Госрегистрация земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Госрегистрация земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

По условиям ФЗ № 218 продолжительность процедуры регистрации установлена следующим образом:

семь рабочих дней — при представлении документов в отделение Росреестра;
девять рабочих дней — в случае подачи документов в многофункциональный центр;
три и пять рабочих дней соответственно, когда на регистрацию представляются нотариально удостоверенные документы по сделке.

После приема заявления регистратор вручит заявителю расписку, в которой будет указана дата получения итоговых документов.

Государственная регистрация права собственности на землю

Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены. Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым вещным правом на землю. Право собственности предоставляет собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Для реализации этих полномочий право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что регистрация прав — это совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на него.

Основными признаками, отличающими государственную регистрацию от иных юридически значимых действий, являются:

1) проведение регистрации уполномоченным государственным органом;
2) проведение регистрации в рамках процедуры (регламента), единого для каждого субъекта правоотношений;
3) обязательный характер последствий регистрации права для всех субъектов;
4) итогом регистрации является юридический акт подтверждения и удостоверения правовых фактов на объект регистрации.

Так как процедура регистрации прав регламентируется государством и представляет из себя единую систему, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» четко определен перечень органов, имеющих полномочия на проведение регистрационных действий в отношении прав.

Система таких органов была определена Указом Президента РФ от 09.03.2004 года № 314 и изменениями в ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На данный момент органом, уполномоченным на проведение рассматриваемых мероприятий, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая находится в ведении Министерства юстиции РФ. Данная структура имеет официальное укороченное название – Росреестр.

В каждом субъекте РФ действуют Территориальные Управления Росреестра.

Это процедуры, которые оставляют правовое положение собственника земельного надела, но меняют вид права. Например, это переход арендных прав на ЗУ. Кроме того, изменения могут быть зарегистрированы при строительстве капитального строения, на его первом этапе, а потом – вводе сооружения в эксплуатацию. К таким основаниям причисляют перерегистрацию права собственности, но в случае участок находится в титульном владении гражданина и только был переоформлен им в собственность. Росреестр потребует документы, доказывающие проведение сделки имущественного характера.

Подавать документы на регистрацию могут лица, которые обладают право и дееспособностью. Это требование Росреестра. В круг лиц, которые могут стать потенциальными заявителями на регистрацию, входят:

собственники;
участники сделок имущественного характера;
представители.

Приняв решение приватизировать земельного участка, будьте готовы к сложному длительному процессу. Жители города подают документы в городскую администрацию, жители района в поселковый совет. Решение выносится на протяжении 14 дней с момента принятия пакета.

При положительном решении последующие действия зависят от ситуации – надел передается платно или бесплатно. Платно – договор купли-продажи, бесплатно – по наследству.

Независимо от способа приема ЗУ, следующий шаг – обращение в Росреестр. На момент обращения в регистрационный орган, субъект должен иметь на руках такие документы:

Удостоверение личности.
Договор купли-продажи.
Решение государственной администрации.

Дополнительно прикладывается квитанция об оплате налогового сбора, выписка из кадастрового плана, заявление с просьбой зарегистрировать земельный актив. Вместе с землей можно оформить стоящие на ней строения, оформление в собственности земли и дома носит упрощенный характер.

Важно! Если стоящая на участке конструкция является собственностью поселкового совета, рекомендуется не приватизировать ее, а оформить выкуп.

Процедура осуществляется только на основании заявления и документов. Для рассмотрения заявления необходимо оплатить государственный сбор.

Основаниями для оформления выступают:

договор или иные сделки в отношении недвижимости;
государственные, муниципальные акты;
свидетельство о праве на наследие;
судебные постановления и пр.

Регистрация на основании договора купли-продажи имеет нюансы. Объектом может выступать земля, состоящая на учете в Кадастровой службе.

Свидетельство о регистрации прав – документ, подтверждающий права собственности гражданина на конкретный земельный участок.

Ранее по окончании процедуры регистрации прав заявителю выдавали свидетельство установленного образца. С 2016 года документ аннулировали. Теперь владение недвижимым имуществом подтверждает выписка из ЕГРН. Свидетельства не оформляют.

