Оформление квартиры в собственность новостройка ипотека инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры в собственность новостройка ипотека инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

На практике владельцам квартир в новостройках часто приходится обращаться в суд, чтобы оформить жилище в собственность.

Это необходимо в следующих случаях:

застройщик отказывается предоставить вышеуказанные бумаги;
застройщик долгое время не выполняет вышеуказанных действий.

Перед обращением в суд следует направить застройщику претензию от имени одного дольщика или целой группы. Документ рекомендуется высылать заказным письмом. В суд можно обращаться после получения отрицательного ответа на претензию либо неполучения ответа в месячный срок.

Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке по ипотеке через суд? Прежде всего необходимо грамотно составленное исковое заявление с четким указанием причин невозможности оформления жилья в собственность по вине застройщика.

Затем следует предоставить всю документацию, которую потребуют в суде, и оплатить госпошлину в требуемом размере и согласно предоставленным истцу платежным реквизитам.

Рекомендуется не заниматься этим самостоятельно, а воспользоваться услугами профильных юристов, имеющих соответствующий опыт и практику. Их услуги, по крайней мере, обойдутся дешевле, чем оформление жилища в собственность дольщика застройщиком.

Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке

Вот какие потребуются документы для самостоятельной регистрации права собственности на квартиру по ипотеке без суда:

удостоверения личности всех собственников – паспорта взрослых членов семьи и свидетельства о рождении малолетних детей;
правоустанавливающий документ – ДДУ либо иной договор с застройщиком;
договор ипотеки;
письменное согласие залогодержателя (банка-кредитора) на владение и пользование залоговым имуществом;
вышеуказанные бумаги, полученные у застройщика;
вышеперечисленные бумаги из БТИ;
квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Могут понадобиться дополнительные документы:

согласие органа опеки, если среди собственников жилища будет хотя бы один несовершеннолетний ребенок (предоставление долей детям – обязательное условие покупки жилья в ипотеку с использованием материнского капитала);
нотариально заверенная доверенность, если оформление права собственности осуществляется только одним из двух или более взрослых собственников либо представителем собственника.

Даже после упоминания дополнительных бумаг исчерпывающего списка не получилось – в Росреестре могут потребовать еще какие-либо документы.

Заявление о регистрации права собственности писать не нужно – как правило, его составляют сами специалисты Росреестра, чтобы исключить ошибки.

Вся документация подается в виде «оригинал плюс копия», за исключением удостоверений личности, которые только предъявляются.

Обращаться за оформлением свидетельства о праве собственности на квартиру можно как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ. В последнем случае подать документы удастся быстрее, зато ждать результата придется несколько дольше.

В Росреестре либо МФЦ забирают все бумаги, включая оригиналы, и выдают заявителю расписку с указанием их полного перечня, а также ориентировочного срока готовности свидетельства о праве собственности.

Срок регистрации права собственности на объект жилой недвижимости по закону не должен превышать трех месяцев. Если все бумаги в порядке, процедура длится 10-18 дней.

Должностные лица Росреестра:

принимают документацию из рук заявителя либо получают из МФЦ;
проверяют подлинность и корректность каждого документа;
выявляют обстоятельства, мешающие регистрации;
при отсутствии препятствий для регистрации вносят соответствующую запись в государственный реестр недвижимости;
оформляют и выдают собственнику соответствующее свидетельство.

Сотрудники регистрирующего органа вправе приостановить регистрацию, усомнившись в корректности либо подлинности предоставленных документов. В этом случае владелец (владельцы) квартиры в новостройке получает соответствующее уведомление. Обычно удается устранить причины приостановки, после чего регистрация возобновляется.

Отказ в регистрации владелец жилья вправе обжаловать в суде.

Выписку, подтверждающую право собственности, можно получить как на бланке Росреестра, так и в электронном виде с электронной подписью.

Оформляем новостройку в собственность: пошаговая инструкция в 2020 году

Задача покупателя квартиры – зарегистрировать право собственности. Сделать это можно одним из трех способов:

при личном посещении МФЦ;
ценным письмом с описью и уведомлением о получении;
в онлайн-режиме на сайте Росреестра.

За регистрацию права собственности физического лица взимается госпошлина в размере 2 тысяч рублей. Оплатить ее можно в МФЦ, банке, на почте, через интернет-банкинг или терминал.

Данные об оплате госпошлины должны автоматически попасть в единую базу. Но все же чек или квитанцию об оплате лучше сохранить, а если платеж произведен через интернет – распечатать. Вы сможете предоставить этот документ, если единая база «забарахлит».

