Предварительный договор на покупку квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

г. Киев «____» ____________ 200__г.

Мы, нижеподписавшиеся: _________________________________________________________
______________________________________________________________________________
именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны,
и _____________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предметом настоящего Договора является соглашение сторон, в соответствии с которым Продавец(цы)
выражает(ют) намерение продать, а Покупатель купить находящееся в собственности (распоряжении)
Продавца(ов) имущество, представляющее собой: _____________________________
_______________________________________________________________________________________
S общ. ______________, S жил. ___________________, S кухни ________________________________,
именуемое далее квартира (дом), по адресу: ________________________________________________
_______________________________________________________________________________________
2. Цена указанной квартиры (дома) составляет ________________________________________
(__________________________________________________________________________) гривен, что
на момент подписания настоящего Договора составляет сумму, эквивалентную __________________
(_____________________________________) $ США по текущему коммерческому курсу продажи долларов США
в пунктах обмена валюты г. Киева.
3. Издержки, связанные с уплатой гос. пошлины (1 %), оплачивает ______________________
______________________________________________________________________________________.
Издержки, связанные с уплатой сбора на обязательное государственное пенсионное страхование
(1 %), оплачивает ______________________________________________________________________.
Примечание: уплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование устанавливается в соответствии
с Законом Украины»О внесении изменений в Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное
страхование» № 967-ХIV от 15 июля 1999г.
4.Справка-характеристика из БТИ, а также справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение
недвижимости оплачиваются Продавцом(цами).
5. Продавец(цы) утверждает(ют), что указанное выше имущество (квартира, дом) является добросовестно приобретённым,
не заложено, не продано, не подарено, в споре и под запретом на отчуждение не состоит, не является сданным в аренду
и претензий со стороны третьих лиц к нему не имеется.

Далее в этом предварительном договоре указывается, на каких условиях будет заключаться в будущем договор купли-продажи, в частности определяется предмет будущего договора (то есть характеристики квартиры), стоимость и порядок ее определения, а также сроки передачи такой квартиры.

Необходимо особо внимательно обращать внимание на положения о формировании стоимости, поскольку уж очень сложные для понимания формулировки и многоуровневые математические формулы предложены застройщиком для расчета текущих платежей со стороны покупателя.

Также необходимо ответственно отнестись к положениям предварительного договора о сроках заключения договора купли-продажи квартиры и порядке заключения такого договора.

В частности, покупателю предлагается заключить договор купли-продажи на протяжении 180 рабочих дней со дня оформления КИФом права собственности на соответствующую квартиру. При этом также в договоре указывается, что стороны должны согласовать сроки заключения договора купли-продажи в течение 90 рабочих дней со дня оформления КИФом права собственности на соответствующую квартиру. Логично, что КИФ сможет зарегистрировать за собой право собственности только после принятия объекта строительства в эксплуатацию. В предварительном договоре указаны ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию. Конечно же, следует исходить из предпосылки, что эти сроки будут нарушены. Соответственно необходимо понять границы допустимых сроков, когда у покупателя возникнет право требовать от КИФа выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры. В договоре также указано, что покупатель может требовать расторжения Договора в том случае, если просрочка введения объекта строительства в эксплуатацию составляет более 6 (шести) календарных месяцев. Если это все увязать и перевести на понятный для покупателя язык, то получится, что реальные сроки заключения договора купли-продажи могут быть следующими:

(і) за точку отсчета следует принять плановый ввод объекта строительства в эксплуатацию;

(іі) к плановому сроку принятия объекта строительства следует добавить до 6 месяцев допустимой задержки для принятия объекта строительства в эксплуатацию (у покупателя ведь право требовать расторжения предварительного договора возникает только после просрочки введения в эксплуатацию объекта строительства свыше 6 месяцев);

(ііі) в пределах сроков на просрочку введения в эксплуатацию (то есть в течении 6 месяцев со дня окончания плановых сроков введения в эксплуатацию объекта строительства) КИФ обязан зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, и далее лишь в течении 180 рабочих дней (что совершенно не равносильно календарным дням) стороны должны заключить договор купли-продажи.

Это означает, что такие формулировки условий позволяют застройщику и КИФу закладывать просрочку исполнения своих обязательств по завершению строительства, введению объекта строительства в эксплуатацию и передаче жилья покупателю на срок от 1 года и больше без какой-либо возможности со стороны покупателя заявлять о нарушении условий предварительного договора, выплате ему штрафных санкций или требовании о расторжении договора по причине нарушений договора со стороны КИФа.

Если же далее продолжить анализ положений этого договора об ответственности сторон и порядке его расторжения, то выглядит все для покупателя жилья так же плохо, как и с реальными сроками заключения договора-купли продажи.

В частности, на покупателя возлагается обязанность уплатить КИФу пеню в том случае, если покупатель допустит просрочку исполнения своих денежных обязательств. Более того, допустив просрочку выполнения финансовых обязательств, хотя бы по одному из платежей, покупатель создает для КИФа юридические предпосылки для отказа от предварительного договора в одностороннем порядке. При этом КИФ имеет право удержать штраф в размере 5 процентов (но обратите внимание, не от уплаченных покупателем средств, а от всей стоимости будущей квартиры), а остаток средств он должен будет вернуть покупателю лишь через 120 календарных дней со дня расторжения такого договора.

И как уже выше было сказано, в том случае, если допускается просрочка введения в эксплуатацию объекта строительства более чем на 6 месяцев или, если КИФ необоснованно отказывается от заключения договора купли-продажи (заметьте, что это можно будет установить только после истечения 90 или 180 рабочих дней (в зависимости от обстоятельств) после регистрации права собственности на квартиру за КИФом), то предварительный договор может быть расторгнут по требованию покупателя. КИФ обязан в этом случае вернуть покупателю денежные средства через 90 рабочих дней со дня расторжения договора и получения требования о расторжении. И никаких при этом штрафных санкций. Да, и еще один маленький аспект, покупатель сможет требовать расторжение предварительного договора в общем порядке, то есть путем обращения в суд с соответствующим иском.

Таким образом, получается такой себе беспроцентный кредит на много, много лет. Фантастика. По сути, покупатель на многие годы вперед становится «заложником» добросовестности застройщика.

Кроме откровенно несправедливых для покупателей условий, о которых речь шла выше, следует также обратить внимание еще на две немаловажные проблемы.

Первая – это юридическая обоснованность получения КИФом платежей от покупателя по предварительному договору, так называемых «обеспечительных авансовых платежей», общая сумма которых равна стоимости будущей квартиры.

Вторая – это связанная частично с первой проблемой, вопрос законности получения КИФом таких платежей по предварительному договору с учетом его правового статуса как института совместного инвестирования.

Проанализируем юридическую природу платежей, которые покупателю необходимо будет осуществить по предварительному договору в пользу КИФа.

В договорном праве действует принцип свободы договоров. Это означает, что стороны имеют право самостоятельно определять условия, на которых они заключают договора, лишь бы это не противоречило положениям законодательства, обычаям делового оборота, требований разумности и справедливости.

Поэтому оговоримся сразу, в деловой оборот в Украине подобные условия вошли прочно. Повсеместно в предварительных договорах устанавливаются обязательства одной из сторон осуществлять всякого рода обеспечительные платежи. И такие условия применяются не только в предварительных договорах, связанных с продажей строящегося жилья.

Но правильно ли это?

В предварительном договоре указывается, что в подтверждение обязательств, которые возникли на основании этого предварительного договора относительно заключения и исполнения основного договора купли-продажи квартиры, и в счет платежей по такому основному договору купли-продажи, покупатель обязан уплатить сумму денежных средств, именуемую обеспечительный авансовый платеж. Уплата этой суммы может быть совершена частями.

При этом в договоре так же указано, что уплата всех обеспечительных авансовых платежей в общей сумме, равной стоимости квартиры, по настоящему предварительному договору является обязательным условием, которое должно быть выполнено покупателем до момента заключения основного договора купли-продажи и передачи квартиры покупателю в собственность.

Также в предварительном договоре указано, что сумма платежей, которые покупатель обязан уплатить на основании предварительного договора, равна стоимости квартиры согласно с условиями основного договора купли-продажи и считается авансовым платежом за квартиру.

Сомнительно, что такие платежи можно считать авансом, даже не смотря на то, что такими их хочет считать КИФ. Поскольку аванс может быть уплачен только по действующему (то есть заключенному) договору в счет выполнения денежных обязательств. В нашем случае основной договор купли-продажи не заключен. Соответственно на момент заключения предварительного договора не существует денежных обязательств покупателя по договору купли-продажи по оплате квартиры, а значит и не возможно авансирование. Поэтому формально такие платежи по предварительному договору не являются авансовыми, так как это противоречит правовой природе авансовых платежей.

Если не аванс, тогда, возможно, это инструмент обеспечения? Ведь в предварительном договоре говорится, что платежи совершаются в подтверждение обязательств, которые возникли на основании этого предварительного договора и в счет платежей по будущему договору купли-продажи. Да, и называются так убедительно – обеспечительные авансовые платежи!

В обязательственном праве способы обеспечения обязательств по сделкам в достаточной степени регламентированы и в Гражданском кодексе Украины содержится их перечень: залог (ипотека), задаток, неустойка, поручительство, гарантия и придержание.

Последние четыре из указанных отпадают автоматически, поскольку суть этих способов обеспечения не предусматривает фактическую передачу денежных средств в обеспечение обязательств.

По многим причинам такое перечисление средств нельзя считать залогом. Поскольку, во-первых, залогом могут обеспечиваться только действительные обязательства, в том числе, и те, которые могут возникнуть в будущем. Но в нашем случае, как уже выше было сказано, нет оснований говорить о наличии действительных обязательств по оплате квартиры, так как договор купли-продажи квартиры еще не заключен. На момент заключения предварительного договора покупатель лишь принимает на себя обязательство на определенных этим предварительным договором условиях в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Обязательство покупателя по предварительному договору исключительно состоит в его обязанности заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Обязательство же по оплате за квартиру возникнет только после заключения основного договора купли-продажи квартиры. Поэтому невозможно обеспечить залогом обязательство, которое не является действительным. Ну, и, во-вторых, залог – это обеспечение обязательств, а не оплата. Из формулировок в предварительном договоре четко следует, что платежи, совершенные покупателем по такому предварительному договору, засчитываются в счет оплаты по основному договору купли-продажи. То есть такие платежи, по своей сути не соответствуют понятию залога, как способа обеспечения.

