Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.
Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.
Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.
Схема с кредитным кооперативом работает так. Мы подписываем договор купли-продажи и заключаем с кредитным кооперативом договор на ипотечный займ на 130 000 Р. В течение трех дней на наш счет поступают 100 000 Р, которые мы передаем продавцам дома. Мы получили деньги в день регистрации сделки: кооператив пошел нам на уступки, поскольку продавцы хотели сразу увидеть всю сумму.
Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.
Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.
Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.
| Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе | 30 000 Р |
| Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала | 10 000 Р |
| Комиссия кредитного кооператива | 6000 Р |
| Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера | 4875 Р |
| Госпошлина у нотариуса | 3000 Р |
| Госпошлина за обе сделки | 2730 Р |
| Оформление паевой книжки для кредитного кооператива | 1250 Р |
| Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи | 1000 Р |
Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.
Закон предусматривает следующие варианты:
- лично написать документ в районном отделе опеки;
- составить согласие в нотариальной конторе;
- составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).
Как мы продали квартиру, в которой была доля ребенка
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:
- гражданские паспорта всех собственников;
- свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающий документ;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- выписка с лицевых счетов;
- разрешение отдела опеки.
Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:
- наименование контракта;
- дата и место оформления;
- данные сторон;
- данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
- сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
- права и обязанности сторон;
- цену сделки;
- порядок перечисления денежных средств;
- ответственность сторон;
- сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
- подписи сторон.
Образец договора купли-продажи
Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.
Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.
Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:
- 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
- дополнительную сумму за технические и правовые услуги.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Согласие отца может быть получено:
- добровольно;
- в судебном порядке.
Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.
В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.
Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:
- с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
- с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
- до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.
Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:
- долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
- собственником квартиры;
- своевременную регистрацию в новой квартире;
деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.
В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:
- Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
- Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.
Если собственник — несовершеннолетний
Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:
- несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
- ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
- несовершеннолетний прописан в квартире;
- ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.
У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.
Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:
- если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
- если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.
Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.
Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:
- Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
- Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
- Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
- Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
- Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
- Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
- Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
- Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.
Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.
Казалось бы, несовершеннолетний ребёнок не имеет право ни водить машину, ни покупать алкогольную продукцию, ни брать кредит в банке, а владеть квартирой – вполне. Можно ли и как сделать собственником квартиры несовершеннолетнего ребёнка?
Материнский капитал
Раньше при рождении второго и третьего ребёнка семье выплачивалась сумма, называемая материнским капиталом. С этого года маткапиталом обеспечивают также семьи, в которых родился первенец. Как распорядиться этими деньгами, семья решает сама. Можно построить и купить квартиру или дом, стать участником долевого строительства или же строиться самостоятельно.
В случаях с материнским капиталом несовершеннолетний ребёнок может стать полноценным владельцем в двух случаях:
- после сдачи строящегося родителями жилья (ребёнок получает долю в ней после завершения строительства)
- после погашения всех выплат по ипотеке (после закрытия жилищного кредита родители выделяют долю в ней своим несовершеннолетним детям)
Приватизация
После приватизации жилья проживающие в нём несовершеннолетние становятся такими же собственниками квартиры и получают в ней равноправную долю наравне с остальными жильцами.
Чтобы юридически оформить приватизацию необходимо получить согласие детей в возрасте от 14 до 18 лет. Также они могут и отказаться от вступления во владение недвижимым имуществом, однако, только с согласия органов опеки. Причиной для отказа от права владения, как правило, является наличие другого жилья, условия для жизни в котором намного выше.
Несовершеннолетние дети, родители которых умерли или были лишены родительских прав, признаются законными владельцами приватизируемого жилья в течение трёх месяцев. Ответственность за проведение подобной сделки берут на себя органы опеки или же опекуны несовершеннолетних собственников.
Дарение
Стать владельцами жилья несовершеннолетние дети могут путём дарения. Для оформления такого договора нет необходимости просить разрешения органов опеки и попечительства или же получать согласие проживающих в квартире.
Для совершения сделки необходимо составить договор дарения и заверить его у нотариуса.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
- Получение разрешения в органах опеки
Самая важная часть сделки, так как от неё зависит дальнейший ход операции. Обычно прошение рассматривается в течение полумесяца, после чего выносится положительный или отрицательный вердикт.
Главными критериями в оценке органов опеки является уверенность, что права ребёнка не ущемляются, и он будет обеспечен всеми необходимыми условиями для комфортного проживания. Дополнительно рассматриваются цели родителей при продаже квартиры.
В органы опеки необходимо предоставить следующие документы:
- заявление от родителей (или от одного родителя, если второй умер, без вести пропал, находится в розыске, лишён родительских прав или мать/отец-одиночка)
- паспорта (свидетельства о рождении или иные документы, удостоверяющие личность)
- постановление об опеке (в случае, если за ребёнком закреплён опекун)
- свидетельство о регистрации брака родителей (или о расторжении, если родители в разводе)
- согласие ребёнка старше 14 лет о том, что он согласен проживать в новой квартире
- документы от продавца новой квартиры (паспорта собственников, свидетельство о рождении, если собственник – несовершеннолетний, свидетельство о браке, если собственники женаты)
- документы на обе квартиры (паспорта, план, справки, выписки, копии лицевых счетов)
В случае положительного ответа от органов опеки можно заниматься непосредственно продажей квартиры. Для этого необходимо подписать договор купли-продажи квартиры и оформить его согласно всем законодательным нормам. После этого предоставить органам опеки доказательство того, что сделка была завершена и права ребёнка были соблюдены.
Не всегда всё идёт по установленному распорядку. Может появиться ряд вопросов и ситуаций, которые выбиваются из общего алгоритма продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
- После продажи не планируется покупка другого жилья
Главным критерием решения органов опеки является обеспечение несовершеннолетнего жильём. Однако не всегда родители планируют покупать другую квартиру.
В таких случаях, можно перечислить средства на счёт ребёнка с их последующей «заморозкой» до совершеннолетия, как говорилось ранее.
Второй выход – это выделение соответствующей доли в другой жилплощади, однако, сделать это достаточно проблематично. Для такой операции оформляется договор купли-продажи, а вступать в подобные сделки с родственниками запрещено. Поэтому необходимо искать жилплощадь «на стороне», у незнакомых людей.
Выкупить долю у несовершеннолетнего, чтобы осуществить продажу, тоже не получится, так как супруги не имеют права выкупать недвижимость у детей.
Эти способы далеки от идеала и, скорее всего, не будут одобрены органами опеки, так как они очень строго подходят к сделкам с участием несовершеннолетних.
- Продажа квартиры осуществляется при разводе родителей
Зачастую при разводе общая квартира продаётся и покупаются раздельные. Если несовершеннолетнему выделяется доля в новом жилье, то органы опеки охотно одобряют сделку. Ведь таким образом ребёнок покидает неблагоприятную обстановку и получает гораздо лучшие условия проживания, чем при ссорящихся родителях.
- Продажа квартиры осуществляется для оплаты дорогостоящего лечения
В данном случае причина продажи является очень веской, чтобы органы опеки одобрили продажу квартиры даже без покупки новой. Необходимо будет предоставить ведомству соответствующие документы: о продаже одной квартиры, покупке более дешёвой, а также чеки об оплатах лечения, медикаментов.
- Несовершеннолетние зарегистрированы в разных местах
В такой ситуации собрать документы для органов опеки и попечительства будет куда сложнее, так как они подаются по месту регистрации, а не проживания несовершеннолетних. Регистрация в одном месте упростит задачу.
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.
Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:
- Наименование суда, в который подается иск;
- ФИО, адрес проживания, телефон истца;
- ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
- название иска;
- в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
- в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
- далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
- в конце ставится дата и подпись истца.
При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.
Для этого есть только два варианта:
- если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.
Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.
Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей, - реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.
Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.
Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.
Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками в первую очередь зависят от возраста этих детей. Так, лица, не достигшие 14 лет, не принимают участие в сделках по купле-продаже недвижимости: за них этой делают законные представители — родители или опекуны, с разрешения ОПП. Подростки с 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом только с письменного согласия взрослых – родителей или попечителей, а согласие попечители дают также с разрешения ООП, что отражено в п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Справка: детям, не достигшим 14 лет, назначаются опекуны, которые могут выступать в защиту их прав и интересов в любых отношениях без специального полномочия. Подросткам от 14 до 18 лет назначаются попечители – в отличие от опекунов, попечители оказывают содействие в защите прав своих подопечных.
Полную дееспособность дети получают после 18 лет. С этого момента можно проводить сделки купли-продажи без привлечения органов. Однако, в законодательстве РФ есть пункт, согласно которому получить полную дееспособность можно в 16 лет. Для этого должно быть соблюдено одно из условий:
- Вступление в законный брак.
- Официальное трудоустройство несовершеннолетнего. Причем его заработной платы должно хватать на оплату всех необходимых нужд.
В таких случаях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей проводится по общим правилам купли-продажи недвижимого имущества.
Итак, если ребенок недееспособен или его дееспособность ограничена, родители, чтобы продать его долю недвижимости, должны обратиться в органы опеки и попечительства. ООП дадут согласие на сделку только в том случае, если условия проживания в новой квартире будут не хуже, чем в продаваемой. Например, семья продает двухкомнатную квартиру на окраине, чтобы купить трехкомнатную квартиру в центре.
Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов. Положение закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».
Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.
Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».
Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.
Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.
Опекуны или родители могут распоряжаться, в том числе и продавать недвижимость, которая полностью принадлежит несовершеннолетнему. Процесс происходит так же, как и при продаже дома, доля в котором принадлежит ребенку. В первую очередь, продажа должна быть нацелена на удовлетворение интересов ребенка, а именно:
- для улучшения жилищных условий;
- переезда в другой населенный пункт;
- извлечения свободных денег для оплаты, например, необходимого лечения.
Если опекуны решат продать квартиру, принадлежащую их подопечному, с целью собственной выгоды, органы опеки запретят проводить такую сделку.
Продавец–родитель несовершеннолетнего собственника рискует лишь получить отказ от органов опеки в продаже недвижимости. Чтобы исправить ситуацию, нужно устранить причину, из-за которой последовал отказ, например, выбрать наиболее подходящее жилье или принести справки, подтверждающие необходимость дорогостоящего лечения ребенка. В остальном продавец ничем не рискует.
Основные риски выпадают на долю покупателя, так как если выявится нарушение прав ребенка, сделку аннулируют, невзирая на то, что деньги уплачены. Перед покупкой квартиры, в которой фигурируют дети, необходимо убедиться в том, что ООП разрешил проводить сделку.
Часто недобросовестные продавцы, не получив официального разрешения, предлагают заключить договор купли-продажи, уверяя, что с ООП вопрос почти решен. Однако, это не всегда так, и после подписания договора могут возникнуть проблемы, вплоть до изымания жилплощади в пользу ребенка.
Вторая проблема, с которой может столкнуться покупатель – прописка ребенка. Даже если по документам его выписали из приобретаемой вами квартиры, убедитесь в том, что ему предоставили другую жилплощадь, одобренную органами. В противном случае, несовершеннолетнего либо пропишут по прежнему адресу, то есть в квартире, которую вы купили, любо аннулируют сделку.
Еще одной причиной для аннулирования договора купли-продажи является ущемление прав ребенка при приватизации жилья. По закону, если ребенок был прописан в муниципальной квартире, то после приватизации ему должны выделить долю в ней. Если этого не было сделано, сделку могут оспорить в судебном порядке. Покупателю нужно посмотреть, приватизировал ли продавец квартиру, был ли прописан в ней ребенок и получил ли он свою долю в ней.
Список документов для продажи квартиры, в которой только прописаны дети, и квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, разнится. В первом случае необходимо собрать документы для перерегистрации ребенка и хотя бы одного из его законных представителей. Во втором – получить разрешение ООП.
Для того, чтобы оформить регистрацию ребенка по новому адресу и прекратить регистрацию по старому местожительству, то есть в продаваемой квартире, потребуются:
- паспорта законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
- техпаспорт на покупаемую недвижимость;
- заявление;
- лист убытия.
Последние два бланка составляются в паспортном столе ребенком (если ему есть 14 лет) или его представителем.
Сбор документов для продажи квартиры, собственником которой выступает ребенок, происходит в два этапа:
- Документы в ОПП.
- Документы для заключения ДКП.
Для ООП нужно подготовить:
- заявление/разрешение родителей, опекунов или попечителей;
- документы, удостоверяющие личность законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
- свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть);
- письменное согласие ребенка, если он уже получил паспорт;
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- справка о состоянии здоровья ребенка (при необходимости);
- документы на новую недвижимость.
Список нефиксированный: в зависимости от требований того или иного органа опеки, могут потребоваться дополнительные бумаги. Точный перечень нужно узнавать непосредственно в учреждении, в которое вы будете обращаться.
Важно: заявление или разрешение на продажу имущества должно быть составлено от всех законных представителей несовершеннолетнего. Если один из родителей проживает в другом населенном пункте, он должен отправить по почте нотариально заверенную бумагу.
Непосредственно для продажи квартиры нужен базовый пакет документов, в который дополнительно включается официальное разрешение ООП на продажу жилплощади несовершеннолетнего.
- Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
- Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
- Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
- Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.
- Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми
- Продажа квартиры с несовершеннолетними в доле
- Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
- Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
- Продажа квартиры в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка
Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:
- несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
- доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.
Права детей отражены в нормативных актах:
- в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
- в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
- в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.
Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.
В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:
- одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
- выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
- доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.
А если квартиру не получается сразу купить, как быть?
По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:
- Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
- Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.
Контролирующий орган выдаст свое разрешение на сделку только, если будет гарантировано соблюдение прав ребенка.
Отец даже в случае расторжения брака с матерью ребенка остается его законным представителем. Поэтому для регистрации сделки по продажи доли ребенка в квартире потребуется его согласие.
Документ составляется в свободной форме письменном виде. Смысл текста должен передавать, что отец не имеет ничего против такой сделки.
Скачать образец согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка. docx
Письменное согласие отец может дать добровольно. Если же он будет чинить препятствия, мать ребенка вправе обратиться в суд с требованием понудить к этому действию.
Исковое заявление должно содержать информацию, для чего необходима продажа детской доли с приложением доказательств. Стоимость госпошлины 300 рублей.
Например, мать нашла работу в другом городе и переезжает с ребенком. В связи с этим планирует продать имеющуюся квартиру и приобрести другую по новому месту. Суду нужно предоставить доказательство трудоустройства.
В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:
- доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
- покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
- после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
- приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
- район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
- усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.
Получить согласие от органов опеки на сделку необходимо на стадии планирования. Аргумент, что составлен предварительный договор и внесен задаток, не служит основанием для принятия положительного решения.
Обращаться за получением разрешительного документа нужно в орган опеки по адресу регистрации несовершеннолетнего (не по месту нахождения квартиры или временной регистрации). Предварительно необходимо уточнить их время работы, подойти в приемные часы и получить консультацию по своей ситуации. Затем следовать следующему порядку действий:
- Подача документов. Родители ребенка должны явиться в орган опеки вместе, если семья полная. Детей младше 14 лет нет необходимости брать с собой, ребенок старше 14 лет должен подойти вместе с родителями.
- Оформление заявления. Заполняется заявление по форме органа опеки, которое подписывается родителями и ребенком старше 14 лет в их присутствии.
- Рассмотрение документов. Комиссия принимает решение о выдаче разрешения или отказе. По закону срок рассмотрения составляет 15 дней.
- Получение ответного документа. Выдается разрешение одному из родителей. Услуга оказывается бесплатно.