Приобретение квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

Сама по себе процедура заключения ДДУ выглядит так:

Покупатель находит подходящего ему застройщика и выбирает объект для покупки.
Ознакомившись с документами, он подписывает договор.
Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. С момента регистрации документ вступает в полную юридическую силу.

Для регистрации договора потребуется пакет документов:

ДДУ в трёх экземплярах (для дольщика, застройщика и для хранения в Росреестре).
Заявление о регистрации.
Паспорт дольщика.
Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет и передаёт дольщику застройщик).
Квитанция об оплате пошлины. Она не обязательна, но если платёж не отразился в ГИС ГМП, регистрационные действия не начнутся, поэтому лучше подстраховаться.

В том же случае если приобретается квартира в готовом доме, потребуются те же документы, что и при обычной сделке купли-продажи.

СПРАВКА! При покупке квартиры в готовом доме обязателен акт приёма-передачи квартиры. Без него договор может не пройти процедуру регистрации права.

Скачать бланк акта приема-передачи
Скачать образец акта приема-передачи
Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Права на жилую недвижимость должны быть зарегистрированы. Однако момент такой регистрации различается в зависимости от способа приобретения квартиры:

При покупке в готовом доме – после подписания договора купли-продажи и акта передачи.
При ДДУ – после сдачи дома в эксплуатацию и внесения в ЕГРН кадастровой информации по дому в целом и по отдельным квартирам.

Поскольку речь зашла о рисках, надо вспомнить про основные из них:

Нарушение сроков сдачи. Закон предусматривает штрафные санкции, однако они не гарантируют, что застройщик выполнит обязательства вовремя.
На стадии строительства дом может быть перепродан другому застройщику с неизвестной репутацией.
Заключение договора на квартиру, которая будет передана другим людям. Особенно часто это встречается при покупке по инвестиционному договору. Это одна из причин, по которой закон не допускает привлечения средств граждан по таким договорам.
Несоответствие метража в квартире тому, который указан в договоре.
Допущенный при строительстве брак.

Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?

✓

Изучите застройщиков, соберите о них информацию. Для этого не обязательно обладать специальными навыками разведчика: все важные данные можно найти в сети. Посетите сайт компании, поищите о ней новости в СМИ и отзывы других покупателей.

✓

Не забудьте проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет вам, если вы решите брать квартиру в ипотеку. Например, в Сбербанке. К тому же сотрудничество с крупными банками — это в целом хороший знак и говорит о надежности компании.

✓

Проверьте, в порядке ли документы на строительство. По российским законам, застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?

✓

Важно, чтобы в районе, где находится дом, работали детские сады, школы и поликлиники. Не забудьте также проверить, есть ли рядом магазины, почтовые отделения, аптеки и банки.

✓

Зеленая зона также является важным преимуществом, особенно для любителей здорового образа жизни и семей с маленькими детьми. Здорово, если рядом с домом будет парк или лес, где можно дышать свежим воздухом и бегать по утрам.

✓

Смотрите в будущее, оцените перспективы развития района. Возможно, совсем скоро рядом построят новую станцию метро или откроют школу с углубленным изучением иностранных языков.

Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.

✓

Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.

✓

Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.

✓

Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.

Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.

✓

Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.

✓

Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.

Советы при покупке квартиры в новостройке

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

паспорт,
заявление,
квитанция об оплате государственной пошлины,
нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
современная планировка;
просторные комнаты;
возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
новые коммуникации;
качественные и долговечные материалы;
отсутствие «чужой ауры»;
молодые соседи;
экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
возможность получения рассрочки;
это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
Строительные недоделки.
Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

Ввод в эксплуатацию.
БТИ утверждает план объекта.
ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

заявления правообладателя;
документация о правах на недвижимость;
платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
паспорт;
план из БТИ;
договор с застройщиком;
акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

Нахождения агентства недвижимости.
Выбор определенной квартиры.
Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
Оплата.
Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

строительство приостановилось;
застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
присутствие двойных продаж;
застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
квартиры продаются на дополнительных этажах;
изменение в процессе строительства цены на квартиры;
многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:— Устав;— Свидетельство о регистрации;— Свидетельство о постановке на налоговый учет;— Выписку из ЕГРЮЛ.Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.

Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.

Вас должны заинтересовать копии таких документов:

правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
экспертный отчет;
документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
декларация о начале строительных работ;
документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.

Список документов при покупке квартиры от застройщика может расширяться в зависимости от местного законодательства, а документы о присвоении почтового адреса могут быть не готовы, если жилой комплекс на этапе котлована, но остальные бумаги должны быть в наличии. А еще сотрудники отдела продаж не должны возражать против того, чтобы вы могли взять с собой копии.

Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.

Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:

площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.

Недвижимость, как и раньше, остается одним из самых привлекательных способов капиталовложений и инвестиций в будущее. С учетом того, что первичный рынок в этом отношении обладает множеством преимуществ, в сравнении с другими видами квартир, популярность таких покупок постоянно растет.

