Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление аренды земельного участка под ИЖС для завершения строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.
Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.
В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:
- Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
- Владелец полностью построенного жилого здания.
Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.
Продление аренды земельного участка в 2020 году
Для проведения оформления нужно предпринять такие действия:
- За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
- Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.
После этого обращение будет рассмотрено и в результате принято решение.
Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.
Если населенный пункт имеет небольшую величину, то обращаться необходимо непосредственно к главе местной администрации.
Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.
Какие требуются документы?
При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:
- Ходатайство о продлении аренды.
- Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие бумаги должны быть также включены в этот пакет документов.
- Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
- Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.
Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях.
При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.
При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.
При оформлении арендного договора в ходатайстве можно указать желание выкупить землю. При рассмотрении пакета документов местной администрацией будет принято решение по этому поводу.
Право выкупа предоставляется при условии, что дом полностью построен и право собственности на него зарегистрировано в Едином реестре.
Получив разрешение местной администрации, владелец дома сможет оформить сделку купли-продажи на приобретение земли.
При аренде земли для ИЖС важно осуществить строительство в нужные сроки. Тогда с пролонгацией не будет проблем. Если работа не закончена, то продление возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.
О выкупе участка из аренды подробнее в данном видео говорит юрист:
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (18)
- Земельные участки по госпрограмме (10)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (14)
- Индивидуальное Жилое Строительство (25)
- Кадастровые работы (13)
- Отказ в аренде земельного участка (19)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в разрешении на строительство (3)
- Покупка земельного участка (23)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
- За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
- Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.
При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.
Продление аренды земельного участка под ИЖС для завершения строительства
- Суд первой инстанции удовлетворили заявленные требования.
Cуд пришел к выводу об обоснованности требований Предпринимателя. Предприниматель имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов; в оспариваемом решении Администрации не приведено ни одного из перечисленных в ст.
39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.
- Вышестоящие суды отменили решения суда первой инстанции, в удовлетворении иска отказал.
ЗК РФ предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное предоставление ему в аренду публичного земельного участка для завершения строительства данного объекта.
Законодатель, введя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, адресовал его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора.
- Суд округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции.
Правило, закрепленное в п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п.3 ст.22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Судебные акты апелляционного суда и суда округа отменены. Решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.
К основным из них относятся:
- Обоюдное согласие сторон;
- Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
- Подача заявления за до завершения срока аренды;
- Отсутствие нарушений пользования землей;
- Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.
Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.
Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.
Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:
- Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
- Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
- Регистрация документа в Росреестре.
Продление договора аренды земельного участка без конкурсных процедур в 2020 году
Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:
- Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
- Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
- Регистрация документа в Росреестре.
Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.
Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.
В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.
Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).
Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.
Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.
Основная цель, с которой граждане оформляют земельный участок в аренду под ИЖС, – возведение жилого дома. Согласно ЗК РФ, а именно ст.39.20, преимущественным правом покупки этой земли будет обладать собственник строения. Это значит, что после того, как строительство дома завершится, собственник возведенной постройки вправе приобрести землю, находящуюся в его пользовании на правах аренды.
Граждане и организации, чья деятельность не попадает под определение коммерческой, могут выкупить землю под ИЖС без проведения торгов (ст. 39.3 ЗК РФ). Алгоритм действий будет следующим:
- Обращение в муниципалитет с заявлением о приобретении права собственности на землю путем выкупа.
- Получение согласия администрации.
- Оформление договора купли-продажи надела.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Если при оформлении арендных отношений вся документация была составлена правильно – проблем с отчуждением имущественных прав не возникнет. Однако, зачастую, гражданами не учитываются некоторые нюансы, которые в дальнейшем могут создать сложности.
Одной из ошибок может стать некорректное определение арендодателя. К примеру, земельный надел располагается на границе между населенными пунктами. В этом случае может произойти ошибка, и земля по факту будет являться собственностью другого государственного учреждения.