Остается задаток. Но и в этом случае сомнительно оценивать такие платежи, как задаток, даже не смотря на то, что по своему смыслу задаток наиболее соответствует таким платежам. Так, задаток берется в обеспечение денежных обязательств по договору, и в том случае, если обязательства не выполняются должником, то средства задатка используются для покрытия невыполненных обязательств. В том случае, если кредитор не выполняет свои обязательства, то он обязан вернуть должнику задаток в двойном размере. При этом если стороны не договорились, считать переданные по договору средства задатком, то их следует расценивать, как аванс.

Конечно, для покупателя считать такие платежи задатком было бы отменным обеспечением даже не собственных обязательств, а скорее наоборот – обязательств КУА по заключению договора купли-продажи и передаче квартиры. Так как необходимость возврата покупателю двойной суммы уплаченных им средств по предварительному договору, будет хорошим стимулом для КУА не отказываться от своих обязательств и не нарушать условия предварительного договора.

Но на этом хорошие новости для покупателя и заканчиваются. Во-первых, мало вероятно, что КУА (КИФ) когда-нибудь согласилась бы на подобное обеспечение по предварительному договору (хотя средства в полном объеме и наперед брать с покупателя не стесняется). Но, во-вторых, и что более важно задаток, как и аванс, может даваться только по обязательствам, которые уже существуют. То есть дать задаток можно только по действующему заключенному договору. Наш же договор купли-продажи должен быть заключен лишь в будущем, и, соответственно, задаток по нему может быть дан только после его заключения, как собственно и аванс.

Таким образом, платежи по предварительному договору также не могут быть расценены, как обеспечение обязательств, поскольку по своей правовой природе таковым не являются и по формальным признакам не соответствуют ни одному из способов обеспечения обязательств, предусмотренных законодательством.

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Задаток – некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору.

Оформление сделок покупки-продажи недвижимости согласно закону – действенная защита от случаев мошенничества. И для продавца, и для покупателя жилья одним из таких механизмов выступает именно задаток.

Перед подписанием дополнительного договора и передачей суммы задатка, покупатель запрашивает у продавца оригиналы таких документов:

• паспорт и ИНН;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка БТИ или другой организации по технической характеристике объекта;
• подтверждение родственных связей и прочие.

Договор задатка не требует отдельной формы, поэтому нотариусы прописывают информацию об обеспечении выполнения условий сделки в предварительный договор. В законах и кодексах не установлено обязательных пунктов этого соглашения. Но договор задатка за квартиру за 2019 или другой год должен содержать такие данные:

• об основном договоре, выполнение которого обеспечено этим задатком;
• точная сумма, а также кто, сколько и кому передал;
• перечень условий, за что переданы деньги, а также последствия и гарантии в случае отказа от предварительных договоренностей;
• порядок и сроки возврата задатка виновной стороной;
• штрафные санкции.

Договор или протокол о намерениях только условно можно назвать еще одной формой для оформления задатка. Он упоминается сразу в двух украинских кодексах (в Гражданском и Хозяйственном). Чтобы сделать этот договор легитимным, стороны должны проявить в нем волеизъявление, что даст ему силу предварительного договора. В противном случае договор о намерениях не будет считаться «предварительным», и в нем не будет законной силы, предостерегающей от незаключенного в дальнейшем основного договора.

Нередко в целях экономии денег и времени продавец и покупатель не заботятся о юридически грамотном оформлении задатка. В таком случае вместо оформления предварительного договора могут быть использованы следующие способы обеспечения сделки:

• договор задатка;
• расписка;
• устное соглашение.

При покупке квартиры или загородного дома важно различать между собой такие понятия, как предоплата, залог, задаток и аванс. Эти платежи имеют свои юридические нюансы, в которых максимально точно разбираются только квалифицированные юристы и нотариусы. Довольно часто покупатели, продавцы, риелторы и работники агентств недвижимости путают эти понятия. В итоге одни собственники говорят о передаче задатка, другие – об уплате аванса.

Путаница в названиях и юридических значениях привела к равнозначному использованию этих терминов в устном обсуждении условий сделки. Поэтому чаще всего, разговаривая об авансе, задатке, залоге или предоплате подразумевают обеспечительный платеж или сумму, как гарантию выполнения условий сделки покупки-продажи жилья.

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

• отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
• покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
• если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

• обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
• подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
• сведения о государственной регистрации квартиры;
• информация о возможном авансе;
• цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
• время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
• порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
• подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков. Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора. Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Похожие записи:

• Отпариватель окоф 2021 амортизационная группа
• Порядок дарения доли в квартире родственнику в 2024 году
• Ремонт в воскресенье закон