Обязательно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

условия передачи имущества или собственности арендатору;
сроки действия;
указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2020 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2020 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:

Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.

Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:

Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:

Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.

Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.

Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.

В Росреестр или многофункциональный центр подаются:

Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
Оплата государственной пошлины.

Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.

Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.

Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.

Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:

Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.

Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.

Могу ли я сам подать документы для кадастрового учета в Росреестр в электронном виде?

На сегодняшний день кадастровые работы и их результат является документ, представляющий собой электронный вид, утвержденной формы (Xml-cхемы). Любой результат кадастровых работ можно подписать электронной цифровой подписью (ЭЦП) заявителя, что позволит правообладателю не тратить время на посещение МФЦ для передачи пакета документов для осуществления кадастрового учета или регистрации права на объект недвижимости, а направить электронный документ посредством интернета в Росреестр. Для изготовления ЭЦП необходимо обратиться в любой удостоверяющий центр, занимающийся изготовлением квалифицированных сертификатов ключей проверки электронной подписи (КСКП ЭП), согласно Федеральному закону от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» для Росреестра. При изготовлении КСКП ЭП для физических и юридических лиц применяется специальный алгоритм шифрования информации, исключающий изменение документа, подписанного такой электронной подписью.

Согласования границ земельного участка — какова процедура?

Процедура согласования границ земельного участка установлена 221-ФЗ от 24.07.2007г. и является обязательной если проводятся кадастровые работы, в результате которых уточняется местоположение границ(ы) земельного участка, в отношении которого осуществлялись работы, или смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости:

1) собственности;
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования;
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять
Порядок согласования границ включает в себя: 1) Извещение всех заинтересованных лиц; 2) проведение согласования границ и составление акта согласования.
Извещение правообладателей смежных земельных участков может проводится как в индивидуальном порядке, так и путем проведением собрания о согласовании местоположения границ и посредством опубликования в СМИ в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Опубликование извещения о проведении согласования границ осуществляется при отсутствии информации в ЕГРН о контактных адресах заинтересованных лиц.
Более развернуто вы можете прочитать в этой статье по ссылке.

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор аренды в 2020 году: регистрация в Росреестре и технический план

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

оригинал заявления;
оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
документ, подтверждающий оплату пошлины;
паспорт заявителя (для организаций – представителя);
доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Исходя из норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, можно сделать вывод, что договор аренды нежилой недвижимости может быть:

срочным;
бессрочным, если в нем не указано, на какой период оформляются отношения между арендодателем и арендатором.

В свою очередь, аренда, о которой речь идет в первом пункте, может быть:

краткосрочной – до 12 месяцев;
долгосрочной – свыше года.

Регистрировать договор не требуется, если его срок действия — 11 и менее месяцев.

Подробнее о сроках договора аренды нежилого помещения написано здесь.

Гражданский кодекс РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется в том же порядке, что и договор аренды, то есть посредством предоставления документов в регистрационный орган.

Для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должно быть предоставлено:

дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
заявление о государственной регистрации;
доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
документ удостоверяющий личность физического лица;
приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.

При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что это возможно:

по соглашению сторон;
по требованию одной из сторон договор, если существенно нарушаются условия договора другой стороной;
в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений не взимается, срок регистрации дополнительных соглашений составляет 20 дней.

Отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а порядок оформления документов и регистрации договора аренды устанавливается Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. №135.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды.

При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней.

Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

После того, как будут совершены все вышеперечисленные действия, договор можно будет получить с отметками регистрирующего органа.

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

Для регистрации договора надо собрать комплект документов и оплатить государственную пошлину. Госпошлина для физического лица составляет 1 000 рублей. Если с заявлением о регистрации обращаются две стороны договора, то госпошлина уплачивается в размере 1 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Государственная пошлина для юр.лица составляет 15 000 рублей. Если с заявлением о гос.регистрации обращаются две стороны, то пошлина уплачивается в размере 15 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Процедура регистрации договора регламентирована действующим законодательством и занимает 7 дней. В этот период в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество будет внесена запись о регистрации сделки и возникшего имущественного обременения и все экземпляры договора аренды получат регистрационный штамп с регистрационным номером. Если заявление и подготовленный пакет документов направлен через МФЦ, на процедуру потребуется 9 дней.

В случае возникновения препятствий для завершения процедуры регистрации в виде необходимости уточнения данных или предоставления дополнительных документов, сотрудники Росреестра в положенный срок должны связаться с заявителем. Для ускорения процесса рассмотрения заявки целесообразно предоставить специалисту регистрирующего органа контактные данные уполномоченным лицом.

Финансовые затраты на госрегистрацию состоят только из расходов на оплату государственной пошлины. Дополнительных сборов не существует.

По желанию арендатора и арендодателя для подготовки документов и взаимодействия с регистрирующими органами может быть привлечена сторонняя организация. Это увеличит объем потраченных средств (расценки на услуги у каждого агентства свои), но сократит время на подготовку пакета документов.

