Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько стоит юридическая консультация по поводу покупки квартиры в ипотеку через агента недвижимости?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- изучить личность собственника или застройщика;
- выяснить есть ли судебные споры с их участием;
- изучить документы о полномочиях собственника или исполнителя проекта застройки;
- проверить законность застройки и способы ее продажи;
- выявить арест и другие ограничения, способные негативно отразиться на интересах потребителя;
- обосновать положительные и отрицательные стороны сделки;
- спрогнозировать возможные негативные последствия и минимизировать все риски.
Если же сделка была совершена, то юрист по спорам занимается защитой интересов и восстановлением ущемленных прав в судебном порядке. С отзывами о работе можете ознакомиться не только на самом сайте, но и на независимых ресурсах.
Как проходит проверка сделки на недвижимость?
Недвижимость обычно приобретается у застройщика еще на этапе строительства или у владельца на вторичном рынке недвижимости. Поэтому в зависимости от продавца, проверка рисков сделки имеет свои нюансы.
Чтобы не было проблем с инвестированием в строительство, необходимо проверить:
- наличие у застройщика всей разрешительной документации на использование участка;
- есть разрешительные документы на застройку участка;
- разрешительные документы соответствуют требованиям закона Украины;
- в договоре отсутствуют завуалированные способы невыполнения застройщиком обязательств;
- проверяется наличие у застройщика введенные в эксплуатацию жилищные комплексы;
- проверяется наличие текущих и завершенных судебных споров, в которых он выступал и выступает участником.
Юридическая проверка документации, деятельности, репутации строительной компании формирует точный прогноз безопасности сделки.
Отсутствие анализа могут принести большие денежные потери со стороны инвестора. Так практике были случаи, когда грубо нарушались нормативы этажности и застройщика обязывали сносить практически завершенные верхние этажи с проданными квартирами. Это один из сотен примеров, который демонстрирует необходимость помощи по сопровождению сделок с недвижимостью.
Сопровождение сделок при покупке недвижимости на вторичном рынке
Помощь и консультация юриста по недвижимости Киев требуется и в случае сделки на вторичном рынке. Задача покупателя убедиться в том, чтобы сделка с продавцом может быть признана ничтожной. Данный момент важен, поскольку в договорах граждане часто занижают реальную стоимость, экономя на налоговых выплатах.
Правда такая экономия может привести к тому, что суд признает сделку недействительной и продавец вернет только сумму, прописанную в договоре, а не полученную на руки от покупателя. На рынке вторичной недвижимости вы можете столкнуться с продажей одновременно нескольким покупателям или реализация недвижимой покупки, на которую он не имеет прав.
Есть масса оснований судебного признания сделки недействительной:
- Нарушение правил приватизации, к примеру, не были учтены мнения детей возрастом до 18 лет.
- Заключение сделки недееспособного человека (лицо может не иметь явные признаки психических расстройств, быть похожим на наркомана или алкоголика, но скрывать справки и судебные решения).
- Заключение лицом, ограниченным в правах, например, несовершеннолетним человеком, без согласия его родителя или опекуна.
- Совершение сделки по поддельным или просроченным документам.
Есть и другие обстоятельства, которые могут усложнять совершение сделки на передачу прав собственности на недвижимый объект.
Оформление ипотеки через риэлтора
Риелтору по оформлению недвижимости все равно, какие будут последствия сделки. Он будет всячески способствовать, чтобы любая сделка удачно состоялась, поскольку от этого зависит его заработок. В то время как юрист з нерухомості Київ делает все, чтобы продавец или покупатель не пострадали. В его интересах сделать так, чтобы сама сделка не нарушала закон, и ни одна из сторон не пострадала.
Риэлтор – это часто человек без профильного образования, тогда как юрист – дипломированный специалист с опытом работы.
Юристы и адвокаты по недвижимости Юридического Центра готовы предоставить Вам профессиональную помощь, и обеспечить юридическое сопровождение при подготовке и процедуре государственной регистрации прав собственности у нотариуса. За период 2016 — 2020 гг. проверено более 350 объектов первичной и вторичной недвижимости в Киеве и Области, в том числе следующие:
2 100 грн
3 000 грн
- 1 Предоставляем полный письменный анализ / аудит документов застройщика или собственника
- 2 Выявление и минимизирование РИСКОВ при покупке недвижимости
- 3 Проверка полномочий продавца недвижимости
- 4 Проверка законности схемы продажи
- 5 Аудит реестров (судебный, недвижимого имущества, нотариальный)
- 6 Проверка земельного кадастра
- 7 Проверка в реестре лицензий
- 8 Предоставление устной консультации по результатам проверки застройщика / продавца недвижимости: до 1 часа
8 100 грн
- 1 Проводим полный анализ / аудит документов застройщика или собственника
- 2 Выявление и минимизирование РИСКОВ при покупке недвижимости
- 3 Проверка полномочий продавца недвижимости
- 4 Выявление и анализ рисков при заключении соглашений по недвижимости
- 5 Устранение рисков при заключении договора (фиксация изменений/спорные моменты)
- 6 Проверка законности схемы продажи построенных и строящихся объектов
- 7 Проверка в реестре прав на недвижимое имущество
- 8 Истребование необходимых для проверки объекта документов
- 9 Ведение переговоров с менеджерами и риэлторами
- 10 Юридическое сопровождение сделки по недвижимости + до 3 часов у нотариуса для проверки процедуры
Заказать
Специальное предложение нашей компании
Приятная скидка на Проверку Недвижимости
CКИДКА -30%
Новая цена 2 100 грн.
Старая цена 3 000 грн.
Заказать услугу
(099) 554-31-13
Наши юристы гарантируют конфиденциальность и наиболее полный комплекс юридических услуг по недвижимости. Вам предоставляется подробная консультация юриста по недвижимости и конкретные предложения по решению Вашего вопроса.
Звоните По Телефонам:
(099) 554-31-13
Консультация юриста по недвижимости относительно приобретения, продажи и аренды объектов (предоставляется помощь юриста при продаже квартиры, дома).
Предоставление рекомендаций относительно выбора оптимальных форм отчуждения и приобретения объектов недвижимости (купля-продажа, внесение имущества в уставной капитал предприятий).
Юридический анализ правоучредительных документов на недвижимость.
Участие адвоката по недвижимости в переговорах. Безопасная покупка квартиры в Киеве.
Юридическое сопровождение операций отчуждения недвижимости (офисных помещений, торговых центров, целостных имущественных комплексов).
Юридическое сопровождение реализации строительных проектов.
Ждем Вашего звонка:
(099) 554-31-13
Выезд юриста в офис к застройщику для истребования документов, анализа и работы с ними, оплачивается дополнительно 1 400 грн. к первому базовому пакету «Проверка документов»
Реквизиты для оплаты услуг
Карта Приват Банка — 5168-7573-9273-0802 Луценко Сергей Васильевич.
Оплата осуществляется без предоплаты после фактического получения Вами юридического анализа.
Процедура оформления покупки квартиры
Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:
- этаж;
- планировка;
- количество комнат;
- площадь.
За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.
Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.
Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.
Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:
- проверки и подготовки документов;
- сбора пакета бумаг;
- консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.
Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.
Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».
Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.
При встрече с продавцом для заключения предварительного договора, попросите его взять с собой правоустанавливающие документы на квартиру. Из них вы убедитесь, что именно он законный владелец объекта. Далее обсудите:
- сумму и условия расчета за объект;
- какие документы для покупки квартиры готовы, а какие пока нет;
- в какие сроки будут готовы бумаги;
- как и когда будут сняты с регистрации жильцы.
Юридическое сопровождение покупки квартир в новостройках Киева
На завершающем этапе продажи квартиры покупатель оплачивает продавцу оговоренную в договоре сумму. Это можно сделать как до подписания договора, так и после. В первом случае рискует покупатель, так как до момента подписания соглашения и деньги, и права на имущество фактически некоторое время принадлежат продавцу. Во втором случае риски есть у продавца, ведь договор уже подписан, но деньги пока находятся у покупателя.
Юридические услуги юристов и адвокатов по вопросам купли-продажи недвижимости предоставляются путем:
- Детальный анализ договора по которому Вы покупаете квартиру, другую недвижимость в новостройке.
- Юридическое заключение по конфликтным вопросам, которые могут возникнуть в процессе его выполнения.
- Юридический анализ правового положения застройщика.
- Анализ юридических рисков с которыми может столкнуться застройщик в которого Вы хотите приобрести недвижимость.
- Сбор информации, проверка судебных дел застройщика в г.. Киеве, в судах с его участием.
- Письменное заключение юриста / адвоката по вопросам покупки недвижимости в г.. Киеве.
Какая выгода для клиента, заказывает юридическое сопровождение покупки (инвестирования) квартиры (жилья)?
Кто оказывает юридическую услугу, по покупке жилья в новостройках Киева?
Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности
Где находится офис ЮК «ДОМПРАВО»?
- Опытный маклер сразу подберет квартиру, которая устроит банк. Ведь финансовые учреждения предъявляют строгие требования к объекту недвижимости. Квартира не должна:
- находиться в аварийном здании;
- иметь проблемы с водоснабжением и отоплением;
- быть предметом судебного спора.
Требований целый список. Риэлтор знает о них – поэтому не станет предлагать заведомо неликвидный вариант.
- Посредник упростит сложную процедуру покупки жилья. Например, семья продает свою долю в квартире, добавляет кредитные деньги и покупает коттедж за городом. Придется сразу выступить в роли продавца, покупателя и заемщика. Цепочка может быть еще более длинной, включать продажу, перепродажу, обмен. У маклера большая база данных, ему проще подобрать вариант, который устроит всех.
- Как и банки, риэлтор проверяет чистоту квартиры. Но финансовое учреждение больше интересует документальная безупречность сделки. А маклера – история жилья, начиная с самых первых владельцев. Путем доверительных расспросов он может выяснить то, до чего не докопался банк.
- Посредник значительно ускоряет процесс. Оформление ипотеки через риэлтора – это четкий пошаговый алгоритм. Все операции в нем следуют друг за другом в правильной последовательности. Часто основные бумаги составляются и подписываются в один день.
- Умный риэлтор сможет уговорить продавца согласиться на продажу с участием банка. Не секрет, что владелец недвижимости не всегда идет охотно на дополнительные хлопоты. Агент подберет правильные слова, чтобы убедить продающую сторону в надежности сделки.
- Снижение ставки по ипотеке за счет преференций от банка. Многие риэлторские компании заключают соглашение о сотрудничестве с банками, и банк в свою может предоставить фиксированную скидку по процентам ипотеки. Размер скидки до 0,5 процентных пункта. При оформлении ипотеки через риэлтора, обязательно поинтересуйтесь о возможности снижения ставки.
Обратите внимание! Риэлтор может выступать посредником в двух случаях: вы продаете имущество или продают вам. В первом случае маклер защитит ваши интересы как продавца, во втором – как покупателя.
Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.
На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.
Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.
Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
На сегодняшний день рынок риелторских услуг в Украине остается неотрегулированным в законодательном плане. Несмотря на большое количество законопроектов в этой сфере, закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, а профессия риелтора юридически не закреплена. Но, несмотря на это, совсем немного сделок на рынке недвижимости обходятся без услуг посредников.
Фактически деятельностью по оказанию услуг при покупке и продаже недвижимости занимаются люди без специального образования и каких-либо профильных разрешительных документов (лицензии, сертификаты и тд.). ВУЗы не готовят агентов по недвижимости, а немногочисленные специализированные курсы так и не приобрели широкую популярность среди желающих обрести эту профессию. Квалификационные требования в этой сфере традиционно низкие, в вакансиях часто указан минимальный набор — знание компьютера, коммуникабельность, энергичность, стрессоустойчивость.
Фактичская деятельность риелторов зачастую выглядит так: человек оформляет документы как физическое лицо-предприниматель (например, ФЛП Иваненко И.И.), затем придумывает яркое и убедительное название для своего «агентства недвижимости» — «Партнер», «Риелтор», «Гарант» и т.д., за ним как за ширмой будет впоследствии спрятана подлинная организационная форма.
На сегодняшний день, стоимость услуг риелтора формируется под влиянием многих факторов, однако определяющим фактором все же является тип объекта недвижимости. К примеру, за сделку с маленькой квартирой придется заплатить меньше, а вот за сделку с большой квартирой или домом гораздо больше.
Агенты по недвижимости редко получают зарплату в традиционном смысле, чаще они получают оплату за свой труд в виде процента от цены сопровождаемого объекта недвижимости при проведении сделки. Тариф на риелторскую услугу может составлять 2,5-3 % от цены объекта, в том случае, если в сделке участвует один риелтор. А если риелторов будет двое (например, один от покупателя, другой от продавца), то им придется делить комиссию пополам.
Не совсем понятно почему риелторы формируют стоимость своих услуг пропорционально стоимости продаваемой недвижимости. Ведь в этом случае зарплата риелтора стает похожей на ту, которая обычно рассчитывается от выработки. Но такой подход к формированию тарифов на услуги риелтора некорректен, хотя бы потому, что они проводят одни и те же действия относительно объектов разного размера и стоимости.
Простыми словами, мастер на СТО получит больше, обслужив большее количество авто, менеджер по продажам получит больше, продав больший объем товара, а вот риелтор хочет получить больше только потому, что ваша недвижимость стоит дороже, как правило не прикладывая при этом больших усилий.
Рынок посреднических услуг трансформировался в последнее время, у риелторов, особенно в пригороде Киева, стало популярным не брать деньги с покупателей. Затраты со сделки при продажи квартиры, дома, дачи плавно перенеслись на продавцов. Теперь часто можно встретить в объявлениях о продаже недвижимости информацию о том, что объект продается без комиссии.
Риелтор работал, работает и будет работать на себя, и это логично. Его основной целью является свершившийся факт сделки. Безусловно, агенты по недвижимости прямо этого не скажут, чаще будут звучать разговоры об опыте, прилагаемых усилиях для скорейшей покупки или продажи, моральном соответствии и стандартах агентства недвижимости или самого риелтора. Забота об интересах клиента якобы вообще на первом месте.
Однако, анализируя опыт многих людей, которые имели возможность работать с риелторами, можно с уверенностью утверждать, что риелторы настроены на завершение сделки независимо от интересов продавца и покупателя, а часто, предвкушая немалый заработок, вопреки таким интересам. А вот клиент рискует остаться один на один с проблемами и разочарованиями после совершения «удачной» покупки.
В целом, профессия помолодела, а вот мужчин-риелторов стало меньше, — считает сотрудница агентства недвижимости в Ирпене.
Как правило, львиную долю персонала агентств недвижимости занимают девушки и женщины. В последние годы в этой сфере стали работать девушки помоложе, довольно часто это сотрудники отделов продаж новостроек. Хорошими сотрудниками считаются девушки, которые сами воспитывают ребенка, они готовы «землю рыть», такие не ленятся и часто неплохо зарабатывают.
Среди риелторов встречаются и парни, а вот мужчины постарше — редкость. В Ирпене агентами по недвижимости часто становятся студенты и выпускники Налогового университета, а также те, кто приехал в город недавно и «еще вчера» сам искал квартиру.
Большинство ребят и девушек являются обладателями дорогих телефонов, некоторые уже успели заработать на свой личный автомобиль.
Парни из отделов продаж новостроек нередко используют в своем гардеробе деловые костюмы и бабочки.
Идеальный же образ риелтора — девушка с аккуратной прической, одета со вкусом, с хорошим макияжем, на личном транспорте. В меру использует золотые украшения, дорогой гаджет и шубка желательны. Она вежлива, общительна, умеет расположить к себе и много улыбается. Она не будет злится и терпеливо будет ждать сколько нужно, если одна из сторон задерживается и не успевает вовремя на просмотр недвижимости.
Довольно часто в интернете можно встретить объявления о продаже недвижимости, в которых стоимость объекта будет занижена относительно той, за которую продавец реально готов продать свою квартиру или дом. Это делается риелторами специально, для того, чтобы привлечь внимание покупателей и вызвать их на просмотр.
Заманив потенциального покупателя на просмотр объекта недвижимости, риелтор становится на шаг ближе к своей цели — оформлению сделки и получению вознаграждения. Кроме того, визуальный контакт помогает риелтору уловить реальные пожелания и предпочтения покупателя, а также оценить его потенциал.
Даже если просмотр окажется неудачным, риелтору всегда найдется что предложить из арсенала заранее заготовленных вариантов.
Иногда мы практикуем показ одного объекта, который более-менее соответствует ожиданиям клиента и нескольких вариантов, которые заведомо не соответствуют. На первый взгляд, это потеря времени, но на самом деле такая тактика помогает вызвать доверие покупателя и акцентировать его на нужном риелтору варианте.
Показывая подряд несколько объектов, риелтор сознательно может предложить и вариант, который человек для себя вообще не планировал, действуя по принципу «а вдруг понравится». В таких случаях покупателю лучше лишний раз повториться и четко обрисовать перечень требований к искомому объекту.
Иногда риелторам приходится показывать все что есть, просто потому что подходящих вариантов у него нет, а терять клиента не хочется.
Покупателю стоит знать о том, что среди предлагаемых к покупке объектов недвижимости могут быть такие, которые принадлежат самому риелтору или кому-то из его коллег. Они позиционируются как более безопасные и лучшие варианты, еще бы, ведь риелтор выбирал для себя. Однако, такие варианты лучше обходить стороной, цены на такие объекты, как правило, завышены, а торг на понижение практически не возможен, хотя сами объекты от аналогичных принципиально ни чем не отличаются.
- Лаврентій Кухалейшвілі про ВО «Свобода»: «Потвори знищили віру людей в добро і справедливість»
- В Ірпені кандидат-плагіатор Костянтин Хафізов від «УДАРу» хоче заїхати у раду на плечах активістів
- У Макарівському районі жорстко розкритикували кандидата від «ЄС»(ВІДЕО)
- Кандидат на голову Бучанської ОТГ від «Слуги народу» Федорук агітував за партію «За майбутнє»
- Кандидат від партії «УДАР» у Ірпені хотів вибити всі зуби активісту
Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:
- Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
- Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
- Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
- Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
- Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
- Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
- Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
- Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.
Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.
Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:
- Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
- Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
- У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
- Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
- Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.
Пример
Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.
Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.
Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.
Юридичні послуги Київ — юрист по недвижимости
Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.
Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.
Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:
- При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
- Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
- Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
- Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.
В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.
Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.
Важное отличие титульного страхования от иных видов — это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.
Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.
Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
- В агенствах недвижимости существует практика прямого сотрудничества с финансовыми организациями. Поэтому, при обращении в такое агенство появляется возможность оформить ипотеку без заминок. При прямом обращении в банк, вероятность отказа в предоставлении займа будет несколько выше.
- Многие вопросы с документацией лягут на плечи профессионального посредника. Заемщик сэкономит свое время, именно этот факт привлекает многих клиентов.
- Многих возможных проблем с выбранной недвижимостью удастся избежать. Выбор жилплощади с помощью риелтора дает гарантию того, что на квартире не будет никаких обременений.
- Как правило, у неопытного заемщика по ходу оформления ипотечного займа возникает ряд вопросов. Сотрудники компании-посредника помогут получить на все проблемы верные ответы.
- Продавцы недвижимости нередко завышают на нее цены. Чтобы это понять, необходимо ориентироваться в рынке недвижимости. Покупка жилья через агенство позволит дать объективную оценку стоимости предлагаемой жилплощади.
В компаниях по оказанию услуг, связанных с недвижимостью, работают многопрофильные специалисты.
Изначальная помощь клиенту состоит в поиске подходящей жилплощади. Квартира подбирается по параметрам, которые задает сам клиент. В связи с тем, что у агенств, как правило, уже наработана определенная база и есть навыки работы в этой сфере, подбор жилья по заданным признакам не составит большого труда.
Правда, для клиентов, возможности которых не дотягивают до их желаний, поиск недвижимости может затянуться на длительный срок.
Помимо подбора недвижимости, риелторская компания занимается подбором оптимальных предложений от банка, которые подходят клиенту. Кредитный брокер – это специалист, полномочия которого как раз и заключаются в поиске банка и заключении с ним договора.
Хорошие специалисты, работающие в этом направлении, обычно имеют свою базу, при помощи которой поиск кредитора становится быстрым и продуктивным.
Не менее важная помощь – это оформление документов. Во многих компаниях оказываются юридические услуги. Трудно не согласиться с тем, что это очень удобно. При оформлении ипотеки помощь юриста понадобится в любом случае, а здесь и дополнительно обращаться никуда не надо.
Риэлторские услуги при стандартной покупке квартиры будут стоить в среднем около 2-6% от стоимости недвижимости. Когда дело касается случаев с проблемной кредитной историей или квартир, с которыми есть юридические проблемы, помощь посредника оценивается выше – порядка 10% (можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?).
Окончательная цена услуг этих компаний складывается с учетом нескольких факторов.
- Учитывается пожелание клиента купить новую квартиру или ту, которая уже использовалась по назначению.
- Услуги по покупке жилья со вторичного рынка ценятся больше, чем при покупке новой квартиры. Причина наценки кроется в необходимости проверки, так называемой, «чистоты» квартиры.
На ней не должно быть никаких долгов предыдущих владельцев, а так же учитывается отсутствие граждан, которые могут на нее претендовать.
- Чем больше услуг оказывает агенство своему клиенту, тем выше будет их стоимость.
В некоторых компаниях устанавливаются фиксированные расценки на различные услуги. Не факт, что этот вариант окажется более выгодным – цена варьируется в районе 100000 рублей.
Решившись взять ипотеку, вовсе не обязательно прибегать к услугам посредников. В принципе, оформить займ можно и самостоятельно, но на это придется потратить немалое количество времени. Вероятность возникновения необходимости обратиться в агенство выше, когда жилье приобретается на вторичном рынке. С новыми квартирами, как правило, все проходит гладко.
Риелторские услуги: сколько и за что мы платим
- Вычитка договора (договоров) предлагаемых к подписанию
- Проверка полномочий сторон на подписание договора (договоров) путем истребования и проверки статута, приказа о назначении, паспорта, налогового номера, прочих документов; проверка стороны продавца (представителя по доверенности) на наличие арестов, ипотек, судебных решений, исполнительных производств, подлинности документов удостоверяющих личность.
- Проверка сопутствующих документов в зависимости от схемы инвестиции (проверка и вычитка проспекта эмиссии, если покупка квартиры происходит через ценные бумаги, правила ФФБ, прочее)
- Изменение редакции договора путем внесения правок и рекомендаций, проведение переговоров, согласование текста договора с продавцом или компанией застройщика, нотариусом их юристом или адвокатом
ПОМНИТЕ! После подписания Договора все предыдущие переговоры, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях по вопросам, так или иначе касающиеся Договора, теряют юридическую силу. Поэтому все договоренности и обещания, которые не выполнены до подписания Договора со стороны продавца или застройщика в обязательном порядке должны быть отображены в тексте Вашего договора.
- Вычитка окончательной редакции договора (договоров) предлагаемых к подписанию/сверка с согласованной ранее редакцией
- Сверка всех данных с оригиналами документов
- Проверка документов подписантов со стороны продавца
- Проверка наличия всех документов для заключения сделки
- Проверка и вычитка наличия брачного контракта, согласия на заключения сделки, заявления об подтверждении режима объекта недвижимого имущества – личная частная собственность
- Контроль оплаты услуг согласно предварительной договоренности, договору, закону
- Согласование будущих шагов и этапов регистрации права собственности на покупателя в зависимости от схемы инвестирования
- Устранение рисков и негативных последствий во время подписания сделки у застройщика, нотариуса
- Составление и контроль подписания расписок и проведение иных действий предусмотренных законом для защиты интересов покупателя
- Контрольная проверка всех документов после подписания сделки полученных у застройщика/у нотариуса
ПОМНИТЕ! Нотариус не оказывает услуги по проверке недвижимости и строительства. В соответствии со статьей 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несет ответственности в случае, если лицо, обратившееся к нотариусу за совершением нотариального действия подала неправдивую информацию относительно любого вопроса, связанного с совершением нотариального действия; подала недействительные и / или поддельные документы; не заявило об отсутствии или наличии лиц, прав или интересов которых может касаться нотариальное действие, за совершением которой обратилась лицо. Проверить недвижимость и строительство и обезопасить Вашу сделку сможет только юрист по недвижимости.
Каким образом можно получить услуги от Вашей компании?
Мы предоставляем услуги как в офисе нашей компании, так и дистанционно (online) по телефону, по электронной почте, по skype, viber, прочее. Предоставляем услуги как по Киеву и Киевской области так и по всем регионам Украины. В нашей практике есть клиенты и из других стран, которые воспользовались нашей услугой.
Каким образом можно оплатить Ваши услуги?
Наши услуги можно оплатить как в офисе компании, так и посредством перевода денежных средств на счет, через Приват24, Western Union, прочее.
Заключается ли договор с Вами и предоставляются ли платежные документы на оплату Ваших услуг?
По желанию клиента заключается договор на оказание юридических услуг, предоставляются соответствующие квитанции об произведенной Вами оплате.
Каким образом я получаю заключение о проверке недвижимости?
На адрес Вашей электронной почты мы высылаем в письменном виде отчет об проделанной работе, но в любом случае в офисе компании или дистанционно проговариваем все пункты отчета, до полного понимания Вами всей ситуации по недвижимости, обо всех нюансах, рисках и негативных последствиях для Вас. Ведь в процессе нашей работы ключевое понимание для Вас – стоит или нет покупать выбранную Вами недвижимость.
ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСИ
БЕЗ ПЕРЕРЫВОВ
БЕЗ ВЫХОДНЫХ
Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.
Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.
Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.
Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.
У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.
Некоторые условия:
- Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
- В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
- Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.
- Не нужно покупать квартиру с прописанными жильцами, особенно если они не являются собственниками.
- Квартиру с неузаконенной перепланировкой.
- Если на квартиру был наложен арест, запрет, идёт судебное разбирательство, есть невыплаченная ипотека.
- Квартиру, которая имеет большую непогашенную задолженность по коммунальным платежам.
- Если квартира продаётся через аукцион.
- Неприватизированную квартиру.
Это всё очень спорная недвижимость и проблемная покупка. Как правило, спор может начаться в прямом смысле в виде судебного разбирательства и признания сделки недействительной.
Риэлторы не обращают внимание на такие моменты – им главное продать и заработать свою комиссию. На риски при покупке квартиры обращают внимание только юристы.
Поэтому внимательно проверяйте документы на квартиру и оценивайте возможные последствия после покупки.
Если нужно, привлекайте юристов для сопровождения сделки.
После того, как вы приняли положительное решение о покупке, нужно провести предварительные переговоры с владельцем квартиры.
Как правило, это достаточно сложный и ответственный момент. Даже если квартира вам очень понравилась, не нужно сразу давать согласие на её покупку на предложенных условиях. Это типичная ошибка покупателя в данной ситуации.
Например, под воздействием эмоций он принимает и сразу же озвучивает поспешное и необдуманное решение.
Готовить основную сделку купли-продажи нужно в соответствии с пунктами подписанного предварительного договора.
Например, нужно произвести оценку квартиры, оплатить задолженности по коммунальным платежам и получить соответствующие справки, сделать поверку счётчиков, выписаться из квартиры, получить справку о составе семьи, обновить техпаспорт на квартиру, оформить счёт в банке для проведения безналичного платежа.
Все эти действия нужно закончить до указанного срока подписания основного договора купли-продажи.