Еще одна распространенная ошибка – неверное определение целевого назначения надела. Если такое произойдет, то возможно не только аннулирование договора аренды, но и снос построенного дома.
Особенности пролонгации договора аренды земельного участка
Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:
- взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
- На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
- На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.
Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.
Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.
В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.
Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.
То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.
Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции.
В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли.
Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо.
Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:
- взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
- На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
- На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.
Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов.
Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо.
То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.
Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства
Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.
Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.
Продление возможно на правовых основаниях:
- взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
- по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
- на основании административного решения (по согласию сторон).
Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.
Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.
Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.
В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.
Благо по закону каждый гражданин может воспользоваться следующими способами подачи заявления.
- Очное посещение административной компании по месту расположения объекта строительства;
- Передача ценных бумаг через доверенное лицо. На руках такого заявителя должна быть заверенная нотариусом доверенность.
- Отсылка письма в заказном виде с описью вложения и с предупреждением о вручении.
- Обратиться в многофункциональный центр.
ВАЖНО! Если вы не нарушали условия, прописанные в договоре, то вам без проблем пролонгируют аренду ЗУ.
Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела:
- перезаключение документа на новый период;
- составление дополнительного соглашения к действующему договору о его продлении;
- автоматическое продление аренды земельного участка.
Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды. При этом в нем могут быть сохранены или изменены прежние условия или же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон.
Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.
- Образец договора аренды земли:
Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий:
- Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа.
- По решению суда, который восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.
- По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение.
Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в них. Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона.
Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.
За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.
Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.
В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).
Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.
Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя (руководителя). Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы.
Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.
Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.
Пролонгация арендного договора дает право арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.
Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.
Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.
Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора или подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона.
При этом участок земли на торги не выставляется. Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату.
Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя.
В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права.
Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.
Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок:
- Указание отдела или лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.
- Указание имени заявителя-арендатора или полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды.
- Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.
- Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.
- Само намерение продлить действие договора.
- Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.
- Дата, подпись арендатора или лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать.
В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.
В аренду может быть взят не только участок земли для ведения бизнеса или возведения объектов ИЖС, но и лесные массивы из лесного фонда страны. Аренда таких участков имеет несколько особенностей.
Регулирование отношений арендатора и арендодателя осуществляется Лесным (главы 6, 8, 25), Земельным (статья 101) и Гражданским (глава 34) кодексами РФ.
- Статья 6. Земли, на которых располагаются леса
- Статья 8. Право собственности на лесные участки
- Статья 25. Виды использования лесов
Лесные участки земли могут предоставляться в аренду для таких целей, как:
- заготовка (вырубка) и дальнейшая переработка (продажа) лесных насаждений в промышленных масштабах;
- ведение охотничьей деятельности;
- проведение научно-исследовательских мероприятий;
- осуществление рекреационных целей;
- строительство портов, водохранилищ (водоохранная зона);
- проведение исследований земных недр, залежей полезных ископаемых.
- Получить право пользования участком земли из лесного фонда на правах аренды можно путем непосредственного заключения договора с уполномоченными органами местной власти или посредством участия в аукционных торгах (кроме целей ведения охотничьей деятельности, строительства линейных объектов и их дальнейшего ведения, вырубки леса для изучения месторождений ископаемых).
Заявление об аренде, предоставляемое на рассмотрение, должно содержать следующие обязательные сведения:
- для юридического лица — его полное наименование, юридический адрес и организационно-правовая форма собственности, для физического лица или индивидуального предпринимателя — паспортные данные, адрес регистрации (проживания);
- площадь лесного участка;
- местонахождение участка;
- цель(и) аренды;
- период аренды;
- кадастровый номер, присвоенный данному участку;
- контактные данные;
- доверенность для доверенного лица;
- документы с подтверждением целевого использования арендуемой земли.
Решение принимается в течение 30 дней. В случае положительного ответа составляется договор аренды. Максимальный срок аренды 49 лет, минимальный — 10 лет.
