Прием квартир от застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прием квартир от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

✓

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

✓

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

✓

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит.

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, — вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника.

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Приемка квартиры в новостройке

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

До момента подписания документов пообщайтесь с соседями, узнайте их мнение. Кто может помочь в приемке квартиры? Можно воспользоваться услугами квалифицированных экспертов.

Если вы сомневаетесь, что справитесь с процедурой приемки самостоятельно, воспользуйтесь помощью в приемке квартиры от застройщика.

Общение с соседями

Опрос соседей – хорошая практика, ведь так вы узнаете нужную информацию, получите реальные отзывы о компании-застройщике от реальных людей. Как показывает практика, соседи, которые уже успели обустроиться в новом жилье, с легкостью идут на контакт, делятся положительными сторонами, рассказывают о возможном негативном опыте с этим застройщиком.

Если вы нашли дефекты, и они были выявлены у соседей, узнайте, как быстро устранил их застройщик, как отреагировал на просьбу устранения недочетов. Перед тем, как подписать акт, убедитесь, что соседи сверху не будут вас затапливать. Поднимитесь к ним, осмотрите их трубы. Актуальным станет проверка потолка и пола.

Рекомендуется сделать детальную опись всех недочетов, передать материал компании-застройщику, указав новые сроки приемки квартиры у застройщика.

Если вы не указываете сроки, застройщик устанавливает его самостоятельно, как правило, это максимально допустимый – 45 дней. На поданном документе должна быть как подпись покупателя, так и застройщика. Это означает, что он согласен со всеми дефектами и готов их исправить в указанный срок.

Если все плохо и составлен акт, события могут развиваться по нескольким сценариям:

Просьба устранения дефектов.
Договоренность покупки квартиры с недочетами и их самостоятельное устранение. При этом стоимость недвижимости будет ниже.
Расторжение договора купли-продажи. Это происходит, если недочеты устранить невозможно, либо застройщик отказывается это сделать.

Если в результате проверки не были обнаружены дефекты, но они появились после ремонта, вы имеете право обратиться к застройщику.

Приемка квартир в новостройке — это осмотр жилья дольщиком или покупателем, по результатам которого подписывается акт приема-передачи недвижимости или составляется акт на устранение недостатков. При осмотре будущий собственник должен убедится в том, что строительная компания выполнила свои обязанности в полном объеме и сдает жилье, соответствующее строительным и эксплуатационным нормам.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Инициатором процедуры выступает застройщик, который извещает покупателей и участников долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию и приглашает пройти процедуру приемки. Будущие жильцы получают оповещение, в котором указано с какого числа будут выдаваться ключи и проводится запись на процедуру приема-передачи квартир. Для связи менеджеры строительной компании используют контактные данные покупателей: перезванивают по телефону, отправляют электронное письмо на почту или заказное по адресу проживания.

Важно! Если дольше 2 месяцев не отвечать на приглашения строительной компании и уклоняться от приемки квартиры, застройщик передаст недвижимость в одностороннем порядке. Такое право закреплено в статье 8 ФЗ №114.

В назначенный день дольщик или покупатель приезжает на объект с паспортом, договором долевого участия или покупки недвижимости. В сопровождении представителя строительной компании проводится осмотр и проверка характеристик квартиры. Если к застройщику нет претензий, стороны подписывают акт приема-передачи. Документ вместе с ДДУ сдают в Росреестр на регистрацию права собственности. Если в ходе осмотра квартиры выявлены нарушения, составляется дефектный акт, в котором прописаны претензии к строительной компании.

Важно! Если приемку проводит не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии возьмите с собой набор простых инструментов и приспособлений:

🔸 блокнот и авторучку — для заметок, записи измерений, проведения вычислений, проверки работы вентиляции;

🔸 фотоаппарат — чтобы зафиксировать нарушения и несоответствия;

🔸 фонарик — для осмотра затемненных участков квартиры, для перестраховки, если в каком-либо из помещений не будет освещения;

🔸 строительный уровень — чтобы проверить, ровная ли поверхность стены;

🔸 вертикальный отвес — чтобы удостовериться, что стена вертикальна полу и потолку;

🔸 рулетку или лазерный дальнометр — для измерения фактического размера комнат и последующей перепроверки общей площади жилья;

🔸 недорогой электроприбор или вольтметр — для проверки розеток и напряжения в них.