Выписка – юридический документ, позволяющий владельцу распоряжаться участком. Выдается Росреестром. Получить документ можно и онлайн – на сайте Госуслуг.

Для начала необходимо зарегистрироваться и завести личный кабинет. В требуемом разделе заполнить бланк и отправить запрос. Если выписку будет получать доверенное лицо, необходимо этот факт указать в заявлении.

Дополнительная информация! Несмотря на изменения в законодательстве, ранее выданные свидетельства о праве собственности не потеряли правовую силу – их разрешается использовать.

Регистрация права собственности на земельный участок

Статьей 25.2 Закона о регистрации предусмотрены упрощенные процедуры государственной регистрации, подразумевающие собой особенности регистрации земельного участка с целью ведения личного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также индивидуального гаражного и жилищного строительства на праве собственности, пожизненного распоряжения по наследству или бессрочного пользования. упрощенные процедуры также применяются в случае, если в свидетельстве или ином документе, подтверждающим права собственника на владение участком, не указано право, на основании которого участок предоставлен в пользование или вид данного права не поддается определению.

В таких случаях основаниями регистрации выступают следующие документы:

Акты государственной и муниципальной власти, которыми подтверждается передача участка гражданину или свидетельствуется право на земельный участок;
Документ, подтверждающий право собственности гражданина на конкретный участок.

Статья 25.2 содержит обязывающее правило о том, что для регистрации предоставление дополнительных документов не является обязательным.

Те земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности, согласно федеральному законодательству, не подлежат государственной регистрации.

Замечание 3

Если гражданин получил право владения на находящееся на земельном участке сооружение путем наследования или иным способом, то применяются правила статьи 25.2 Закона о регистрации. Пунктом 7 этой же статьи установлен перечень документов, которые необходимы для осуществления государственной регистрации.

Для обеспечения надлежащей государственной регистрации, законодательством устанавливается ответственность регистрирующих органов, которая наступает согласно законодательству Российской Федерации.

перераспределение земельных участков,
межевание дорог,
оформление земли в аренду,
ландшафтная съемка,
инженерно геологические изыскания для строительства,
геодезический контроль,
кадастровый паспорт земельного участка выдает,
gps измерения,
цифровые модели местности цмм,
выполнение кадастровых работ,

Регистрация права собственности на земельный участок сопровождается следующим пакетом документов:

заявление по образцу, предоставленному в Росреестре;
паспорт и ИНН заявителя;
правоустанавливающий документ;
кадастровый план;
документы продавца (личные и правоудостоверяющие);
чек об оплате государственной пошлины.

Этот перечень является стандартным и может быть дополнен сотрудником МФЦ или Росреестра. К примеру, если в сделке участвует ребенок, то обязательным будет разрешение от ООП, также может понадобиться согласие от супруги/супруга.

Право собственности на участок регистрируется следующим образом:

Владелец консультируется с сотрудником Росреестра и уточняет, что именно необходимо предоставить для регистрации недвижимости.
Далее нужно подготовить указанный работником госслужбы пакет документов.
После того, как документы будут готовы, необходимо написать заявление (образец можно попросить у сотрудника госслужбы или скачать здесь) и передать все в Регистрационную палату.

Процесс регистрации зависит от того, все ли условия и требования к заполнению и подготовке документов были соблюдены. Если все бумаги в порядке, то субъекту необходимо будет просто прийти в Росреестр с паспортом и распиской о принятии документов (этот документ выдается при подаче заявления) и получить выписку из ЕГРП.

Если в заявлении или любом другом юридическом документе будут обнаружены ошибки или неточности, то заявителю будет предоставлено решение о временном приостановлении регистрации до момента, пока ошибка будет устранена.

Важно! Как правило, на выполнение требований выделяется до 30 календарных дней.

После предоставления необходимого документа, регистрация продолжается в установленном порядке. Если же заявитель никаким образом не среагирует на условие Росреестра, то в прошении зарегистрировать право собственности будет отказано.