Также могут пригодиться код бюджетной организации и реквизиты вашего региона из Росреестра. Эти данные можно найти на сайте государственного регистратора, выбрав в верхней панели свой регион. Здесь же можно распечатать бланк квитанции. Оплаченная госпошлина действительна на протяжении 3 лет.

Пакет документов включает:

заявление на регистрацию;
паспорт заявителя;
договор долевого участия или переуступки прав;
акт приема-передачи объекта недвижимости;
технический паспорт;
разрешение на ввод в эксплуатацию (обычно подает застройщик, но могут потребовать).

В случае оформления ипотеки также понадобятся:

кредитный договор;
закладная из банка.

При покупке квартиры супругами в общую собственность необходимо предоставить свидетельство о браке. Если владелец жилья несовершеннолетний – разрешение из органов опеки и свидетельство о рождении. Когда квартира оформляется не собственником – доверенность, заверенную нотариусом.

Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли. При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы:

документы, удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении;
договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

затягивание сроков завершения строительства;
ненадлежащее качество готового жилого помещения;
отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Инструкция как оформить новостройку в собственность в 2020 году

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис».

Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку». Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Если коротко: мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения и многое другое. А кроме того, клиенты могут получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Для быстрого и простого оформления ипотеки следует ознакомиться с некоторыми условиями, которые влияют на процесс регистрации.

Был сделан Технический паспорт на новостройку в БТИ.
Застройщик имеет протокол, определяющий и распределяющий жилую и коммерческую недвижимость.
Он сделал всю архитектурно-строительную документацию. Особенно важным является «Передаточный акт».
Новостройка была введена в эксплуатацию по разрешению местной Администрации.
Дом состоит на кадастровом учете в Кадастровой палате или Управлении Росреестра.
Новостройка имеет новый адрес, номер дома.
Собрана вся необходимая документация от застройщика, и она является верной.
Все документы от заемщика были утверждены банком.

Обратите особое внимание на компанию, являющуюся застройщиком. Обязательно следует проверить все ее документы. Если представители организации не внушают доверия, то стоит подумать о другой организации.

При совершении сделки купли-продажи и оформления ипотечного кредита в банковской организации заемщику может понадобиться такая документация:

Заявление с двух сторон. Застройщик должен дать согласие на продажу квартиры в новостройке, а заемщик, в свою очередь, должен попросить банк выдать ипотеку.
Личные документы – паспорт, ИНН, страховое свидетельство, справки о доходах и др.
Договор купли-продажи между сторонами.
Документацию на дом, в котором будет продана квартира. Например, кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации, выписку из Росреестра.
Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Справка, которая может подтвердить отличную кредитную историю заемщика.
Справка о том, что заемщик заключил договор с управляющей компанией и не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.
Ходатайство от органа опеки и попечительства, когда в семье заемщика имеются дети, которым требуется жилье.
Копия свидетельств о рождении ребенка/детей.
Заявление от супруга о том, что он или она не против приобретения данного жилья. Должно быть нотариально заверено.
Копия свидетельства о браке.
Договор с банковской организацией, в которой будет прописаны все условия приобретения ипотечного кредита и жилья.
Доверенность на представителя, если делами занимается не сам заемщик.

Этот перечень может быть расширен, потому что кадастровая палата при регистрации квартиры-новостройки может потребовать от вас и другие документы.

Соберите все необходимые документы и сделайте их копии.
Обратитесь в несколько банковских организаций и узнайте, на каких условиях они предоставляют ипотеку, что необходимо для оформления кредита, а затем выберете подходящий для себя вариант.
Напишите заявление в банке, что желаете приобрести ипотеку и предоставьте личные документы, подтверждающие вашу платежеспособность. Дождитесь положительного ответа от банка.
Найдите жилье, которое будет вас устраивать, а также будет устраивать банк. Рассмотрите всю документацию, предоставьте ее в банк.
Обратитесь в страховую компанию для проведения оценки и заключения договора.
Если представитель банка, а также юрист, проводящий оценку квартиры, одобрит решение, то назначается день сделки. Можно смело заключать договор купли-продажи с застройщиком и договор об ипотечном кредитовании с банком.
Произведите расчет по такому виду кредита. Как правило, банковская организация контролирует перечисление средств от заемщика к застройщику. Денежные средства, поступают не на счет застройщика, а в банковскую ячейку. Там они будут храниться до того момента, пока заемщик не получит выписку из Росреестра и не станет собственником квартиры. Доступа к ним застройщик иметь не будет. Это — важный момент при оформлении ипотеки, стоит о нем помнить.
После совершения сделки предоставьте договор о приобретении жилья в Регистрационную палату. Попросите предоставить вам выписку, в которой будет указано, что вы являетесь собственником квартиры-новостройки. С 15 июля 2016 года в России отменены свидетельства о праве собственности на недвижимость
Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности – 1 тысячу рублей. Когда собственников квартиры несколько, то эту сумма делится между всеми.
Дождитесь назначенного дня и получите выписку из Кадастровой палаты, а также, возможно, договор долевого участия и передаточный акт.

Некоторые банки не идут на уступку заемщикам, и получить документ, подтверждающий регистрацию собственности, становится невозможно. Но обычно это — до тех пор, пока заемщик не выплатит полностью весь ипотечный кредит. Как снять обременение с недвижимости после выплаты ипотеки — подробная инструкция

Есть еще один способ оформить ипотеку – обратиться к третьему лицу. Например, к юристу или в агентство недвижимости. Они могут помочь оформить получение ссуды и подберут необходимое жилье. Конечно же, это не у всех получается, так как обращение к профессионалам – затратное дело.

Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:

Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.

Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке?

Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.

Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:

Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
Получить расписку о принятии документов.
В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.

Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.

После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.

При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.

Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.

Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.

Следует понимать, что пока ипотечный займ не выплачен, жилплощадь находится под обременением. Процедура переоформления новостройки в собственность не отличается от стандартного оформления.

Когда дом принят госкомиссией и сдан в эксплуатацию, зарегистрировать собственность на выплаченную квартиру могут сразу. Если здание еще не достроено, то у собственника на руках находится соглашение ДУ. Договор регистрируется в Росреестре для защиты интересов будущего владельца и получения прав на квартиру.

Закрытие записи в Росреестре, это последний этап по исполнению ипотечного договора. Согласно ФЗ №122 «Об ипотеке» ст. 25, обременение снимает Управление ФС госрегистрации – Росреестр. В некоторых населенных пунктах данную функцию выполняют МФЦ. В многофункциональном центре можно жилплощадь вывести из залога после выплаты ипотеки.

Удаление записи об обременении проходит в течение 3-х рабочих дней, иногда процесс затягивается до 5-ти дней.

Свидетельство о праве собственности находится в банке. Документ с отметкой обременения хранится у залогодержателя до тех пор, пока ипотечный кредит полностью не закрыт.

Как только вносится последний платеж и подаются документы в государственный регистрационный орган, запись в Росреестре удаляют. Обременение снимается, а бывшему заемщику выдают новое свидетельство без отметки обременения. Услуга платная, стоимость – 200 руб.

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

Заявление от покупателя;
Паспорт покупателя;
Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
Кадастровый паспорт с экспликацией;
Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Процесс регистрации прав собственности на квартиру, в том числе купленную по ипотеке, нельзя назвать сложным. Получить необходимые документы у застройщика или банка обычно не составляет труда. Зарегистрировать заявление на регистрацию прав собственности или снятие обременения в МФЦ довольно просто. Без помощи квалифицированных специалистов сложно обойтись только в исключительных случаях.

Хотя регистрация прав на квартиру может быть проведена самостоятельно, стоит обратить внимание на наличие у застройщика подобной услуги. Такие услуги удобны и экономят время, но главное — они отражают стремление обеспечить покупателям высокий уровень сервиса.

Регистрация ПС в новостройке имеет свои особенности. Здесь многое будет зависеть от надежности строительной компании. Сделка пройдет намного проще, если застройщик выполнил все необходимые действия:

была успешно пройдена приемка объекта недвижимости специальной комиссией;
произошла сдача дома в эксплуатацию, сопровождающаяся соответствующим оформлением;
в БТИ был сдан технический паспорт объекта;
новостройка была поставлена на кадастровый учет;
был оформлен протокол о распределении объекта;
объект зарегистрирован в Росреестре и ему был присвоен адрес.

Перед выбором компании-застройщика покупателю надо убедиться, что она имеет хорошую репутацию и всегда выполняет все необходимые действия по юридическому и иному сопровождению объекта недвижимости.

Для оформления собственности на ипотечную квартиру в новостройке при заключении ипотеки сначала нужно обратиться в строительную компанию. С ней необходимо оформить договор долевого участия (актуально для квартиры, купленной по ДДУ) или другой договор, свидетельствующий о покупке недвижимости.

На следующем этапе застройщик должен предоставить покупателю такую документацию:

акт приемки-передачи недвижимости;
документ, свидетельствующий об исполнении соглашения на выполнение всех работ, связанных со строительством;
документы, подтверждающие введение объекта в эксплуатацию и его приемку комиссией (их нужно получить после приемки).

При получении этих документов покупателю следует убедиться в правильности их заполнения (хотя бы визуально). Обратите внимание на отсутствие исправлений, проставление всех необходимых подписей и другие детали, иначе документы могут быть отклонены регистратором.

Дальше покупатель обращается в БТИ, где заказывает техническое описание недвижимости. Здесь он получает на руки такой комплект документов:

технический и кадастровый паспорта;
поэтажный план.

Последующие этапы зависят от того, какие еще бумаги потребуется предоставить в Росреестр. Об этом речь пойдет в следующем разделе.

Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке

В общих чертах список необходимых для оформления ПС документов будет выглядеть так:

документы, удостоверяющие личности всех собственников (это могут быть паспорта или свидетельства о рождении – в зависимости от возраста члена семьи);
правоустанавливающая справка (например, договор долевого участия);
ипотечное соглашение;
согласие залогодержателя в письменном виде на владение и пользование объектом залога;
перечисленные выше документы, полученные у застройщика и БТИ.

Также в регистрирующий орган следует представить квитанцию об оплате государственной пошлины. На данный момент она оставляет 2 000 рублей.

Следует учесть, что в некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные справки:

согласие органа опеки (в случае, если хотя бы одним из собственников жилья – несовершеннолетний ребенок);
доверенность, заверенная надлежащим образом, если ПС регистрируется только одним из нескольких совершеннолетних собственников (или представителем собственника).

Сотрудники Росреестра могут запросить представить и другие документы. Каждый случай индивидуален.

Заявителям следует обратить внимание, что каждую справку нужно представить вместе с копией, кроме документов, удостоверяющих личность.

Здесь существует два варианта:

Росреестр;
МФЦ.

Последний вариант удобен тем, что процесс подачи документов займет меньше времени, но придется дольше ждать ответа.

После того, как представитель уполномоченного органа примет комплект документов, на руки покупателю выдадут расписку с указанием их перечня. Также ему сообщат приблизительный срок готовности документа. По закону этот срок не может превышать один квартал, но, как правило, процедура оформления требует гораздо меньше времени. В среднем документ можно будет получить уже через 10-18 дней.

Даже если владелец квартиры получит отрицательный ответ, он вправе обжаловать его в суде.

Итак, все документы поданы, на руки получен долгожданный документ. Что он собой представляет? Это документ, подтверждающий право собственности, с отметкой о наличии обременения данного объекта залогом. Как только покупатель рассчитается с ипотечным кредитом, он подаст соответствующее заявление в Росреестр о снятии этого обременения.

Для этого придётся собрать необходимые документы:

заявление в регистрирующий орган, составленное совместно с банком-кредитором;
подтверждение в документарном виде об исполнении всех обязательств (его можно получить в банке).

Следующее действие заявителя – обращение в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, получение регистрации права собственности не так сложно получить, как кажется. Для этого нужно просто подготовить полный комплект документов и подать его в регистрирующий орган. После погашения ипотеки важно вовремя снять обременение с залогового имущества.

Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.

Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:

Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
договор купли-продажи;
Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
Технический паспорт на квартиру;
Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.

В каждом конкретном случае сделки по продаже недвижимого имущества список документов может изменяться, в зависимости от обстоятельств дела.

Право собственности: как стать официальным владельцем квартиры в новостройке

После выплаты ипотеки собственник апартаментов вправе оформить право собственности на квартиру полностью. Ведь пока квартира находится в залоге, как гарант возвратности по кредиту, владелец не имеет права совершать с ней практически никаких правовых действий. На квартиру накладываются такие виды обременения: запрет продажи, обмена, дарения. Иногда финансовые учреждения запрещают даже оформлять прописку до полного погашения кредита.

Подать заявление необходимо в местные представительство Росреестр вместе с документами о прекращении действия договора залога. Оформление снятия запрета занимает три дня.

Для освобождения обремененной квартиры необходимо собрать предусмотренную регламентом документацию:

Паспорт собственника;
Оформленное надлежащим образом заявление;
Платежное поручение или справка из банка о полном погашении обязательств;
Договор ипотеки в оригинале;
Закладную с отметкой о гашении ипотеки;
Документы по собственности на квартиру.

Специальная оплата за снятие запрета Государством не предусмотрена. Только в случае пожелания клиента получить новый правоустанавливающий документ, нужно оплатить всего лишь двести рублей.

Если дом уже построен, и вам выдали ключ от квартиры, это не значит, что ее можно оформить. Бывает, что люди живут в построенном доме, но не имеют никаких прав на жилплощадь. Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна, только если застройщик выполнит ряд действий, а именно:

📝 Составит протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости

📝 Получит в Бюро техинвентаризации — БТИ — технический паспорт на дом с указанием этажности, планировки, общего метража и отдельного метража каждого помещения

📝 Получит в Департаменте архитектуры и градостроительства разрешение на введение дома в эксплуатацию

📝 Поставит жилой дом в Росреестре на кадастровый учет и получит кадастровый паспорт объекта

Прежде чем обращаться в государственные органы с просьбой признать за вами право собственности на квартиру, подготовьте полный пакет юридических бумаг. Вот документы для регистрации права собственности на новостройку:

📄 Договор участия в долевом строительстве

📄 Кадастровый паспорт с планом-схемой

📄 Договор займа (кредитный договор), если вы покупаете жилье в ипотеку

📄 Разрешение органов опеки, если собственность или доля оформляются на несовершеннолетнего

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Оформление собственности на квартиру в новостройке при ипотеке

К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват — он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.

В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы — лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.

Юристы подготовят иск — лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда — покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.

Законодательно нас не обязывают срочно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Фактически вы можете заняться этим через месяц, два, три или полгода после покупки. Однако чем раньше вы получите выписку из ЕГРН, тем лучше. Она позволит вам:

✏ Прописаться в квартире самому и прописать в ней членов вашей семьи, что может быть очень важно для оформления других документов

✏ Провести ряд сделок с недвижимостью — например, продать, сдать, подарить, обменять или оставить в наследство

✏ Оформить льготный трехлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ, или получить компенсацию в размере 13% от стоимости жилья

✏ Оформить дотации и льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, доступные определенным категориям граждан

✏ Выделить площадь для несовершеннолетних, например, при использовании для покупки материнского капитала

Стадия строительства. Покупать квартиру в недостроенном доме выгоднее, чем в сданном в эксплуатацию здании — такие квадратные метры стоят дешевле. Однако нужно учитывать репутацию застройщика и стадию строительства, прежде чем отдавать деньги. Если вы покупаете жилье еще на стадии обустройства котлована или заливки фундамента, процесс строительства, а значит — и оформления собственности — может затянуться на долгие годы. Поэтому лучше покупать недвижимость в готовом, сданном в эксплуатацию, доме, либо в здании на финальных этапах строительства — например, без внешней и внутренней отделки.

Форма договора. Можно купить недвижимость по стандартному договору купли-продажи либо по договору долевого участия в строительстве. Второй вариант предпочтительнее, потому что он:

✅ Гарантирует, что одна и та же квартира не будет продана разным лицам, то есть собственником будете только вы

✅ Защищает от проблем с оформлением застройщиком земельного участка, на котором возводится дом

✅ Позволяет застройщику самостоятельно оформлять право собственности покупателей, что минимизирует ваши временные затраты

Аккредитация новостройки в банке. Это важно для тех, кто собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Если новостройка или застройщик не аккредитованы ни в одном банке, получить займ будет крайне проблематично. Поэтому проверьте, является ли застройщик партнером кредитных организаций — сделать это можно либо на официальном сайте самой компании-застройщика, либо на официальных сайтах банков.

Квартира не готова. Если вы хотите оформить право собственности, обязательно нужно будет подписать акт приемки-передачи недвижимости. Подписывая его, вы соглашаетесь с тем, что состояние жилья вас устраивает, и после подписания застройщик не будет проводить отделочные работы. Если что-то в квартире не готово, но вы хотите зарегистрировать право собственности, нужно обязательно указать в акте все имеющиеся недостатки и получить от застройщика документ-обязательство, в котором он подтвердит дефекты и обязуется их устранить. Тогда вы оформите право собственности и получите готовое жилье — застройщик будет обязан доработать его.

Когда несколько собственников становятся одним. Если вы покупали квартиру в равных долях или заключали договор долевого участия сразу на нескольких собственников, просто так оформить жилье на одного владельца не получится. При договоре купли-продажи можно будет оформить дарственную на того, кто станет собственником. При договоре долевого участия — зарегистрировать в Росреестре договор уступки прав и обязанностей по ДДУ в пользу одного владельца.

1. Договор долевого участия – Оригинал (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).

2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала (минимум, если количество дольщиков больше одного, то нужно приложить ещё по одному экземпляру акта за каждого «дополнительного» дольщика).

3. Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 2000 руб.

1) Копия общегражданского паспорта;

2) Договор долевого участия – копия (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;

3) Копия акта приема-передачи квартиры;

4) Документация на дом (Список, размещенный выше)

Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.

Технический план квартиры на диске выглядит так:

Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Данная процедура обязательна, так как фактическая площадь квартир в новостройке обычно отличается от той, что была задекларирована в момент заключения соглашения с компанией-застройщиком, даже если это сантиметры. Замер в сданном доме проводится сотрудниками БТИ.

Обратите внимание!

В результате обмеров органы БТИ выдадут вам кадастровый паспорт с экспликацией (планом) на вашу квартиру.

Если при замерах обнаруживается разница, покупатель и застройщик приходят к соглашению и проводят окончательные расчеты. Обычно при фактически меньшей площади, чем заявлена в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, при фактически большей площади — дольщик доплачивает определенную сумму.

Иногда гражданам приходится добиваться соответствующей компенсации через судебные органы, так как без урегулирования финансовых отношений и подписания соответствующих документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации права собственности не продвинется дальше.

На данном этапе участник долевого строительства должен осмотреть жилье и подписать акт, свидетельствующий об отсутствии претензий к строительной организации.

Желательно на этом этапе воспользоваться помощью юриста и внимательно подойти к осмотру жилья, так как потом предъявить претензии по поводу качества строительных и отделочных работ в квартире будет очень сложно

Юрист подскажет, на какие моменты нужно обратить особое внимание.

Потенциальный владелец квадратных метров для окончательного оформления своего права собственности может:

своими силами или с помощью квалифицированного юриста зарегистрировать жилье;
воспользоваться помощью застройщика;
обратиться в суд.

В некоторых случаях сама компания занимается оформлением юридических документов за фиксированную сумму или определенный процент. Если договариваться с ней нет желания, можно нанять юриста для помощи.

При самостоятельной регистрации покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме может оказаться достаточно сложной.

Для самостоятельного оформления права собственности сначала необходимо получить пакет документов для регистрации от застройщика. Помимо этого понадобится собрать следующие бумаги:

заявление о регистрации квартиры в новостройке;
паспорт каждого собственника жилья и свидетельства о рождении детей до 14 лет с ксерокопиями всех страниц;
договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями: договор долевого участия, инвестирования, соинвестирования. Их копии в 2-х экземплярах;
кредитный договор и закладная, если недвижимость приобреталась по ипотеке;
акт приема-передачи жилья, подписанный с застройщиком, с копией в двух экземплярах;
кадастровый паспорт и экспликация жилплощади, оформленные в БТИ, с копиями;
разрешение органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний;
квитанция об уплате госпошлины.

Получив все требуемые документы, дольщику необходимо обратиться в регистрационный орган — регпалату, где ему выдадут регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру

Если компания задерживает выдачу необходимых документов, независимо от причин, гражданин имеет право на своевременную регистрацию жилья и может отстаивать свое право в суде. При слишком затянувшемся процессе оформления документации владельцы помещений могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.

Однако перед обращением в суд покупателям необходимо соблюсти порядок досудебного урегулирования. Для этого застройщику направляется претензия с требованием в конкретный срок выполнить обязательства перед дольщиками.

Разбираться во всех тонкостях регистрации лучше с помощью опытных юристов. Только так можно с минимальными затратами оформить право собственности.

Указанный в договоре срок окончания процесса строительства определяет дату завершения строительных работ по возведению здания и всех коммуникаций, отделке помещений. Сроки оформления квартиры в собственность при этом зависят от разных обстоятельств: от того, как быстро будет выполнен ввод здания в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение и документы застройщиком.

Процесс регистрации при подаче всего пакета документов в регпалату занимает около 1 месяца, но может длиться и дольше

Как правило, основная задержка при оформлении квартир связана с тем, что застройщик не сдает своевременно необходимую документацию в регистрационный орган либо не оформляет на себя право собственности на соответствующее помещение в новостройке.

Период оформления права собственности также может затянуться по следующим причинам:

в пакете документов отсутствует кадастровый план и экспликация;
обнаружились ошибки, несоответствия, помарки в документах;
найдены многочисленные нарушения в ходе строительства здания, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно;
имеет место обременение на жилье, например, оно было приобретено за счет средств материнского капитала или ипотечного кредита.