На что смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора. Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

как долго работает организация на рынке недвижимости;
имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Нужно учесть, что даже опытный риелтор не может дать гарантии чистоты сделки. Если сопутствующие документы проверены агентом, это ничего не значит. Прямая обязанность риелтора — привлечь покупателей и совершить сделку для получения процентов. А если после окажется, что в жилье произведены несанкционированные изменения, или о своих правах заявят дальние родственники, риелтор никакой ответственности не несет.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.

В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию — год постройки, материал стен — из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось — кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…

Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио — расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…

Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника — риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись

Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.

Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку. Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы. Или картина может быть совсем противоположной — ковровые дорожки, цветы на подоконниках на лестничных пролётах, свежий косметический ремонт, велосипеды, спортинвентарь и детские игрушки — всё это может произвести куда более приятное впечатление…

Обратите внимание на запахи в подъезде — очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод. Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение — это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.

И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.

При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.

На счет времени просмотра, я бы рекомендовала побывать в квартире и днём и вечером, и ощутить контраст от утреннего осмотра жилья и после захода солнца, если таковой имеется. В основном все просмотры квартир риэлторы назначают в вечернее время, так удобно большинству собственников, люди же по большей части работают. Посетить квартиру вечером будет полезно и потому, что можно в полной мере ощутить весь шумовой эффект, который создают ваши будущие соседи. Однако, в тёмное время суток многого не увидишь, ночная мгла может скрыть от глаз самое главное.

Хороший вид из окна и отличный обзор — ещё одна немаловажная деталь при осмотре жилья перед покупкой. Особо обратите внимание куда выходят окна вашем будущей квартиры — в укутанный зеленью тихий уютный двор или на оживлённую улицу.

Обратите внимание на психологическое состояние продавца, на его устойчивость к неудобным вопросам, быть может он нервничает и ему есть, что от вас скрывать. Тогда это может послужить поводом к более детальному и внимательному анализу и разбору ситуации перед покупкой квартиры, а то и вовсе к приватному разговору по душам

Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры. Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети — при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит — да зуб неймёт.

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет. Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода. Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
на каком основании было получено право собственности на квартиру;
кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:

фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
прописанные дети или лица, выписанные временно;
передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.

Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями. В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений. Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов. Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.

Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки.

Жилье покупают на первичном или вторичном рынке. Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.

Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов.

Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные.

Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Cпросите знакомых, нет ли у них такого на примете.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, различаются в зависимости от того, когда была куплена квартира.

Если квартира была куплена до 15 июля 2016 года, у собственника должно сохраниться свидетельство о госрегистрации права собственности — его можно запросить для проверки. C 15 июля 2016 года его больше не выдают.

Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет — будет только выписка из ЕГРП.

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом. Ее надо просить по всем квартирам, а свидетельство и ЕГРП — это дополнение.

Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод.

Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.

Переговоры с продавцом ведут с двумя целями: проверить квартиру и снизить цену. О первой мы только что рассказали.

Как торговаться. При покупке квартиры на вторичном рынке всегда просите у продавца скидку. Назовите сумму побольше, чтобы в итоге сойтись на половине этой стоимости. Подкрепить аргумент можно тем, что вам понравилось несколько квартир, но вы выбираете и готовы сделать выбор в пользу того продавца, который уступит в цене. Можно придираться: сказать, что район дешевый или двор не огорожен, дом панельный, пол кривой. Но не предъявляйте претензии, чтобы не испортить отношения.

В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит.

Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.

Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам.

Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Вариантов квартир на специальных сайтах хоть отбавляй. Здесь важно сразу понимать, какими средствами вы располагаете, и подбирать вариант под этот бюджет. Анализируйте реальную ценовую ситуацию на рынке: слишком дешевые квартиры могут оказаться не такими привлекательными, как на фото и в описании. Очень тщательно осматривайте жилье, подходите ко всему с критической точки зрения.

– Мы всегда советуем внимательно осмотреть квартиру на предмет скрытых недостатков. Пригласите специалиста, чтобы он проверил, нет ли в ней дефектов, – советует юрист Александр Жук. – Ведь может быть так, что вы смотрите квартиру летом и все хорошо. А осенью оказывается, что стена отсыревает и покрывается плесенью. Отменить сделку купли-продажи можно только через суд, а это всегда затяжные и дорогостоящие процедуры.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.

– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.

После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.

– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.

Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.

Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.

– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.

Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.

Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.

– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.

– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?

– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.

Эксперты «Твоя столица. Агентство недвижимости» предостерегают: самостоятельная покупка жилой недвижимости всегда сопряжена с риском. Если через некоторое время обнаружится нарушение прав третьих лиц, то сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вы все же твердо намерены сделать все самостоятельно, специалисты называют несколько признаков, которые должны изначально насторожить покупателя:

Квартира предлагается по явно заниженной стоимости
Продавец очень торопится с продажей
Продавец предлагает дать ему залог
Продавец отказывается от личной встречи с потенциальным покупателем, действуя через доверенное лицо
Продавец категорически отказывается оформить сделку через риэлтерскую компанию, даже если покупатель готов полностью взять все расходы на себя
Квартира за короткий срок продавалась несколько раз

Если вы не готовы отдавать деньги риелтору, вам стоит вооружиться усидчивостью и внимательностью. Обязательно проверяйте все документы, которые вам предоставляет продавец квартиры, не стесняйтесь запрашивать дополнительные справки и свидетельства. Обращайте внимание на поведение продавца и прописывайте в договоре все нюансы, связанные со сделкой. Уютных вам квартир!

Как купить квартиру на вторичном рынке

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
«Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

Проверьте наличие лицензии.
Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
Поищите отзывы об агентстве в интернете.
Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
наличие и работоспособность дверей, окон;
наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

угловое расположение;
отсутствие балкона или лоджии;
обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
необходимость замены чего-либо и т.д.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

предварительный договор купли-продажи;
соглашение о задатке;
расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
Передать деньги и вступить в право собственности.

Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.