Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Жилищный Кодекс РФ – основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

не ухудшит состояние квартиры и помещений, прилегающих к ней;
не нарушит требования пожарной безопасности;
соответствует санитарным требованиям;
не затронет интересов соседей и проживающих в квартире лиц.

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие – наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства – это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

заполненное по форме заявление на произведение изменений в квартире, утвержденное уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
документы, подтверждающие право собственности или владения по акту социального найма на объект недвижимости, которые требует перепланировки, в виде заверенных копий;
проект переустройства, подготовленный организацией, имеющей лицензию на занятие проектной деятельностью (выбор организации гражданин осуществляет самостоятельно);
действительный технический паспорт жилого помещения, т.е. составленный не позже чем за 5 лет до составления заявления.

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Тема 5. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

3 дня на выдачу расписки о полученных документах;
45 дней для принятия акта о согласовании или отказа в проведении переустройства или перепланировки;
3 рабочих дня на выдачу заявителю документа с принятым решением.

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.

1. Правовым основанием проведения изменений в жилом помещении в виде перепланировки и (или) переустройства является предварительно полученное решение органа местного самоуправления. Условия и порядок проведения работ содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. В ч. 1 комментируемой статьи установлено императивное правило о том, что необходимо согласование с органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые проводятся с соблюдением требований законодательства на основании принятого им решения.

Это обусловлено тем, что переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ по изменению технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на несущие способности всего жилого дома, а также могут затрагивать интересы третьих лиц.

Следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

При этом согласно п. 2.1 указанной статьи индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

Перечень вышеуказанных видов работ утвержден Приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

Статья 1 ГрК РФ в п. 14 относит к работам по реконструкции объектов капитального строительства изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

А п. 14.2 указанной статьи ГрК РФ относит к работам по капитальному ремонту замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Кроме того, нужно иметь в виду, что действия, совершаемые в ходе перепланировки и переустройства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, законодательством не допускаются.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляют необходимые документы, перечень которых указан в ч. 2 комментируемой статьи, в орган, осуществляющий их согласование (как правило, это орган местного самоуправления) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Перечень включает в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект или эскиз переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Документы могут представляться как непосредственно, так и через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии.

Решение Верховного суда: Определение N 306-ЭС16-17633, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация На основании изложенного, руководствуясь пунктом 7 части 1 статьи 14, статьей 25, частями 2, 5, 6 статьи 26, статьями 27, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд в удовлетворении требований отказал. Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела…
Решение Верховного суда: Определение N КАС09-547, Кассационная коллегия, кассация Из решения суда усматривается, что судом разрешено требование о признании недействующим п. 6 Правил. То обстоятельство, что в мотивировочной части решении суда дана ссылка на ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о разрешении судом не заявленного требования. Ошибочными являются и доводы в кассационной жалобе о неправильном применении и истолковании судом норм материального права…
Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС15-5470, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация При таких обстоятельствах, учитывая, что требование заявлено в отношении жилых помещений, руководствуясь положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили заявленные по настоящему делу требования Министра…

[Жилищный кодекс] [Раздел I] [Глава 4.]

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Жилищный кодекс РФ

1 ЖК РФ статья: 1 — 14

2 ЖК РФ статья: 15 — 21

3 ЖК РФ статья: 22 — 24

4 ЖК РФ статья: 25 — 29

5 ЖК РФ статья: 30 — 35

6 ЖК РФ статья: 36 — 48

7 ЖК РФ статья: 49 — 59

8 ЖК РФ статья: 60 — 91

8.1 ЖК РФ статья: 91.1 — 91.12

8.2 ЖК РФ статья: 91.13 — 91.15

III.2 ЖК РФ статья: 91.16 — 91.20

9 ЖК РФ статья: 92 — 98.1

10 ЖК РФ статья: 99 — 109.1

11 ЖК РФ статья: 110 — 123.2

12 ЖК РФ статья: 124 — 134

13 ЖК РФ статья: 135 — 142

14 ЖК РФ статья: 143 — 152

VII ЖК РФ статья: 153 — 160

VIII ЖК РФ статья: 161 — 165

15 ЖК РФ статья: 166 — 174

16 ЖК РФ статья: 175 — 177

17 ЖК РФ статья: 178 — 188

18 ЖК РФ статья: 189 — 191

19 ЖК РФ статья: 192 — 202

СКАЧАТЬ ЖК РФ 2020

АПК РФ

Бюджетный кодекс РФ

Водный кодекс РФ

Воздушный кодекс РФ

Градостроительный кодекс РФ

Гражданский кодекс РФ

ГПК РФ

Жилищный кодекс РФ

Земельный кодекс РФ

КоАП РФ

Лесной кодекс РФ

Налоговый кодекс РФ

Семейный кодекс РФ

Таможенный кодекс ЕАЭС

Трудовой кодекс РФ

Уголовный кодекс РФ

Конституция РФ

44-ФЗ

Об ипотеке

О приватизации

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

1. Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть произведены собственником этого помещения либо нанимателем, занимающим жилое помещение по договору социального найма, по согласованию с органом местного самоуправления.

