Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в ипотечной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.
Способы продажи доли в ипотечной квартире:
Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке.
Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса.
Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.
Плюс в том, что продавец рассчитывается с кредитором, перестают «капать» проценты.
Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.
Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты.
Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима.
Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.
Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части.
Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.
Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.
- Переуступка прав и обязанностей
Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.
Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.
Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.
На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:
Обратиться в банк и получить согласие (!) Поиск покупателя, который готов выкупить долю за наличные или ипотечные средства. Желательно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки – 2 000 000 рублей, а остаток по ипотечному долгу – 700 000 рублей.
Обычно заключают соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Далее, покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве задатка. «Ипотечник», в свою очередь, направляет эти деньги в банк с целью погашения своей части долга по ипотеке.
Если задолженность выплачена в полном объеме, банк выдаст справку о снятии обременения. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли квартиры, заверяют его у нотариуса и вносят изменения в ЕГРН.
«Остаток» в виде 1 300 000 рублей покупатель передает продавцу – наличными, через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
Как продать долю ипотечной квартиры?
При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?
- штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
- оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
- госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
- запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.
О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.
Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки.
Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение.
Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.
Ипотека считается наиболее рискованным видом вложений в недвижимость. Неудивительно, что здесь много вопросов, тонкостей, рисков и обмана. Продать долю в ипотечной квартире без помощи юриста – очень сложно.
От вас потребуется изучить кредитный договор, политику банка, положения закона, степень рисков, надежность покупателя и т.д. Если вам нужна срочная консультация – задайте вопрос юристам нашего сайта.
Они разъяснят вашу ситуацию и подскажут верное решение.
Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:
Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:
- выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
- невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
- недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.
Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.
Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:
- Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
- Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.
Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.
Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:
- Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
- Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.
При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.
Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.
Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?
Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.
При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:
- Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
- Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
- Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
- Регистрация договора в ЕГРН.
- Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.
В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.
Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.
Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.
Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.
В документе указывается информация:
- дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
- стоимость доли;
- сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
- гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
- описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
- обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
- сроки выписки жильцов;
- передаточный акт;
- количество экземпляров, приложения, подписи сторон.
Для продажи доли потребуются документы:
- Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
- При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
- Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
- Техпаспорт на объект недвижимости.
- Справка о числе прописанных лиц.
- Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).
При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.
Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.
- Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
- За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
- Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
- За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.
Все сделки по отчуждению жилья, включая применение договоров жилищных займов и при наличии несовершеннолетних детей у продавца, а также, когда гражданин до 18-ти сам выступает участником процедуры или владельцем имущества, совершаются с разрешения ООП.
В законодательстве есть принцип неухудшения жилищного обеспечения несовершеннолетних: нельзя для детей уменьшать жилплощадь или ущемлять иные имущественные права по сравнению с уже существующими.
При продаже доли необходимо предоставить ребенку такую же или большую площадь. Причем по дополнительным условиям она должна быть равноценная или лучше (инфраструктура, район, возможности для развития). Последние параметры относительные, их оценивают ООП с учетом множества факторов и мнения самого ребенка. Единственное, что не оспаривается – равная или большая жилплощадь такого же качества.
Как продать долю в ипотечной квартире
Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.
В документе указывается информация:
- дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
- стоимость доли;
- сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
- гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
- описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
- обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
- сроки выписки жильцов;
- передаточный акт;
- количество экземпляров, приложения, подписи сторон.
Для продажи доли потребуются документы:
- Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
- При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
- Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
- Техпаспорт на объект недвижимости.
- Справка о числе прописанных лиц.
- Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).
При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.
- Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
- За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
- Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
- За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.
При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.
Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Можно ли продать долю в ипотечной квартире
Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:
- выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
- невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
- недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.
Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.
Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.
1
Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
Рассмотрим на примере.
Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.
Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.
2
При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
Вернемся к нашему примеру.
Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
Могу ли я продать свою долю в ипотечной квартире, если кредит еще не погашен?
Для продажи части жилого помещения потребуются следующие документы:
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт;
- согласие супруга (если собственник приобрел долю в браке);
- согласие остальных собственников на продажу доли;
- справка о состоящих на регистрационном учете лицах;
- информация об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- оценочный отчет;
- кредитный договор покупателя (при переуступке ипотечных обязательств).
Процедура получения согласия банка обязательна, если происходит смена заемщика по ипотечному договору или продажа осуществляется с привлечением кредитной организации без досрочного погашения ипотеки.
Для продажи доли в квартире необходимо:
- проконсультироваться с менеджером конкретного банка о возможности продажи части в ипотечной квартире (учитываю практику работу кредитной организации;
- обратиться с заявлением о реализации доли в жилом помещении согласованным способом.
Внимание! При смене заемщика покупатель должен получить положительное кредитное решение. Только в этом случае банк разрешить осуществить данное действие.
Договор купли-продажи доли в ипотечном жилом помещении должен содержать следующую информацию:
- наименование договора;
- дата и место заключения;
- ФИО и паспортные данные участников договора;
- реквизиты правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- описание объекта недвижимости (адрес, площадь, размер доли, этаж, технические характеристики);
- цена договора;
- порядок оплаты приобретаемой доли;
- распределение расходов между сторонами сделки;
- количество экземпляров договора;
- подписи участников.
Действующим законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок, связанных с отчуждением части недвижимого имущества.
Исключение с 2019 года составляют случаи одновременной продажи долевой собственности всеми владельцами в рамках одного договора.
Порядок налогообложения при продаже доли в квартире аналогичен обычной сделке купли-продажи. Так, собственник доли, владеющий ею менее 5 лет будет обязан уплатить налог в размере 13 % от стоимости имущества.
Граждане, срок владения имуществом у которых превышает 5-летний срок, освобождаются от оплаты указанного налога.
Подводя итоги отметим следующее:
- Для продажи доли в жилом помещении необходимо получить отказ других собственников от права преимущественной покупки и согласие на продажу.
- Сделки с имуществом, имеющем обременение по ипотеке, возможны только с согласия банка-залогодержателя.
- Следки по продаже доли собственности требуют нотариального удостоверения.
- Продажа доли в ипотечной квартире возможна путем смены заемщика или досрочного погашения долга до сделки или в ее процессе.
Продать долю в имуществе при наличии непогашенного ипотечного долга не просто, так как это связано с определенными рисками для покупателя. Избежать трудностей при проведении такой сделки поможет консультация опытного юриста.
От этого, к слову, зависит и стоимость реализуемой площади. Например, если раздел уже осуществлен, обращаться в судебные органы за соответствующим решением нет необходимости, что может ускорить сам процесс. Основной трудностью, в вопросе, как продать долю в ипотечной квартире, является достижение компромисса с остальными собственниками и банком, выдавшим данный кредит на приобретение квартиры. Осуществить задуманное без согласия на то второго супруга, практически невозможно, так как он является лицом, которое может претендовать на выкуп. Таким образом, самым простым вариантом, для того, кто желает продать полагающуюся ему часть, достигнуть соглашения с супругом и мирно урегулировать вопрос, посредством продажи доли тому, кто уже является одним из собственников квартиры и возьмет на себя обязательства по погашению долга. Решение подобных проблем с банком, может стать серьезной преградой, так как получить его согласие на осуществление сделки довольно сложно. Составляя договор, заемщики редко учитывают, что в будущем возможен раздел имущества, да и банку, в свою очередь, проще рассматривать квартиру, как единый объект, а не разделенный.
При наличии желания и возможности погашается задолженность по ипотеке перед банком, после чего квартира перестает иметь обременения и собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение. Однако такой вариант не всегда реализуем. Как правило, вопросы возникают при продаже квартиры с задолженностью по кредиту.
Процесс продажи взятого по ипотеке жилья осложняется тем, что в сделке принимает участие не только продавец и покупатель, то и третья сторона – банковское учреждение, которое выдало ипотеку. Последнего участника сделки игнорировать не получится, так как именно он формально имеет право распоряжаться квартирой до тех пор, пока кредит не погашен и она выступает в качестве залога. Таким образом, положительный ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, следует получить у банковского учреждения.
Можно досрочно выплатить долг, если оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если процентная ставка в новом банке будет ниже как минимум на два процента – в такой сделке есть смысл. Некоторые банки разрабатывают специальные программы по рефинансированию ипотечных кредитов.
Продажа без уведомления банка. Можно найти покупателя, который заплатит наличными за квартиру, и этими деньгами буден оплачен кредит. То есть заемщик просто досрочно выплатит основной долг, если это возможно. Но в случае, если банк узнает о продаже, он может расторгнуть договор купли-продажи. Кроме этого, банк может выставить штраф за нарушение договора (статья 301 Гражданского кодекса). Не рекомендуем пользоваться этим способом.
Короткий ответ на вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, – да, можно. Но не все так просто.
С одной стороны, после заключения сделки купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя, о чем есть соответствующая запись в ЕГРП. Но с другой стороны, расчет с продавцом был произведен заемными средствами, а в обеспечение возврата кредита приобретенная квартира передана в залог банку. Фактически именно договор передачи квартиры в залог и есть ипотека, а не договор займа. Поэтому, пока не будет погашена ссуда, новый владелец не волен продавать квартиру только лишь по своему на то желанию.
Сначала необходимо обратиться в банк, чтобы выяснить, согласен ли банк на сделку и истек ли период, когда по условиям договора нельзя погасить ссуду досрочно. Если срок истек, тогда продажа может быть проведена и банк предложит своему клиенту один или несколько вариантов осуществления сделки на выбор:
- Доверительный. Наименее рискованный для банка и остальных участников вариант. Сначала покупатель переводит на счет в банке-ссудодателе остаток по договору ипотечного займа. Эти средства уходят в счет досрочного погашения ипотеки. После этого заключается договор купли-продажи. После регистрации договора в ЕГРП, продавец сможет забрать остаток денег со счета в банковской ячейке, куда их поместил покупатель. Рискует при такой сделке только покупатель, ведь он гасит ипотеку продавца еще до заключения договора купли-продажи, но при привлечении юриста, риск может быть сведен к минимуму посредством подписания дополнительного договора о взаимных обязательствах.
- Тройная защита. Этот вариант еще более безопасен, но имеет недостаток – он еще более затратен по времени, нежели первый. В целях снизить риски для всех сторон деньги за квартиру делятся на 2 части и размещаются в 2 разные банковские ячейки. В одну помещается остаток долга по ипотеке, а во вторую оставшаяся часть от стоимости продажи квартиры. Можно открыть еще и третью ячейку, куда поместить письмо банка о снятии залога с квартиры. Договор купли-продажи с согласия банка подписывается до снятия залога с квартиры, а доступ к ячейкам в банке участники получают после регистрации договора в ЕГРП. Как только деньги поступают на счет банка-ссудодателя, залог с квартиры снимается. Последним к ячейке банка получает доступ продавец, чтобы забрать остаток от суммы продажи квартиры. Срок проведения сделки по такой схеме обычно составляет 3 недели.
- Перезайм. Самая простая схема при которой покупатель перерегистрирует ипотеку продавца на свое имя и продолжает по ней платить на тех же самых условиях.
Как продать долю в ипотечной квартире? / Алгоритм действий
Ипотека в Сбербанке – самая распространенная, так как по некоторым оценкам, каждый второй такой кредит оформляется именно в этом банке. Поэтому вопрос можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, волнует прежде всего заемщиков именно этого банка. Да, продать можно, на озвученных выше условиях одним из трех предложенных способов.
Сбербанк, как и любая другая кредитная организация, перед тем, как дать одобрение на сделку, тщательно проверит все ее обстоятельства. Запрет может быть выдан только в том случае, если банк не доверяет чистоте проводимой сделки, либо заемщик имеет просроченную задолженность. Тогда потребуется сначала урегулировать все спорные моменты, а только потом вернуться к вопросу продажи.
Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.
Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли.
Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора. Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности. Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.
Другим распространённым вариантом является тот, когда продавец предварительно согласовывает продажу с банком и представитель кредитной организации подписывает договор в качестве третьего лица. В этом случае квартира переходит к покупателю уже без обременений, а из вырученных сумм гасится долг перед банком по ипотеке.
Кроме того, в рамках этого варианта возможен и такой шаг, как продажа квартиры с помощью кредитора. В этом случае ищет покупателя и оформляет необходимые документы уже сама кредитная организация. Кредитор лишь получит деньги за минусом тех сумм, которые он должен банку.
Нужно помнить, что банк заинтересован лишь в получении суммы долга и процентов по нему. Поэтому при продаже квартиры через кредитора есть риск, что цена сделки будет минимальной.
Если происходит уступка и покупатель тоже заключил договор ипотеки, то он должен известить свой банк и сообщить о том, что выделенный кредит будет использован для покупки квартиры, обременённой ипотекой.
Для этого покупатель должен:
- Обратиться в отдел ипотеки своего банка.
- Передать туда документы, касающиеся квартиры. Их пакет будет зависеть от условий сделки, но всегда требуется:
- выписка из ЕГРН;
- справка о задолженности по квартплате;
- выписка о количестве зарегистрированных лиц;
- предварительный договор купли-продажи либо же соглашение о задатке.
Поскольку договор купли-продажи всё равно должен быть завизирован банком, лучше привлечь его специалистов к составлению такого документа. В остальном же процесс подготовки договора не отличается от обычной купли-продажи:
- Документ должен быть один и в письменном виде.
- Нотариальная форма может использоваться, но не является обязательной.
- Если ранее покупатель уже перечислял или передавал продавцу наличные для погашения ипотеки, то об этом должна быть отметка в договоре, либо же к нему прилагается соглашение о задатке.
- В договоре чётко определяются данные о квартире – её адрес и кадастровый номер. Без этого право не будет зарегистрировано.
- Если продавец состоит в браке, то потребуется ещё нотариальное согласие от его жены (для женщины – мужа).
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением
Продать долю ипотечной квартиры
Отдельно при заключении договора необходимо оговорить в каком порядке передаются деньги в оплату за квартиру. Вариантов здесь может быть несколько.
При оплате за квартиру наличными деньгами самый распространённый вариант передачи такой:
- Сумма делится на две части.
- Первая (задаток) идёт на погашение задолженности. Вторая помещается в арендованную в том же банке ячейку. Условия аренды должны быть такими, чтобы продавец получил к ней доступ только после того, как закончилась регистрация права. Для безопасности продавца можно предусмотреть условия, по которым покупатель, положив деньги, не будет иметь доступа к ячейке в течение определённого срока.
- Предъявив необходимые документы, продавец забирает остаток средств.
Из-за государственного контроля за оборотом наличных денег всё больше людей стараются пользоваться электронными расчётами. Соответственно и оплатить цену квартиры при покупке можно перечислением с карточки на карточку или со счёта на счёт.
Кроме того, если покупатель сам ипотечник, то передача средств от банка покупателя банку продавца будет как раз оформляться переводом. Его правила определяются законодательством о банковской деятельности и бухгалтерском учёте.
К дополнительным особенностям, характерным для продажи именно квартир в ипотеке, можно отнести следующее:
- Меньший риск мошенничества. Поскольку в сделке участвуют специалисты банка, они жёстко контролируют совершение операции.
- Меньшая цена, чем на рынке. В том случае, если происходит замена должника в договоре ипотеки, можно ограничиться уплатой лишь задолженности продавца перед банком.
- Больший срок продажи. Как раз из-за того, что банк контролирует сделку, на каждом этапе документы проверяются, и сроки совершения действий растут.
- Задержка с получением средств. Если используется банковская ячейка, то передача денег будет только после окончания регистрации права в Росреестре.
Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.
А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.
Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:
- при потере достаточного для погашения займа дохода;
- если появилась необходимость в более просторном жилье;
- клиент хочет заработать на ипотечном кредите.
Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.
Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.
И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.
Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.
Как продать ипотечную квартиру?
В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.
Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.
Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.
В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.
При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.
Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.
Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.
Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.
Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.
После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.
Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.
На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.
Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.
Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.
После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.
Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.
Процедура продажи квартиры в ипотеке
Разберем, как осуществляется продажа жилья.