Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объект незавершенного строительства или объект незавершенный строительством». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Объект незавершённого строительства – это объект строительства, возведение которого по каким-то причинам не было завершено в срок. Приостановление строительства не связано с технологическими перерывами в строительном процессе, а, соответственно, не требует расторжения договора строительного подряда и позднее может быть введено в эксплуатацию.
Чтобы сооружение было признано незавершённым, оно должно отвечать следующим параметрам:
- Иметь целевое назначение
- Быть крепко связанным с землёй
- Иметь месторасположение
- Обладать определёнными размерами
- Иметь необходимую документацию, зарегистрированную в БРТИ
Классифицируют объекты по трём направлениям:
- Объекты, на которых строительство ещё не завершено и продолжается
- Объекты, на которых строительство приостановлено, законсервировано или полностью прекращено
- Объекты, которые уже находятся в эксплуатации, но акты о приемке на них не были оформлены в официальном порядке и согласно всем нормам законодательства
Любой объект незавершённой постройки облагается налогом на недвижимость.
Правовой режим объектов незавершённого строительства
Процедура консервации недостроенного объекта недвижимости является сложным процессом, включающим несколько этапов. Для этого недостаточно просто приостановить строительство и оформить такое сооружение в государственной инстанции. Перед консервацией также следует провести ряд манипуляций по благоустройству и обеспечению безопасности постройки.
Законодательством предусмотрены следующие основания для консервации недостроенных объектов:
- Недобросовестность подрядчика и строительной бригады
- Особенности грунта на участке строительства
- Финансовые трудности
- Невозможность обеспечить строительную площадку необходимыми материалами и оборудованием
- Неблагоприятные погодные условия
- Несоблюдение требований проектной документации в ходе строительства
- Выявление несоответствий и нарушений в проектной документации
- Несоответствие нормам строительства на участке
- Проблемы со здоровьем собственника и многое другое
Строительство дома или дачи на земельном участке должно быть завершено в течение 3 лет с момента регистрации прав частной собственности, пожизненного наследования или аренды земельного участка. Так как максимальный срок строительства – 5 лет, то законодательством предусмотрено продление этого периода.
Консервация объектов незавершённого строительства в законодательстве РБ может быть осуществлена только один раз и сроком на 3 года.
Но как же зарегистрировать незавершённое строительство жилого дома или иного объекта в 2020 году?
Консервация производится по следующему алгоритму:
- Решение о заморозке строительства выносится непосредственно гражданином на одном из существующих оснований.
- Перед консервацией гражданин обязан принять меры по обеспечению безопасности, сохранности от разрушений сооружения в результате монтажных работ, сохранности оборудования, инструментов на строительной площадке, а также благоустройству земельного участка.
- После осуществления всех подготовительных работ необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган и написать заявление о выдаче акта проверки осуществления заморозки.
- Проверка объекта незавершённого строительства занимает около месяца. По её результатам выдаётся акт о незавершённом строительстве следующего образца, подписанный комиссией исполкома и непосредственно собственником.
После устранения причин заморозки строительства, которая оформляется на 3 года, возведение объекта может быть продолжено. Подрядчику передаются недостроенный объект, а также заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.
Объект незавершённого строительства можно перевести в завершённое. Для этого необходимо завершить строительство и получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
Оформить завершённое строительство можно в следующем установленном порядке:
- Необходимо собрать перечень документов: квитанция об уплате государственной пошлины; разрешение на проведение строительства на земельном участке; проектная документация; сведения о стадии строительных работ; сведения об отсутствии притязаний на объект со стороны третьих лиц; другие документы, необходимые для государственного органа.
- Получить технический план (изготавливается сертифицированным инженером в течение 30-40 дней), кадастровый паспорт и официальный адрес объекта.
- Зарегистрировать право собственности в государственном реестре.
Незавершённое строительство представляет собой особый вид недвижимого имущества, поэтому для манипуляций и осуществления сделок с недостроенными объектами требуется особое внимание и знания нормативной базы. К тому же, в каждом случае появляются индивидуальные вопросы, которые не всегда можно решить, следуя стандартному порядку. Поэтому при наличии сомнений стоит обратиться к юристу, который поможет решить ряд важных задач и оформит любую сделку согласно законодательству страны.
Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:
1) является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;
2) еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).
Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства
Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости (Письмо от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407).
В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.
Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.
Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты «незавершенки».
Что является объектом незавершенного строительства
Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:
- Имеющаяся прочная связь с участком земли, на котором объект возводится (с указанной выше невозможностью перемещения без нанесения ущерба).
- Индивидуальное назначение объекта.
- Наличие факта приостановки, консервации либо окончательного прекращения процесса строительства данного здания (сооружения).
Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.
Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.
Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.
То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.
Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.
Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.
Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.
Пакет необходимых бумаг состоит из:
- Заявления о регистрации объекта незавершенного строительства (прав собственности на него).
- Удостоверяющего личность документа.
- Квитанции по уплате госпошлины.
- Документов на участок земли – свидетельства права собственности либо договора аренды.
- Разрешения соответствующих органов на ведение строительства на данном конкретном участке.
- Полученное в органах БТИ описание (технический план объекта незавершенного строительства).
Весь пакет документов сдается в регистрационную палату.
Понятие и классификация незавершенного строительства
- Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
- Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
- Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.
Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.
В правовых документах до сих пор нет четкого определения незавершенного строительства. Так или иначе любое здание находится на определенном участке земли, к которому оно автоматически привязывается. Исходя из этого можно сделать вывод, что любое строение, даже недостроенное относится к недвижимому имуществу. На это указывает ГК РФ ст.130.
На практике, чтобы определить объект незавершенного строительства он должен содержать один из следующих признаков:
- Здание должно быть объектом долгосрочного строительства. Разного рода «беседки», веранды или киоски не могут стать объектами незавершенного строительства.
- Факт строительства должен быть приостановлен на конкретный срок (квартал, год и т.д.). Возможно приостановление без определенной даты при наличии объективных причин. Причиной же для остановки строительства множество —, от нехватки финансирования до природных или техногенных катастроф.
- Объект должен находиться на любом этапе строительства. На участке может находиться только заложенный фундамент или построен только один из нескольких этажей. На участке может стоять уже готовый дом, без подведенных коммуникаций, чердака, дверей или окон. Отсутствие крыши тоже позволяет отнести объект к незавершенному строительству.
Как правило, для признания объекта незавершенным достаточно готового фундамента, причем он должен быть новым или обновленным. Невозможно признать незавершенным строительством старый фундамент из-под сарая или бани.
В юридических документах нет четкого разделения объекта по уровню его незавершенности. Достаточно нового фундамента или минимальных отделочных работ. Для более полной оценки незавершенного объекта обратимся к строительным документам.
В строительстве существует четыре различных уровня, которые указывают на степень незавершенности объекта:
- Первый уровень (завершенность до 15%). Как правила на данном этапе утвержден план объекта, возведены временные и сопутствующие объекты, обеспечены жилищные условия для рабочих, осуществляется поставка материалов и строительного оборудования.
- Второй уровень (завершенность до 50%). Продолжается поставка стройматериалов, возведены несущие конструкции, практически завершены работы по покрытию крыши, продолжаются работы по обеспечению коммунальной инфраструктуры (газ, вода, электричество).
- Третий уровень (завершенность до 75%). Начальный этап отделочных работ, практически завершено подведение коммуникаций, поставка стройматериалов и оборудование полностью завершена.
- Четвертый уровень (завершенность до 99%). Возведен каркас здания, отделочные работы завершены на половину, все сопутствующие постройки завершены, продолжается введение здания в эксплуатацию.
На любой стадии незавершенного строительства возможно оформить полный пакет документов на право собственности. Именно после регистрации возможно будет совершать любые сделки относиться объекта недвижимости. К ним относится: купля-продажа, дарственная, наследование, передача под залог, мена.
Отметим некоторые документы, которые подтверждают права собственности на землю или здание:
- документ о собственности на земельный участок и здание по отдельности,
- документ о наследовании,
- документ о правах на бессрочное строительство на конкретном земельном участке.