2. Для совершения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения представляет в орган местного самоуправления заявление для согласования переустройства или перепланировки.

Форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Вместе с заявлением собственник помещения для согласования представляет в орган местного самоуправления нотариально удостоверенную копию документов, подтверждающих его право собственности на данное помещение. Оригиналы названных документов должны находиться у собственника. Собственник жилого помещения представляет и технический паспорт жилого помещения. Также должен быть представлен оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Проекты на переустройство и перепланировку жилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных правовых актов.

Наниматель жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, представляет в письменной форме согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих. Наниматель жилого помещения не указан в качестве заявителя в ч. 2 комментируемой статьи. Однако наниматель жилого помещения может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, если он уполномочен на эти действия наймодателем. Следует обратить внимание на то, что если наймодателем является орган местного самоуправления, то получается, что орган местного самоуправления уполномочил нанимателя обратиться в тот же орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве и перепланировке. Это парадокс.

Если жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо с заявлением о переустройстве и перепланировке представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

3. В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, который должен быть представлен собственником или нанимателем для согласования переустройства или перепланировки жилого помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в ч. 2 комментируемой статьи.

Заявление о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно быть рассмотрено органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления заявления и всех необходимых документов в данный орган. В указанный срок орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения.

4. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. В данном документе устанавливается срок производства ремонтно-строительных работ, режим производства ремонтно-строительных работ, поскольку помещение находится в многоквартирном доме и ремонтно-строительные работы могут производиться с шумом и иными неблагоприятными последствиями. При этом срок и режим производства ремонтно-строительных работ определяются в соответствии с заявлением. В случае если орган, осуществляющий согласование, изменяет указанные в заявлении срок и режим производства ремонтно-строительных работ, в решении излагаются мотивы принятия такого решения.

Указанное решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

5. Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.

6. Все эти правила распространяются и на нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах.

Как мы уже обозначили, и переустройство, и перепланировку нежилого помещения или квартиры необходимо одобрить в вышестоящих инстанциях еще до начала работ, поскольку и первое, и второе может отразиться на безопасности и устойчивости здания, а также повлиять на жизнь других обитающих в доме людей. Однако понятия перепланировки и переустройства не взаимозаменяемы, как многие думают.

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, перепланировкой называют такие преобразования, которые связаны с переносом границ помещений, демонтажем или возведением стен и перегородок, а также с организацией, расширением и удалением проемов во внутренних стенах[1]. Таким образом, если собственник задумал объединить или разграничить пространство, переместить кухню или санузел либо расширить какую-то зону за счет другой, согласовывать ему понадобится именно перепланировку. Причем все коррективы в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте (если быть точнее, в плане) помещения, независимо от того, жилое оно или нет.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ[2]. О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Насколько сильно отличаются переустройство и перепланировка помещения?

Считается, что переустройство проходит гораздо проще, чем перепланировка. Главное, чтобы сантехническое и прочее оборудование устанавливалось и переносилось в пределах «мокрых» зон, а также сохранялись общедомовые стояки.
Как правило, временные и денежные затраты при переустройстве и при перепланировке тоже различаются. Так, снос или возведение стен обычно требует больше ресурсов, чем, например, установка дополнительного радиатора, перенос ванной или кухонного оборудования.
Перепланировка согласовывается с местными муниципальными органами. В столице это МЖИ. А для осуществления переустройства нужно вдобавок получить и разрешение соответствующей службы. Например, при замене газового оборудования на электроплиту потребуется одобрение Мосгаза.

Как бы то ни было, довольно часто ремонтные работы включают в себя и перепланировку, и переустройство. Требования к выдаче разрешений, а также сроки рассмотрения обращений определяются административным регламентом. Переустройство и перепланировка жилого помещения в столице осуществляется в порядке, прописанном в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[3]. А в целом на территории России действует другой документ, регулирующий порядок переустройства и перепланировки, — это Жилищный кодекс[4]. Различные технические нормы и правила, в том числе требования пожарной безопасности, можно найти в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других документах[5][6].

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — процедура в любом случае непростая. Собственнику, запланировавшему ремонт, придется учесть огромное количество правил, норм и нюансов. О них мы и поговорим дальше.