Оформление земли зависит от того, каким образом она была получена. Проще всего зарегистрировать объект, перешедший в собственность по договору купли-продажи. К заявлению на регистрацию права собственности необходимо приложить пакет документов, в который входит:

паспорт заявителя и его копия;
кадастровый план;
договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия.

Обратите внимание!

Заявление должно быть написано собственноручно, в нем указываются точные координаты участка, его площадь и назначение территории.

Если владелец не имеет возможности заниматься оформлением прав лично, он должен выписать нотариально заверенную доверенность на третье лицо. Желательно, чтобы в этой роли выступал юрист, который поможет правильно оформить пакет документов и проследить за чистотой сделки. Юридическая помощь особенно важна в сложных нестандартных случаях, например, оформления в собственность территории, сданной в аренду.

При наследовании участка по завещанию или по закону документы нужно подать в течение полугода после смерти наследодателя.

Бумаги передаются в нотариальную контору по месту жительства, в пакет документов входит:

кадастровый паспорт участка и план территории, зарегистрированный в Росреестре;
справка о рыночной стоимости участка;
завещание наследодателя или документы, подтверждающие родство;
свидетельство о смерти;
свидетельство о принятии наследства. Список документов дополняет паспорт будущего собственника и заявление о регистрации права на надел. Если он находится на территории некоммерческого садового товарищества, прилагается его устав (копия).

Потребуются:

Документы, подверждающие постановку недвижимости на кадастровый учет или госрегистрацию (договоры, акты о приватизации жилых строений, судебные описи, свидетельства о получении наследства).
Технический или межевой план с указанием кадастрового номера (КПЗ).
Оригиналы заявлений о государственной регистрации.
Любое удостоверение личности физического лица или представителя юрлица (паспорт и т. п.).
Если в Росреестр обращается не собственник, а его представитель, необходимо подготовить документ, подтверждающий право на совершение сделок от лица владельца недвижимости.
Договор об отчуждении объекта – в случае, когда в качестве сторон сделки выступают организации (общества с ограниченной ответственностью).
Оригинал и ксерокопия документов об ипотеке (если требуется составление закладной).
Квитанция об оплате пошлины на совершение госуслуги.

Регистрация земельного участка в Росреестре или МФЦ стоит одинаково, поскольку сумма зависит только от типа оформляемой территории и того, кто именно заключает сделку: физик или представитель юридического лица.

Так, для участков под личное пользование (дачные хозяйства, гаражи, садовые посадки, индивидуальное жилищное строительство) размер госпошлины составит 200 рублей. Причем малоимущие граждане могут зарегистрироваться бесплатно – достаточно предоставить соответствующий документ. Данная льгота прописана в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для сельскохозяйственных земель сумма пошлины для физических и юридических лиц составляет также 200 российских рублей.

А вот чтобы зарегистрироваться в качестве дольщика на участок для ведения сельского хозяйства, нужно будет заплатить 50 р. Сумма действительна как для индивидуальных застройщиков, так и для предпринимателей.

Все остальные участки оцениваются по различной шкале для физ- и юрлиц. Так, физики заплатят за регистрацию 1000 рублей, представители юридических лиц – 15 тысяч.

Данный документ нужен для подтверждения прав на собственность. Он требуется при заключении всех видов сделок с данным объектом недвижимости (купля-продажа, передача по наследству, долевое строительство и др.).

Даже если вы собираетесь отдать землю под залог в банке, сотрудники попросят предоставить свидетельство о регистрации.

Получить его можно, обратившись лично в органы Росреестра. В последнее время стала популярной распечатка электронного варианта, полученного на сайте госуслуг. Для этого потребуется xml-файл, который будет отправлен на проверку, и сразу после этого – на печать. Это сэкономит время и позволит не сидеть в очереди в местном отделении госорганов.

Тонкости процедуры регистрации права собственности на земельный участок

Для обжалования ответа, полученного из регистрационных органов, нужно обратиться в судебные органы. В этом случае собственник или наследник подает исковое заявление с описанием оснований, приложив к письму копию документа об отказе.

Если суд признает истца правым, регистрационные органы обязываются завершить процесс в пользу последнего. В случае отклонения заявления госорганы не могут передать недвижимое имущество собственнику.

Если вы хотите зарегистрировать участок, полученный не по договору купли-продажи, то возможны три варианта:

Земля находилась в собственности умершего.
С районной администрацией был заключен договор аренда с правом долгосрочного владения участком.
Умерший получил землю в бессрочное пользование.

Правила оформления регистрации в этих случаях различаются. Например, при первом варианте наследникам передается право собственности на участок.

Это довольно трудный процесс, который может занять много времени. Проще и быстрее всего будет найти владельцев бесхозной территории или их наследников, и договориться с ними о купле-продаже.

Если найти собственников не представляется возможным, стоит обратиться в локальные органы управления. Там должны находиться сведения обо всех территориях, относящихся к выбранному учреждению.

Если же владельцев так и не нашли, обращайтесь в районные органы управления. Не будет лишним приложить к письму ксерокопии бумаг, которые подтверждают поиск собственников – они упростят процесс получения земли.

После этого подавайте на рассмотрение следующие документы:

Генеральный план территории (из БТИ).
Заявление о передаче земли в вашу собственность.
Геодезический план (берется в геодезической компании).
Кадастровый паспорт.
Акт о временном владении.

Ожидайте ответа в течение 3 месяцев. Если он будет положительным, вы можете в описанном выше порядке подавать заявление и документы на регистрацию.

Государственная регистрация прав на земельные участки производится при условии возникновения прецедентов:

правопорождающих;
правопрекращающих;
правоизменяющих.

К первой категории относятся имущественные сделки, посредством которых возникает право собственности у приобретателя, с одновременным прекращением юридической правоспособности лица, отчуждающего надел. В их числе:

наследование;
купля-продажа;
дарение;
мена.

Ко второй группе относятся процессы, в результате которых собственник утрачивает владение участком или участок прекращает своё существование в предыдущем юридически закреплённом статусе.
Например:

при уничтожении или гибели объекта;
при изъятии ЗУ;
аресте залоговых земель.

Правоизменяющие гражданские действия оставляют прежний статус правоспособности собственника, но изменяют вид права, который может выражаться в переходе арендных прав на ЗУ. Так же изменения регистрируются при возведении капитального строения, причём – на этапе начала строительства и на этапе ввода здания в эксплуатацию. К правоизменяющим основаниям можно отнести и процесс перерегистрации права собственности в том случае, если надел ранее находился в титульном владении лица, но был переоформлен таковым в собственность.

Регистрирующий орган требует надлежащего документального сопровождения проведённой имущественной сделки или иной гражданско-правовой процедуры.

Кроме гражданско-правового прецедента, выступающего в роли причины, требующей регистрационной процедуры, обязательным основанием является подача заявления на регистрацию земельного участка
правоспособного лица. К ним относятся лица из числа:

собственники ЗУ;
участники имущественных сделок;
представители, действующие по доверенности в интересах правообладателя.

Государственная регистрация проводится по месту нахождения земель, в местном отделении кадастра и картографии (Росреестре) или в многофункциональном центре (МФЦ). Эти учреждения выполняют равнозначные регистрационные действия, пополняя единый информационный банк.

Обратиться в обозначенные регистрирующие органы допустимо как при личном обращении, так и заказным письмом с вложенной описью и уведомлением о получении, воспользовавшись услугами Почты РФ.

Прилагаемая документация передаётся пакетом, собранным заранее. Она должна отражать правоспособность заявителя и земель, с которыми планируется произвести учётные действия. Обязательные для представления для регистрации права собственности на земельный участок документы:

подлинник гражданского паспорта собственника или обоих собственников, если речь идёт о регистрации договора имущественной сделки.
Для представителей, действующих в интересах собственников – нотариально удостоверенная доверенность и паспорт.
Гражданско-правовой договор при оформлении имущественной сделки.
Административный акт при переоформлении ЗУ в собственность путём приватизации или выкупа.
Административный акт с прилагаемой выпиской из протокола, если ЗУ приобретён при участии в торгах.
Свидетельство о собственности (ином виде права) и кадастровый паспорт ЗУ.
Свидетельство о наследовании – для лиц, вступающих в наследственные права.
Решение суда, если право собственности устанавливалось в судебном порядке.
Нотариально удостоверенное разрешение супруги, если заявитель состоит в браке.
Аналогичное разрешение от сособственников, если участок находится в совместной долевой собственности.
Справка из Росреестра о наличии (отсутствии) капитальных строений.
Справка об отсутствии арестов и иных обременений. Либо о наличии обременения сервитутом, которое не препятствует регистрации права собственности.
Квитанция об уплате госпошлины.

Если документация пересылается по почте, копию паспорта и свидетельства о наследовании следует удостоверить нотариально. Остальные документы, должны содержать оригиналы и копии. Договор имущественной сделки представляется в трёх экземплярах. О документах подтверждающих право собственности на земельный участок читайте в этой статье.

Документация принимается специалистом МФЦ под расписку, в которой указан:

перечень предоставленных документов;
дата их принятия;
срок вторичного посещения.

Госпошлина на регистрационные услуги оплачивается в отделении Сбарбанка или в терминале МФЦ. Она установлена как оплата кадастровых услуг. Её размер зависит от специфики процедуры и правового статуса собственника: при переоформлении собственного надела – 350 рублей. При имущественной сделке для физических лиц – 2 тысячи, а для юридических – 22 тысячи рублей.

Дополнительной оплаты при оформлении регистрации не предусмотрено. Остальные услуги предоставляются безвозмездно. Однако сбор кадастровых справок при подготовке пакета документации может составить сумму, рассчитываемую – от 200 рублей за одну справку. Подготовка кадастрового паспорта – приблизительно 250 рублей, в зависимости от региона расположения ЗУ.

Срок регистрации права собственности на земельный участок составляет 21 рабочий день.

Предполагаемая дата фиксируется в расписке, полученной заявителем. Оставленные в заявлении координаты служат средством обратной связи с заявителем. По ним сотрудник МФЦ связывается с посетителем, если документы подготовлены раньше и сообщает о возможности их получения.

Для регистрации земельных участков гражданам следует обращаться в местное отделение Росреестра. Кроме того, заявитель может подать документы следующими способами:

через официальный сайт Росреестра;
посредством портала Госуслуг;
обратившись в МФЦ.

Чтобы подать заявку онлайн, пользователю необходимо пройти процедуру регистрации. Она не занимает много времени. Затем он заходит в личный кабинет и получает доступ к функционалу сайта.

Чтобы зарегистрировать права собственности на землю, гражданин должен выполнить следующие этапы:

Подготовить документы.
Написать заявление.
Оплатить госпошлину.
Обратиться в государственный орган, предоставив все необходимые бумаги.
Дождаться рассмотрения и получить правоустанавливающую документацию.

При обращении в Росреестр, гражданин должен подать следующие документы:

гражданский паспорт;
межевой план земельного надела;
квитанция об оплате госпошлины;
бумага, подтверждающая право на госрегистрацию (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т. д.);
выписка из ЕГРН;
письменное согласие от дольщиков (если объект находится в долевом владении).

Если документы подает уполномоченный представитель, то потребуется доверенность, заверенная нотариально.

При регистрации земельного участка заявителю нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер фиксирован и составляет:

2000 рублей для физических лиц;
20000 рублей для юридических лиц.

Для снижения суммы платежа можно воспользоваться порталом Госуслуг. Оплатив пошлину онлайн, заявитель получает скидку в размере 30%. Некоторые категории лиц освобождаются от уплаты госпошлины. Речь идет о малоимущих гражданах и льготниках.

Длительность рассмотрения документов указана в Федеральном законе №218. Все зависит от места обращения. Если гражданин подал бумаги в Росреестр, то регистрация имущественных прав произойдет в течение 7 дней. При обращении в МФЦ процедура требует немного больше времени (9 дней).

Приняв заявку, сотрудник госучреждения обязан выдать клиенту расписку. В ней указывается дата выдачи готовых документов. Для получения бумаг собственник обязан явиться в отделение Росреестра в указанный день. Кроме того, документы могут быть отправлены ему в электронном виде.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

Заявителю могут отказать в постановке земельного участка на учет. Отказ оформляется в письменной форме и должен содержать причину подобного решения. Подобный вердикт обычно выносится по следующим причинам:

отсутствие прав на недвижимость у заявителя;
был подан неполный список документов;
участок находится под обременением или на регистрацию наложен судебный запрет;
в документах найдены ошибки, неточности, противоречивые данные.

Если заявитель не согласен с вынесенным решением, он может написать жалобу, адресовав ее вышестоящему сотруднику. Если вердикт останется прежним – следует обратиться в суд.

Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса. Далее покупатель должен обратиться в Росреестр, подав следующие документы:

выписка из ЕГРН;
квитанция об оплате госпошлины;
договор купли-продажи;
паспорт заявителя.

При невозможности обратиться в Росреестр лично, заявитель может оформить доверенность на представителя. Также поверенный должен иметь удостоверение личности.

Точный перечень документов лучше уточнить у сотрудника регистрационного органа. Ввиду разных обстоятельств перехода земли от одного собственника к другому, список бумаг может меняться.

Порядок регистрации земли (постановки на кадастровый учет) достаточно прост и для заявителя состоит из трех этапов:

предоставления заявления и пакета документов, необходимых для осуществления кадастрового учета;
недолгого ожидания ─ постановка на учет или снятие с учета объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости или его части осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления и необходимых документов;
получения документов, подготовленных по результатам осуществления кадастрового учета.

Подать заявление и пакет необходимых документов можно лично по месту расположения земельного участка в пределах кадастрового округа, в т. ч. в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ), предоставляющий услуги Росреестра.

Можно отправить документы обычной почтой на адрес территориального органа Росреестра.

А можно воспользоваться самыми современными средствами коммуникаций ─ информационно-телекоммуникационными сетями общего пользования, в том числе Интернетом, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, отправив заявление и необходимые документы в форме электронных документов.

Всякое государство, стремящееся с полным основанием носить титул правового, особое внимание уделяет сделкам с недвижимостью и в первую очередь с земельными участками, поскольку они имеют чрезвычайно высокое социальное значение. Регистрация сведений о сделках с землей позволяет четко идентифицировать правообладателей, что в свою очередь гарантирует уверенность всех, вступающих в правоотношения по поводу земельных участков, в том, что они имеют дело именно с правообладателем.

Согласно статье 25 «Основания возникновения прав на землю» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) государственная регистрация сделок с землей обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии со статьей 164 «Государственная регистрация сделок» Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Разумеется, регистрировать можно только законные сделки. Согласно статье 170 «Регистрация незаконных сделок с землей» Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) одноименный вид деятельности является уголовно наказуемым деянием. За преступлением следует наказание: штраф до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти часов.

Система регистрации прав на землю как вид недвижимости призвана выполнять несколько функций. Главные из них – укрепление прав на землю и обеспечение их публичной достоверности, гарантирующее добросовестному приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц, если при совершении сделки купли-продажи земли он полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом.

Достоверным доказательством существования у правообладателя права на недвижимость (земельный участок в т. ч.) служит документ о зарегистрированном праве.

В соответствии со статьей 131 «Государственная регистрация недвижимости» государственная регистрация прав на землю необходима для следующих предусмотренных Земельным кодексом прав на земельные участки: права собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования, сервитутов.

Как происходит регистрация права собственности на земельный участок?

Аренда земли (как и арендные отношения в целом) ─ важный инструмент экономического регулирования, существенно облегчающий возможность «встречи» земельного участка и его эффективного пользователя, которым совсем не обязательно является собственник.

Согласно статье 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды» (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 26 «Документы о правах на земельные участки» ЗК РФ регистрация договора аренды земли (земельного участка), его субаренды или безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация договора аренды земли (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, если получателем является физическое лицо, возможна при предоставлении следующих документов:

заявления физического лица о государственной регистрации договора аренды;
документа, удостоверяющего личность заявителя (оригинал)
документа, подтверждающего полномочия представителя, если от имени стороны или сторон договора действует представитель;
документа, подтверждающего полномочия лица на подписание договора аренды, если договор подписан представителем физического лица (арендатора или арендодателя);
договора аренды со всеми приложениями;
кадастрового паспорта земельного участка;
иных документов, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки.