Важно! Не проверяйте розетки с помощью зарядки и айфона. Если в электросети неполадки, телефон может закоротить.

Обнаруженные во время осмотра квартиры недочеты зафиксируйте и опишите в блокноте, сфотографируйте. Эти данные понадобятся для заполнения дефектного акта, доказательства нарушения строительного договора и расчета суммы компенсации, если застройщик не сможет устранить дефекты, например, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной.

Комплектация жилья с отделкой и без отличается:

С отделкой	Без отделки
Стены, пол и потолок выровнены под чистовую шпаклевку, покраску или проведена финишная отделка	Стены, пол, потолок в помещениях — это части несущей конструкции и перегородки без шпаклевки
Выполнена разводка газовых труб, водоснабжения и канализации, электропроводка, установлены розетки	Установлена входная дверь с замком
Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. Теплоноситель может подаваться от автономного котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения	Выполнено остекление
Может быть установлена сантехника	Электросеть подведена до распределительного щита
	В квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб
	Газовая труба подведена до счетчика
	Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах

Важно! В таблице перечислены стандартные характеристики новостроек с отделкой и без. Комплектация может отличаться в зависимости от принципов работы застройщика и условий договора. Например, новостройки без отделки могут сдаваться с частичной или полной электропроводкой, установленной системой индивидуального или центрального отопления, цементной стяжкой на полу. Отделка может быть черновой, улучшенной черновой или “под ключ”, когда застройщик сдает готовое для жизни жилье с ремонтом.

Порядок приемки напрямую зависит от комплектации жилья, поэтому необходимо проверить, все ли пункты договора выполнил застройщик и качество их выполнения.

📍 Качество конструкции — не должно быть трещин, неровностей, смещенных строительных блоков, отверстий и щелей в соседние помещения или на улицу.

📍 Геометрия и площадь помещений — измерьте размеры комнат, рассчитайте их площадь и общую площадь жилья, проверьте вертикальность стен, углы между перегородками, полом и потолком должны быть равны 90 градусам. Сравните фактическую планировку и площадь с планом.

📍 Оконные и дверные проемы — проверьте качество и плавность хода входной двери, оконных конструкций, замков.

📍 Коммуникации — электросеть и трубы должны быть подведены согласно плану, провода заизолированы, в системе водопровода, канализации и отопления не допускаются протечки. Все коммуникации смонтированы прочно, не шатаются, не провисают. Дополнительно проверьте пломбы на счетчиках и зафиксируйте их показания.

📍 Микроклимат в помещении — в комнатах должно быть сухо, не допускаются потеки и плесень на стенах. Отработанный воздух должен вытягиваться в систему вентиляции, чтобы это проверить, поднесите спичку к вытяжке — если пламя отклоняется в шахту, тяга есть.

Приемка квартиры в новостройке проходит в 4 этапа:

По результатам технической инвентаризации, договора долевого участия ДДУ или договора купли-продажи недвижимости составляется акт о взаиморасчетах строительной компании и будущего владельца.
Покупатель осматривает квартиру и подписывает акт осмотра.
Если застройщик сдает жилье надлежащего качества, без дефектов, плановой площади, будущий собственник подписывает акт приема-передачи квартиры.
Собственник получает ключи от квартиры и заключает договор с эксплуатационной компанией.

Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.

Все характеристики будущей недвижимости — площадь, высота потолков, качество отделки — прописывают в договоре долевого участия или в договоре купли-продажи. Чтобы ознакомиться с плановыми характеристиками для сравнения их в ходе приемки с фактическим состоянием жилья, найдите в договоре пункт «Характеристика объекта». Обычно, эта информация указывается вначале документа в разделе «Предмет договора».

Важно! Представители компании предложат вам выбрать удобный день и время для осмотра жилья. Лучше назначьте процедуру на утро или середину дня. При естественном освещении вы сможете правильно оценить общее состояние придомовой территории, самого дома и квартиры.

Во время приемки не торопитесь, внимательно осматривайте несущую конструкцию, отделку, коммуникации. Чтобы ничего не упустить, руководствуйтесь списком и рекомендациями, которые мы приводим ниже.

🔹 Общая площадь. Возьмите с собой план недвижимости или его копию, предварительно изучив особенности планировки комнат и нежилых помещений. На приемке самостоятельно перепроверьте размеры помещений и пересчитайте площадь жилья. Для измерения используйте дальнометр или рулетку. Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Если комнаты неправильной формы, для упрощения расчетов разделите их на простые фигуры — прямоугольники, квадраты, треугольники. Если фактическая площадь квартиры оказалась меньше запланированной, требуйте компенсацию за разницу.

Важно! Если размеры комнат отличаются от плановых всего на несколько сантиметров, общая разница в площади может достигать 1,5-2 м2 и больше. Если учесть, что средняя стоимость 1 м2 составляет 53 000 рублей, строительная компания обязана будет вернуть больше 100 000 рублей. Некоторые застройщики могут предложить не денежную компенсацию, а, например, кладовку на этаже или место на парковке соответствующей стоимости.

Пример: Сергей вложил деньги в строительство нового жилого комплекса, подписав долевой договор на приобретение квартиры площадью 52 м². За недвижимость он заплатил 8 000 000 рублей. Во время приемки Сергей обнаружил, что фактическая площадь его квартиры составляет 50,5 м². Несмотря на то, что первоначальном договоре не было пункта о порядке компенсации, дольщик рассчитал, что цена 1 м² составляет 153 846 рублей, а значит за недостающие 1,5 м² застройщик обязан вернуть ему 230 769 рублей. Написав претензию Сергей получил положенную ему компенсацию.

🚪 Входная дверь. Откройте и закройте входную дверь несколько раз, дверное полотно должно плавно двигаться в коробке, не провисать, а замок и ручка не заедать. Чтобы проверить, как установили дверную коробку, оставьте дверь приоткрытой. Если дверь установили криво, она закроется или откроется без внешних усилий. Размеры дверной коробки должны соответствовать размерам проема, использование других стройматериалов, например, плит пеноплекса для компенсации разницы размеров проема и двери считается нарушением. Обратите внимание на пол возле входа: стяжка не должна крошиться.

🖼 Окна. Качество установки стеклопакетов проверяют по аналогии со входной дверью: окна должны быть установлены ровно, открываться и закрываться плавно, не заедать, легко устанавливаться в режим проветривания. При сдаче квартиры в эксплуатацию не допускаются царапины, трещины, грязь на стеклопакетах.

🔼 Потолок. При строительстве кирпичных или панельных домов, перекрытия складывают из отдельных плит. При монтаже плит между ними образуются стыки, которые застройщик обязан залить раствором и выровнять. При строительстве по монолитно-каркасной технологии потолки ровные без стыков. Проверьте соответствует ли высота потолков заявленной вначале строительства, если нет — требуйте компенсацию.

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);

лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);

лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.

Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.

Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.

Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.

Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.

Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.

Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).

Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.

Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Помимо фонарика возьмите с собой:

блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

На этаже с квартирой есть электрощитовая со счетчиками на свет. В некоторых домах застройщик ставит на этаже и тепловой узел, если считает индивидуальное потребление тепла. Снимите показания ваших счетчиков и запишите в чек-лист, потом перенесете в акт приемки-передачи. Так вам будет что предъявить управляющей компании, если вас захотят обмануть.

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

В туалете и ванной стяжку укладывают на гидроизоляционный слой. Проверить ее наличие можно, поскольку она выходит на стены. В комнатах вместо гидроизоляции укладывают звукоизоляцию. Если ни того, ни другого нет, можно считать это очень грубым нарушением. Обратите внимание, что стяжка должна быть уложена равномерно. Пустоты, ямы и трещины недопустимы. Захватите на проверку строительный уровень!

Система отопления должна быть полностью готова к использованию. На трубах не должно быть вмятин. Пересчитайте радиаторы и сравните с заявленным в договоре количеством. Каждый из них должен крепиться к стене минимум на три кронштейна. От радиатора до пола должно быть минимум 6 см, до стены – 2,5 см, а до подоконника – 0,5 см. Также проверьте наличие всех терморегуляторов. Если прием квартиры осуществляется в зимний период, то можно также оценить их в работе.

Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества

Стояки для подачи горячей воды и водопровода должны быть установлены точно по вертикали и крепиться к стенам при помощи специальных хомутов. В водомерном узле должны присутствовать:

фильтр первичной очистки воды;
счетчик потраченной воды;
запорные краны.

Помимо этого, застройщик может установить там дополнительно арматуру и обратный клапан. Проверьте, работают ли запорные клапаны, запишите показания счетчика и его серийный номер. Откройте кран на кухне и в ванной, чтобы проверить, есть ли вода и какой напор. Обратите внимание, герметичны ли стыки. Нигде не должно быть механической деформации или следов ржавчины.

Для проверки электричества в квартире надо уделить внимание нескольким аспектам:

вводный электрощит – проверить оснащен ли он автовыключателем, УЗО, выключателями нагрузки;
показания счетчика – записать на бумаге;
выключатели, розетки, патроны, звонок – проверить на работоспособность, ничего не должно искрить или нагреваться (для проверки розеток можно воспользоваться зарядкой и мобильным телефоном, для патронов захватите лампочку).

Случается, что строители забывают (иногда умышленно) про установку ручек, подоконников и отливов. Проверьте их, а еще хорошо ли выполнена отделка откосов. Норма – когда они плоские, без «волн». Не стесняйтесь открыть все створки, которые должны открываться. Их движение на петлях должно быть легким. Также необходимо удостовериться, работают ли замки и есть ли к ним подходящие ключи.

Под квартирой с чистовой отделкой подразумевают жилье, выполненное под ключ, в которое владельцу останется лишь внести его вещи и мебель, чтобы начать жить. Именно поэтому осмотр должен быть крайне тщательным.

Владелец должен проверить все то же самое, что и при приеме квартиры с черновой отделкой, но лучше будет пригласить специалиста по отделочным работам. Он сможет провести осмотр жилья, используя специальные инструменты. В этом случае никакие недочеты идеального на первый взгляд ремонта не ускользнут.

Помните, что подписанный вами акт приема-передачи (образец ниже) снимает все обязательства по устранению недоработок со строительной компании, если не был составлен дефектный акт.

Вы купили новостройку. Прошло несколько лет, ее построили и настало время принять квартиру.

Когда застройщик начнет выдавать ключи, он направит вам письмо. В письме застройщик сообщит о том, что дом введен в эксплуатацию и пригласит вас на осмотр квартиры. Некоторые застройщики могут еще позвонить или отправить вам смс.

Приемка квартиры происходит в два основных этапа: встреча с застройщиком для сверки документов и осмотр квартиры на предмет недочетов. Если на осмотре вас все устраивает, подписывайте акт. Если нет, необходимо составить претензию. После чего застройщик должен все исправить.

На встречу к застройщику нужно прийти всем дольщикам, кто указан в ДДУ, с паспортами и оригиналом договора долевого участия.

Если ДДУ был оформлен на несколько человек, но не все дольщики могут присутствовать на встрече с застройщиком, оформите доверенность у нотариуса на кого-то одного, кто будет принимать квартиру. Тогда присутствие всех дольщиков на приемке не обязательно.

