Разрешение на перепланировку нежилого помещения кто выдает

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на перепланировку нежилого помещения кто выдает». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

были представлены не все документы;
представление документов в неуполномоченный орган власти;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

На любые виды монтажных, демонтажных, строительных и ремонтных работ изменяющих планировку нежилого помещения нужно получать разрешение в БТИ. Часто дополнительно требуют одобрения муниципальной архитектурной комиссии, справок о пожарной безопасности предложенных в проекте изменений внутри или на фасаде.

Заявление на разрешение подает собственник объекта недвижимости или его законный представитель. У кого нет желания искать адрес городского БТИ идут к посредникам — агентствам, готовым за комиссионные по нотариальной доверенности получить законное разрешение.

Важно! Собственник платит только госпошлины, наценка посредников иногда доходит до 200-300% от суммы госпошлины за получение разрешения на перепланировку в бюро.

Подробнее о согласовании перепланировки нежилого помещения в здании и жилом доме написано тут.

Тонкости перепланировки нежилых помещений

Типовое заявление на перепланировку нежилых и жилых помещение выглядит одинаково. При подаче документов обычно дают образец, по которому писать. В Москве и некоторых других больших городах предоставляют напечатанные бланки, в которые остается только вписать личную информацию, поставить дату и подписаться.

В заявлении указываются адрес, информация о собственниках, сроки производства перепланировки, списки запланированных изменений и прилагаемых документов.

Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения

Важно! Техническое заключение нужно получать перед подачей документов в БТИ. Без него в разрешении откажут.

Техническое заключение возможности перепланировки дают в трех инстанциях:

в архитектурном бюро, где проектировали здание;
коммерческих проектных компаниях с лицензией на выдачу подобных документов;
МФЦ.

Выдают его после двухэтапной проверки. На первом этапе компетентные эксперты изучают проект перепланировки, сопоставляют его с текущим планом помещения, рассчитывают степень воздействия изменений на несущие конструкции здания. На втором этапе комиссия от проектировщика проверяет правильность расчетов на месте. Если всё в порядке, то владелец получает на руки техническое заключение. Стоимость отличается в зависимости от региона, единой тарифной сетки нет.

Скачать образец технического заключения на перепланировку нежилого помещения

Акт о завершенной перепланировке составляют и подписывают представители всех инстанций, которые ее согласовывали. Для этого нужно по завершении работ обратиться в жилищную инспекцию в префектуру с заявлением. В заявлении указываются реквизиты выданного ранее разрешения, к нему прилагаются договор с подрядчиком, журнал производства работ, копия договора авторского надзора с проектной организацией.

Акт на незначительную перепланировку могут выдать без визуального осмотра. Серьезные ремонтные работы освидетельствуют на месте. Комиссия имеет право провести выборочное вскрытие отделки для проверки качества скрытых этапов работ. При выдачи акта на месте в нем расписываются все присутствующие. Оригиналов оформляют три штуки: для проектировщика, собственника, жилищной инспекции.

Скачать бланк акта о завершении перепланировки нежилого помещения

Регистрировать перепланировку обязательно. Для этого нужно по завершении с актом завершенной перепланировки обратиться в отдел учета нежилого фонда. Такой, как правило, работает в городской или районной префектуре.

На месте специалист подробно расскажет, как оформить заявление. К нему прикладываются:

нотариально заверенные копии учредительных и правоустанавливающих документов;
новый поэтажный план БТИ;
проект перепланировки;
техническое заключение проектной организации;
акты проверок (в том числе на смежные помещения);
акт завершения перепланировки.

Стоимость в разных регионах отличается. Сроки — до месяца. На основании представленных актов и справок обновят сведения в реестре.

Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:

под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.

Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.

Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.

Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения

Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:

получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
оформление техзаключения на несущие конструкции;
передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.

Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.

Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф. Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица. Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.

Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.

Основным документом для прохождения согласований является проект. Его нужно заказывать по договору с компаниями, входящими в СРО. Обратившись к нам, вы получите документацию, разработанную в строгом соответствии с законом. В состав проекта перепланировки нежилого помещения входят следующие разделы:

пояснительная записка с описанием текущего состояния, параметров и особенностей объекта;
описание планировочных решений, перечень предстоящих работ;
расчеты нагрузок на конструкции, описание решений для их укрепления, усиления;
описание мер безопасности на период проведения работ;
предписания к характеристикам и видам строительных и отделочных материалов, оборудования;
графические материалы – чертежи, планы, схемы;
сметно-расчетная документация, спецификации.

