Как оформить договор сдачи в аренду квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор сдачи в аренду квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договор найма – это “аренда” жилого помещения физическим лицом у физического лица. В этом случае используются слова найм или наём и заключают договор найма квартиры.

Договор аренды – это аренда жилого помещения, где одна из сторон юридическое лицо, то есть фирма. Также договор аренды заключают, если физическое лицо арендует нежилое помещение. Это может быть склад или офис.

Как вы видите, разница в том, кто и какое помещение арендует. Исходя из этого закон по-разному регулирует правоотношения сторон в договоре.

Посредники никак не участвуют в договоре аренды квартиры. Он подписывается только между хозяином недвижимости и арендаторами. Третьей стороны в договоре нет. Поэтому в лучшем случае риэлтор просто принесёт с собой распечатанный типовой договор аренды жилья из интернета и всё. Он пришел не для заключения договора, а для заработка денег. Задача посредника – привести квартирантов к хозяину и получить свой процент. Больше никакой ответственности нет.

Всё, что будет после сделки, риэлтора не волнует и он никак не будет отвечать, если хозяин окажется мошенником, а квартирантов захотят сразу выселить. Поэтому никакой подстраховки и гарантии риэлтор в сделке аренды квартиры не оказывает, а только мешает свободной коммуникации хозяина и квартирантов. С риэлторами нужно быть осторожным и по возможности не пользоваться их услугами, потому что они сами часто участвуют в мошеннических схемах.

Нужно обсудить с хозяином все волнующие вопросы ещё перед подписанием договора аренды. Спрашивайте и задавайте любые вопросы. Рассказывайте о себе. Важно обсудить всё до заселения и подписания договора, чтобы потом не возникло непредвиденных вопросов и трудностей. Основное что нужно обсудить:

• Кто будет жить в квартире, сколько человек и кто они.
• На какой срок сдаётся квартира.
• Можно ли проживать с детьми или иметь домашних животных.
• Кто будет делать текущий ремонт, ремонтировать сантехнику и вышедшие из строя электроприборы.
• Кто оплачивает коммунальные услуги и что включено.
• В какой валюте и в какой срок производится оплата.
• Какая залоговая сумма и порядок её возврата.
• На какой срок составляется договор и порядок его расторжения.
• На какой срок цена аренды фиксирована и когда возможен её пересмотр.

Узнайте планы хозяина по данной квартире. Планирует ли он сдавать её долгосрочно или квартира сдаётся до момента продажи или приезда родственников. Если вы понравились хозяину квартиры, то можно попробовать торговаться по стоимости. Хозяину важно и выгодно, чтобы в квартире проживали нормальные, адекватные люди, а не ребята, которые сожгут квартиру и вынесут всю технику. Все хотят иметь дело с хорошими, надёжными людьми.

Договор аренды квартиры будет считаться действительным, если в нём присутствуют такие пункты:

• Паспортные данные и подписи сторон
• Предмет договора
• Плата за пользование имуществом
• Срок действия договора

Должна быть точно указана конкретная квартира – её адрес, площадь и количество комнат.

Срок действия аренды устанавливается согласно договору. Если срок отсутствует, то согласно статье 821 Гражданского кодекса Украины, срок аренды будет составлять 5 лет.

Также вносятся дополнительные пункты, которые могут помочь в спорной ситуации. Они прописываются и обговариваются отдельно. В каждом договоре пункты разные.Типового договора аренды не существует, потому что все они составляются юристами и в большей или меньшей степени защищают одну из сторон. Каждый подходит лишь для конкретного случая и условий сделки, но не для всех. Все важные условия учесть в договоре очень сложно. Поэтому читайте договор очень внимательно.

Законопослушным на заметку: как легально сдавать квартиру в аренду

Сразу после оформления договора аренды между физическими лицами в налоговую поступает уведомление от нотариуса на хозяина квартиры, что он сдаёт жильё и теперь должен уплачивать налоги. Риэлтор, если работает официально, тоже может оповестить налоговую, а также квартиранты, если у них будет на то желание. Квартиранты могут и не оповестить, но риск всегда остаётся.

В идеальных условиях, когда все хозяева будут платить налоги, в первую очередь это выгодно государству. Это значительные поступления в бюджет. Это выгодно собственнику – для него снимается риск штрафов и давления со стороны квартирантов. Появляется такая же защита и гарантии выполнения договора, как и у жильцов. Не выгодно становится только квартирантам, так как для них повышается арендная плата ровно на стоимость налогов.