Государство не вмешивается в условия аренды, если ее участниками являются коммерческие структуры или граждане. Исключением является только передача арендодателю имущества муниципальных и государственных структур, когда могут вводиться предписания к видам пользования, платежам в бюджет. При аренде коммерческой или жилой недвижимости может потребоваться регистрация. Цель этой процедуры в следующем:

в ЕГРН вносится отметка об обременении, что автоматически влечет запрет на передачу объекта другому арендодателю;
после регистрации договора аренды в Регпалате стороны вправе использовать этот факт при разрешении споров, в судах, при обращении в другие ведомства, при совершении сделок;
государство косвенно контролирует процесс налогообложения доходов от сдачи имущества, так как ФНС может проверять сведения из Росреестра.

В ходе регистрации аренды между юр. лицами проверяется только его существенное условие, т.е. описание объекта. Все остальные пункты, в том числе положения об оплате арендных платежей, Росреестр не интересует. По описанию, признакам и кадастровому номеру в ЕГРН вносится регистрационная запись о договоре, а на сам объект возникнет обременение.

Комментарий эксперта. Наличие отметки в ЕГРН не препятствует продаже объекта. Но в этом случае соглашение нельзя расторгнуть досрочно, если на это не согласен сам арендатор. Поэтому является дополнительной гарантией для арендатора, что с ним не расторгнут отношения в одностороннем формате.

Ниже вы можете скачать типовой образец договора аренды, который успешно проходил регистрацию в Росреестре. Обращаем внимание, что условия каждого договора могут существенно отличаться. Рекомендуем привлекать к составлению и проверке документов юристов. Ошибки на этой стадии могут обернуться большими убытками, досрочным расторжением договора. Помощь в подготовке договора и других документов окажут наши специалисты.

Разберем, кто регистрирует договора аренды нежилого помещения, нужно ли для этого обращаться к нотариусу или в БТИ. По Закону № 218-ФЗ реестр зарегистрированных договоров аренды ведется в Росреестре. Только это ведомство занимается проверкой и систематизацией сведения о недвижимости. Документы на регистрационную процедуру можно сдавать в МФЦ.

Удостоверение договора у нотариуса является правом, а не обязанностью сторон. Такой вариант используется редко, так как влечет дополнительные расходы для арендатора и арендодателя. Каких-либо существенных преимуществ при нотариальном заверении арендных сделок нет. Также не нужно обращаться в БТИ, поскольку эти учреждения занимаются только учетом и инвентаризацией недвижимости, но не ее регистрацией.

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ или Росреестр проводится по заявлению сторон. Все условия сделки должны быть согласованы и закреплены в документы до обращения в указанные учреждения. Как только договор будет зарегистрирован, изменения в него можно внести только путем оформления доп. соглашения и его отдельной регистрации.

Выделим несколько важных моментов, связанных с государственная регистрация нежилого помещения или здания, передаваемых в аренду:

стороны могут сразу договорить о порядке несения расходов на регистрацию, т.е. кто будет платить пошлину (на практике, обычно это делает арендатор);
если на регистрацию передается договор на часть помещения или строения, на нее нужно оформить техплан (этот документ изготавливает кадастровый инженер, чтобы описать местоположение части в границах основного объекта);
регистрационная процедура через МФЦ проходит дольше на 2 дня, поэтому стороны могут обговорить этот вопрос заранее.

Госрегистрация договоров аренды нежилых помещений и зданий сопровождается внесением сведений в ЕГРН. Хотя право собственности по таким сделкам не переходит, в реестре будет отражено временно обременение на объект. Как указывалось выше, такое обременение лишает возможности повторно сдать объект другому арендатору.

Комментарий эксперта. Передаточный акт на арендуемый объект не обязательно подавать в Росреестр, если условия передачи описаны в договоре. Однако рекомендуем составить акт отдельно, так как в нем подробно описывается фактические состояние предмета договора. Чем подробнее будет эта информация, тем легче избежать споров при возврате имущества собственнику.

ИФНС может контролировать уплату налогов с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду. Однако регистрация договоров в полномочия этого ведомства не входит. Более того, после получения зарегистрированного договора в Росреестре не нужно уведомлять налоговый орган о сделке. По истечении календарного года собственник должен задекларировать доход, полученный в виде арендных платежей. Если этого не сделать, ИФНС может провести камеральную проверку по данным из ЕГРН, начислить налог и взыскать штрафные санкции.

Регистрация аренды не вызовет проблем, если вы воспользуетесь помощью наших профессионалов. Мы предлагаем:

подготовку договора, акта и другой документации, которая нужна для регистрационных действий;
оформление техпланов на части объектов, на помещения после перепланировки;
сопровождение процедур в Росреестре, МФЦ;
помощь в урегулировании споров по арендным отношениям, в том числе в судах.