В каждом из указанных ниже случаев потребуется предоставление дополнительных документов:

● при предоставлении земельного участка в аренду для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (через торги или без проведения торгов);

при предоставлении земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта;
при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством;
при предоставлении земельного участка в аренду собственнику здания или сооружения, расположенного на данном земельном участке.

Особый интерес для значительной части населения представляет регистрация права собственности на землю. За период с января по сентябрь 2014 г. в России оно было зарегистрировано 4,77 млн. раз.

Долгое время ─ почти все XX столетие ─ в этом не было никакой необходимости, хотя еще в XVI веке для описания земель было создано специальное учреждение ─ Поместный приказ. А прообразом Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стала Поместная изба ─ учреждение, в ведении которого находилась в т. ч. носившая обязательный характер регистрация всех изменений прав собственности.

Этот исторический опыт долгое время был не востребован. Но в конце XX столетия необходимость в государственной регистрации прав на землю возрождается. В соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» каждый собственник земельного участка должен был получать регистрируемое в регистрационной (поземельной) книге свидетельство о праве собственности на землю. В начале декабря того же 1993 года издается еще один президентский Указ ─ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», давший старт созданию единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость.

Организация ведения земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость возлагалась на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. С 1 января 2005 года к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории страны приступили центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

Необходимость в государственной регистрации права собственности на земельные участки возникает по разным основаниям: при приватизации, на основании договоров передачи земельного участка в собственность граждан или купли-продажи земли.

Во всех случаях неизменной частью подаваемого пакета документов являются заявление о государственной регистрации и документ, удостоверяющий личность заявителя. При регистрации прав на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан к ним прибавляется соответствующий договор, заключенный с уполномоченным на то органом.

При приватизации документов потребуется больше: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации), а также документы, подтверждающие право-(а) на объект-(ы) недвижимости, расположенный-(е) на приватизируемом земельном участке.

Самый большой пакет документов «потребует» государственная регистрация прав на основании договора купли-продажи земли. Помимо заявления и документа, удостоверяющего личность заявителя, это:

заявление о государственной регистрации обременений (ограничений), если таковые существуют;
правоустанавливающий документ ─ договор купли-продажи;
нотариально удостоверенное согласие супруга продавца либо заявление о том, что продавец на момент приобретения отчуждаемого участка в браке не состоял;
в случае государственной регистрации права общей совместной собственности супругов необходимо представить нотариально удостоверенную копию свидетельства о браке.

Если одна из сторон договора — юридическое лицо, потребуются дополнительные документы. Заверенный подписью руководителя и печатью юридического лица, документ о соответствии сделки статьям 77-79 и статье 81 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» или статьям 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», или протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершении сделки.

Дополнительные документы необходимо предоставить при отчуждении доли в праве собственности третьему лицу, не являющемуся сособственником участка и по договору в пользу третьего лица. На распоряжение заложенным имуществом потребуется согласие залогодержателя.

В соответствии со статьями 13 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, при необходимости могут быть дополнительно истребованы иные документы.

Несмотря на то, что в современной России регистрация земли и прав на земельные участки находится в стадии становления, регистрация права собственности проводится на уровне лучших мировых стандартов. Согласно недавно опубликованному исследованию Всемирного банка по показателю «регистрация права собственности» Россия занимает 12-е место среди 189 стран мира, охваченных исследованием, только за 2013 год, поднявшись на пять позиций вверх. В первые девять месяцев 2014 года фактический срок регистрации прав в среднем по стране составлял 12 дней, а не 18, установленных законом.

Но это не отменяет большой работы, которую необходимо провести для того, чтобы регистрация земли в России во всех своих проявлениях полностью соответствовала требованиям времени.