Так происходит всегда, когда что-то дорожает для владельца или поставщика – это просто закладывается в стоимость услуги. И если все собственники надумают официально зарегистрироваться и платить налоги, то в первую очередь пострадают квартиранты, для которых стоимость аренды квартиры увеличится и цены везде по рынку возрастут.

Сдача жилья в аренду в Украине считается одним из видов дохода. А значит, платить налог надо по закону. Многие в наше время этим вопросом не занимаются, печатают на домашних принтерах обычные договора и подписывают их с квартирантом для формальности. Но если возникнет какой-то конфликт между вами и жильцом, в суд обращаться себе дороже. Мало того, что ваши интересы вряд ли защитят, так еще и выпишут штраф за неуплату налогов.

Согласно статье 170.1.5 Налогового кодекса Украины, ответственный за эти выплаты именно арендодатель. Он должен платить в бюджет до 20%. Если же налог вы платите, а договор зафиксировали в налоговой службе — будьте спокойны.

Кстати, если вы решили сдать жилье на срок более трех лет, нужно сходить к нотариусу. После подписания договора, он обязан самостоятельно сообщить в налоговые органы о факте сдачи.

Квартира — это такой же товар напрокат, как и обычный велосипед. Только нюансов чуть больше. Состояние этого товара может проверить каждый потенциальный клиент. Так что не упрямьтесь и перед подписанием договора ознакомьте квартирантов со всеми документами на квартиру.

Особенно важны такие вопросы:

• не замешана ли эта квартира в судебных разбирательствах;
• право собственности и разрешения всех собственников, если их несколько;
• выплачена ли ипотека (если нет, то разрешение от плательщика).

Так вы сможете разрешить сомнения арендаторов и избежать конфликтов.

Примеры официальных договоров можно с легкостью найти в интернете. Вам останется лишь правильно их заполнить и отнести к нотариусу или в налоговую службу.

Но не забывайте о таких обязательных пунктах:

• паспортные данные обеих сторон и подписи;
• описание имущества (характеристики, адрес, прочее);
• стоимость ежемесячной арендной платы;
• акт приема-передачи имущества;
• срок действия документа.

Остальные нюансы также надо оговорить. Желательно, в письменном виде: условия оплаты коммунальных, вид оплаты аренды (наличная или безналичная), состояние имущества, условия оплаты коммунальных, посещение квартиры арендодателем и другое. Сюда же можно добавить вопросы, связанные с ремонтом, риски и подорожание арендной платы.

Налог с аренды квартиры, официальный договор аренды и законная сдача жилья

Существует два вида сдачи жилья — краткосрочное (до одного года) и долгосрочное (от одного года). Посуточная аренда относится именно к первому виду.

В любом случае разницы в оформлении аренды почти нет. Разве что договор заверять у нотариуса необязательно.

С чего начнем

---

---

После всех описанных выше шагов, надо оформить отдельный счет в банке. Берите все документы, выданные вам налоговиками и идите в любое отделение. Скажите, что вам нужен счет для выплаты налогов, а все остальное сделают за вас.

Банк автоматически будет фиксировать доходы, совершать транзакции и отчислять необходимую сумму в качестве налогов с нового счета. Так что дело остается за малым:

• найдите квартирантов и ознакомьте их с документами на квартиру;
• составьте договор аренды, упомяните все нюансы, желательно даже устные;
• подпишите документ;
• если срок его действия превышает три года — отправляйтесь к нотариусу;
• если сдаете на меньший срок — просто следите за состоянием вашего счета.

---

---

То, что ваш неофициальный договор обернется для вас проблемой, мы уже выяснили. А вот решать эти «проблемы» придется банально — деньгами. И радуйтесь, если вас «спалили» не спустя несколько лет. Ведь размер штрафа зависит от размера долга.

Нарушителя ждет:

• админштраф — от 51 до 136 гривен;
• неоплаченные налоги и штрафные санкции;
• 10% от суммы долга, если не платили налог в течение 30 дней;
• 20% от суммы долга, если не платили более 30 дней;
• от 17 до 35 тысяч гривен, если сумма долга значительная.

---

---

Сейчас стоимость аренды обычной квартиры в Киеве в пешей доступности до станций метро составляет около 10 тысяч гривен в месяц. В год эта сумма дохода достигнет 120 тысяч гривен. Если посчитать по всем правилам, добросовестному арендодателю-физлицу придется платить около 24 тысяч гривен в бюджет государства.