Проект перепланировки нежилого помещения для согласования изготавливается в цифровом виде. Исходные данные для проектирования берутся по результатам осмотра, обследования, запроса информации ЕГРН и материалов из архива БТИ. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от особенностей запланированных работ и объекта.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Независимо от функционального назначения и статуса помещения, изменения после окончания работ требуется отразить в ЕГРН. Алгоритм действий включает следующие этапы:

с актом на завершенные работы необходимо обратиться к инженеру, заключить договор на изготовление техплана;
в ходе обследования и анализа документов инженер определит новые параметры помещения, опишет их в разделах техплана, на поэтажном плане;
техплан делается в цифровом виде, передается в Росреестр;
чиновники Росреестра переносят информацию из техплана в ЕГРН, после чего выдают заявителю выписку.

Перепланировка нежилого помещения всегда завершается учетом в Росреестре. При этом проект в Росреестр представлять не нужно.

Комментарий эксперта. Алгоритм согласования перепланировок нежилых помещений в МКД обязывает внести новые данные в техпаспорт БТИ. Туда нужно обратиться после окончания работ. Подавать техпаспорт в Росреестр не нужно.

Разберем, как узаконить уже сделанную перепланировку. Для подтверждения безопасности выполненных работ в МКД оформляется тех. заключение о безопасности несущих конструкций. Его может оформить автор проекта МКД, либо специализированная организация. Новые параметры будут указаны в техплане, который изготовит инженер.

Если документы подтверждают безопасность законченных работ, все процедуры можно пройти без суда. Однако чиновники госорганов нередко “перестраховываются”, отказывают в узаконивании по надуманным причинам. Обжаловать такой отказ нужно в суде. Для этого подается административное исковое заявление, прикладывается техплан с заключением инженера, техзаключение на несущие конструкции. По решению суда сотрудники Росреестра проведут учет, обновят ЕГРН.

Что требуется для оформления перепланировки нежилых помещений? Ответы экспертов

Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:

подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.

При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.

Для обращения в МФЦ потребуется предоставить такой перечень документов:

Паспорт заявителя. Если у помещения есть несколько собственников, то нужен аналогичный документ от каждого. В том случае, если один из собственников является несовершеннолетним и еще не получил паспорт, можно предоставлять свидетельство о рождении. Для юридических лиц-собственников недвижимости этот документ может заменяться уставом, свидетельством о регистрации и так далее. Важно помнить, что представитель юридического лица все равно должен будет предоставить паспорт, а также доверенность или иной документ, подтверждающий его право на оформление подобных заявок от лица компании.
Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Обязательный документ в том случае, если у недвижимости есть несколько собственников.
Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда владелец недвижимости хочет, чтобы вопросом получения разрешения занимался его представитель.
Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности. При оформлении разрешения может понадобится «свежая» выписка. Ее рекомендуется заказывать отдельно, до начала оформления.
Техпаспорт. Показывает текущее состояние квартиры, на момент обращения. При рассмотрении заявки техпаспорт будут сравнивать с проектом перепланировки для того, чтобы уточнить, какие конкретно изменения будут вноситься.
Правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее. К этому разделу относятся любые бумаги, на основании которых владелец недвижимости получил право собственности.
Проект перепланировки. Самый основной документ. Без него получить разрешение невозможно. Показывает все вносимые изменения. На его основании будут проводиться работы, с ним же комиссия будет сравнивать реальные изменения, и он же будет использоваться для переоформления техпаспорта.
Заявление на получение разрешения. Заполняется на месте, при обращении в МФЦ на основании предложенного менеджером МФЦ образца.

При оформлении разрешения на перепланировку платить непосредственно за согласование потенциальных работ не нужно. Однако при сборе документов могут возникнуть различные расходы:

Проект перепланировки. От 10 тысяч рублей. Минимальная стоимость возможна только при условии, что и изменения предполагаются не слишком глобальные. Кроме того, в минимальную стоимость обычно не входят услуги по помощи в оформлении разрешения.
Согласия совладельцев. От 1 тысячи рублей каждое. Такой документы обязательно заверяется нотариально, чтобы избежать подделок.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей. Также заверяется нотариально. В зависимости от клиента (физическое или юридическое лицо) суть доверенности, ее внешний вид, возможные действия доверенного лица и другие особенности, вплоть до стоимости, могут существенно изменяться.
Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей. Оформляется в Росреестре. Можно лично посетить любое отделение или же заказать выписку в режиме онлайн.
Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется потратить достаточно много времени:

Оформление проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего это срок увеличивается до 2-3 недель, а в некоторых случаях, если объем работы большой, то и до пары месяцев. Все зависит от активности клиента, скорости работы фирмы, куда обратился собственник и масштаба перепланировки.

Пример: Проект, который включает в себя проделывание дверного проема в одной из стен можно сделать и меньше чем за неделю. А капитальное изменение всей квартиры, со сносом стен, возведением новых перегородок, изменением расположения коммуникаций и так далее может занять и 2 месяца.

Подготовка разрешения в МФЦ: до 45 дней.
Получение решения в МФЦ: от 3-х дней.
Проверка квартиры комиссией: около 1 месяца.
Переоформление техпаспорта: от 2-х недель.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020? Разбор.

Получить письменный отказ.
Подготовить документы.
Составить исковое заявление.
Направить иск и документы в суд.
Оплатить госпошлину.
Присутствовать на заседании суда и получить решение.
Дождаться, пока решение вступит в силу.
С решением повторно обратиться в МФЦ.
Получить разрешение на проведение перепланировки.
Выполнить все работы.
Получить акт от приемной комиссии.
Переоформить техпаспорт.

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, что и для обращения в МФЦ (Мои документы). К ним нужно будет добавить только такие бумаги:

Письменный отказ, полученный в МФЦ.
Квитанция за оплату госпошлины.

Если заявитель обращается за разрешением через представителя, нужна будет доверенность на последнего. Лучше всего сразу предполагать подобный исход и оформлять доверенность как для представления интересов заявителя в МФЦ, так и в суде. Если этого не сделать, то придется оформлять две доверенности. А это двойные затраты, которых можно было бы избежать.

Так как к моменту обращения в суд заявитель уже готовил все документы для МФЦ, дополнительных расходов у него возникнуть не должно (не считая возможной необходимости повторно оформлять доверенность). Единственный платеж – это госпошлина, которая составляет 300 рублей.

Процедура получения разрешения при обращении в суд растягивается на еще более длительный срок. Помимо того, что сказано выше, нужно еще добавить 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы решение суда вступило в силу. И это без учета возможной апелляции, до рассмотрения и так далее. В среднем, если придется решать проблему через суд, согласование перепланировки затягивается примерно на полгода.

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

разборку и перенос окон и дверей;
разбор и перенос перегородок;
изменение площади;
прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

характеристики объекта;
перечень работ;
требования к безопасности;
планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

заявление;
проектную документацию;
свидетельство о праве собственности;
паспорт (для граждан);
учредительные документы (для юридических лиц);
технический паспорт;
заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

свидетельство о праве собственности на недвижимость;
проектную документацию;
технический паспорт;
заключения контролирующих органов;
технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Перепланировка нежилого помещения

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.

«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.

«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».

При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.

Подготовка к перепланировке всегда должна начинаться с консультации проектировщика. Специалист расскажет, что можно и что нельзя изменить при перепланировке в нежилом помещении. Оценит, не нарушают ли работы, которые вы запланировали, строительные или санитарные нормы, не представляют ли потенциальной опасности для конструкций здания и получится ли их согласовать.

Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.

Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения?

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

После завершения работ на объект выезжает комиссия, которая создана при администрации соответствующего района города. В нее входят чиновники, представители управляющей компании, проектировщик. Задача комиссии — проверить, соответствуют ли проведенные в помещении работы проектным решениям. Специалисты подписывают акт выполненных работ, который вам нужно будет предоставить в департамент градостроительства на утверждение.

После этого можно обращаться к кадастровому инженеру, который сделает технический план помещения уже с внесенными при перепланировке изменениями. Затем документы подаются в Росреестр, чтобы обновить информацию об объекте в ЕГРН.

Уже выполненную перепланировку в нежилом помещении администрация не согласует. Прежде чем выдать разрешение на перепланировку, специалисты мэрии обязательно побывают на объекте, чтобы проверить, не сделана ли в нем самовольная перепланировка.

Оформить выполненную без разрешения перепланировку можно только через суд. Не всегда изменения удастся узаконить. Если они нарушают санитарные или пожарные нормы, если в результате создается угроза жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома, оформить перепланировку суд не позволит. Поэтому собственникам нежилых помещений проще идти законным путем — сначала получать разрешение на проведение работ, а затем оформлять их в установленном законом порядке.

Материал подготовлен при участии представителей департамента градостроительства администрации Красноярска

В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.

Акт о проведенных работах должен пройти согласование с:

управляющим зданием;
представителями проектной организации, которая готовила план изменений;
представителями организации, отвечающей за эксплуатацию и состояние здания;
представителями службы госпожнадзора.

В процессе приемки работ по перепланировке нежилого помещения все эти лица обязаны проверить соответствие всех работ представленному ранее проекту, убедиться в наличии действующего разрешения от контролирующих органов. Проверяется наличие свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, находящимся в общедомовом пользовании.