Ранее оформить документы на право собственности гражданин мог только в случае активных действий с объектом строительства: продажа, дарение и прочее. Внесенные поправки в действующее законодательство отменили подобные ограничение. В настоящее время возможно оформить право собственно и сколько угодно времени не приступать к активным сделкам.
В некоторых случая возможны проблемы с регистрацией незавершенного строительства. Обычно это происходит с так называемым «самостроем». Гражданский Кодекс относит к «самовольным» строениям следующие объекты:
- возведенные с грубейшими нарушениями капитального строительства,
- возведенные без каких-либо сопроводительных документов и разрешений от надзорных органов,
- возведенные на земле, которая не предназначена для строительства (заповедная зона, пахотные земли и прочее),
Если объект попадает под одно из следующих определений, то в регистрации будет отказано. Для регистрации подобных зданий следует обратиться в судебные органы. Но, как правило, такие дела сильно затягиваются и имеет низкий процент положительных решений.
С точки зрения документации существует несколько стадий незавершенного строительства:
-
Начальная стадия.
Здесь выполнено до 15% работы, которая включает в себя составление проекта, изыскательные работы, постройку временных зданий, нахождение поставщиков материала и строительного оборудования.
-
Средняя стадия.
На этой стадии выполнено до 50% работы, которая помимо вышеназванных этапов, включает в себя поставку материалов и оборудования, окончание монтажа стен, крыши и несущих основ перекрытий, начало монтажа внутри здания.
-
Высокая стадия.
Здесь выполнено уже до 75% основной работы и сюда входят окончание изыскательных работ, более чем на половину выполненный монтаж внутренней части здания, отделочные работы на начальной стадии, так же продолжает поставляться материал и оборудование.
-
Завершающая стадия.
Существуют несколько главных признаков, по которым классифицируют строения, в первую очередь – это цель их предназначения. Это могут быть объекты:
- жилые (жилым помещением является изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания людей);
- общественные (помещения, предназначающиеся для использования как малым, так и большим скоплением людей, например, детские сады, офисы, столовые, рестораны, магазины);
- промышленные (постройки замкнутого формата, предназначенные для осуществления трудовой деятельности);
- хранилища (здания, предназначенные для качественного хранения того или иного материала, сырья, продуктов и др.);
- сельскохозяйственные (постройки, в стенах которых могут разводить животных или птиц; парники и теплицы, а также сооружения для хранения сельскохозяйственных машин).
В зависимости от предназначения определяются виды постройки.
Если вдруг заказчик решает остановить работу на 6 и более календарных месяцев или до определенной даты – стройку консервируют (за исключением объектов государственной собственности). Данная процедура может происходить на любой из стадий строительства.
Стройка временно прекращается, но при этом оставшийся строй материал и помещение максимально защищают от возможных воздействий влаги.
О подобном решении застройщик обязан уведомить письменными образом различные структуры, начиная от подрядчика и заканчивая органами внутренних дел. Затем созвать инвентаризационную комиссию, работа которой заключается в:
- Определении текущего состояния строящегося объекта.
- Определении состояний систем коммуникаций, строительного оборудования, которые были переданы в строительство, но не завершились в работе.
- Определении завышения или занижения стоимости строительных работ по ряду причин.
Объект незавершенного строительства: что это такое
По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:
- название объекта, все его паспортные данные;
- цели строительства здания;
- дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
- полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
- сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
- сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.
Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.
После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:
- Акт о приемке выполненных работ (частично выполненных работ) заказчиком по форме КС №2.
Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.
По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.
Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.
При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.
В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.
Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.
В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.
Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.
После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.
Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.
Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.
Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).
Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.
Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.
Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.
Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.
Объекты незавершенного строительства — это те объекты, на которых оформлено разрешение на строительство, но отсутствует акт государственной регистрации, а также объекты, строительство которых по каким-либо причинам было приостановлено.
Причинами не завершения строительства могут быть следующие:
- Нехватка финансирования, то есть отсутствие денежные средств на продолжение строительство. В этом случае строительство объекта приостанавливают на неопределенный срок, до того момента, пока не найдутся инвесторы или иные финансы для продолжения процесса строительства.
- «Заморозка» строительства. Она может возникнуть в том случае, если строительство некоторого объекта осуществляется не в соответствии с требованиями законодательства и нормативно-технических актов по строительству, а также если на строительной площадке не соблюдается необходимая при этом техника безопасности.
Оценка таких объектов необходима во многих случаях и в общем смысле представляет собой более сложную и занимающую больше времени процедуру, чем оценка объектов завершенного строительства. Оценка проводится специальными организациями, которые оказывают услуги в данной области.
Данная услуга является платной и довольно затратной, однако цены и сроки проведения оценки напрямую зависят от масштабов строительства, этапа, на котором оно приостановлено, а также от многих других факторов.
После оценки устанавливается рыночная стоимость недвижимости и это дает возможность лучше использовать оставшиеся ресурсы земельного участка, а также результаты оценки помогут понять, окупится или же нет строительство объекта в будущем времени.
Объект незавершенного строительства
Для оценки недвижимости необходим пакет документов, который содержит в себе следующие:
- План и другую проектную документацию недвижимого объекта;
- Заявление или заявка на оценку стоимости недвижимости;
- Квитанция об оплате услуг эксперта по оценке, а также другие документы, список которых может варьироваться в зависимости от места проведения оценки, а также ее объемов.
Оценка объектов, которые находятся в процессе строительства или строительство которых не завершено необходимо в следующих случаях:
- Продажа объекта. В этом случае, для того чтобы более точно оценить его стоимость необходимо провести соответствующую оценку с выездом на объект эксперта по оценке всех типов недвижимости.
- Переоценка основных средств.
- Изменение информации в уставном капитале предприятия, которому принадлежит данный объект недвижимости.
- Передаче объекта в другую собственность или объявлении банкротства объекта.
- Использование данного объекта в качестве залога по кредиту.
В заключение необходимо отметить, что процессы регистрации, оценки, а также других аспектов, связанных с объектами незавершенного строительства, практически не отличаются от таковых с объектами, строительство которых закончено, однако в первом и втором варианте есть свои собственные особенности, с которыми все-таки необходимо ознакомиться, для того, чтобы быть осведомленным в данном деле.
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
1-ый признак.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
- здание,
- строение,
- сооружение,
- объект незавершенного строительства.
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
2-ой признак.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Первый вывод.
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
3-й признак.
Что такое объект незавершенного строительства
Перефразируем вопрос.
Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?
Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.
Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.
Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.
Однако, данное предположение ошибочно.
Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.
Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.
Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
1-ое условие.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
2-ое условие.
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:
- свидетельство о собственности на землю,
- заказ на проведение строительных работ,
- разрешение на проведение деятельности,
- сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.
Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?
Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации. После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.
Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.
Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».
Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям. Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.
Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.
Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.
Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.
В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.
Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.
На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.
ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
- Должностная инструкция дворника. Права и обязанности дворника
- Что такое коммерция: особенности электронной и обычной деятельности
- Амортизация ускоренная: что это такое? Как ускорить амортизацию?
- Оператор ЧПУ: что это за профессия, особенности
- ОКОФ бензиновых электростанций: коды, классификация и назначение
- Что такое транспортная экспедиция?
- Методы и инструменты торговой политики
Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:
- является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им.
Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет.
Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.
Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
По Налоговому Кодексу Российской Федерации налог на недвижимость, бухгалтерский учет осуществляется для объектов доведенных до эксплуатации. То есть сооружение должно быть пригодно для использования. Таким образом налоговые выплаты не осуществляются для недостроенных зданий.
Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию. Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.
В том случае, если объект решено не достраивать, и нет необходимости передавать на него права, продавать его, производят списание. Для этого владелец, инвестор, издает решение о ликвидации строительного объекта. Его приказом создается комиссия, выполняющая действия по списанию.
Незавершенное строение осматривается, и определяются элементы, материальные ценности, которые возможно далее использовать. Собирается вся необходимая документация технического характера. В результате проведенных работ комиссией создается Акт о списании здания.
Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства никак не сказывается на юридическом оформлении статуса сооружения.
Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:
- Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
- В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:
- у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
- у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
- Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.
В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства.
Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.
Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:
- Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
- Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.
В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.
Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:
- Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
- Провести техинвентаризацию объекта.
- Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.
После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.
Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?
- Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
- Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
- ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.
Похожие записи: