Залог ипотека земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог ипотека земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Программы по оформлению ипотеки под залог участка земли:

1. Сбербанк – кредит на землю или строительство загородной недвижимости:

минимальная 500 тыс. рублей на срок до 20 лет;
максимальная сумма кредита не должна превышать 10 млн., 60% оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в залог
проценты: от 11,3% для стандартных договоров

2. Россельхозбанк: кредит на землю или готовый дом с землей:

лимит кредитования: 20 млн. руб.;
срок – до 30 лет;
процент по кредиту – от 11,1%;
первоначальный взнос — 0%.

Так как земля – низколиквидный актив, банки выдают ипотеку под залог земли и недвижимости для минимизации собственных рисков.

Часто ищутПо типу использования

Под залог недвижимости
Для семей с ребенком инвалидом
На квартиру
На вторичное жилье
Кредит под материнский капитал
На частный дом
Для учителей
Взнос 10 процентов

По категориям

Для малоимущих
Для сотрудников полиции
На долю в квартире
На дачу
Ипотечный калькулятор с материнским капиталом
Для бюджетников
На комнату в коммунальной квартире
На деревянный дом

По минимальной сумме взноса

Взнос 5 процентов
Взнос 7 процентов
Взнос 15 процентов
Взнос 18 процентов
Взнос 24 процентов

По популярной сумме взноса

Взнос 25 процентов
Взнос 30 процентов
Взнос 40 процентов
Взнос 50 процентов
Взнос 60 процентов

Самые популярные

В Сбербанке
В банке ВТБ
В Россельхозбанке
В банке Капитал
В Газпромбанке

Часто выбирают

В Альфа-Банке
В Росбанке
В ФК Открытие
В Банке Дом.РФ
В Совкомбанке

Ипотека (залог) земельных участков

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

Разумеется, у залога под земельный участок есть свои правила и нормы. Итак, при каких же обстоятельствах можно оформить залог под земельный участок?

При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Если участок находится в государственной собственности, брать под него кредит или ипотеку нельзя.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Ипотека под залог земельного участка

Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
Плюсом будет хорошая кредитная история.

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
Наличие близкой транспортной развязки;
Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

Сбербанк — от 12,75%;
Альфабанк — от 14,5%;
Тинькофф — от 10,2%;
Россельхозбанк — от 12,9%;
Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
Срок кредитования не менее одного года;
Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Ипотека в деталях: залог земельных участков.

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки. Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей. Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Для такого недоверия к земельным участкам есть несколько объективных причин. Во-первых, банк пугают риски, связанные с ликвидностью земельного участка. Их точную стоимость очень сложно оценивать. Это связано с тем, что каждый участок земли индивидуален, и определить его стоимость в сравнении с другими подобными объектами практически невозможно. Это означает, что спрогнозировать стоимость, по которой его можно будет реально продать в случае образования задолженности крайне сложно. Именно этим объясняется то, что, как правило, банки стремятся давать кредит, не превышающий 50-60% оценочной стоимости участка.

Во-вторых, участок очень легко может потерять свою ликвидность. К примеру, недалеко возводятся очистные сооружения или животноводческий комплекс и землю в этом районе уже никто не хочет покупать, а значит, ее стоимость падает. За 10-15 и тем более 25 лет обстановка в районе расположения земли может очень сильно измениться и банки не хотят связываться с потенциально неблагонадежным имуществом.

Сегодня банки предлагают два варианта кредитования под залог земельного участка: целевой и нецелевой кредит. Целевой кредит – это когда средства, выданные банком, могут быть использованы только на строительство или приобретение жилья. Нецелевой кредит позволяет тратить кредитные средства на любые цели без отчета. В зависимости от целей и суммы кредита банк и будет оценивать возможность использования земельного участка в качестве залога.

Если вы берете займ под участок, намереваясь строить на нем дом, то банк примет во внимание такие факторы, как присутствие около дома необходимых коммуникаций, транспортные развязки, близость школ, детских садов и инфраструктуры, наличие разрешения на строительство, а также проекта дома и т.п. Если кредит берется под любые цели, то основное внимание банка будет уделяться платежеспособности заемщика. В частности тот, кто имеет средний уровень доходов, вряд ли сможет рассчитывать на сумму, превышающую 50% оценочной стоимости участка. А у обладателя большой официальной зарплаты больше шансов не только получить займ вообще, но и взять большую сумму.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подвергается нотариальному удостоверению. Затем его должны зарегистрировать соответствующие органы юстиции по адресу заложенного участка. Обязательным приложением к такому соглашению является копия плана участка. Заемщик может оформить ипотеку только на тот участок земли, который принадлежит ему. Земля, находящаяся в муниципальной или же государственной собственности передана в залог быть не может. Также нельзя заложить часть участка, если площадь этой части будет меньше установленного законодательством размера в зависимости от его целевого назначения.

Для получения ипотеки под залог земли необходимы такие документы:

оригиналы паспортов участвующих в сделке сторон;
оригинал свидетельства о браке (если участок был приобретен в браке);
заверенное нотариально согласие второго супруга на передачу участка в залог (при совместной собственности);
правоустанавливающие документы на участок;
документы, указывающие целевое назначение земли;
военный билет (при необходимости);
документы, подтверждающие платежеспособность заемщика (трудовая книжка, 2-НДФЛ и т.д.).

Особенности ипотеки земельных участков

Как правило, ипотечный займ в среднем выдается на таких условиях:

валюта займа рубли/евро/доллары;
начальный взнос – от 30% (в зависимости от банка и платежеспособности заемщика);
процентная ставка – около 14% в руб.;
максимальный период заимствования – 10-15 (иногда до 25 лет);
обеспечение по займу – залог земельного участка;

Стоит учитывать, что при получении ипотечного займа под залог земельного участка придется дополнительно потратиться на услуги оценщика, а это может составить примерно 3-5%, а наличие комиссий за выдачу будет определяться в каждом банке индивидуально. Важно, чтобы земельный участок располагался в том регионе страны, где есть представительство банка. Также оптимальное расположение кредитной земли – не далее 50-75 километров от какого-либо крупного населенного пункта. Хорошо, если земельный участок будет расположен в коттеджном поселке, достаточно заселенной деревне или по популярному транспортному направлению.

Ипотечный займ под залог земли можно получить в: Банке Москвы, Сбербанке, Россельхозбанке, Банке Тетраполис и других.

Для этого вы можете оставить заявку в один из перечисленных банков прямо у нас на сайте.

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию). *62.1)
1_1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. *63.2)

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Пункт утратил силу с 11 января 2005 года — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).

Статья 64_1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

ПРОБЛЕМЫ АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА

Замалеев Р. Р.,

аспирант МГЮА

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В современных правовых системах, включая нашу отечественную, ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов.

В настоящее время ипотека (залог) земельного участка — это верный способ привлечь денежные средства с целью последующей постройки дома, офиса, развития бизнеса, сельского хозяйства и т. д. Наиболее ценными, с точки зрения рынка, в России считаются земельные участки Москвы и Подмосковья, где владение земельным участком является также и вопросом престижа.

Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом1.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке2.

С точки зрения гражданского законодательства, земельный участок — это недвижимость, а следовательно: 1) земельный участок рассматривается как способ надежного обеспечения обязательств; 2) современная ипотека представляет собой право обратить взыскание на земельный участок при неисполнении должником своих обязательств; 3) притязания кредитора базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости земельного участка преимущественно перед другими кредиторами.

1 Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

2 Пункт 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

Однако, прежде чем стать предметом ипотеки, земельный участок должен пройти несколько этапов, включающих в себя определенные процедуры, урегулированные непосредственно земельным законодательством.

Первым этапом становится формирование земельного участка, которое включает в себя соответствующие процедуры землеустройства и кадастриро-вания. Поскольку земельный участок может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадаст-рированию подлежат также и уже сформированные земельные участки.

При этом нужно учитывать, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В Московской области, к примеру, по данным на 2003 г., минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06га1.

Вторым этапом является оформление договора об ипотеке земельного участка. Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена. В связи с этим подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного Закона, поскольку в этом случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на

1 Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003-0З «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.

Согласно договору о залоге (иначе — ипотеке) земельного участка одна сторона (то есть, залогодержатель), которая является кредитором по ипотечному обязательству, имеет право на исполнение своих требований в денежном эквиваленте, направленных к должнику, исходя из стоимости заложенного земельного участка, принадлежащего второй стороне (то есть, залогодателю). При этом у залогодержателя имеются все преимущества перед прочими кредиторами залогодателя за изъятиями, прописанными в федеральном законе.

Земельная ипотека. Особенности покупки участков в кредит на сайте Недвио

Ипотечный договор в обязательном порядке должен заключаться в форме письменного документа с последующей регистрацией в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местоположению этого земельного участка.

Договор об ипотеке такого участка должен быть дополнен его кадастровым паспортом. В ипотечном договоре должны быть обозначены: предмет ипотеки, проведенная оценка, размер и срок, отведенный на исполнение ипотечных обязательств. Для описания предмета ипотеки необходимо указать его наименование, местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и прочие данные, которые требуются для его идентификации.

Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.

Замечание 1

Ипотека зданий/сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой, которая оформляется в том же договоре участка земли, на котором эти строения расположены (также допускается расположение части такого сооружения, которая функционально обеспечивает рассматриваемый объект).

В случае передачи земельного участка по договору аренды физлицу или юрлицу, арендатор подобного участка может отдавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды, однако при этом требуется обязательное согласие собственника земельного участка. Залог прав аренды на участок земли, который находится в собственности государства или муниципальных образований, арендатором допускается в границах срока арендного договора при наличии согласия владельца арендуемого участка. Если же аренда подобного земельного участка заключена на срок свыше 5 лет, то залог прав аренды не требует предоставления согласия собственника, однако условие его уведомления остается обязательным.

Замечание 2

Если собственность является общей долевой или совместной, то ипотека устанавливается исключительно на тот земельный участок, который принадлежит физическому или юридическому лицу и был выделен ему из общедолевых или совместных земель.

Для ипотеки участков земли, которые находятся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусмотрены некоторые особенности. В этом случае предметом залога являются только участки земли, предназначенные под жилищное строительство, а также для комплексного освоения под него. При этом они передаются в обеспечение возврата кредита, который был предоставлен кредитной организацией на цели, связанные с обустройством этих земельных участков посредством строительства инженерных инфраструктурных объектов. Решения по ипотеке участков земли, находящихся в муниципальной собственности, выносятся органами местного самоуправления, в то время, как решения по государственной неразграниченной собственности — органами государственной власти субъектов страны, либо органами местного самоуправления, которые наделены соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.

Во всех остальных случаях земельные участки по ипотечному договору любой категории, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заложены. Помимо этого недопустима ипотека части участка земли, если он обладает площадью, не превышающей минимальный размер, который прописан в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.

Замечание 3

До 10.02.2004 года под ипотеку не допускались сельскохозяйственные площади, который входили в состав земель организаций, занимающихся сельским или фермерским хозяйством, а также полевые земельные участки, предназначенные для личных подсобных хозяйств. В настоящее время подобные территории включены в оборот земель на основании статьи 7 соответствующего закона. Этот оборот осуществляется на основании Закона об ипотеке, в котором нет никаких ограничений касательно этого вопроса.

Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.

Замечание 4

Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения. Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
общая сумма предоставленных средств;
дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
процентная ставка;
формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст. 62-68)

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

заявление;
договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

Данный вид кредитования, являясь займом на покупку и залог недвижимости, предполагает использование земельного участка, полученного заемщиком по ипотеке под залог приобретенной земли банку. То есть данный вид кредитования представляет собой некий договор ипотеки и дальнейшего использования земельного участка, согласно данному соглашению. Ипотека на земельный участком может также предполагать ипотеку на строительство, согласно которой строительство дома на данном земельном участке является обязательным.