Обратите внимание!

Все выполненные работы, включая скрытые и экстренные, должны быть отмечены в специальном журнале производства работ по перепланировке.

Подписанный акт передается в контролирующие органы, после чего вносятся необходимые изменения в кадастровый паспорт, и оформляются новые документы с учетом выполненной перепланировки.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.

Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.

Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проводится в несколько этапов:

Составление проекта

Подготовкой проекта должен заниматься специалист, который входит в СРО проектировщиков. Проект содержит сведения о характеристиках объекта, перечне работ, требованиях к безопасности, результатах действий.

Согласование с контролирующими органами

Проект необходимо согласовать с Роспотребнадзором, государственным пожарным надзором, комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по охране памятников архитектуры и жилищной инспекцией. Надзорные органы знакомятся с планируемыми изменениями и выдают заключение.

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение выдает отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта на основании пакета документов. Собственник готовит: заявление, проектную документацию, свидетельство о праве собственности, паспорт или учредительные документы, технический паспорт, заключения контролирующих органов. Арендатор дополнительно предоставляет согласие собственников. Если объект расположен в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, собственник готовит заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану памятников.

Ход работ

Перепланировкой можно заниматься после получения разрешения. Работы проводятся в рамках проекта и технического заключения.

Акт завершенной перепланировки

По завершению работ составляется акт. Приглашенный инспектор БТИ изучает результаты и сравнивает их с проектом. После осмотра составляется акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет

Параметры объекта фиксируются на осмотре помещения кадастровым инженером и специалистом по обследованию зданий. Если выявляются работы, не прописанные в проекте, факт отражается в заключении. Существенные нарушения не согласуются, и объект не ставится на кадастровый учет. Итогом обследования становится технический план, на основании которого помещение ставится на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре

Сведения об объекте попадают в Росреестр после постановки объекта на кадастровый учет. Подтверждением узаконивания становится выписка из ЕГРН.

В дальнейшем выписка ЕГРН служит подтверждением пройденной процедуры узаконивания перепланировки. Получить справку можно двумя способами: в Росреестре, МФЦ или через сайт егрп-онлайн.рф. Обращение в МФЦ или Росреестр занимает много времени. На руки вы получаете бумажный документ, заверенный печатью и подписью. При обращении на сайт егрп-онлайн.рф вам не нужно выходить из дома, тратить время и стоять в очереди. В течение часа после запроса выписка ЕГРН придет на почту в электронном виде. Документ заверяется цифровой подписью Росреестра (файл с расширением .sig) и от бумажной версии больше ничем не отличается.

Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности. Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид. Предусмотрена так же административная ответственность.

На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2000 рублей до 3000 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.

Согласования проекта перепланировки нежилого помещения — это более сложный процесс, чем подписание разрешения на изменение конфигурации в квартире. Сложность возникает как при составлении проекта, так и в процессе получения заключений из различных служб.

При составлении плана проектирования должны быть приняты во внимание все строительные нормы. Кроме того, разрешение не будет подписано, если объект не соответствует противопожарным и санитарным требованиям.

Получать разрешение на планировку нужно не всегда. Необходимо тщательно ознакомиться со всеми требованиями перед проведение реконструкции. Если изменение конфигурации не удается узаконить, владельцу придется вернуть все в первоначальное состояние.

С незаконной перепланировкой объект будет невозможно продать или разменять.

Разрешение на перепланировку представляет собой официальный документ, содержащий проект по проведению работ. Если у владельца помещения нет на руках разрешения, но он уже начал работы по перепланировке, она будет считаться незаконной.

Владелец такого помещения может быть привлечен к административной ответственности. Кроме того, в судебном порядке будет внесено решение о возвращение помещения в первоначальный вид.

Все вопросы, касающиеся порядка согласования перепланировки прописаны в жилищном кодексе. В соответствии со статьей 4 ЖК РФ получение разрешения на перепланировку должно происходить в процессе составления проектных работ.

Порядок действий при перепланировке жилых и нежилых помещений схож друг с другом. Следовательно, применяются одни и те же нормы. Если реконструкция была проведена без должного согласования, то узаконить ее можно будет только в судебном порядке.

При этом необходимо будет доказать, что проделанные изменения не могут нанести вред жильцам здания, или негативно повлияет на целостность конструкции.

Важный момент! Если на объекте нежилого типа будет проведена незаконная перепланировка, то его собственник потеряет право пользоваться им. Он не сможет продать, обменять его. Для проведения любого юридического действия с объектами собственнику потребуется вернуть все в первоначальный вид.