Не всегда по рассмотренному заявлению о продлении договора аренды на земельный надел арендатор получает положительное решение. Если физическое или юридическое лицо считает, что отказ необоснован, то в течение 10 дней с момента его получения оно вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением.
Если суд встанет на сторону арендатора и посчитает отказ комиссии необоснованным, то его решение станет поводом для пролонгации арендного договора.
За исключением обозначенных ст. 39.6 ЗК РФ случаев, государственные и муниципальные земли предоставляются во временное пользование на торгах. Без участия в аукционе участки выделяются:
- организациям в соответствии с положениями соответствующего распоряжения или указа президента, а также распоряжения Правительства РФ или руководства субъекта. При этом выделяемые на основании подобных распоряжений земли могут использоваться исключительно в соответствии с целевым направлением, например, для реализации нацпроектов;
- компаниям, осуществляющим строительство жилой недвижимости, в том числе МКД;
- лицам, занимающимся комплексным освоением территории, в том числе в целях ИЖС;
- садоводам и огородникам, являющимся членам некоммерческих товариществ;
- собственникам зданий и сооружений, расположенных на арендованной земле;
- владельцам незавершенных строительством объектов;
- КФХ либо иными организациям, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью;
- гражданам, наделенным правом первоочередного получения земли;
- лицам, намеревающимся использовать участок под ИЖС либо для ведения ЛПХ;
- лицам, использующим землю для заготовки кормов и выпаса скота;
- недропользователям и лицам, осуществляющим деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
- организациям, занимающимися строительством автомобильных и железных дорог;
- лицам, занимающимся рыболовством и добычей иных водно-биологических ресурсов;
- другим юридическим и физическим лицам в соответствии с отдельными нормативно-правовыми актами РФ.
Перечень обстоятельств, не требующих проведения торгов, достаточно объемный, однако нас больше интересует вопрос, как продлить аренду земельного участка.
В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:
- Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
- Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.
На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:
- если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
- при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
- если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
- если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.
В этой части важно акцентировать внимание на нескольких моментах, связанных с правами лиц, являющихся собственниками недостроенной недвижимости.
Если граждан или организация приобретает недостроенный объект, у покупателя возникает право продлить период пользования участком, на котором расположена так называемая «незавершенка».
Положения п. 5 обозначенной выше статьи ЗК РФ допускают предоставление участка с не введенным в эксплуатацию объектом без проведения торгов только единожды с целью завершения начатого строительства.
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:
- земля изъята из оборота;
- находится в резерве;
- на участок наложен запрет;
- земля использовалась не по назначению;
- у арендатора существует задолженность по арендной плате.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).
Как правильно продлить аренду земли под ижс?
Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39. 6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с: собственником, который купил «незавершенку на публичных торгах.
Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
Новый собственник, купивший «незавершенку имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства; собственником, который строил объект незавершенного строительства.
Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Однако, в силу п. 33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01. 03. 2015 г.
Кроме того, в соответствии с п. «н ст. 11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25. 10. 2001 г.
Арендаторы обязались облагородить участок путем проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений.
В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы.
По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ. Эту процедуру арендодатель провел надлежащим образом, уведомив о своем решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года.
Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.
В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат.
Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.
Этот пример не единичный.
ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если: (а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и (б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то (в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39. 14 — 39. 17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).
В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.
Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.
Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты.
Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми. Судебная практика Рассмотрим случай из судебной практики. Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.
С арендодателем у них была устная договоренность о пролонгации договора на следующих условиях.
В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся.
Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств. При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договоренностей, подобные проблемы отпадут естественным путем. Итоги Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении.
Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.
В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.
Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.
Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года или не определен), то изменяющая ее условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать.
Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона. Дополнительное соглашение нуждается в государственной регистрации лишь в случае, когда такая регистрация проводилась в отношении сделки, которую оно продлевает на тех же условиях.
Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья.