Общее имущество собственников помещений в нежилом здании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общее имущество собственников помещений в нежилом здании». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Вы находитесь на сайте компании «Геодезия и кадастр». С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.

Общее имущество в нежилом здании

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

коридоры;
вестибюли;
внутренние и пожарные лестницы;
лифты;
шахты и др.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

несущие конструкции;
крыша;
фундамент;
трубы;
лифты;
перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

Все собственники данной недвижимости оформили добровольное согласие на раздел в письменном виде и нотариально заверенное.
Раздел осуществляется при помощи судебных инстанций.

Помимо Гражданского Кодекса РФ, раздел объектов недвижимости регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07 2020 № 218-ФЗ.

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2020 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

До июля 2020 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

ВАЖНО: Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад.

Согласно ГОСТ 27751-2014 под эксплуатацией нежилого здания подразумевается применение его по функциональному назначению, при сопутствующем осуществлении мероприятий, направленных на сохранение кондиций конструкций, при которых они будут продолжать выполнять заданные функции, установленные требованиями технической документации.

Пользование нежилыми помещениями является законодательно закрепленной возможностью хозяйственной эксплуатации имущества с целью извлечения и последующего использования его полезных свойств.

Как видно из определений, в первом случае ставятся задачи по поддержанию объекта в должном функциональном состоянии, во втором – недвижимость используется для получения выгоды.

Вне зависимости от правового статуса владельца, допускается только целевое использование нежилых помещений МКД. Характер использования обуславливается утвержденными техническими характеристиками объекта.

Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.

То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.

Места общего пользования (определение) – это те места, которые доступны для использования (посещения, пребывания) для общественности.

Но могут быть установлены ограничения по доступу к ним только лишь в случае установления определенных часов работы, либо по иному признаку, не противоречащему установленным правам и свободам личности или группы людей.

Навигация по статье

Для наглядности описания проблемы о необходимости создания отдельной категории для мест общественных, то есть общего пользования, можно привести такой пример.

В настоящее время многие жители многоквартирных домов и иного рода зданий, включающих как личную площадь собственников, так и места общего пользования, стали получать квитанции для оплаты электроэнергии, в которые вписывались новые сроки (графы) для выплат (совершения платежей).

Ранее не было строки про места общего пользования, а именно освещение.

Поэтому у всех плательщиков коммунальных услуг возник резонный вопрос: “Что за новые статьи для оплаты, которых ранее не было?”

За потребленную электрическую энергию в тех местах, которые используются не одним человеком либо жителями одной квартиры, а несколькими сразу (или всеми), плата по утверждению компетентных органов государства, взималась и ранее.

Единственное отличие – разграничение выплат, то есть разделение услуг по строкам в платежке или квитанции.

Несмотря на заверения управляющих либо органов власти, счет в этой сроке доходит до тысячи рублей за месяц на обычные лампочки для подъезда, например. При этом оплата за потребленную электроэнергию в самих квартирах не превышает сотни или двух, что в пять-десять раз больше, чем плата за так называемый общественный свет.

Согласно последним постановлениям правительства жильцы подобных многоквартирных домов должны перейти на иную, более усовершенствованную по их имени систему оплаты. Имеется в виду проведение расчетов, которые “раскидывались бы поровну на всех квартиросъемщиков или владельцев недвижимости.

Более того, согласно законодательному порядку оплаты подобных услуг, все расходы должны нестись согласно долевому участию или долевой собственности каждого из участников кооператива или каждого жильца многоквартирного дома. В счет освещения этих мест, предназначенных для общего пользования, включается оплата за:

Свет в подъезде.
Потерянную электроэнергию в результате несовершенства сетей и электропроводки.
Питание для домофона или иное специализированное средство связи, предназначенное для упрощения доступа к квартире, но недопущения проникновения внутрь посторонних лиц.
Усилитель телевизионной антенны, которым пользуется или может пользоваться каждый из жителей дома.
Энергия, идущая на электрическое запирание насосов, если такие предусмотрены в досягаемости жителей дома либо квартиросъемщиков.
Освещение чердаков и подвалов, если это предусмотрено обычной практикой, то есть характерна для пользователей коммунальных услуг данного дома.

Допустим в доме (подъезде) установлен коллективный счетчик, учитывающий потребление электроэнергии всем строением или подъездом соответственно. Допустим также, что ни в одном из помещений (квартир) нет индивидуальных приборов учета.

В таком случае нужно высчитывать количество общее потребленных киловатт, после – делить его на всех собственников или долевых участников в этой коллективной недвижимости. Учет идет по тому количеству граждан, которые зарегистрированы в этом доме на правах личных собственников.

Расчет производится в данном случае в таком порядке. Из общего количества потребленной энергии на весь жилой дом вычитают потребление специальными отдельными субъектами (магазины, парикмахерские и другие заведения, находящиеся во владении частных (физических) или юридических лиц, которые выполняют работу и используют данные площади для получения прибыли.

Далее полученное значение делят пропорционально на всех жильцов. Это значит, что в зависимости от занимаемой площади (например, одно-, двух– и трехкомнатные квартиры), будет выплачиваться разная стоимость за энергию.

В расчет будет также входить та энергия, которая была утеряна в результате каких-либо сбоев или “утечек” в сети. Кроме этого, варианты оплаты за блага, которые представляются в обязательном порядке всем платежеспособным жителям дома, будут также взиматься за пользование местами общего назначения (коридоры, лифты), как это уже отмечалось раньше.

У разных категорий домов, в разных населенных пунктах может изыматься плата по-разному. Тарифы варьируются в зависимости от формы собственности, которая закреплена в документах на владение, пользование и распоряжение, а также в зависимости от изменений, вносимых издающимися правительством и местными органами власти, актов о подобных изменениях с описанием причин, их вызвавших.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

коридоры;
вестибюли;
внутренние и пожарные лестницы;
лифты;
шахты и др.

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

В реестр включаются:

ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

До июля 2016 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

Обращаем Ваше внимание также на то, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ).

В свою очередь в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры (в нашем случае – части здания) в многоквартирном доме (в нашем случае – административном здании) наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В приведенной ситуации, на наш взгляд, лицо, действующее от имени муниципального образования, вправе с соблюдением порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ, заключить контракт, предусматривающий ремонт крыши здания. До этого между всеми собственниками помещений в здании целесообразно заключить соглашение, предусматривающее такой способ ремонта общего имущества и последующее возмещение остальными сособственниками муниципальному образованию его расходов на ремонт.

Поддерживать частоту в подсобных помещениях, балконах.
Аккуратно использовать общее имущество, включая подъезды, лифты.
Своевременно выносить как бытовой, так и строительный мусор исключительно в отведенные для этого места.
Не допускать попадания отходов в канализацию, если они могут забить трубы.
Не загрязнять территорию, своевременно вносить взносы, установленные управляющей компанией для благоустройства различных объектов, насаждения растений.

Погашение счетов за коммунальные услуги.
Установка технического оборудования.
Проверка состояния технического оборудования, своевременное проведение косметического ремонта.
Принятие участия в обеспечении порядка на придомовой территории.
Внесение финансовых средств для проведения ремонтных работ на территориях, предназначенных для общего использования. Точная сумма, которую должен ежемесячно выплачивать каждый владелец, устанавливается управляющей компанией.
Своевременное восстановление конструкций коммуникаций, устранение повреждений.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

общие, в том числе технические помещения и подсобки;
лестницы и технические этажи;
чердаки и подвалы;
холлы и коридоры;
лифты;
несущие конструкции здания;
механическое или электрическое оборудование;
инженерные коммуникации;
входные двери, окна в холлах и т.п.

Так как собственник владеет своей долей наряду с иными лицами, разделяющими право собственности отдельными помещениями в том же здании, требуется соблюдать регламент. То есть, правомочие на коммерческое помещение собственника ограничивается правом собственности другого.

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5. Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании. В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

До 1990 года многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.

Состав общего имущества здания

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.
Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом , связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.
Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи. Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.
Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.
Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).
Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения. Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения. Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А66-7139/2008.
Сходную позицию при рассмотрении подобного спора занял ВАС РФ.

Истец, приобретший часть нежилых помещений в здании, полагал, что подстанция с оборудованием является принадлежностью здания, а потому должна быть передана истцу. Суды установили, что спорное здание распределительной подстанции представляет собой отдельно стоящее строение, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика на основании сделки купли-продажи. Кроме того, истец по договору купли-продажи приобрел иное самостоятельное недвижимое имущество, определенное как нежилые помещения, находящиеся в другом здании, и стал собственником имущества, указанного в договоре, но не того, о котором заявлен иск (Определение ВАС РФ от 22.09.2010 N ВАС-12659/10).

Как видно, суды полагают, что оговорку в статье 135 ГК РФ («если иное не предусмотрено договором») применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.
С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания.

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.
Отсюда следует, что:
— на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;
— наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;
— если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.
Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.
Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, — определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.
Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.

Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).

Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации — наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).

Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.

Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.

Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.

Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.

Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.

Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный выход.
Нежилое помещение может располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых.
Нежилое помещение, согласно градостроительным нормам, не должно нарушать общий архитектурный облик объекта, в котором располагается.

Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное.

Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур. Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.

Поэтапная процедура перевода статуса помещения из жилого в нежилое регламентируется нормами Градостроительного, Гражданского и Жилищного Кодексов.

Чтобы запустить механизм оформления документов, владелец помещения должен написать заявление от собственного имени в орган местного самоуправления с просьбой об изменении статуса помещения.

Если отсутствует возможность оборудования отдельного входа в помещение, то разрешение выдано не будет.

Кроме того, владелец подписывает обязательства, что нежилое помещение не будет в дальнейшем использоваться под временное или постоянное жилье граждан.

Согласно российским законодательным нормам Жилищного Кодекса, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме на равных условиях с остальными жильцами дома имеет право на обеспечение коммунальными услугами от организаций, которые занимаются снабжением и поставкой этих ресурсов населению. Но собственник нежилого помещения обязан стать абонентом ресурсоснабжающих организаций, заключить договоры на поставку этих ресурсов.

Часто организации, занимающиеся поставками ресурсов жизнеобеспечения, заключают прямые договора с ТСЖ и при возникновении ситуации по неуплате за использованные коммунальные услуги, имеют дело не с самими неплательщиками (жильцами квартир), а с ТСЖ.

Собственник нежилого помещения на свой выбор может заключить прямой договор с ресурсоснабжающими компаниями и договориться об автономной подаче воды, газа, электричества и отопления в свое помещение, либо заключить договора через ТСЖ и получать ресурсы на равных основаниях с остальными жильцами дома.

Согласно статье 543 (пункт 1.) Гражданского Кодекса РФ, все абоненты ресурсоснабжающих организаций обязаны следить за техническим состоянием эксплуатируемых приборов, установленных в жилых и нежилых помещениях, незамедлительно сообщать об их неисправности и возникающих аварийных ситуациях для обеспечения безопасности всех жильцов многоквартирного дома.

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства.

Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки.

Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.
Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.
В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Выполнять очистку предметов на общественной территории допускается только в местах, обозначенных управляющей компанией.
Нельзя хранить вещества или материалы, загрязняющие атмосферу, как внутри принадлежащего собственнику нежилого помещения, так и на общей территории.
Не допускается сливание любых жидкостей в мусоропровод.

Данным способом можно утилизировать только сухие отходы.
Запрещается размещать масштабные предметы в местах общего пользования, включая запасные выходы.
На общественной территории полностью запрещено курение.
Не используйте общественную территорию для своих нужд.

Нельзя устанавливать кладовки, другие конструкции, а также использовать их в подвале, в технических помещениях.
Не следует проводить очистку, техническое обслуживание машины, других конструкций на придомовой территории.

Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.

Если на предупреждение от управляющей компании реакции не последовало, оформляется повторное предписание.

При отсутствии реакции на уведомления УК в праве применить меры гражданско-правовой ответственности в соответствии с оформленным договором или подать заявление в суд для последующего урегулирования спора в соответствии с законодательством РФ.

В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).

Регламентированный перечень:

Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.

В современных МКД подвалы и технические этажи активно используются в качестве нежилых помещений и сдаются в аренду. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЖК РФ, в состав коллективного имущества входят только те подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Общее имущество собственников помещений в нежилом здании

В Постановлении Правительства и Жилищном кодексе говорится, что общедомовая собственность в многоквартирном доме может включать дополнительные элементы. В этот список входят объекты, расположенные внутри самого здания и в границах участка, на котором оно расположено.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома дополнительно:

Ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома: стены, фундамент, перекрытия, балконные плиты.
Окна и двери в подвале и подъезде, лестничные перила, парапеты.
Стояки и ответвления внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения, границей служит первое отключающее устройство.