Сумма далеко не копеечная. Однако именно столько будет стоить ваше спокойствие и безопасность. Каждому надо выбрать, что из этого ему ближе — риск быть пойманным или же уверенность в завтрашнем дне.

Как при заниженной, так и при завышенной стоимости вы потеряете часть прибыли. Это связано с тем, что в первом случае вам будут недоплачивать сумму, а во втором квартира будет простаивать месяцами в ожидании, пока кто-то, не зная адекватных цен, согласится ее арендовать. Чтобы определиться со стоимостью аренды:

• проанализируйте предложения на рынке – средняя стоимость аренды квартир подобной конфигурации с соответствующим состоянием ремонта и с такой же инфраструктурой станет для вас ориентиром;
• обратитесь в агентство или к риелтору – если самостоятельно затрудняетесь определиться с ценой, в этом помогут представители сферы недвижимости.

Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Основное, на что нужно обратить внимание, выбирая между самостоятельной сдачей или через посредника, это наличие свободного времени и возможностей на то, чтобы искать клиентов и договариваться с ними. Если вы не готовы заняться этим, обратитесь к профессионалам. Преимущества сдачи квартиры через риелтора или агентство:

• отсутствие необходимости самому искать клиентов;
• уверенность в правомерности заключения соглашения;
• оперативный поиск клиентов;
• профессиональная подготовка объекта к сдаче;
• качественная рекламная кампания и др.

Какие документы необходимо подготовить при оформлении договора аренды квартиры. При нотариальной регистрации договора аренды жилой недвижимости и арендатор, и арендодатель должны предоставить пакет документов. Какие документы нужно подготовить, чтобы нотариус зарегистрировал договор.

В ходе заключения соглашения арендодатель и арендатор должны предоставить друг другу документы, подтверждающие личность. Кроме того, арендодатель обязан показать документ, свидетельствующий о праве собственности на жилье – договор купли-продажи, мены, дарственная и др. А нотариальное заверение договора аренды производится со следующим пакетом документов:

• паспорта и идентификационные коды владельца недвижимости и арендатора;
• подтверждение права собственности – договор купли-продажи, дарственная, договор мены;
• выписка из реестра имущественных прав;
• разрешение органов опеки и попечительства – при наличии прав на имущество у несовершеннолетних;
• согласие супруга или супруги как со стороны квартировладельца, так и квартиросъемщика.

Нотариус также может попросить предоставить справку об отсутствии ареста на объект недвижимости и другие документы, подтверждающие возможность владельца свободно распоряжаться имуществом. Но нотариально заверять договор, если он заключается не дольше, чем на 3 года, не обязательно, хотя это нужно сделать, если этого требует хоть одна из сторон. Как отмечает представитель компании «Свой юрист» Олег Харченко:

«Удостоверение договора аренды является инструментом подстраховки сторон на случай, если условия соглашения будут нарушены. Хотя, если в договоре указаны все предусмотренные законом данные, и он просто скреплен подписями арендатора и арендодателя, то этот документ имеет такую же юридическую силу, как и удостоверенный нотариально. Поэтому, если вы уверены в правильности составленного соглашения, его можно не заверять».

Тем более, госпошлина при удостоверении договора аренды у нотариуса составит 1% от стоимости арендной платы. Кроме того, удостоверив договор, арендодателю придется обязательно уплачивать НДФЛ.

Практика показывает, что квартировладельцы в Украине готовы идти на риск, не отчитываясь перед государством за полученный от сдачи недвижимости доход. Они просто ищут клиентов, залучают с ними даже простое соглашение в устной форме (при этом фактически никто ни за что не отвечает, поэтому каждая сторона рискует), и просто берут деньги как с квартирантов. Последние же живут в квартире на правах гостей.

Далее вы уже как ФЛП можете законно вести деятельность по соответствующему КВЭДу. Предприниматели на едином налоге второй группы подают отчет раз в год, а третьей – ежеквартально. СПД на едином налоге могут подавать отчет как в электронном, так и бумажном виде.

ФЛП второй группы должны уплачивать налог ежемесячно до 20 числа. Предприниматели третьей группы платят поквартально в течение 50 дней по окончанию каждого квартала.

Решение сдать свое жилье в аренду в наше время люди принимают довольно часто, ведь арендная плата может стать неплохим источником дохода.

Итак, рассмотрев все «за» и «против» вы таки решили начать подготовку своей квартиры (или дома), чтобы передать ее на выгодных условиях в пользование арендаторам.

Как сдать квартиру в аренду

Устная договоренность, как вариант регулирования отношений между арендодателем и арендатором, не всегда действенна и не гарантирует защиты прав сторон, поскольку не имеет юридической силы. Действительно, сложно будет что-то оспорить и доказать когда, к примеру, наймодатель без предупреждения поднимет арендную плату или захочет выселить арендаторов, или наниматель подселит к себе еще нескольких человек. Согласитесь, если всех эти моменты не были оговорены заранее и не записаны в договор аренды квартиры, то определить кто здесь прав а кто нет будет крайне трудно и споры на эту тему могут затянуться на долго.

Поэтому подписание договора найма квартиры, который, в отличие от устной договоренности, регулируется законодательно и имеет юридическую силу, является лучшим решением. Он может помочь защитить ваши права и интересы в суде, даже если не был поверенный у нотариуса. Достаточно лишь, чтобы договор был правильно составлен.

Договор найма квартиры — это документ, необходимый чтобы четко и однозначно определить права и обязанности обеих его сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций на период сдачи квартиры в аренду.

Основные его положения, регулирующие правоотношения сторон можно найти в Гражданском кодексе Украины (глава 59, статьи 810-826).
Ниже приводим некоторые из них:

• По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
• Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
• Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.
• Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
• Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
• Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Также перечислим часть обязанностей нанимателя жилья, согласно которым он должен:

• Использовать жилье только по назначению, то есть для проживания в нем
• Поддерживать данное ему жилье в надлежащем состоянии.
• В случае необходимости перепланировки, предварительно получить на это разрешение наймодателя.
• Своевременно вносить арендную плату за жилье.
• Самостоятельно и своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

Далее в документе описывается порядок ремонта жилья, преимущественные права нанимателя, условия договора поднайма (субаренды), порядок поселения временных жильцов и многие другие важные для сторон моменты.

Прежде, чем приступить к составлению договора и его подписанию, вам, как владельцу, надо быть готовым предоставить некоторую информацию будущем арендатору, а именно:

• Не является ли квартира предметом спора в суде? Если право собственности оспаривается другим лицом, это может стать проблемой.
• Являетесь ли вы владельцем этого жилья? Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Не находится ли квартира в совместной собственности нескольких лиц. Если да, то для передачи в аренду необходимые письменные разрешения всех собственников.
• Не заключались ли вами другие договоры аренды с другими нанимателями на этот же период?
• Не находится ли квартира в ипотеке или под арестом. Согласно закону, аренда такого жилья возможна только с разрешения ипотекодержателя.

Арендная плата за землю, согласно определению законодательства — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.

Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.

Советы и рекомендации по заключению договора аренды квартиры в Украине

ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220

ТИПОВИЙ
договір оренди землі

___________________________________________________ «___» ________________ 20__ р.

Договор найма нежилого помещения (здания или другого капитального сооружения, их отдельной части) заключается в письменной форме. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Возвращение нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.

Одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма .

В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, передаваемого нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель.

Если наймодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если иное не установлено договором наймодателя с собственником земельного участка.

Плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.

Вопрос читателя: Какой процесс выселения квартирантов, если не был заключен письменный договор аренды. Кто и в какие сроки имеет право их выселить (милиция, исп. служба…)? Необходимо ли предварительное устное или письменное предупреждение о выселении?

Ответ: У вас нет договора,но судя по всему есть устная договоренность? Если они ее нарушили,но при этом отказываются освободить квартиру,то делается все очень просто : берете свой паспорт,документы на квартиру и идете к участковому.И объясняете ему,что в Вашей квартире находятся посторонние люди.( с участковым надо быть «благодарным»).После берете участкового и слесаря из Жэка и вскрываете дверь,меняете замок,а вещи квартирантов выставляете за дверь.Это.,если в пределах приличия 🙂 Но если будете действовать в таких рамках,то можете дождаться и того,что будете в судебном порядке годами выставлять их из собственной квартиры,а они будут смеяться над Вами и продолжать бесплатно жить,в Вашей же квартире.Моя рекомендация :1 :Купите новый замок или секрет.2:Обратитесь к двум физически развитым знакомым мужчинам.с просьбой помочь.( Если таких,нет,то договоритесь с парой охранников из ближайшего скпермаркета (200 грн.на нос) Если у вас есть действующий ключ от квартиры,то вообще отлично.Открываете дверь, (желательно,когда квартирантов не будет дома) меняете замок и выставляете вещи. Если они вызовут милицию,то показываете работникам свой паспорт и копия документов на право собственности.