Поэтому главной особенность данного займа является тот факт, что заемщик может использовать свою землю по своему усмотрению. Однако при этом существуют и другие важные особенности ипотеки земельных участков, устанавливающиеся не только кредитными организациями, но и законодательством РФ. Таким образом, к основным особенностям земельной ипотеки можно отнести следующие положения:

Заемщик может возводить на участке, который находится в залоге у банка, любые постройки, не уведомляя о строительстве кредитную организацию, за исключением, если данные правила, предусмотрены в договоре об ипотеке с банком
Банк имеет право залога на все здания, постройки и сооружения, расположенные на земле, находящейся в залоге у кредитора, независимо от желания заемщика
Земельный надел может стать объектом ипотеки только в случае, если он относится к земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или индивидуально жилищного строительства
Невозможно взять ипотеку только на часть участка. То есть в случае, когда земля находится в долевой или совместной собственности, то заемщик должен предоставить банку подтверждение согласия на передачу всех долей в залог от каждого собственника
Прежде чем оформить ипотеку на земельный участок, он должен находиться в собственности у заемщика, то есть кредита непосредственно на покупку земельного надела как такового не существует. Если заемщик все же хочет взять кредит на покупку участка и дальнейшую постройку недвижимости на нем, то ему стоить оформить ипотеку на строительство
Данный вид ипотеки предлагают не все банки, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что ему придется потратить еще и время на поиск и выбор кредитных организаций, предлагающих своим клиентам подобные программы.

Процедура получения ипотеки под залог земельного участка такой же, как и при получении других ипотечных кредитов.

Рассматривая договор ипотеки (залога) земельного участка, необходимо, прежде всего, прояснить, какие земельные участки могут претендовать стать объектом ипотечного кредита, а потом уже можно рассказать и об особенностях договора ипотеки на земельный участок. Итак, в данном случае объектом ипотеки НЕ могут быть следующие категории земель:

Участки, которые были ограничены в обороте или исключены из него в соответствии с законодательством РФ
Земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности, за исключением участков, на которые государственная или муниципальная собственность не разграничена, и они предназначены для строения жилья
Надел, общая площадь которого менее того размера, который установлен нормативными документами субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Данные ограничения вводит государство, однако коммерческие банки вводят еще ряд требований к земельному участку.

Главным критерием банков является ликвидность земельных участков. Многие земли не подходят под жесткий отбор банков для ипотеки. Считается, что участки будет сложно продать, а потому заемщику отказывают.

Более охотно идут на сделку финансовые учреждения, предлагающие не только участок земли в ипотеку, но и дальнейшее возведение дачного дома, включая для круглогодичного проживания. Его оформляют в залог, заключая договор со строительной фирмой, которая проведет все работы.

Многие участки расположены на большом удалении от города, потому они априори считаются низколиквидными. Лучше, чтобы земля располагалась всего в нескольких километрах от крупного города, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Тогда кредиторы заинтересуются объектом, поскольку регионы постоянно развиваются, идет приток населения, застраиваются даже когда-то пустующие районы Московской области др.

Основные требования для залога участка и дома в банке:

Понравившейся заемщику участок должен относится к территориям населенных пунктов. Земля не должна относится к городским территориям: паркам, скверам, лесу, примыкающему к водохранилищу, к природоохранным зонам, площадям.
Необходимо иметь разрешение на использование земли под индивидуальное жилищное строительство.
Небольшое удаление от города, не более 30 км. Для Москвы максимум удаленности — 100 км.

Если оформляется в ипотеку земля сельскохозяйственного назначения, то должен быть вид разрешенного строительства — дачное строительство. Раньше финансовые учреждения совсем не работали с таким видом кредита, но сейчас у крупных кредиторов присутствуют такие программы.

Дом, оформляющийся в ипотеку, должен иметь подъездные пути, дорогу. Обязательно наличие коммуникаций для ИЖС: водоснабжения, канализации, электричества, отопления. Кредиторы не принимают ветхое жилье, с износом более 65%.

Ипотека под залог дома с земельным участком либо под залог только земельного участка может быть оформлена в следующих банках:

Сбербанк;
Россельхозбанк;
Запсибкомбанк;
Кубань кредит;
Калуга.

Предложений немного, но один лишь Сбербанк расположен практически в каждом городе, исключая п-ов Крым. Теперь подробнее об условиях кредиторов на программы с залогом земли либо земли с домом/на его строительство.

Сбербанк предлагает ипотеку по таким условиям:

Процентную ставку от 9.2%.
Аванс из личных средств в размере не менее 25% от стоимости жилья.
Минимальный размер займа 0.3 млн р.
Выдают не более 75% от стоимости.

Максимальный срок погашения ипотеки 30 лет. Не берутся комиссии за рассмотрение заявки, выдачу средств, сопровождение кредита.

