставка товаров для государственных нужд
- 9. Договор купли-продажи недвижимости, жилых помещений и предприятий
- 10. Договор контрактации
- 11. Договор энергоснабжения
- 12. Договор купли-продажи недвижимого имущества
- 13. Договор купли-продажи предприятия. Права кредиторов
- 14. Договор мены. Договор дарения
Приведённый ознакомительный фрагмент книги Гражданское право. Часть 2, 3. Шпаргалка (С. А. Борисова, 2009) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.
13. Договор купли-продажи предприятия. Права кредиторов
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, которая проводится по правилам такой инвентаризации.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Имущество, права и обязанности, указанные в этих документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не установлено соглашением сторон. Подготовка предприятия к передаче (включая составление и представление на подписание передаточного акта) является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса
Договором куплипродажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.
Данный договор является:
1) консенсуальным – закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора, поэтому договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;
2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора куплипродажи.
Договор куплипродажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров.
Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары и т. д.
Сторонами договора купли продажи– продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах куплипродажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.).
Единственное существенное условие договора– предмет договора куплипродажи.
Цена и срок договора куплипродажи не являются его существенными условиями, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Форма договора
(в зависимости от вида договора куплипродажи):
1) устная;
2) письменная (простая или нотариальная).
Права и обязанности продавца.
Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю, которая включает в себя целый ряд требований и предполагает передачу товара:
1) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;
2) вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;
3) в определенном количестве;
4) в согласованном ассортименте;
5) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;
6) установленного качества;
7) свободным от прав третьих лиц;
8) в таре и упаковке.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
Субъектами договора могут быть: граждане, юридические лица и государство. В некоторых видах договора купли-продажи возможность участия тех или иных субъектов гражданского права зависит от объема их правоспособности и дееспособности, а также от вида вещных прав на продаваемое имущество.
Предметом договора купли-продажи могут быть имущество, не изъятое из гражданского оборота, и имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК). Не могут быть предметом купли-продажи обязанности субъектов (напр., долги) и нематериальные блага.
Цена договора купли-продажи является договорной. Она определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях: при продаже товара в рассрочку и при продаже объектов недвижимости. Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).
Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет Срок договора обычно устанавливается сторонами договора и определяется либо календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на определенное событие, либо моментом востребования. Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок, а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).
- Гражданское право — ЭЛЕМЕНТЫДОГОВОРАКУПЛИ—ПРОДАЖИ
Элементыдоговоракупли—продажи. Сторонами договоракупли—продажи являются продавец и покупатель. Субъектами договора могут быть: граждане, юридические лица и государство. - Элементыдоговора розничной купли—продажи
Элементыдоговора розничной купли—продажи. Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель (индивидуальный или коллективный – организация), а покупателем – только субъекты. - Жилищное право — ЭЛЕМЕНТЫДОГОВОРАКУПЛИ—ПРОДАЖИ
Элементыдоговоракупли—продажи. Сторонами договоракупли—продажи являются продавец и покупатель. Субъектами договора могут быть: граждане, юридические лица и государство. - Элементыдоговора розничной купли—продажи
Элементыдоговора розничной купли—продажи. Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель (индивидуальный или коллективный – организация), а покупателем – только субъекты. - Коммерческое право — общая характеристика договоракупли—продажи.
Права предпринимателей на коммерческую тайну как элемент их конституционно-правового ста¬туса коррел.
Передача товара покупателю — исполнение заключенного и вступившего в силу договоракупли—продажи со стороны продавца. - Гражданское право — . СТОРОН ПО ДОГОВОРУКУПЛИ—ПРОДАЖИ
Элементыдоговоракупли—продажи.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. Договор розничной купли—продажи – договор, по которому продавец, осуществляющий предпринимате. - Гражданское право — . И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРАКУПЛИ—ПРОДАЖИ.
Элементыдоговоракупли—продажи.
Договоркупли—продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой (покупателю), уплатив за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК). - Гражданское право — . ЭЛЕМЕНТЫДОГОВОРАПРОДАЖИ.
Понятие, характеристика, элементыдоговорапродажи недвижимости. По договорупродажи недвижимости продавец обязуется передать в
Определение договорапродажи недвижимости отличается от общего определения договоракупли—продажи лишь. - Гражданское право — . ХАРАКТЕРИСТИКА, ЭЛЕМЕНТЫДОГОВОРА.
Понятие, характеристика, элементыдоговора поставки. Договор поставки – договор, по которому
Кроме того, этот договор регулируется правилами установленными ГК РФ для договоракупли—продажи, а также правилами ГК РФ об обязательствах и сделках. - Гражданское право — ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА.
Элементыдоговора розничной купли—продажи. Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предпринимател.
Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель — принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.
Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону[6]. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.
В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.
Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.
Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации, а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности[7].
Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: “расторжение договора” (п. 2 ст. 450 и др.) и “отказ от исполнения договора” (п. 3 ст. 450 и др.), или “отказ от договора” (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.
В виде исключения термину “отказаться от исполнения договора” придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что “покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…”. Использованный в данном случае термин “отказаться” не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.
При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена[11].
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.
При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.
Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью ��ли частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке[12].