Первое, с чем сталкивается будущий обладатель земли, это — куда обращаться. Регистрацией занимается МФЦ и государственный реестр (к которому относят кадастровые отделения). Помните, что обращаться необходимо в орган по местонахождению земельного участка. Без разницы куда подавать заявление, все данные одинаково вносятся в ЕГРН. Обращение осуществляется лично либо посредством заказного письма, в которое необходимо вложить опись документации, включая сам пакет документов.

Пакет документов, как говорилось ранее, собирается заранее, большую его часть составляет правоустанавливающая документация (как правило, договора, в результате заключения которых были переданы права владения). Перечень документов может быть дополнен. Об необходимости дополнения вас уведомит сотрудник регистрирующего органа.

К обязательным документам относят:

Документ, удостоверяющий личность предыдущего и настоящего собственника (в случаях с передачей ЗУ административным актом необходимо предоставить паспорт только заявителя).
Договор, который устанавливает переход права собственности на земельный участок (купля-продажа, дарственная и так далее).
Акт, изданный органами местного самоуправления (выдаётся при приватизации, выкупе).
Свидетельство о праве собственности или кадастровая документация (план, паспорт) на земельный участок.
Судебное постановление, которое определяет лицо (круг лиц), которому переходят права.
Выписка из ЕГРН о наличии, каких-либо капитальных построек на территории земли.
Справка об обременениях (арестах, залогах, ипотеке и так далее).
Письменное соглашение супруга или супруги на сделку, обязательно к нотариальному удостоверению.
Письменное соглашение от других собственников ЗУ, если недвижимый объект находится в долевом владении.
Соглашение от органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего лица.

Если вы предоставляете договор, благодаря которому у вас возникают права, учтите, что необходимо три экземпляра. Также при отправлении вышеперечисленных документов заказным письмом в регистрирующий орган, необходимо нотариально заверить копии свидетельства о праве собственности и паспорта.

По окончанию подачи заявления, сотрудник выдаёт расписку о принятии вышеупомянутой документации, в которой указываются список и дата принятия документов. Также в расписке указана дата выдачи свидетельства, обычно она составляет около 3 недель.

Если вы выкупили или получили землю от муниципалитета, то порядок будет немного отличаться лишь в сроках и месте обращения. Обратиться в таком случае надо в органы МСУ, с соответствующим заявлением, которое помогут составить сотрудники, основной список документов указан выше. Касательно госпошлины при переоформлении (оформлении прав) она составит 350 рублей, а при регистрации прав — 2 тыс. рублей для физического лица и 22 тыс. рублей для юридического (согласно ст. 333.33 НК РФ). Для регистрации перехода права собственности не обязательно обращаться к профессиональному юристу. Чтобы осуществить данную процедуру самостоятельно, достаточно изучить данную тему и обратиться в регистрирующий орган лично, где при непонимании отдельных аспектов всё будет разъяснено.

Государственная регистрация прав на земельные участки проводится при любых действиях с земельными участками:

оформление права — внесение в ЕГРН (единый государственный реестр прав на недвижимость) сведений о новом или ранее выданном земельном участке;
переход права собственности — совершение сделок с земельным участком;
наследование — переоформление права собственности в порядке наследования;
оформление обременений — передача земельных участков в залог, долгосрочная аренда и т. д.

Правильная регистрация — это удачно завершенная регистрация. Успех проведения данного действия напрямую зависит от точности данных о земельном участке, уже содержащихся в ЕГРН, и правильности оформления документов, поданных на регистрацию.

ЕГРН содержит всю информацию о характеристиках вашего земельного участка, при этом самой важной информацией для вас является — месторасположение земельного участка. Именно наличие в ЕГРН GPS-координат земельного участка является вашей страховкой от посягательств третьих лиц.

Отсутствие GPS-границ земельного участка в ЕГРН можно сравнить с автомобилем без номеров. Вы же не станете ездить на таком?

С отсутствием границ земельного участка в ЕГРН также связаны все основные риски неправомерных сделок. Покупая землю, оформляя дачный участок, вступая в права наследства, спросите себя: готовы ли вы потерять участок из-за юридической безграмотности?