РСХБ имеет программу, по которой можно приобрести в залог дом с участком либо только участок земли. Оплачивать кредит можно не только дифференцированными платежами, но и равными суммами.

Условия займа по ипотеке:

сумма кредита от 100 тыс. р.;
максимальный размер 20 млн р.;
первичный платеж не менее 10% от стоимости недвижимости;
погашение до 30 лет.

Не берутся комиссии. Заявку рассматривают за 5 рабочих дней или меньше. Ставки в банках отличаются по категориям клиентов, по сумме кредита. Чем больше сумма — тем ниже ставка.

В Запсибкомбанке человек может приобрести под залог только участок либо право аренды на него. В банке страхуется даже земельный участок — от землетрясения и паводков, повышения уровня грунтовых вод.

Прочие условия ипотеки:

Минимальная сумма кредита — без ограничений.
Максимальный размер кредита не более 85% от стоимости земли.
Погашение ипотеки до 30 лет.
Схема погашения — равные платежи.

Программа в банке «Кубань кредит» предназначена для покупки дома с земельным участком под залог либо приобретения участка для строительств дома на нем. Участок можно приобрести в городе Краснодар, если заемщик намерен строиться.

Что предлагает ссудодатель:

ставку кредита от 8.99% годовых;
Аванс из собственных средств от 20%;
сумма кредита не имеет ограничений, зависит от платежеспособности клиента;
погашение от года до тридцати лет.

Если клиент внесет аванс по ипотеке более 30%, он сможет оформить кредит только по двум документам: паспорту и второму удостоверению личности.

Основные принципы договора залога (ипотеки) земельных участков

Перед детальным рассмотрением, как и зачем происходит это деяние с недвижимостью, нужно уточнить, что юридический смысл «ипотека» и «ипотечное кредитование» не однозначные понятия. Разняться они в следующем:

Первый термин означает, что под гарантию выдается недвижимость, которая уже имеется. Этот вариант для кредитодателей предпочтителен, так как он что снижает риск для банка, в виде уже существующего заклада. В таком варианте более выгодная тарификация соглашения. Ипотека под залог участка земли максимально выдается с ограничением в виде стоимости самого земучастка и имеющихся на нем построек (даже, если строительство в перспективе, но существует вся разрешительная документация).
Кредитование же предоставляется под заклад только сейчас приобретаемой недвижимости. Из-за невозможности провести точную оценку предмета обеспечения финучреждения считают это неоправданными рисками и компенсируют его повышением тарификации. Финансовая составляющая этого неопределенного случая, в зависимости от индивидуальности договора, колеблется от 2 до 10 млн. рублей.

Внимание! Заключение соглашений обоих порядков сопровождается начислением комиссии за услуги финучреждения, которые обычно колеблется от 3 до 5% от оформленной суммы.

Несмотря на существующую разницу, общего у них довольно много. К основным параметрам можно отнести:

при нарушении условий договоренностей, кредитор правомочен через тяжбу взыскать в свою пользу предмет обеспечения;
условием соглашения с кредитором является внесение первоначального задатка, который в зависимости от политики учреждения существует в пределах 15-40% от объема запрошенных средств;
длительность срока кредитования;
для увеличения суммы кредита возможно привлечение созаемщика;
в ряде организаций допускается досрочное аннулирование соглашения без штрафов;
сделки, заключенные ранее, чем полгода назад можно рефинансировать.

Банки кредит под залог земли считают более рискованным. Данная категория имущества отличается относительно невысокой ликвидностью. Продать земельный участок за адекватную цену будет сложнее, чем квартиру, офисное помещение или дом.

Дополнительно для банка возникают трудности с оценкой залогового имущества. Особенно сложно финансовым учреждениям приходится, если клиент решит взять кредит под залог собственной земли сельхозназначения. Сотрудников, специализирующихся по работе с таким имуществом, во многих кредитных организациях нет, а доверять оценке независимых экспертов банк не может из-за возможного мошенничества, вопросов относительно компетентности конкретных оценщиков и других факторов.