Нужно быть готовым к тому, что в квартире будут дефекты, потому что большинство застройщиков строят с недочетами. По 214 ФЗ вы имеет право на качественное жилье, поэтому застройщик обязан устранить все недочеты в квартире или компенсировать вам стоимость их исправлений.

Чтобы зафиксировать недочеты, нужен дефектный акт. Акт необходимо составить в двух экземплярах.

Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные.

К существенным недочетам относят те, при которых дальнейшее проживание в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, сломана входная дверь или не работает канализация. Если в квартире есть хотя бы один из существенных дефектов, не подписывайте акт приемки-передачи. Вместо этого составьте дефектный акт и зафиксируйте все недочеты. После того как застройщик их исправит, подпишите акт приемки-передачи.

Акт приемки-передачи подписывается с фактической датой приемки

К несущественным недочетам относятся те, которые не мешают дальнейшему проживанию в квартире. Например, царапины на окнах или неровная штукатурка на стенах. При выявлении несущественных недочетов, вы должны принять квартиру, подписать акт приемки-передачи и составить дефектный акт.

Если вы не подпишите акт при несущественных недочетах, застройщик имеет право составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намерено уклоняетесь от приемки квартиры, он передаст вам квартиру без вашего согласия.

Закон не регламентирует какие недочеты следует относить к существенным, а какие к несущественным. Если вы отказываетесь подписывать акт приемки-передачи квартиры, обязательно укажите в дефектном акте, что отказ мотивирован существенными недостатками.

Случаются ситуации, когда вы уже подписали акт приемки-передачи и потом обнаружили недочеты. Если застройщик работает по 214 ФЗ, у вас есть гарантия в 5 лет на дом и 3 года на инженерные системы. Составьте дефектный акт с перечисленными недочетами и направьте его застройщику. Останется только дождаться их исправлений.

Застройщики редко соглашаются компенсировать затраты на устранение недочетов и предлагают устранить их самостоятельно. Исправления займут время, рассчитывать на быстрый результат не стоит.

В 214 ФЗ нет четкой формулировки в какой срок застройщик должен устранить недочеты. Иногда, некоторые дефекты проще и быстрее устранить самостоятельно.

Из опыта. Время исправления недочетов сильно зависит от количества квартир одновременно введенных в эксплуатацию. Если сданных квартир 100 — 200, срок исправлений может варьироваться в среднем от 2 до 3 недель, если застройщик одновременно ввел 1000 квартир, на исправление недочетов может уйти несколько месяцев.

В ДДУ указан срок в течение которого застройщик обязуется передать вам квартиру. Если срок передачи истек, а застройщик так и не передал квартиру, вы получаете право на неустойку. Поэтому важно верно определить дату отсчета.

Например, у Насти в ДДУ прописано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома во втором квартале 2019 года и передать квартиру в течение 70 дней. Разрешение на ввод дома застройщик получил 22 апреля 2019 года, отсчет пошел с 23 апреля 2019 года. По договору застройщик обязан передать квартиру Насте до 1 июля 2019 года включительно.

Если застройщик получит разрешение на ввод дома раньше указанной даты в договоре, срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.

Если застройщик получит разрешение на ввод дома позже указанной даты в договоре, срок передачи начнется с последнего дня срока указанного в ДДУ.

Если застройщик передает квартиру даже на один день позже заявленной даты, у вас есть право на неустойку.

В ДДУ указывают срок, в течение которого вы обязуется принять квартиру. Срок отсчитывается с того момента как вы получили уведомление от застройщика о вводе дома в эксплуатацию.

Например, Катя купила квартиру 4 млн рублей. Застройщик затянул с передачей квартиры и передал ее на 10 дней позже. Катя написала претензию застройщику и получила неустойку в размере 29 333 рублей.

В акте обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если застройщик затянул срок передачи, дата в акте подтвердит ваше право на неустойку.

Как правильно принять квартиру у застройщика

На приемке квартиры нужны все дольщики, кто указан в ДДУ. С собой нужны паспорта и оригинал договора.
Не подписывайте акт приемки-передачи до осмотра квартиры.
Если у вас в квартире есть существенные недочеты, не подписывайте акт приемки-передачи
Застройщик должен самостоятельно устранить недочеты или предложить компенсацию. Не забудьте составить дефектный акт.
Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры прописан у вас в ДДУ.
Если застройщик нарушил срок сдачи квартиры, пишите претензию и настаивайте на неустойке.
Если застройщик отказывается платить неустойку, обращайтесь в суд.

Лучше всего приходить на приемку днем и осматривать квартиру при дневном свете. В сумерках увидеть недостатки сложнее. Для того чтобы самостоятельно проверить качество новой квартиры, достаточно взять с собой несколько простых вещей:

фонарик – подсвечивать темные углы;
зарядное устройство для телефона, чтобы проверить, как работают розетки;
лампочку – убедиться, что цоколи работают;
уровень и отвес – оценить кривизну стен;
рулетку для измерения площади помещения;
смываемый маркер или кусочек мела для пометок;
ручку, блокнот, чтобы записывать дефекты. Если есть план квартиры – делайте пометки прямо в нём.

Не стесняйтесь брать с собой инвентарь для проверки. Вы купили товар и имеете право убедиться, что вас не обманывают.
Кроме того, вы можете пригласить не осмотр независимого эксперта, который оценит состояние жилья и даст рекомендации.

При осмотре квартиры следует проверить все: от подъезда до водопровода. Воспользуйтесь приведенным ниже чек-листом, чтобы не пропустить характеристики, которые следует принять во внимание при приемке.

Двор оценивать не обязательно: застройщик за него не отвечает. А вот подъезд относится к совместному имуществу жильцов, поэтому смотрите, чтобы все было в порядке.

1. Входная дверь в подъезд: ручка не болтается, замок работает, дверь прилегает плотно.

2. Лифт: если в доме полагается лифт, он должен работать. Если застройщик обещал два (или больше) лифтов, работать должен хотя бы один.

3. Холл: почтовые ящики установлены, стены отштукатурены или покрашены.

Как правильно принять квартиру в новостройке

1. Кривизна. Вооружитесь уровнем и проверьте, насколько ровные стены. Предельное отклонение не должно быть больше 15 мм на всю высоту помещения, а допустимая глубина неровностей – 5 мм.

2. Качество стен. Из стен не должны торчать штыри, проволока или строительный мусор. Проверьте, чтобы не было трещин, щелей и влажных пятен. Если строители использовали кирпичи или блоки, проверьте, чтобы швы были хорошо заделаны.

1. Стяжка. Смотрите, чтобы пол был однородным, а цвет одинаковым по всей поверхности. Если есть пузыри или неровности, это плохо. Значит, застройщик не соблюдал стандарты. На неровный пол ламинат не ляжет, будет пузыриться и топорщиться.

2. Звук. Пройдитесь по полу, послушайте, как он звучит. В идеале звук должен быть звонким, но твёрдым. Поверхность не должна крошиться. Если от каблуков отскакивают частички покрытия, это существенный недостаток. В таком помещении жить нельзя.

1. Высота. Проверьте, чтобы она была одинаковой во всем помещении. Стандарт – 2,5 метра, но в договоре долевого участия может быть прописан другой показатель. Если высота меньше нормы, это повод не принимать новостройку.

2. Стыки. В кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Если это ваш случай, проверьте, чтобы стыки между плитами были заделаны раствором. Здесь можно особо не придираться – на жизнь стыки не влияют, а когда установите подвесной потолок, их вообще не будет видно.

Квартиры в новостройке можно подразделить на две категории. Первая подразумевает сдачу квартиры в эксплуатацию сразу после этапа черновой отделки. В этом случае вы можете самостоятельно подобрать все нужные материалы, и выполнить ремонт, исходя из собственных предпочтений. Стоит отметить, что огрехи строителей здесь выражены гораздо ярче, поскольку на голых стенах очень просто заметить трещины, неровности и прочие недостатки.