Можно ли продать дом если он в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать дом если он в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

На недвижимость, взятую в ипотеку, наложены обременения. По этой причине продавец обязательно должен получить согласие банка на ее отчуждение.

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Для получения разрешения от банковской организации необходимо подать соответствующее заявление с указанием причин. Заявление пишется в свободной форме.

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Продать ипотечное жилье по рыночной цене будет сложно, поэтому нужно быть готовым дать неплохую скидку.

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
погашение оставшейся суммы долга;
снятие обременений у государственного регистратора;
подписание договора купли-продажи;
регистрация договора;
передача недвижимости и оставшейся суммы.

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

Копии паспортов участников сделки.
Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Можно ли продать дом в ипотеке

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное. По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: 6 вариантов продажи

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка. Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора. В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Прежде всего, заемщику нужно обратиться с вопросом, можно ли продать дом купленный в ипотеку, в тот банк, где он оформлял кредит. Без его разрешения любая сделка с залоговым имуществом будет признана незаконной. При этом финансовое учреждение имеет право требовать полного досрочного погашения долга.

Внимание! Избежать конфликтной ситуации поможет своевременно написанное заявление с указанием уважительной причины для продажи жилья.

Найти клиента на покупку дома, обремененного долговыми обязательствами, очень сложно. Покупателю приходится полностью погашать заем продавца, а часто к нему добавляются еще и штрафы за просроченные платежи. Не каждый согласится пройти все бюрократические перипетии, которые могут вывести из равновесия даже самых рассудительных людей. Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.

Основная задача банка – получение прибыли от оформленных займов. Правила продажи жилья, обремененного ипотекой, в разных учреждениях отличаются, но для них главное, чтобы долг выплачивался своевременно. Кто будет платить по счетам – разницы нет.

Существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

Продать дом за наличный расчет. При этом за деньги покупателя погашается вся ипотека, а оставшиеся средства перечисляют на счет продавца.
Передача прав собственности другому человеку, с оформлением нового займа — в случае, если у покупателя не хватает денег на закрытие долга продавца.
Продажа недвижимости банком.

В каждом финансовом учреждении разрабатывают свои правила продажи залогового имущества, в том числе, недвижимости. Чтобы узнать, как продать дом в ипотеке Сбербанка, нужно обратиться в один из офисов этого финансового учреждения.

Далеко не каждый покупатель согласится приобрести жилье, находящееся под банковским обременением. Люди боятся рисковать своими средствами. Но проведение операций под руководством финансовой организации устраняет все проблемы.

Сделка с участием кредитного учреждения может быть выгодной для покупателя, так как приобретаемая недвижимость обычно продается по цене ниже рыночной. Банк обязательно проверит платежеспособность клиента. Для этого ему надо будет предоставить пакет документов:

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Заемщики хотят знать, можно ли продать дом находящийся в ипотеке, если он был приобретен с помощью материнского капитала. Когда речь идет о правах несовершеннолетних детей, государство отстаивает их интересы. Поэтому прежде, чем продавать недвижимость, вам придется взять разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

В продающемся доме выделяют доли на всех членов семьи, включая маленьких детей. Для этого составляют договор определения (дарения) долей, и фиксируют переход права собственности на дом в Росреестре. После получения выписок из ЕГРН, можно продать дом купленный в ипотеку.

Сотрудники органов опеки проверят, в каких условиях будут проживать дети после продажи дома. Новое жилье должно быть такой же или большей площади, в нормальном состоянии. Имеется в виду наличие коммуникации, внутренняя отделка, количество и размер комнат. Если права детей не ущемляются, то разрешение на продажу дома вам дадут.

Внимание! Разрешение на проведение сделки нужно будет взять у банка, в котором оформлена ипотека, и в органах опеки.

Военная ипотека осложняет продажу не выплаченной недвижимости. Чтобы продать такой дом, нужно вернуть оставшуюся сумму долга банку и средства, выделенные на его покупку из государственного бюджета. При этом, деньги возвращаются на счет участника программы НИС и могут использоваться вторично, для покупки другой недвижимости. Военнослужащий должен быть не старше 42 лет.

Для осуществления продажи необходимо пройти 5 шагов:

Оповестить банк и Росвоенипотеку о намерении преждевременно погасить заем и продать недвижимость.
Подать заявление на оформление свидетельства участника НИС, чтобы получить право на приобретение другой недвижимости.
Банковские работники рассчитывают остаток долга по ипотеке.
Прохождение процедуры снятия обременения с дома.
Остается получить право собственности в ЕГРН.

По долгу службы военные часто меняют место жительства. До завершения своей карьеры они могут несколько раз воспользоваться возможностью купить и продать жилье, находящееся в ипотеке.

Земельный участок, приобретенный в ипотеку, является залогом для банка. Если заемщик купил землю, то построенный на ней дом автоматически становится залоговым имуществом. Продать жилье отдельно от участка не получится.

Сначала нужно будет полностью погасить ипотеку на земельный участок и только после этого можно продавать дом. Чтобы провести сделку законно, используют один из способов, описанных выше.

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Дом под ипотекой: реально ли его продать

Для воплощения данного способа нужно найти покупателя, у которого есть наличные деньги, чтобы долго не выплачивать ипотеку, а досрочно ее погасить. Поиск человека, согласившегося предоставить вам средства для оплаты остатка ипотечного кредита, — тяжелый. Но если это удастся сделать, нужно будет:

получить согласие банка продать недвижимость;
решить вопросы с досрочным погашением (узнать остаток долга, написать соответствующее заявление);
составить предварительный договор купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе. Отразите в документе, что покупатель выполняет полное досрочное погашение за вас. Если остаток долга будет внесен в качестве залога, это обезопасит продавца от утраты данной денежной суммы в случае срыва сделки из-за покупателя;
выписать всех жильцов, в том числе себя;
взять задаток (как минимум равный остатку ипотечной задолженности);
внести на счет полученную сумму, совершить досрочное погашение, закрыв ипотеку. Потребуйте у кредитора справку об этом;
снять обременение и подписать договор;
зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности;
забрать у покупателя оставшуюся сумму.

Если вы захотите продать жилье по этой схеме, банк выступит в качестве получателя задатка. Проведение сделки – прерогатива заемщика. Желательно привлекать надежного риелтора. Здесь тоже будут использованы 2 депозитарные ячейки. За безопасность продажи переживать не стоит ни продавцу, ни покупателю, т.к. банк является гарантом. Другими словами, при продаже ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки выигрывают все.

Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.

Для человека, продающего квартиру, это возможность избавиться от ипотеки, на приемлемых условиях продать жилплощадь. Приобретающая сторона получает выгоду от того, что может купить ее постепенно и дешевле. Чтобы переоформить на нее ипотечный кредит, следует подать заявку и пакет документов, запрашиваемых банком. Кредитор рассмотрит их, и, если одобрит, оценит приобретаемую квартиру.

Далее процедура проходит по стандарту. Перерегистрацией залога должен заниматься банк. А продавец и покупатель подписывают документ на предмет переуступки долговых обязательств. Но сначала у нотариуса необходимо заверить договор задатка, указав наименование банковской структуры, где берется ипотека. Кандидат на покупку делает взнос, тем самым оплачивая долг по ипотечному кредиту предыдущего заемщика.

Только после этого в течение 3 дней снимается обременение, проходят процедуры: заключения договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности, получение продавцом непосредственно у покупателя или через банк оставшейся суммы. В сделке привлекают:

низкие риски благодаря участию кредитора;
относительно низкая цена для покупателя;
нет необходимости в самостоятельном снятии обременения.

Недостатки:

не всегда можно найти желающих купить квартиру в ипотеке;
банки нередко отказывают в осуществлении данной схемы;
необязательно, но лучше привлекать аккредитованные агентства недвижимости, за услуги которых нужно заплатить;
покупатель может не подойти банку по требованиям.

По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.

Как продать жилье, находящееся в ипотеке?

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

Залогодатель ищет покупателя.
Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
В государственных органах регистрируется переход права собственности.
На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя. Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту. У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли. Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
новая выписка ЕГРН;
справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

Досрочное погашение ипотеки
Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Продажа недвижимости вместе с долгом
Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.

После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

Следующий шаг — оценка квартиры.

Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами:

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

Продажа квартиры указанными способами подразумевает обязательное получение согласия банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (п. 2 ст. 391 ГК РФ; п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на осуществление сделки.

В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если закладная предусматривает такое право, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 323 ГК РФ; ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Получать согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи не требуется. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

3.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, — выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание! При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, необходимо представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Если вы не представите декларацию, налоговый орган рассчитает налог на основе имеющихся у него сведений (п. 6 ст. 210, п. п. 1 — 3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней. По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности. Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.