Составление договора аренды квартиры в Украине – заключительный этап. В первую очередь необходимо найти нужное жилье и оговорить все подробности сделки. Сейчас существует множество риэлторских фирм, предлагающих отличные варианты и шикарные условия. Однако не всегда то, что вы привлекаете специалиста, гарантирует хороший результат, ведь часто попадаются мошенники, которые могут обмануть и арендатора, и хозяина квартиры. Поэтому во время информационных технологий и качественного интернета можно найти жилье и самому.

После успешных поисков и определения нужного варианта стоит тщательно проверить документы владельца. Заключать договор необходимо исключительно с собственником, при полном согласии всех владельцев. Также допускается к подписанию человек с официальной нотариально заверенной доверенностью. Полностью исключаются варианты сделки с друзьями, соседями или родственниками владельца, которые не вписаны в документы на жилье.

Негласным правилом при подписании типового договора аренды квартиры становится личное отношение между обеими сторонами. Все опытные специалисты советуют соблюдать положительный контакт для избегания разногласий и конфликтов. Правда отмечается, что типовой договор аренды всего лишь образец, а его вариантов существует огромное количество с разными изменениями.

Скачать различные версии договоров аренды квартиры вы можете на нашем портале. Стоит упомянуть, что образец договора аренды квартиры не является законченным вариантом, а требует доработки и внесения личной информации и пожеланий каждого.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДЛЯ АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

Статья 811 ГКУ гласит о составлении договора на аренду квартиры исключительно в письменном виде, который даже без присутствия и заверения нотариусом имеет юридическую силу. Однако это распространяется в случаях аренды до трех лет включительно. При большем времени съема у квартирантов появляются возможности пересдачи жилья другим людям, но по предварительному согласованию с владельцем.

Договор найма считается действительным при наличии:

1. паспортных данных и подписей обеих сторон;
2. предмета договора;
3. платы и срока действия;
4. характеристики площади, которая сдается;
5. условий возможного расторжения;
6. обязательств, прав, ответственности;
7. других условий, указанных сторонами.

Также вносится информация о квартире: адрес и данные о площади с комнатами. При отсутствии обозначенного срока автоматически назначается пятилетний (исходя из статьи 821 ГКУ).

В договоре аренды жилья должно быть максимально подробно написано о правах и обязанностях обеих сторон, которые необходимо выполнять. В стандартном документе можно выделить такие основные варианты:

1. Права владельца квартиры – несколько раз на квартал проверять состояние жилья, а один раз в год можно поднимать плату. В случае конфликтов и разногласий, владелец может аннулировать договор через суд.
2. Права будущего жильца – использовать имущество по назначению, в срок осуществлять оплату, производить ремонтные работы, сдавать квартиру в субаренду по договоренности. Обязательным условием в любом договоре на аренду квартиры является соблюдение правил пожарной безопасности и обращения с газом и электричеством. Квартирант может аннулировать договор, предварительно предупредив владельца за 3 месяца.

При заключении договора на длительный срок достаточно важно предусмотреть и указать пункт об основаниях для изменения условий договора. Причем это должны учесть обе стороны, которые на протяжении периода действия документа могут инициировать различные изменения в отдельных пунктах.

Каждый раз при составлении договора аренды квартиры у частного лица, неважно каким путем, с привлечением риелтора, нотариуса или самостоятельно, следует оповестить налоговую. Уйти от налогообложения можно совсем просто – не заключать договор, но это дает больше рисков, чем оплата, которая равна налогу на доходы физических лиц – 18% и военный сбор 1,5%. Сумма немаленькая, но штрафы еще больше:

• при значительной неуплате налогов сумма варьируется от 17 до 34 тысяч гривен;
• в неособо крупных размерах полагается административный штраф от 51 до 136 гривен.

Все нарушения нужно доказать, впрочем, как и обратное, следовательно, нечасто есть заинтересованность в проведении таких расследований, только в проверенных случаях.

После окончания термина договора арендатор должен передать жилье и имущество в хорошем и ухоженном состоянии и покинуть жилплощадь в оговоренные сроки. Также составляется акт сдачи-приема с передачей ключей. Все улучшения и ремонтные работы, которые ранее не оговаривались сторонами, остаются во владении арендодателя.

