Проверка квартиры при покупке юридическая чистота краснодар фирмы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка квартиры при покупке юридическая чистота краснодар фирмы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Хотите избежать рисков при покупке недвижимости? Мы проверим чистоту сделки и благонадежность продавца. Наши юристы проведут анализ правоустанавливающей документации на квартиру, установят наличие залога и иных обременений, выявят прописанных в помещении граждан и лиц с правами на него, подготовят проект договора купли-продажи с учетом ваших интересов, выберут безопасный способ взаиморасчетов с контрагентом.

Проверка чистоты сделок при покупке квартиры в Краснодаре

Для заключения договора на оказание услуг понадобится ваш паспорт и нотариальная доверенность, если от вашего лица выступает представитель.

Чтобы успешно проверить юридическую чистоту сделки, сопровождающему специалисту потребуются:

паспорт всех участников сделки с недвижимостью;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
технический план помещения;
проект договора купли-продажи;
справки о составе семьи;
согласие супруга на продажу жилья;
приватизационные документы.

Окончательный список бумаг юрист определит в ходе консультации и ознакомлением с делом.

Опыт наших юристов позволит провести проверку в максимально сжатые сроки и подготовить рекомендации по устранению выявленных нарушений закона и ваших интересов. Индивидуальный подход к делу и качественная работа грамотных специалистов позволит исключить любые риски при вложении средств в недвижимость.

Что вы получите в итоге

квалифицированную юридическую поддержку;
правовую безопасность при покупке жилья;
защиту интересов при согласовании условий сделки с контрагентом;
экономию времени и денежных средств.

Воспользовавшись услугой, вы можете быть уверены в законности сделки при покупке квартиры, исключив претензии со стороны третьих лиц.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.Покупателю рекомендуется:1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Проверка юридической чистоты квартиры — как осуществить

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке квартиры, дома, земли

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

В практике известно много случаев, когда банк одобрил ипотеку и по истечении времени квартиру забирали по решению суда, так как банк проверяет только те документы, которые необходимы для оформления залога и ликвидности объекта.Самостоятельно произвести проверку можно.
Для этого Вам следует заказать полный пакет документов, проверить собственника(-ов) по всем базам и правильно юридически анализировать все имеющиеся сведения.

Вам понадобится много времени и необходимые юридические знания.

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Поиски идеального дома увенчались успехами: вы нашли ровно то, что искали! Теперь хочется поскорее подписать договор, передать деньги и начать новую чудесную жизнь. Именно в этот момент покупатели совершают наибольшее число ошибочных действий. Радость не должна помешать вам внимательно изучить выбранный дом или квартиру. Тем более когда речь идет о вторичке.

Чтобы выяснить все подробности, и чтобы проверка квартиры на чистоту при покупке прошла максимально быстро, мы рекомендуем изучить историю выбранного жилья. Как известно, в базе Росреестра хранятся сведения об объектах начиная с 1998 года.

Получив выписку, вы сразу увидите, что происходило за минувшие 20 лет с этой квартирой: сколько раз ее продавали и покупали, дарили или меняли, была ли она под арестом, в каких официальных документах фигурировала. Просто попросите владельца предоставить вам такую выписку.

Да, если дом совсем старенький, данных с Росреестре может и не быть. Но еще это означает одно: квартира не участвовала в сделках. Да, так и есть: иногда отсутствие информации – самая хорошая новость. Перед вами – совершенно «чистый» объект. Теперь просто надо убедиться, что он принадлежит именно тому человеку, который его продает – это можно выяснить в местном ведомстве, которое занимается вопросами жилищной политики.

Итак, проверка квартиры на чистоту при покупке пройдена, но еще не время отдыхать. Теперь важно выяснить, соответствует ли состояние объекта заявленному. Прежде всего, ознакомьтесь с техдокументацией. Потребуйте бумаги из бюро техинвентаризации, чтобы не «попасть» на незаконную перепланировку и прочие неприятности.

Любые капитальные переделки владельцы должны согласовывать. Не выявили нарушение до покупки, а потом оно обнаружилось? Штраф придется платить именно вам. Сравните все параметры из техпаспорта с реальными – и лишь при отсутствии несовпадений принимайте положительное решение.

И выясните все про семью продавца: несовершеннолетние, которым негде жить – уже повод отменить покупку. Кто еще может заявить права?

Близкий родственник, который на момент подписания контракта отбывал наказание в тюрьме
Близкий родственник, который на момент подписания контракта находился на лечении в психиатрической больнице (и иных подобных местах)
Близкий родственник, который проживал за рубежом много лет и вот вернулся
Жены/мужья собственников, если на момент продажи не было получено письменного разрешения от них

Чтобы выяснить все про таких родных, попросите выписку из домовой книги – это важная мера, поверьте.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

1) Проверяем все переходы права собственности, их законность, обременения (аресты), в том числе, снятые (погашеные) на дату проверки. В случае обнаружения данных ограничений — изучаем все документы-основания их регистрации: решения судов, определения судов, постановления о наложении ареста.

2) Проверяем всех собственников объекта (в том числе бывших) на предмет банкротств, любых других судебных споров, где предметом спора мог фигурировать данный объект, а также финансовых обязательств, где объект мог выступать в качестве залога или предметом взыскания.

3) Запрашиваем у продавца все документы (решение суда, брачные договоры, соглашения о разделе имущества, завещания, прочее), предметом которых может явиться объект проверки.

4) Проверяем объект на наличие граждан, чьи права на данный объект были нарушены, но сохранилось право на обращение в суд.

5) Проверяем объект на наличие граждан, имеющих право бессрочного пользования (проживания) данным объектомнедвижимости (не из числа собственников).

6) Организуем медицинский осмотр продавца с выдачей медицинского заключения о дееспособности продавца (обращаем внимание, что стандартные справки ПНД и НД из базы (без осмотра врача) не защищают на 100% покупателя). Услуга предоставляется по запросу клиента.

7) Проверяем на возможные ограничения, связанные с перепланировкой, произведенной в данном объекте недвижимости.

самостоятельно проверить квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке
проконтролировать риэлтора и определить, насколько он выполняет свои обязанности.

+ вас ждут примеры из жизни и полезные ссылки на официальные ресурсы

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

Вы выбрали жилье. Собственник взрослый. Недвижимость во владении дольше 3 лет. Коммунальные долги отсутствуют.

А через 3 – 4 года после приобретения выясняется, что у бывших владельцев был ребенок, рожденный после 2007 года, и недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. По закону, в таком случае ребенку должны были выделить долю. Но родители этого не сделали, а отвечать и мотаться по судам теперь придется вам. И у повзрослевшего «обделенного» есть все шансы отсудить у вас либо долю, либо немалую финансовую компенсацию.

Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Качество жизни – ниже

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Могут появиться штрафы

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

что нужно проверить, чтобы не попасть в вышеперечисленные ситуации
какие особые риски есть у новостроек и вторички

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

Инструкция: Как проверить квартиру перед покупкой

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

данные владельца и данные из ЕГРН выписки
данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и ЕГРН совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.

При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
Если квартира была куплена – договор купли-продажи.

Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника. Важно убедиться, что между нынешним собственником и предыдущим нет разногласий, поводов для оспаривания – вас не должны затронуть конфликты других людей.

Недвижимость, приобретенная в результате дарения, по договору ренту или решению суда – это частый предмет мошенничества. В подобных случаях много подводных камней и нюансов, из-за которых вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Проверить такую квартиру перед покупкой самостоятельно и сложно, и опасно. Лучше нанять профессионального юриста. Именно юриста, а не риэлтора! У агента по недвижимости может не хватить знаний и компетенций.

Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки.

Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.

Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Рассмотрим основные аспекты, на которые нужно обратить внимание в первую очередь.

Низкая цена делает жилье очень привлекательным для покупателя. Но на самом деле это должно насторожить, поскольку от недвижимости желают избавиться как можно быстрее.

Следует сначала расспросить продавца по поводу цены, а затем проверить, нет ли наследников, либо других лиц, претендующих на объект недвижимости. То есть выяснить причины скорой продажи.

Единственным вариантом может быть срочный переезд или выезд за границу, но встречается он не так часто, тем более, что продавец может об этом соврать.

Продавцу, обязательно нужно задать следующие вопросы:

Сколько собственников у недвижимости?
Почему решено продать жилье?
Когда была куплена квартира и при каких обстоятельствах?
Была ли квартира предметом судебных разбирательств?

Список вопросов можно дополнить, но самое главное — это отследить реакцию продавца на них, проверить, насколько четко хозяин помнит все события, связанные с недвижимым имуществом. Если он путается, постоянно что-то забывает, невнятно рассказывает — лучше отказаться от сделки.

Можно проверить совпадения рассказа со сведениями, указанными в документации.

У владельца жилья нужно потребовать ксерокопии и оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорт объекта. Возможные документы, на основании которых возникло право собственности:

договор мены;
договор купли-продажи;
решение суда о получении права собственности;
свидетельство о вступлении в наследство, регистрации прав собственности.

В расширенной выписке ЕГРН содержатся все сведения о недвижимости и ее владельцах:

размеры квартиры;
месторасположение;
кадастровую стоимость;
паспортные данные всех владельцев;
даты и частоту перепродажи жилья (если это происходит слишком часто, значит, квартира проблемная);
наличие долей других владельцев;
наличие арестов, ограничений на продажу, других видов обременений.

Это наиболее информативный документ, который можно заполучить даже без согласия продавца. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем партале.

Стоит обратить внимание на то, что если с момента последней передачи прав собственности прошло менее трех лет, то сделка может быть признана судом недействительной в течение этого срока.

Следует обратить внимание, имеются ли среди собственников:

дети до 18 лет;
дети-инвалиды;
недееспособные граждане.

Наличие всех обозначенных категорий значительно усложнит проведение сделки, поскольку снять их с регистрации практически невозможно и они в первую очередь претендуют на жилье, если оно продано незаконно. Без разрешения органов опеки и попечительства продажа объектов недвижимости не проводится.

Также нужно выяснить, действительно ли продавец — законный владелец жилья или просто представитель (доверенное лицо). Рекомендуется поговорить именно с собственником, поскольку доверенность может быть фальшивой. Если не удается побеседовать с владельцем, то нужно обратиться к нотариусу, которым был выписан документ. Но также нужно посоветоваться с другим юристом, поскольку нотариусы тоже бывают вовлечены в преступные схемы. Но лучше не рисковать и попросту отказаться от сделки.

Еще один важный вопрос состоит в том, состоит ли продавец в браке. Без разрешения второго супруга операции с недвижимостью проводить нельзя. Отметки в паспорте о браке может не быть, поскольку при утере выдается новый документ без штампов.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Если квартира была предметом споров или арестов, смотрите на срок давности.

Сделки с недвижимостью могут признать недействительными в течение 3 лет

Если конфликт разрешен недавно, он все еще может стать проблемой.

Информация, указанная в выписке, актуальна на дату запроса — просите у продавца максимально недавнюю выписку.

Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.

Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.

Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.

Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.

Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.

Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:

справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.

Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.

Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.

Если перепланировка была, сверьте текущее состояние квартиры со сведениями из технических документов. Обратите внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН — это может указывать на перепланировку. Если пропустите незаконную передепланировку, в дальнейшем ответственность за нее ляжет на вас.

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
осужденных;
пациентов психоневрологического диспансера;
служащих в армии по призыву;
несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.