В целом процесс получения разрешения будет одинаков и при изменении планировки помещений, и при переносе сантехники, например. Порядок оформления переустройства и перепланировки определен в статье 26 ЖК РФ[7]. Между тем, есть некоторые факторы, которые могут повлиять на ход событий. Например, большое значение имеет тип здания. В домах старого фонда, которые сдавались в эксплуатацию до середины ХХ века, с перекрытиями из дерева или смешанных материалов согласовать ремонт сложнее. Поскольку деревянные конструкции сильно подвержены деформации и износу, на перегородки, которые изначально несущими не являлись, со временем могла перераспределиться часть нагрузки. Как можно догадаться, дополнительно нагружать конструкцию таких домов нельзя. Процедура согласования в этом случае усложнится из-за необходимости получить экспертное заключение от автора проекта. Найти организацию, которая разрабатывала документы, можно по номеру серии дома, указанному в техпаспорте. Если компания была ликвидирована или перестала выдавать заключения, авторство передается другой уполномоченной организации. В Москве в подобных случаях следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Безусловно, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями переустройство и перепланировка все равно проводятся. И, если экспертное обследование показало, что желаемые изменения допустимы, собственнику для оформления ремонта нужно запросить предыдущий согласованный план помещений. Также в ряде случаев, если речь идет о перепланировке, собственнику придется усилить стены металлоконструкциями.

Ремонт в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями обычно проходит менее «болезненно», но и здесь при согласовании могут возникнуть трудности. И первое, на что в этом отношении стоит обратить внимание — согласовать получится только те работы, которые не нарушают санитарные и строительные нормы, а также требования защиты от пожаров. Другими словами, главное условие для успешного согласования ремонтных работ — переустройство и перепланировка не должны представлять потенциальную угрозу для дальнейшей эксплуатации здания.

Жилищный кодекс и перепланировка

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Постановления
Письма
Приказы и решения
Кодексы Российской Федерации
Федеральные законы

Расчет отопления
Расчет холодного водоснабжения
Расчет горячего водоснабжения
Расчет электроснабжения
Расчет газоснабжения

В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».

Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»1. В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение в оригиналах либо нотариально удостоверенных копиях. Это договоры передачи помещений в собственность, договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследства на помещение (вместе со свидетельством о государственной регистрации право собственности) и др.;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться проектными организациями, являющимися членами соответствующих саморегулируемых организаций;

4) технический паспорт жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. Если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;

6) когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

В статье 27 ЖК РФ предусматриваются основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: непредставление документов и представление документов в ненадлежащий орган.

1) непредставление необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласования перепланировки и (или) переустройства помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для согласования перепланировки и (или) переустройства, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган.

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в суд (в соответствии с главой 25 ГПК РФ).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, проведенные в отсутствие согласования и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Условно последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки можно разделить на гражданско-правовые и административно-правовые.

К гражданско-правовым последствиям представляется возможным отнести следующие последствия. В п. 3 ст. 29 ЖК РФ указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При этом если в установленный срок соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, подает иск в суд, который принимает решение:

в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже его с публичных торгов, возникает вопрос: обязательно ли выселение этих граждан из жилых помещений до торгов?

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может. Данная позиция подтверждается судебной практикой.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Решение суд выносит на основании искового заявления о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, поданного собственником или нанимателем.

Надо сказать, что в суды поступали исковые заявления, сформулированные по-разному: об установлении юридического факта ненарушения прав и законных интересов соседей, об установлении юридического факта законности перепланировки, об узаконении произведенной перепланировки, об обязании органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Однако рассмотрение таких дел должно производиться в порядке искового производства, а не в порядке особого производства путем установления юридического факта, поскольку возникает спор о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Заявления, поданные в порядке особого производства, оставляются судом без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 263 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Многие судьи считают, что иск о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии нужно подавать только тогда, когда орган, осуществляющий согласование, отказал в удовлетворении заявления об оформлении документации по результатам перепланировки (переоборудования) или оставил без ответа заявление в течение 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Однако массовая судебная практика идет по пути рассмотрения исков, поданных без предварительного обращения заявителя в орган, осуществляющий согласование, с таким заявлением. С практикой рассмотрения судом подобных исков вряд ли можно согласиться, поскольку в указанных случаях суды, по сути, подменяют органы местного самоуправления, осуществляя их полномочия по согласованию.

Только после отказа в согласовании самовольных переоборудовании можно говорить о нарушенном или оспариваемом праве лица на сохранение жилого помещения в существующем состоянии, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите.

Часть 2 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Привлечение к административной ответственности можно отнести к административно-правовым последствиям самовольного переустройства и(или) перепланировки.

Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.

Согласно п. 1 комментируемой статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Пункт 2 ст. 26 определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее — заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.

К этим документам относятся:

заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: ордер на вселение в жилое помещение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;

технический паспорт помещения;

письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то исходя из смысла комментируемого пункта представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены комментируемой статьей.

Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться перечень принятых документов и указана дата их принятия.

Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 27 ЖК РФ (см. комментарий).

Пункт 5 комментируемой статьи установил, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.

Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном комментируемым пунктом, несмотря на то что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.

Согласно п. 6 комментируемой статьи единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий.

Регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, также как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Статья 84 ранее действовавшего Кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли.

ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Комментируемая глава должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.

Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно: с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.

Статья 25.

Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Статья 26.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

Исходя из ЖК, переустройство и перепланировка значительно отличаются друг от друга. Понятие переустройства жилого помещения в основном касается:

Видоизменения ванной комнаты и туалета.
Изменения места установки газовых и санитарно-технических приборов.
Замена старой газовой плиты на электрическую варочную поверхности.
Полной замены электрики, счетчика и канализационных труб.
Остекление балкона (лоджии) и прочие.

Понятие перепланировки заключается в изменении самого проекта помещения, но обязательно с сохранением его целевого предназначения. Основные разрешенные изменения четко расписаны в законодательстве.

Как проходит согласование перепланировки жилых помещений: этапы и требования

Перепланировка жилого помещения возможна только после выдачи разрешающего документа, на основе нового проекта. При нарушении закона и самостоятельной корректировки жилья, владельцу грозит не только штрафные санкции, но и уведомление о его обязанности выполнить работы по восстановлению первичного вида квартиры. Самым весомым наказанием считается потеря жилплощади.

Для того чтобы получить разрешение на серьезные изменения в квартире, нужно подготовить пакет документов. Перечень документов для подачи:

Заявление на изменение, составленное в правильной форме.
Документ купли-продажи.
Проект жилища.
Тех паспорт жилья.
Согласие людей, которые прописаны в квартире.
Справка о том, что строение не является памятником архитектуры, искусства и культуры.

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

отсутствие полного списка необходимой документации;
подача документов в неправильную инстанцию;
новый проект квартиры имеет ряд серьезных нарушений.

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
Сокращение количества вентиляционных шахт.
Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
Проведение теплого пола.
Возведение пристроек.
Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
Организация ниш, кладовых.
Изменение чердачного помещения, подвала.

Завершающим этапом по изменению жилплощади считается получение от специальной комиссии акта. В нем будут зафиксированы явные нарушения или их отсутствие. Если есть нарушения, то их устранение обязательно. Далее акт будет отправлен в инстанцию по учету жилищных помещений и будет зарегистрирован, а также приобщен к техпаспорту квартиры. Отправлением акта занимается та инстанция, которая и выдала допуск на начало работ.

Подведя итоги ясно, что ответственность за перепланировку больше чем за переустройство. Все разрешимые приемы перепланировки прописаны в ЖК РФ. Лучше подать необходимые документы, дождаться вердикта соответствующего органа и обдумывать следующий шаг действий, чем поспешить и создать массу проблем не только себе, но и другим жильцам многоэтажного дома. Очень часто многие виды перепланировок проводятся в старых домах и становятся причиной обвала целого дома. Но это в худшем случае, в лучшем же суд обязует вернуть первоначальный вид квартиры, что приведет к повторным большим затратам. Или того хуже выставит жилое помещение на аукционе, причем цена будет существенно занижена и без вычетов суда.

Все о перепланировке квартиры: что можно, а что категорически нельзя?

Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
установка водонагревателя и газовой колонки;
изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.

При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:

в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».

В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:

представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:

представляет собой изменение его конфигурации,
требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:

с соблюдением требований законодательства
по согласованию с органом местного самоуправления
на основании принятого им решения.

Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:

заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
- а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;

ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Жилищный кодекс РФ и перепланировка квартиры

Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

подтверждается актом приемочной комиссии.

п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Акт приемочной комиссии:

должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,
в орган регистрации прав (Росреестр).

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Самовольными являются:

переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:
- при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или
- с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:

несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:

привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и
в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:

этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо
это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Контроль за проведением переустройства и (или) перепланировки жилых помещений осуществляет Государственная жилищная инспекция. Ряд контрольных полномочий, в соответствии с ЖК РФ и другими законами имеют управляющие многоквартирными домами организации – управляющие компании.

Полномочия Государственной жилищной инспекции

Должностные лица органов Государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий имеют вправе:

требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки, а в присутствии его представителя – переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее чем за неделю до даты осмотра.

Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, если есть достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

Последствия самовольной перепланировки жилого помещения
Как узаконить самовольную перепланировку жилого помещения
Как согласовать перепланировку квартиры

Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Тема 5. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Жилищный кодекс и перепланировка

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Как проходит согласование перепланировки жилых помещений: этапы и требования

Все о перепланировке квартиры: что можно, а что категорически нельзя?

Жилищный кодекс РФ и перепланировка квартиры

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