Банки выдают займы с единственной целью – заработать и кредит под залог земли для них не самый интересный продукт. Во многих кредитных организациях на вопрос о том, можно ли взять такую ссуду – ответ будет отрицательным. Но даже если в банке есть такие продукты клиенту придется учитывать ряд их особенностей:

Ставки. Они будут выше, чем при обеспечении обязательств другим видом недвижимости.
Дополнительные требования к земле. Например, взять кредит под залог сельскохозяйственных угодий (земли сельхоз назначения) будет сложнее, чем под участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Возможность получить средства на различные цели. Под залог земли можно взять не только целевую ссуду, но и кредит наличными.

В остальном кредиты под залог сельхоз и другой земли похожи на аналогичные ссуды с обеспечением другой недвижимостью. На время действия кредитного договора на участок будет наложено обременение. Это значит, что продать или другим способом отчуждать его будет нельзя. При этом собственник может продолжать пользоваться ей.

Все сделки с недвижимостью, в т. ч. земельными участками, регистрируются в Росреестре. Это касается и передачи имущества банку в качестве обеспечения. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ, а также часто через выбранную кредитную организацию с помощью услуги по электронной регистрации сделки.

Еще одна особенность связана со страхованием. Банки, дающие кредит под залог земли, не требуют страхование участка от несчастных случаев. Это связано с тем, что даже в случае стихийных бедствий земля никуда не исчезнет. При этом личное и другое страхование заемщику также могут предложить.

Проще всего получить кредит под залог земли, предназначенной для ИЖС. В этом случае банки могут предложить ссуду с обеспечением не только имеющимся, но и приобретаемым участком. Фактически это ипотека, но в качестве недвижимого имущества выступает земля. В этом случае заемщику придется учитывать несколько особенностей данного продукта:

Земельный участок нужно будет согласовывать с банком до заключения сделки с покупателем. Иначе может случиться, когда кредит под залог земли не выдадут именно из-за требований к обеспечению.
На участке можно строить уже сразу после его покупки. Ограничений банк не устанавливает. Более того, многие финансовые учреждения окажут помощь в получении средств на стройку.
Если долг по кредиту на землю не будет погашен, а дом уже будет построен, многие банки попросят также передать его в залог. Это связано с желанием финансовых учреждений минимизировать вероятность ситуаций, когда приходится изымать залоговую землю, а на ней уже есть постройки.

При оформлении ипотеки заемщику также потребуется внести первый взнос за счет собственных средств. Его размер в случае обеспечения исполнения обязательств оформлением обременения на земельный участок обычно составляет 20-30%.

Каждый банк самостоятельно определяет, на каких условиях выдавать кредиты под залог участка земли. В качестве обеспечения финансовые учреждения могут рассмотреть следующие категории земельных владений:

сельхоз;
ИЖС;
СНТ.

Другие категории земель принимаются в обеспечение редко. Финансовые учреждения не имеют желания разбираться с ними в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика и непогашенного долга.

Одобренная сумма кредита будет зависеть от множества факторов: платежеспособности заемщика, стоимости закладываемого участка, действующими правилами конкретного банка. Она может составить от 100-500 тысяч рублей до десятков миллионов. Но обычно она не превысит 50-80% от оценочной цены земли. Например, Россельхозбанк готов выдать кредит под залог земли на сумму до 10 млн рублей. У Сбербанка действуют аналогичные условия.

В России более 400 банков. Многие из них занимаются кредитованием населения. Искать подходящие условия и сравнивать продукты разных финансовых учреждений из-за этого можно довольно долго. Ниже представлена таблица с информацией о банках, предлагающих кредиты под залог недвижимости на выгодных условиях.

Банк	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк	от 10,4%	До 10 млн руб.	До 20 лет
РСХБ	от 11%	До 10 млн руб.	До 10 лет
Челиндбанк	от 11,4%	До 5 млн руб.	До 7 лет
Камкомбанк	От 9%	До 3 млн руб.	До 15 лет

Ставки каждый банк определяет самостоятельно и указывает их в действующих программах. Средняя ставка на ссуды с залоговым обеспечением земельными владениями составляет около 10-11% годовых.

Несколько дешевле можно приобрести землю под ИЖС в ипотеку. Из-за снижения ставок по данной категории продуктов вполне можно получить ссуду под 8-9%. А если воспользоваться льготными программами от государства, например, «Сельская ипотека», она окажется еще ниже – от 2,7% или даже ниже.