Внешними границами сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных являются стены МКД. Сети газоснабжения, входящих в состав коллективной собственности, ограничиваются местом соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Атрибут инженерных систем — полотенцесушитель, связанный с горячим водоснабжением. Если присутствуют краны для его отключения, то общедомовой собственностью будет считаться труба до запорного механизма.

Правила использования общедомовой собственности устанавливают Гражданский (далее — ГК) и Жилищный кодексы Российской Федерации. Так, в соответствии со статьями 247 и 249 ГК РФ, распоряжение подобным имуществом может происходить только с полного одобрения всех участников долевой собственности.

Примеры использования:

размещение рекламных конструкций на стенах,
организация мастерских в подвальных помещениях,
сдача в аренду для проведения коммуникаций провайдерам, предоставляющим доступ к сети интернет.

Денежные средства, полученные от того или иного типа аренды, можно использовать для погашения платежей по капитальному ремонту или обустройства детской площадки.

Реестр собственников МКД — это документ, который содержит все необходимые сведения о владельцах жилых помещений. Составляется на основе выписок из ЕГРН на каждую квартиру для проведения официального собрания всех жильцов, согласно приказу Минстроя № 937. Его может заказать каждый проживающий в доме гражданин, а также Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) или ЖКХ.

Документ содержит такие сведения:

количество жилых и нежилых помещений в МКД,
ФИО владельцев каждой квартиры,
площадь, которую имеет жилье,
кадастровый номер и реквизиты свидетельств на право собственности,
дату постановки на учет,
подсчитанные доли во владении коллективным имуществом.

Подобный документ устанавливает право граждан проживать на территории дома и участвовать в собрании жильцов. Если к протоколу собрания не приложить реестр, то принятые собственниками решения будут недействительными.

Получить реестр можно следующим образом:

Прямое обращение в ТСЖ или в управляющую компанию. У них имеется подобный документ, но для его получения необходима веская причина.
Взять сведения в Росреестре. Запросить подобную информацию может как сотрудник ТСЖ, так и группа граждан, заинтересованная в получении данных.
Воспользоваться интернет-ресурсами. За определенное денежное вознаграждение будет собрана вся книга без участия заказчика.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общедомовая земля под МКД безвозмездно переходит в долевую собственность каждого владельца квартиры. Законодательство говорит о том, что никто, кроме жильцов, не вправе приватизировать коллективный участок.

Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим запросом. В качестве альтернативы можно обратиться к публичной кадастровой карте, которая находится на сайте государственного органа.

Тонкости управления общественной землей в МКД:

Распоряжаться землей могут только владельцы квартир, но управление происходит в рамках ЖК РФ.
Любые изменения, связанные с придомовой землей, могут быть приняты лишь на общедомовом собрании.
Владельцы квартир могут запретить пользование двором для лиц, не проживающих на территории дома, и даже вправе установить забор.

Особенности ведения кадастрового учета общедомовой собственности в многоквартирном доме регламентирует Федеральный закон № 218 от 13 июня 2015 года &#171,О государственной регистрации недвижимости&#187,.

Пункт 5 статьи 40 содержит следующую трактовку: &#171,при осуществлении государственного кадастрового учета МКД одновременно реализуется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также расположенных в таком доме машино-мест&#187,.

Соответственно, кадастровый учет подобного типа имущества происходит в момент регистрации МКД и обновляется раз в 5 лет. Для получения информации о кадастровой стоимости участка, необходимо обратиться в Росреестр или посетить сайт с публичной кадастровой картой.

Регламентированные частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, запрещают владельцу помещения в МКД осуществлять отчуждение своей доли в праве общей собственности.

Аналогичная норма, закрепленная во второй части статьи 291 Гражданского кодекса РФ, устанавливает запрет на продажу, обмен и совершения прочих действий, которые направлены на передачу доли в руки третьих лиц.

Постановления
Письма
Приказы и решения
Кодексы Российской Федерации
Федеральные законы

Расчет отопления
Расчет холодного водоснабжения
Расчет горячего водоснабжения
Расчет электроснабжения
Расчет газоснабжения

Общее имущество собственников помещений в нежилом здании

Общее имущество в нежилом здании

Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

Состав общего имущества здания

Общее имущество собственников помещений в нежилом здании

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