Самым основным преимуществом покупки жилья в новостройке считается его стоимость. Квартира в новостройке, в зависимости от стадии строительства, будет на 10 и более процентов дешевле, чем аналогичный объект вторичной недвижимости.

Среди других, самых значимых плюсов покупки такого жилья выделяют:

Инвестиционная привлекательность. На момент сдачи новостройки в эксплуатацию и ее полного или частичного заселения, стоимость квартиры в ней в среднем поднимается на 25%, что при ее перепродаже в будущем позволит получить неплохой доход.
Отсутствие старых владельцев. Приобретая жилье на первичном рынке, покупатель будет его первым владельцем, что, отчасти, гарантирует «юридическую чистоту» недвижимости и значительно снижает вероятность оспаривания сделки.
Возможность получения рассрочки. С целью привлечения покупателей и инвестиций в «строительство», строительные компании, реализующие жилье в новостройках, предлагают участникам строительства выгодные программы рассрочек платежей за квартиры.
Новое состояние инженерных коммуникаций. Электропроводка, канализация, водопровод и все другие «блага цивилизации» никем не используются до момента сдачи квартиры, что обещает продолжительный безаварийный срок их эксплуатации.

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

заявление о проведении госрегистрации;
документы, удостоверяющие личность;
нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

заявление о проведении госрегистрации;
договор, заключенный с застройщиком;
паспорт;
акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
документ, подтверждающий оплату госпошлины.

На рынке первичной недвижимости встречается большое количество схем продажи квартир в новостройках. Все они сводятся к приобретению жилья в еще недостроенном многоквартирном доме. Крайне редко граждане могут купить уже готовую к жилью квартиру, что минимизирует риски, однако, повышает ее цену.

Самыми распространенными случаями приобретения квартир в новостройках считается покупка жилья у застройщиков, подрядчиков или через ЖСК.

Приобретение жилья у застройщика предполагает заключение соответствующей сделки со строительной компанией, ответственной за возведение многоквартирного дома. Покупая таким способом квартиры в новостройках, граждане, как правило, заключают договоры участия в долевом строительстве или другие его формы. Перед их подписанием, потенциальным дольщикам необходимо:

Изучить репутацию компании застройщика, всю имеющуюся в свободном доступе информацию, а также отзывы в интернете;
Изучить учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию, лицензию на совершение такой деятельности, права на земельный участок и т.п.
Изучить предлагаемый застройщиком вариант договора. Условия участия в долевом строительстве лучше всего анализировать с привлечением квалифицированного юриста, поскольку граждане, не имеющие специальных знаний, не могут в полной мере оценить объем получаемых по ДДУ прав и обязанностей.

Покупка жилья в новостройке — один из самых выгодных способов приобретения недвижимости. Это обусловлено перечнем факторов — начиная от более низкой цены и инвестиционной привлекательности и заканчивая новизной строения и всех его коммуникаций. Присутствующие при этом риски пропорциональны пониженной цене первичного жилья. Таким образом, несмотря на массу преимуществ, к покупке такой недвижимости необходимо подходить основательно, максимально проверяя информацию о застройщике и условия заключаемой с ним сделки.

На что обратить внимание в первую очередь, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Пошаговая инструкция:

Сначала необходимо обратить внимание на степень готовности жилой постройки. Это важнейший этап, так как все бумаги могут быть в порядке, да и репутация строительной компании положительная, а сама постройка не достроена. Не стоит верить на слово, что дом готов и коммуникации подведены. Лучше проверить это самостоятельно. Покупатель имеет полное право попросить застройщика показать наличие воды и электричества. Если осмотр не получится произвести в виду обстоятельств, то можно приехать на стройку в другой день и узнать обо всем у строителей. Если что-то не в порядке, то строители расскажут все как есть. О проблемах возведенной жилой постройки можно узнать на форуме. Там другие дольщики могут обсуждать проблемы дома. Если здание готово, но нет воды и электричества, то не стоит спешить в него въезжать, так как коммуникации могут провести не сразу, и придется ждать месяцами.
Желательно заключать договор долевого участия в строительстве, и чтобы он регистрировался в регистрационной службе. Согласно Федеральному закону – 214, если застройщика признали банкротом, то требования покупателя будут обеспечены залогом. Договор ДДУ помогает защититься от двойной продажи одного и того же жилья. Если строительная фирма работает с такими договорами, то с остальными документами у нее все в порядке, а вопрос с землей полностью решен. Наличие договора долевого участия является большим преимуществом, но это не единственный критерий оценки.
Также следует обратить внимание, является ли жилое здание аккредитованной в банке (сколько банков выдают кредиты на эту новостройку). Если таковых нет, то это указывает на явные проблемы застройщика. Лучше будет, если несколько банков кредитуют новостройку. Причем главным кредитором должен быть Топовый банк с хорошими финансами. Ведь если денег не будет хватать для завершения строительства, банк берет на себя ответственность – вложить деньги и продолжить строительство, чем приостановить. Это важно и самому банку, так как в случае банкротства компании банк не получит свой кредит. Важный факт! Нужно, чтобы аккредитация была свежая.
Также важно выяснить, сколько домов до этого построила данная фирма, были ли проблемы в ходе строительства. Некоторые компании регистрируют новое юрлицо под строительство нового жилого помещения с целью минимизации рисков.
Иногда строительство жилых домов сравнивают с финансовой пирамидой, построение которых зависят от того, будут ли дольщики приобретать квартиры. Если нет, то появляется риск получить долгострой или недострой. Также стоит обратить внимание на местоположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность.
Оценивают планировку имущественного хозяйства, качество самого объекта: высота потолка (преимущественнее выбирать высокие), толщина стен (лучше выбирать толстые), расположение лифтов (выбирают квартиру дальше от шахты), оконные расположения, толщина перекрытий.

