Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что подтверждает законность перепланировки в нежилом помещении». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.
Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.
Когда согласование перепланировки нежилого помещения не требуется
Согласования проекта перепланировки нежилого помещения — это более сложный процесс, чем подписание разрешения на изменение конфигурации в квартире. Сложность возникает как при составлении проекта, так и в процессе получения заключений из различных служб.
При составлении плана проектирования должны быть приняты во внимание все строительные нормы. Кроме того, разрешение не будет подписано, если объект не соответствует противопожарным и санитарным требованиям.
Получать разрешение на планировку нужно не всегда. Необходимо тщательно ознакомиться со всеми требованиями перед проведение реконструкции. Если изменение конфигурации не удается узаконить, владельцу придется вернуть все в первоначальное состояние.
С незаконной перепланировкой объект будет невозможно продать или разменять.
Разрешение на перепланировку представляет собой официальный документ, содержащий проект по проведению работ. Если у владельца помещения нет на руках разрешения, но он уже начал работы по перепланировке, она будет считаться незаконной.
Владелец такого помещения может быть привлечен к административной ответственности. Кроме того, в судебном порядке будет внесено решение о возвращение помещения в первоначальный вид.
Все вопросы, касающиеся порядка согласования перепланировки прописаны в жилищном кодексе. В соответствии со статьей 4 ЖК РФ получение разрешения на перепланировку должно происходить в процессе составления проектных работ.
Порядок действий при перепланировке жилых и нежилых помещений схож друг с другом. Следовательно, применяются одни и те же нормы. Если реконструкция была проведена без должного согласования, то узаконить ее можно будет только в судебном порядке.
При этом необходимо будет доказать, что проделанные изменения не могут нанести вред жильцам здания, или негативно повлияет на целостность конструкции.
Важный момент! Если на объекте нежилого типа будет проведена незаконная перепланировка, то его собственник потеряет право пользоваться им. Он не сможет продать, обменять его. Для проведения любого юридического действия с объектами собственнику потребуется вернуть все в первоначальный вид.
Проще всего провести перепланировку в здании, которое предназначено для коммерческой недвижимости. Собственнику необходимо представить проектную документацию по работам.
В ней должно быть отражено, что все действия по ремонтным работам будут проводится в соответствии с санитарными и строительными нормами. Перепланировка не послужит причиной разрешения целостности здания и не будет нести риски для работающих в помещении.
В соответствии с положениями жилищного кодекса согласование производится только после проведения проверки помещения компетентными органами. На место проведения работ будет организован выезд специалистов, которые составят акт.
Процедуру получения согласования должен проводить сам собственник объекта или арендатор при наличии доверенности.
Разрешения можно получать самостоятельно, а можно обратиться в специализированные частные компании, которые помогают со сборами и подачей документов. Для того, чтобы получить разрешение необходимо обратиться в отдел архитектуры Администрации района или города.
Собственнику потребуется:
- Написать заявление от своего имени. В тексте заявления прописывается основания и цели планируемых изменений.
- После написания заявления на объект должен приехать специалист, который после проведения обследования представит технический и кадастровые паспорта, в которые будут внесены корректировки.
- Владельцу помещения потребуется обратиться в орган муниципальной власти, если помещение находится в собственности у государства или здания, в котором оно расположено имеет историческую ценность.
- При перепланировке, затрагивающий санузел, необходимо получить заключение СЭС.
После того как будет подписано согласование, собственнику дается 4 месяца для того, чтобы провести все работы в соответствии с проектной документацией.
Для проведения согласования потребуется предоставить утвержденный законодательством пакет документов:
- Паспорт заявителя.
- Согласие собственника здания, в котором находится помещение.
- Документы из БТИ: техпаспорт, поэтапный план.
- Проект с запланированными изменениями.
- При смене назначения помещения, необходимы документы, разрешающие замену вида деятельности.
Одним из самых важных документов при согласовании является проектная документация. При ее составлении должны быть учтены все действующие пожарные, санитарные и строительные нормы.
Составление проекта можно поручить специализированным организациям, важно, чтобы у них была получена лицензия на проведение работ такого вида. Согласование проекта может обойтись от 5 до 30 тысяч рублей. Если он не пройдет согласование, придется заказывать новый документ.
Все подготовленные документы необходимо предоставить в архитектурный отдел Администрации. Сроки рассмотрения могут быть от 10 до 30 дней. Время вынесения решения может быть увеличено при необходимости.
Если в перепланировке будет отказано, заявителю выдается решение, оформленное в письменном виде с указанием причины. Их можно устранить и подать документы повторно.
На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.
Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.
Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:
• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.
Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.
Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.
Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.
Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.
Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.
Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.
Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.
За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.
Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.
После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.
Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:
- были представлены не все документы;
- представление документов в неуполномоченный орган власти;
-
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:
- под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
- законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
- о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.
Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.
Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.
Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:
- получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
- оформление техзаключения на несущие конструкции;
- передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
- обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.
Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.
Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф. Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица. Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.
Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.
Независимо от функционального назначения и статуса помещения, изменения после окончания работ требуется отразить в ЕГРН. Алгоритм действий включает следующие этапы:
- с актом на завершенные работы необходимо обратиться к инженеру, заключить договор на изготовление техплана;
- в ходе обследования и анализа документов инженер определит новые параметры помещения, опишет их в разделах техплана, на поэтажном плане;
- техплан делается в цифровом виде, передается в Росреестр;
- чиновники Росреестра переносят информацию из техплана в ЕГРН, после чего выдают заявителю выписку.
Перепланировка нежилого помещения всегда завершается учетом в Росреестре. При этом проект в Росреестр представлять не нужно.
Комментарий эксперта. Алгоритм согласования перепланировок нежилых помещений в МКД обязывает внести новые данные в техпаспорт БТИ. Туда нужно обратиться после окончания работ. Подавать техпаспорт в Росреестр не нужно.
Разберем, как узаконить уже сделанную перепланировку. Для подтверждения безопасности выполненных работ в МКД оформляется тех. заключение о безопасности несущих конструкций. Его может оформить автор проекта МКД, либо специализированная организация. Новые параметры будут указаны в техплане, который изготовит инженер.
Если документы подтверждают безопасность законченных работ, все процедуры можно пройти без суда. Однако чиновники госорганов нередко “перестраховываются”, отказывают в узаконивании по надуманным причинам. Обжаловать такой отказ нужно в суде. Для этого подается административное исковое заявление, прикладывается техплан с заключением инженера, техзаключение на несущие конструкции. По решению суда сотрудники Росреестра проведут учет, обновят ЕГРН.
Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:
- подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
- консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
- доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.
При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.
- 1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.
- 1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.
- 2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.
- 3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.
Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:
- запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
- техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
- в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
- выписка из ЕГРН;
- ОГРН;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица; - банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации; - формы 1а и 5 из БТИ;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- журнал работ, если затрагивались несущие элементы;
На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.
Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.
На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:
- заявитель предоставил неполный комплект документов;
- комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
- заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
- проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.
Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку. После этого можно снова сдавать документы на согласование.
В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.
Акт о проведенных работах должен пройти согласование с:
- управляющим зданием;
- представителями проектной организации, которая готовила план изменений;
- представителями организации, отвечающей за эксплуатацию и состояние здания;
- представителями службы госпожнадзора.
В процессе приемки работ по перепланировке нежилого помещения все эти лица обязаны проверить соответствие всех работ представленному ранее проекту, убедиться в наличии действующего разрешения от контролирующих органов. Проверяется наличие свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, находящимся в общедомовом пользовании.
Обратите внимание!
Все выполненные работы, включая скрытые и экстренные, должны быть отмечены в специальном журнале производства работ по перепланировке.
Подписанный акт передается в контролирующие органы, после чего вносятся необходимые изменения в кадастровый паспорт, и оформляются новые документы с учетом выполненной перепланировки.
Перепланировка нежилых помещений может понадобиться в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Законодательство обязывает собственников предварительно согласовывать процедуру с контролирующими органами.
При соблюдении норм жилищного и гражданского законодательства процедура выполняется строго в обозначенные временные рамки и по установленному порядку.
Следует обратиться в БТИ или жилищную инспекцию в зависимости от того, где находится помещение, — в отдельно стоящем здании нежилого типа или в многоквартирном доме.
Для более эффективного ведения предпринимательской деятельности зачастую требуется перепланировка нежилых помещений в нежилых домах. Такие места отличаются от жилых тем, что используются только для коммерческих, административных или общественных целей, не предназначены для проживания на постоянной основе.
В качестве примеров нежилых пространств можно привести товарные склады, любые офисы и магазины, точки предоставления питания и других услуг.
Цель перепланировки заключается в усовершенствовании методов использования пространства – рационализации в переустройстве. Исходный функционал помещения может не соответствовать по качеству или текущим условиям для предпринимательства, поэтому необходимо улучшить основные параметры пространства в соответствии с требованиями, как законодательства, так и собственных профильных характеристик.
Удобство и комфортабельность помещения служат мотивацией для перепланировки, ведь лишь в привлекательных условиях можно повысить эффективность работы. Клиенты обращают внимание на интерьер и обустройство, делают выводы о компании, а работники организации смотрят на обеспеченность всем необходимым. Повышение функциональности влияет на финансовые результаты предприятия, повышение которых и есть цель любой фирмы.
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Тонкости перепланировки нежилых помещений
Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.
Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.
Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:
- Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
- Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
- Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.
Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:
- Изменение технических характеристик:
- высота объекта;
- площадь помещения(ий);
- постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
- объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
- смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
- Изменение качественных характеристик:
- замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
- постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
- изменение конструкций пола.
- Коммуникационные работы:
- проведение электричества;
- водопровода;
- вентиляции.
Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:
- изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
- перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
- демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
- обустройстве в рамках технического паспорта.
Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.
В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:
- Данные о составе принимающей комиссии.
- Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
- Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
- Данные о строительном подрядчике помещения.
- Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
- Данные о проектной документации и ее разработчиках.
Скачать бланк акта о завершении перепланировки
Важно! Каждый акт перепланировки имеет свой индивидуальный номер, имеет две копии со всеми необходимыми подписями членов комиссии, одна из которых отдается у собственника, а остальные два экземпляру отдаются в БТИ.
Там бюро выдает новый технический паспорт помещения с поэтажным указанием внесенных изменений на основе полученных документов, после этого согласование перепланировки можно считать завершенным. Часто именно процесс приемки вызывает самые сильные затруднения у собственников, нежели получение разрешение на переустройство.
Интересует перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений? Тогда для вас мы подготовили следующие материалы:
- Как оформить реконструкцию?
- Согласование перепланировки входной группы в многоквартирном доме.
- Нюансы перепланировки в МКД.
Так, процесс перепланировки нежилого помещения является многоступенчатым и разветвленным, требует скрупулёзности в сборе документации и составлении проекта работ, однако будущая эффективность использования пространства затмевает все трудности заказчика.
К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.
Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.
Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.
Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности. Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид. Предусмотрена так же административная ответственность.
На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2000 рублей до 3000 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.
Если один распространенный вопрос, а какие нужны документы для узаконивания перепланировки, если перепланировка уже выполнена? В целом, список необходимых документов в 2020 году будет отличаться только в том, что потребуется разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ по перепланировке вместо проекта перепланировки и технического заключения на планируемую перепланировку.
Также необходимо будет произвести оплату штрафа за незаконную перепланировку, размер которого на сегодняшний день для собственника квартиры составляет 2000-2500 рублей.
Вопрос стоимости всегда складывается из множества факторов, поэтому, как бы банально это не звучало, каждую перепланировку необходимо рассматривать индивидуально. Предварительную стоимость согласования перепланировки и разработки проектной документации Вы можете посмотреть в соответствующем разделе на нашем сайте.
Если необходимо более детально просчитать бюджет оформления необходимых документов, запрос с первичной информацией Вы можете направить нам на электронную почту, и мы в кратчайшие сроки ответим Вам.
Обращение в БТИ и получение нового техпаспорта на квартиру или нежилое помещение — это не конец работ по перепланировке. Изменения еще нужно зарегистрировать в Росреестре.
Государству нужны актуальные данные о вашей квартире, чтобы правильно рассчитать налог, проконтролировать сделку по переходу квартиры к другому собственнику и вообще, чтобы во всем был порядок. Для этого оно ведет кадастровый учет, все сведения собираются в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. За внесение сведений в этот реестр отвечает специальный государственный орган — Росреестр.
В ЕГРН хранятся сведения о помещении в виде основных характеристик и плана — это не тот план, который составляет БТИ, но выглядит похоже.
Основные термины и определения содержатся в Жилищном кодексе РФ. В нем изложены все главные правила, которыми следует руководствоваться при изменении конфигурации несущих конструкций, а также при переоборудовании, требующем отображения в плане БТИ и техническом паспорте. Документ регламентирует порядок согласования как предстоящих работ, так и проведенных незаконно. Такая необходимость возникает при любых операциях с недвижимостью, требующих проверки данных, указанных в выписке ЕГРН и плане БТИ, и их соответствия действительности.
Регистрация перепланировки помещения в Росреестре
Речь, как правило, идет о первом или цокольном этаже, где помещения не являются квартирами. Также, как и в случае с квартирой, если затрагиваются опорные стены, перекрытия и инженерные коммуникации, потребуется составление проекта. Если последствия незаконного переустройства приводят к потере несущей способности конструкций, угрожают жизни или ухудшают условия проживания, согласовать его не удастся.
В современном законодательстве содержатся понятия перепланировки и реконструкции, а также представлен перечень ремонтных работ, которые запрещено выполнять без получения разрешений ответственных органов. Собственнику обязательно потребуется согласование перепланировки, если она предполагает:
- перенос «мокрых» зон и санитарных помещений;
- создание дополнительных стен и перегородок;
- расширение старых и создание новых проемов;
- создание дополнительных входных групп;
- демонтаж, перенос и создание новых лестниц;
- изменение установленных в здании инженерных коммуникаций: электроснабжения, вентиляции, отопления и других;
- замену установленного в здании оборудования на новое, более современное и функциональное.
Если владелец объекта не хочет тратить время на разработку проектов перепланировки жилых и нежилых помещений, на согласование проектных решений с ответственными службами, он должен отказаться от внесения кардинальных изменений в конфигурацию помещений и довольствоваться ремонтными работами, которые допускаются к исполнению без предварительного утверждения.
Без согласованного проекта в здании можно:
- выполнить косметический ремонт;
- заменить установленное оборудование на аналогичное;
- заменить мебель;
- заменить отдельные элементы инженерных коммуникаций.
Другими словами, без согласования разрешено менять интерьер объектов, но не их конструктивные особенности.
Собственники иногда выполняют перепланировку без предварительного согласования, руководствуясь соображениями экономии. В результате они получают в пользование здания, с которыми невозможно будет провести никаких юридических действий. Чтобы это исправить, нужно узаконить выполненный ремонт.
Капремонт в отдельно стоящих нежилых помещениях согласовывают и узаконивают с Межведомственной комиссией, в состав которой входят профессиональные специалисты разного профиля. Сотрудники комиссии обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы грамотно оценить выполненный ремонт или проектную документацию, сделать вывод о том, как проведенные в здании мероприятия влияют на несущие конструкции и не представляют ли они опасности для пользователей.
Существует два варианта узаконивания — в административном порядке и через суд. Административный порядок осуществляется в течение следующих этапов:
- Обращение в БТИ для получения старого техпаспорта объекта и создания планов с актуальной информацией о планировке, конструкции и инженерии помещений.
- Вызов проектировщиков с допусками СРО, чтобы они изучили ремонт и составили техническое заключение, которое должно подтверждать соответствие перепланировки современному законодательству.
- Обращение в Межведомственную комиссию. Собственник предоставляет инспекторам пакет документов на узаконивание, после чего обеспечивает сотрудникам комиссии доступ на объект, чтобы они могли изучить ремонт и сделать вывод о его законности.
- Получение принятого Межведомственной комиссией решения. Если специалисты не обнаружат в ремонте недостатков, способных негативно сказаться на функциональных качествах здания, они выписывают собственнику штраф, после оплаты которого владелец может получить акт о законности перестройки.
- Внесение изменений в планы БТИ. Имея документы от Межведомственной комиссии об оплате штрафа и о законности перестройки, собственник может обратиться к инженерам БТИ, чтобы они зафиксировали новые характеристики объекта в его техническом паспорте.
Если по результатам исследования нежилого объекта собственника сотрудники Межведомственной комиссии сделают вывод о несоответствии ремонта нормам законодательства, они обяжут владельца устранить последствия перестройки за свой счет. В этом случае можно попробовать узаконить капремонт через суд, подав соответствующий иск и приложив к нему документы, подтверждающие высокое качество проведенных в здании мероприятий и их соответствий законодательству.
Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.
Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать пакет документов. Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.
Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:
- заявление о намерении провести перепланировку;
- документы на право собственности объектом;
- технический паспорт помещения.
Скачать образец заявления на перепланировку квартиры
При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию
В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:
- заявление от собственника объекта перепланировки;
- документы, которые подтверждают права собственности;
- копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
- бумага о согласии управляющей зданием компании;
- копия технического паспорта.
Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.