Штат наших специалистов может решать вопросы любой сложности, поможет соблюсти нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ. Чтобы уточнить условия сотрудничества, позвоните по нашим телефонам, указанным на сайте.

Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план

Аренда помещения или части здания приведет к постановке на временный кадастровый учет. Присвоенный номер действителен до окончания срока.

Новому арендатору, решившему арендовать аналогичную часть, потребуется заказать технический план для регистрации и аналогично встать на учет (временный). Основанием послужит договор найма нежилого помещения. Снятие номера связано с прекращением договорных отношений.

Отличие технического плана от паспорта заключено в указании поворотных точек, объясняющих местоположение на местности и в границах объекта. С 2012 года присутствуют подробное описание и спутниковые фотографии.

Срок регистрации зависит от метода передачи и перечня документов, прилагаемых к заявлению. Подача в отделение Росреестра позволит уложиться в 5 суток. Привлечение посредника, отсылка через портал и МФЦ увеличивает время от 7 до 14 дней. Максимальный срок укладывается в 1 месяц.

Дополнительное соглашение к договору аренды

По окончании срока необязательно составлять новый арендный договор. Достаточно подготовить дополнительное соглашение для продления действия или изменения некоторых условий, если они затрагивают:

права и обязанности участников;
стоимость и условия повышения аренды;
график внесения платы;
возможности сдачи в субаренду;
основания досрочного расторжения.

Корректировка данных производится двумя методами. Стороны приходят к взаимному согласию. Дело рассматривается в судебных инстанциях, если один участник против изменений.

Дополнительное соглашение потребуется при досрочном расторжении и отсутствии претензий сторон. Заблаговременно подготавливают акт обратного приема-передачи.

Только регистрация делает договор законным и соответствующим нормативным актам.

Точные сроки не оговорены законодательно. Процесс регистрации рекомендуют проводить незамедлительно, поскольку без этого соглашение недействительно. Участнику договора социального найма потребуется обратиться в реестр не позднее месяца после подписания.

Сделка оформляется письменно . Если вы не станете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение документа необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

наявность сторон , заключающих сделку
предмет договора
платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника ( ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

точный размер площади
наименование ( помещение или его часть )
инвентарный номер
юридический адрес , этажность
назначение ( цех , склад , офис , магазин и т . п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс ( статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным ( подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным ( в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. И х не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – « автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете сделку .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация .

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов

Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Составить надлежащее сам договор аренды нежилого помещения можно без непосредственного участия сторон. Для этого достаточно просто обратиться в любую юридическую контору с нужной документацией, и где за несколько частов вам все проверят, составят сам договор аренды, и подготовят пакет сопроводительных документов на регистрацию в Росреестр. В Росреестре как правило, сроки рассмотрения пакета документов для аренды нежилых помещений составляют не более 2 недель. Законодательно именно в этот срок рассматриваются подобные обращения о регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения в Росреестре без приостановок , после чего заявитель получает на руки зарегистрированные договоры аренды.

Перед тем, как начинать собирать документы, следует понимать что недорого зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре без отказов можно лишь в случае обращения в профессиональную юридическую компанию, специализацией которой является оформление недвижимости. Как уже описывалось ранее, все зависит от того, на какой срок арендуется нежилое помещение, краткосрочный или долгосрочный. Действующий гражданский кодекс РФ гласит, что договор аренды помещений следует обязательно зарегистрировать в Росреестрев том случае, если его заключают год или более, но срок должен быть ограничен определенным периодом. Считаться действительным он будет с момента регистрации в Росреестре.

Никаких проблем не возникает, если договор планируется заключить на короткий срок, в подобных ситуациях нет никакой необходимости обращаться в Росреестр за регистрацией. Однако в любом случае избежать этого не удастся, если речь идет о необходимости регистрации договора долгосрочной аренды части нежилого помещения в Росреестре, более того при таком формате аренды понадобиться технический план. Непосредственные основания для оформления правовых взаимоотношений появляются в тот момент, когда договор обоюдно подписывается, вследствие чего стороны могут пользоваться далее функциями расторжения договора и решения спорных вопросов, в том числе в судебном порядке. Одна из сторон может обратиться в суд и в том случае, если вторая отказывается от дальнейшего оформления аренды в Росреестре.

Помимо основного списка для проведения процедуры регистрации могут потребоваться дополнительные документы, однако данный момент необходимо уточнять у практикующих в оформлении недвижимости юристов. Если заключается договор аренды и при этом одна из сторон отказывается его подписывать, то вторая добивается правды через суд, заявляя, чтобы ее требования были приняты и предоставляя для этой цели все необходимые документы по регистрации договора аренды.

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.

Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ. Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии. На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.

Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня.

Если вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую, стоит узнать, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения .

Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли — продажи , аренды помещений .

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда помещения .

Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).