Самым главным преимуществом покупки квартиры в новостройке считается его стоимость. Так как в новом доме жилье стоит на 10% дешевле, чем такая же жилплощадь вторичной недвижимости.

На момент сдачи дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается на 25%. Это означает, что при перепродаже можно получить неплохой доход.
Приобретая жилье в новостройке покупатель становится первым владельцем, что снижает вероятность оспаривания сделки.
С целью привлечения покупателей застройщики предлагают выгодные программы рассрочек платежей за недвижимость.
Предполагается длительный срок эксплуатации коммуникаций (электричество, канализация, водопровод), так как дольщики въезжают в абсолютно новую квартиру.

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры. Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций. Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.

Даже новостройки эконом-класса, как правило, лучше советских домов. Качество материалов и технологии строительства давно шагнули вперёд. Так панельный дом, утеплённый минеральной ватой, теплее, чем традиционный кирпичный. Если аргумент «раньше строили лучше» — ключевой для вас, подумайте, а хотите ли вы вообще приобрести новостройку от застройщика.

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

договор участия в долевом строительстве;
проектная декларация;
свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
гражданские паспорта участников соглашения;
заявления участников соглашения;
оригинал кадастрового плана;
план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2020

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
заморозка строительства дома;
долгое, затянувшееся строительство дома;
низкое качество жилья;
несоответствие планировки и метража квартиры;
отсутствие благоустроенной территории.

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Согласно данным статистики, появление льготных ипотечных программ подтолкнуло многих россиян к покупке жилья в строящихся жилых комплексах. Среди самых популярных — семейная ипотека по ставке до 6% и жилищные кредиты на новостройки по ставке до 6,5% годовых на весь срок. Мы рассказывали подробно о каждой программе, их условиях и шагах для оформления.

Рассмотрим вопрос экономии на примере госпрограммы-2020. Основной особенностью инициативы является ее ограничение по времени: на данный момент крайний срок выдачи жилищных ссуд с господдержкой — 1 ноября текущего года. В правительстве не исключают продления, но участники рынка не считают возможным пролонгацию специальных условий на 2021 год.

Таким образом, только сейчас покупателям доступен кредит по ставке до 6,5%, которая сохраняется до полного погашения ипотеки.

Давайте посчитаем. Допустим, вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке Екатеринбурга за 3,5 млн рублей с первоначальным взносом 525 тыс. рублей (15%). Один из ведущих российских банков предлагает ставку в 6,4%, кредит оформляется на 20 лет. Ваш друг покупает аналогичную квартиру по той же стоимости и с идентичным размером накоплений на «вторичке», его предложение от финансовой организации соответствует средней рыночной ставке в данном сегменте и составляет 8%.

В итоге общий размер выплат по ипотеке у вас за 20 лет составит 5 806 441 рубль, у друга — 6 497 183 рубля, переплата — 2 306 441 рубль и 2 997 183 рубля соответственно. Разница — 690 742 рубля.

Также стоит отметить, что низкая ставка по ипотеке на строящееся жилье позволяет снизить и ежемесячную нагрузку на семейный бюджет — 22 006 рублей/мес. против 24 884 рублей/мес. для нашего примера.

Во-первых, начнем с самого первого шага — оформление покупки. Квартиры на первичном рынке от застройщиков и подрядчиков считаются юридически «чистыми» вариантами — у объектов нет прошлых владельцев физических лиц, право собственности ни на кого не оформлено, компании работают в рамках стандартных документов и процедур. Привлечение юристов со стороны клиента в сделку может быть опциональным, но абсолютно не обязательным. Более того, дополнительную экспертизу проводят банки при выдаче ипотеки.

Другое дело — покупка квартиры на вторичном рынке. Проверить все нюансы (прописка, наличие интересов несовершеннолетних, залог по текущей ипотеке и т.д.), согласовать документы, договориться о форме оплаты — все это настоятельно рекомендовано проводить с помощью хороших специалистов, чьи услуги соответственно требуется оплатить. Сумма дополнительных расходов будет зависеть от многих факторов, она может достигать 50-100 тыс. рублей.