Ответственность сторон наступает после нарушения всех оговоренных пунктов в договоре, за которые снимается определенная сумма денег. Не наступает ответственность квартиранту за порчу имущества третьими лицами. Подобными случаями могут быть: затопления соседями или ненадлежащий ремонт работниками коммунальных служб.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду

Чтобы оформить контракт на аренду жилья, не нужно собирать большой пакет документов и разные справки. Вам понадобится:

• свидетельство о праве собственности на жилье (договор купли-продажи или договор Дарения),
• список тех, кто зарегистрирован в квартире (выписка из ЖЭКа),
• согласие на аренду от нотариуса (подтверждение того, что все собственники согласны сдать жилье). Все они должны знать, как официально сдавать в аренду квартиру в Украине и присутствовать в процессе подписания контракта.

Арендодатель, который будете заключать договор найма квартиры у нотариуса, должен оплатить госпошлину (один процент от суммы договора). В статье 7.1 ЗКУ «О налоге с доходов физических лиц», говорится о том, что ставка налога от дохода за аренду составляет пятнадцать процентов от объекта налогообложения. Собственник квартиры обязан платить налоги с дохода физического лица. Налог нужно платить каждый квартал.

Надеемся, Вам стало более-менее понятно, как официально сдавать в аренду квартиру в Украине.
Вы должны знать, что местные советы по месту государственной регистрации устанавливают ставку налога для физ.лиц в размере двухсот гривен в месяц.

Контракт подписывается для того, чтобы у владельца квартиры не было проблем ни с налоговой, ни с квартирантами, а арендуемое лицо страхуется на случай, если арендодатель захочет раньше времени выгнать его с жилища или поднять стоимость без причины. Ключевыми пунктами контракта на аренду жилья в Украине являются:

• состав имущества и его место расположение (объект найма),
• сроки контракта аренды,
• подробные данные о арендодателе и арендаторе (стороны договора),
• стоимость и порядок внесения оплаты за квартиру (коммуналка, кто и за что будет платить),
• обязанности и права обеих сторон за невыполнение условий согласно договору,
• условия досрочного расторжения аренды.

Если вы решили сдать квартиру в аренду, то вам нужно, во-первых, потратить время и силы, чтобы найти подходящего арендатора, во-вторых, правильно оформить с ним договор аренды (найма) жилья. По украинскому законодательству договор аренды между физ лицами обязательно должен быть заключен письменно.

Договор аренды для арендатора (того, кто ищет квартиру) – это гарантия того, что при надлежащем пользовании его не выгонят из квартиры досрочно.

Для арендодателя (того, кто сдаёт квартиру) договор – это залог того, что арендатор будет вовремя платить и возместит ущерб за причиненный имуществу вред (например, если по его вине в квартире случится пожар или зальёт соседей).

Таким образом, подписание договора является важным для обеих сторон, особенно если вы собираетесь заключить договор аренды квартиры на длительный срок.

Ниже мы расскажем о том, как правильно сдать квартиру и оформить договор.

При заключении договора аренды с физ лицом нужно принимать во внимание, какие требование установлены законодательство к его форме (устная, письменная, нотариальная), сроку его действия, обязательным условиям, которые должен содержать договор и условиям, которые стороны могут прописать на своё усмотрение.

Форма типичного договора аренды квартиры

Договор найма или аренды жилья между физическими лицами может быть заключен в простой письменной форме. Это означает, что заверять его у нотариуса или где-либо регистрировать не нужно.

Исключение составляют договора с дальнейшим выкупом помещения, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма, то есть такой договор подписывается исключительно у нотариуса. Однако арендодателем по такому договору может быть только предприятие, а не физическое лицо, поэтому в данной статье мы его не рассматриваем.

Срок договора аренды квартиры в Украине в 2020 г. вы устанавливаете вместе с арендатором в зависимости от того, на какой период она нужна арендатору и насколько долго вы готовы её сдавать. К примеру, вы можете заключить договор на 1 год с правом продления срока его действия.

Вы можете вообще не прописывать срок действия договора, однако в таком случае договор будет автоматически подпадать под норму закона, которая предусматривает срок аренды в 5 лет. Такая длительность практически никого не интересует, поэтому лучше всё-таки урегулировать вопрос о сроках.

Договор продлевается, как правило, с согласия сторон, то есть для его продления нужно будет каждый раз подписывать к нему дополнение. Альтернативный вариант – предусмотреть автоматическое продление договора, если ни одна из сторон не возражает против этого и не сообщила об этом письменно.

Обязательные условия договора аренды между физическими лицами

К обязательным условиям договора аренды относятся:

1. предмет (какая именно квартира сдаётся в аренду);
2. размер арендной платы и порядок её внесения;
3. на какой срок помещение сдаётся в аренду (об этом мы уже писали выше).
4. то, что помещение относится к жилому фонду и может быть использовано только для проживания в нем.

Это минимальные условия, которые должен содержать даже самый короткий договор аренды квартиры.

Однако, как подсказывает наш опыт, таких условий оказывается явно недостаточно, поскольку существует ряд важных вопросов, без согласования которых у вас в дальнейшем могут возникнуть проблемы с арендатором.

К таким условиям относятся такие условия как:

• Кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги.
• Кто имеет право вселиться вместе с арендатором.
• В каком размере арендатор несёт ответственность за просрочку уплаты арендной платы, повреждение квартиры и как это нужно фиксировать.
• Может ли арендатор прописаться в жилье до окончания срока действия договора.
• Кто будет проживать в квартире помимо самого арендатора.
• В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно.
• Как часто владелец жилья может проверять квартиру и должен ли он об этом уведомлять заранее.
• кто должен делать текущий или капитальный ремонт в квартире.

Договор аренды может содержать и другие важные нюансы, которые не противоречат законодательству, однако перечислить их все в данной статье не представляется возможным.

Даже если вы не декларируете доходы, получаемые с аренды, это не имеет никакого значения для того, чтобы договор имел юридическую силу. В случае нарушения его условий вы как арендодатель имеете право официально защищать свои интересы в суде, в случае его нарушения арендатором. Такими же правами наделяется арендатор.

Однако как показывает практика, более требующими защиты являются интересы именно хозяина квартиры, поскольку передает свою квартиру в пользование, как правило, совершенно посторонним людям.

Налоги платит арендодатель (владелец помещения), если это договор аренды между физическими лицами.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель заключает договор аренды с физ лицом, которое является арендодателем, то налоги платит арендатор (то есть юр лицо или предприниматель) как налоговый агент. Размер налога составляет 18% от размера арендной платы.

Договор найма (аренды) можно оформить в письменном виде как из заверением у нотариуса, так и без него. Каждый договор будет иметь юридическую силу, если там указаны паспортные данные и есть подпись обеих сторон. Помните, что если вы арендуете квартиру более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации согласно Гражданского кодекса Украины. При несоблюдение такого порядка договор аренды является недействительным.

Как показывает практика, только 2-3 % арендодателей согласны подписывать договор найма у нотариуса. Большинство сдают квартиры «втихую». Причина — нежелание платить налог. Ведь согласно ст. 9.1.4 Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц», нотариус обязан уведомить налоговые органы о таком договоре. За нотариальное оформление уплачивается госпошлина в размере 0,01 % от суммы договора. Кроме этого, владелец квартиры должен будет платить 15 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду. Редко кто захочет расстаться со своими деньгами просто так.

Поэтому в основном подписывают договор обе стороны — арендодатель и арендатор- самостоятельно. Такой договор имеет юридическую силу. Прежде чем подписывать договор аренды и платить задаток (как юридически правильно оформить его читать здесь), вам необходимо учесть некоторые важные нюансы.

Начнем с того, что договор аренды квартиры в Украине – это юридический документ, миссия которого урегулировать отношения и защитить права, как собственника квартиры, так и квартиранта. В документе детально прописывают все условия сдачи жилья в аренду. На уровне государства данные отношения регулируются Гражданским кодексом Украины, а именно, главой 59, которая так и называется «Наем, аренда жилья».

Сегодня в Украине работают два вида договора по данному направлению:

● Договор найма – применяется для урегулирования отношений между физическими лицами. То есть, когда одно физическое лицо сдает жилплощадь другому физическому лицу;

● Договор аренды – регулирует отношения между физическими и юридическими лицами. То есть, когда одной из сторон договора является юридическое лицо. Кроме того, данный договор применяется в сделках с нежилой площадью, например, складскими помещениями.

Важно! Так уж повелось в быту, что договор аренды квартиры называют именно «договором аренды» (хотя в большинстве случаев это сделка между физическими лицами), а не найма. В статье, для удобства, мы тоже будем называть его так, но стоит запомнить, что правильное название документа, который должен подписываться между физическими лицами, именно «Договор найма».

Заключению договора предшествуют поиск квартиры, ее осмотр, проверка документов владельца жилья (удостоверяющих его личность и право собственности на жилплощадь), обсуждение приемлемых для сторон условий. Некоторые люди для этого часто пользуются услугами риэлтора, но в наше время можно справиться и самостоятельно, благо, сейчас это не проблема — в интернете работает масса специализированных сайтов с предложениями от хозяев квартир. Во втором случае вы даже сэкономите, так как не придется платить комиссию посреднику — 50% от месячной цены аренды. Приняв решение о самостоятельном поиске жилья, следует быть «начеку», дабы не попасть в руки мошенников. Поэтому подходите к данному процессу максимально внимательно:

✓ не «ведитесь» на предложения с откровенно заниженными ценами,

✓ не пересылайте автору объявления деньги, для того чтобы вас поставили в очередь просмотра (бывает и такое),

✓ никаких предоплат на карту без просмотра жилья и личной встречи,

✓ в процессе осмотра квартиры и знакомства с владельцем, изучите его документы и убедитесь в том, что имеете дело именно с владельцем жилплощади. Ну, или, как вариант, можно подписывать договор с человеком, который предоставит заверенную нотариусом доверенность на совершение подобных сделок.

В свою очередь, владелец квартиры должен ознакомиться с документами будущего квартиранта, получить информацию о месте работы и его графике, о привычках, например, курит ли он, в таком случае обсуждаются места для курения и т.д.

Сегодня в интернете можно найти огромное количество образцов договора аренды квартиры. Но помните, что каждый из этих образцов – это не финальная версия к подписанию. Вы можете вносить свои правки и добавлять пункты, исходя из ситуации. Скачать договор аренды квартиры можно на специализированных сайтах, а также тут.

Итак, подходящая квартира найдена, знакомство с владельцем и его документами произошло, осмотр жилья подтвердил факт, что вам все подходит. Что дальше? А дальше предстоит подписание договора, но сначала рекомендуем проговорить основные нюансы условий проживания:

● число лиц, которые будут проживать в квартире;

● срок аренды – долгосрочная ли это аренда (от 1 года) или краткосрочная (до 1 года), аренда с определенным сроком окончания и т.д.

● дети и животные – стоит обсудить возможность проживания детей и животных, как правило, их наличие предвидит пункт об условиях возмещения убытков, которые могут быть нанесены во время проживания. Например, порванные кошками кресла и диваны, порисованные детьми обои и т.д.

● коммунальные услуги – кто оплачивает, есть ли в квартире счетчики и т.д.

● дата оплаты аренды и валюта – обозначается конкретные временные рамки внесения оплаты, например, до 5 числа каждого месяца и т.д.

● залог – нужен ли залог, в какой сумме, условия его возвращения и т.д.

● другие детали, зависящие от самой квартиры и условий проживания.

Важно! По законодательству договор аренды квартиры составляется и подписывается исключительно в бумажном виде. Он может быть заверен нотариусом или нет – это не влияет на его законность и юридическую силу и распространяется на договора сроком аренды до 3-х лет. Обратите внимание, что после этого срока арендатор получает возможность субаренды (сдача жилье третьим лицам), но обязательно после согласования с арендодателем.

Основная часть типового договора аренды квартиры в Украине должна состоять из следующих пунктов, и в случае их отсутствия теряет свою силу:

● паспортные данные и подписи сторон;

● предмет договора – информация о квартире: метраж, адрес, документы, подтверждающие право собственности, информация о том, что квартира не подарена, не продана или заложена, не находится под арестом;

● назначение аренды (тут же прописываются ФИО всех будущих жильцов) и порядок передачи квартиры съемщику;

● оплата и сроки действия документа – обратите внимание, что при отсутствии четких сроков аренды, предполагает автоматическое применение срока – 5 лет;

● размер арендной платы и график платежей. Тут же подписываются условия оплаты коммунальных, залога и т.д.

На наш взгляд, нет значительной разницы, в каком городе происходит сделка: оформление ли — это договора аренды квартиры в Киеве, договора аренды квартиры в Одессе или договора аренды квартиры в Харь��ове. Законодательство действует в равной степени по вс��й территории страны. Отличия могут быть только в дополнительных условиях, которые зависят от менталитета того или иного региона, особенностей проживания, обычаев и т.д.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

• Автономные учреждения используют квр 112 в 2020 году
• Сатистика многодетных семей в россии
• Субсидии В Хмао 2020 Многодетным