Участки под ИЖС вполне можно купить в кредит со сроком до 25-30 лет. Если же заемщик не хочет представлять подтверждение использование средств, ему будут доступны программы со сроком до 10-20 лет в зависимости от выбранного банка.

При желании любую ссуду клиент сможет погасить досрочно с пересчетом процентов как полностью, так и частично. Никакие штрафы и комиссии за эту операцию не взимаются из-за ограничений закона, но заемщик должен соблюдать правила ее проведения, установленные кредитором. Например, в Россельхозбанке частичное досрочное погашение проводится только в дату очередного платежа. Часто также требуют уведомлять кредитора об этой операции минимум за 30 дней.

Приобретение земли с готовым, построенным на ней домом или требующем реконструкции.
Земельный участок под постройку.
Ремонт или строительство объекта на заложенном банку участке.

Оформление ипотеки под залог земли или земельных участков занимает длительный период из-за большого пакета документов на залоговый объект.

Чтобы обеспечить себя гарантией возврата заемных средств с процентами, банковские учреждения выдвигают определенные критерии, которым должны соответствовать заемщики. А учитывая, что ипотека выдается под залог земельного участка и в случае несоблюдения финансовых обязательств залоговый объект перейдет в собственность банка и будет реализован, то к объекту залога тоже выдвигается ряд требований.

Залог ипотека земельного участка

Для одобрения заявки на ипотеку под залог имеющейся земли, заемщик должен иметь российское гражданство, официальное трудоустройство не менее полугода на последнем месте работы и от 1 года за последние 5 лет. Возрастной ценз от 21 года до 65 лет, но ряд банков при определенных условиях допускает снижение минимальной границы до 20 лет, а максимальной до 75 лет.

Однако для студентов и пенсионеров кредитование доступно в редких случаях, так как нужно иметь официальный доход и подтвердить наличие средств на внесение первоначального взноса. Также немаловажную роль играет положительная кредитная история.

Если у заемщика раньше были просрочки, не каждый банк выдаст ему большой кредит.

Отсутствует любое обременение на землю (она не арестована, не в залоге и на нее не оформлен договор найма).
На участке разрешены постройки или ведение приусадебного хозяйства (некоторые банки допускают в залог землю, предназначенную для ведения сельского хозяйства).
Земля находится в единоличном владении, а оформление соответствует установленным правилам.
Участок расположен на местности, где имеется отделение или филиал банка, в котором планируется получение ипотечных средств.
Имеющиеся строения на земле должны быть тоже оформлены в собственность и на них необходимо иметь документацию.
Высокая ликвидность.

Ипотека под залог земельных участков наиболее распространена в российской банковской практике. У многих после смерти старшего поколения родственников остались загородные дачи, которые выдавались в советские времена, а после разделения СССР были приватизированы бывшими владельцами. В наше время практически никто не занимается огородами. Мода на подобные вещи осталась в прошлом.

Регулярно посещают дачи только пенсионеры, которым позволяет здоровье. Они с удовольствием прячутся от летней жары на своих земельных участках и выращивают там экологически чистые овощи и фрукты, которые очень редко можно встретить в магазинах. А у работающих людей нет на это времени и сил. Вот и получается, что земля во владении есть, но никакой пользы она не приносит. Заниматься ее продажей тоже не у всех есть желание. К тому же, если участок расположен в совсем глухой местности, то продать его будет очень сложно. А вот выставить в качестве залога по ипотеке проблем не составит.

Ипотека под залог земельного участка оформляется точно так же, как и под залог приобретаемой недвижимости. Единственный нюанс для клиентов, состоящих в браке: при совместных правах владения имуществом с супругом недвижимость может быть представлена в качестве залога только в случае письменного согласия жены или мужа. Правильно оформить это согласие поможет юрист или нотариус за соответствующее вознаграждение.

Провести оценку должен специалист и тут нередко возникает спорная ситуация. Банк может предложить для этого своего человека, но у клиента сразу складывается впечатление, что он может быть обманут, так как доверенное лицо финансового учреждения будет заинтересовано в умышленном уменьшении стоимости. Поэтому нужно настаивать на проведении независимой экспертизы. Если же банк по каким-либо причинам отказывается от подобного предложения, то лучше обратиться за получением кредита в другую контору.