Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия, при которых возможен перевод жилого объекта в статус нежилого». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:
- Переводимое помещение должно быть изолированным.
- В нежилую часть здания должен иметься отдельный вход.
Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.
Переводить часть квартиры в нежилой фонд ЖК РФ запрещает – а вот относительно коттеджей чётких норм нет. Поэтому здесь возможно возникновение споров вплоть до судебных.
Условия, при которых возможен перевод жилого объекта в статус нежилого
При переводе отдельного жилого дома собственник вправе не спрашивать мнения соседей, если при этом не нарушаются их права, защищаемые законом. А вот при переводе квартиры в МКД согласование может потребоваться.
Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:
- Обратившись в ТСЖ и проведя с его помощью внеочередное собрание жильцов. В этом случае согласие будет получено, если «за» проголосовало большинство из явившихся.
- Самостоятельно организовав общее собрание. Здесь потребуется не только согласие большинства участников, но и кворум – явка не менее чем 50% собственников в МКД.
В том случае, если муниципальная комиссия отказала в переводе, заявитель может поступить следующим образом:
- Если отказ связан в выявленными недочётами (в оформлении бумаг, в планировании переустройства объекта), можно попытаться исправить недостатки и подать документы на рассмотрение повторно.
- Если заявитель считает отказ необоснованным, он вправе обратиться в суд. В этом случае подаётся административный иск в порядке, предусмотренном АПК РФ. Рассматривать дело должен районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе объекта.
О том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, читайте тут.
Хотя описанная в законе процедура перевода и выглядит просто, на практике это один из самых сложных и дорогостоящих способов что-то сделать с жильём. Согласование перевода потребует времени и может завершиться отказом. Поэтому, если планируется сделать из жилого помещения нежилое, нужно тщательно соблюдать все законодательные нормы и строительно-технические правила.
Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:
- решение о переводе должны принять все собственники помещения;
- решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
- запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
- запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
- запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.
Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.
Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:
- комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
- комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
- только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.
Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.
Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.
В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.
Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.
Перевод жилого помещения в нежилое
Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:
- помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
- в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
- в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
- запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
- запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).
Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:
- запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
- запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
- если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
- если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).
Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.
Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.
МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.
Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.
Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:
- если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
- вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
- когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.
Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.
Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.
Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.
МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.
На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:
- собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
- проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
- автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.
Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.
Для изготовления проекта нужно:
- выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
- убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
- заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
- передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
- обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.
При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.
Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция, перечень документов
Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:
- Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
- Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
- Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.
Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.
Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.
Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.
Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:
- Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
- Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
- Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.
Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:
- Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
- План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
- Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
- Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).
При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Переход из жилого фонда внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:
- проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
- разработку предпроектных документов и проекта;
- согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
- получение разрешения на перевод;
- подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.
Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.
По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.
Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.
Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:
- непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
- несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
- подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
- несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
- несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.
В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:
- если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
- если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
- если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
- если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.
Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
- у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
- оно является частью жилого помещения;
- в нём кто-то постоянно проживает;
- оно обременено правами каких-либо лиц.
Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.
Гражданин Белов М.В. обратился в суд с иском против администрации, с целью признать отказ в переоформлении апартаментов жилое помещение неправомерным. В качестве основания он представил техпаспорт помещения, в котором была проведена перепланировка и выполнены все требования соответствия помещения техническим параметрам.
- отсутствует двора и стоянки для машин;
- помещение находится в зоне риска, территория затапливается в период паводков.
Требования безопасности и благоустройства не соблюдаются, следовательно, данное строение нельзя перевести в статус жилого фонда.
Заявитель Матросов Б.В. обратился в суд, требуя признать отказ департамента городского хозяйства незаконным, основанном на наличии задолженности у гражданина за ЖКУ. Сумма неуплаты не предполагает осуществления санкционных действий в виде ареста имущества. В связи с отсутствием в нормативно-правовой базе пункта относительно задолженности за ЖКУ при переоформлении собственности в жилой фонд, суд удовлетворил требования истца.
Несмотря на то, что перевод в жилой фонд разрешен законодательством, сама процедура достаточно сложная и затратная. В случае приобретения такого объекта в погоне за низкой ценой, необходимо просчитать предстоящие денежные расходы, которые могут потребоваться в случае перепланировки и проведении коммуникаций.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Есть несколько ситуаций, при которых перевод помещения в нежилой фонд строго запрещается:
- В законе оговорены требования, которые имеют отношение к месту расположения нежилого объекта. В статье «Перевод жилого помещения в нежилое – с чего начать» – уже отмечалось, что главным требованием является расположение объекта на 1-м этаже здания или над ним, но нижние этажи – нежилые.
- В нормах Жилищного Кодекса РФ отмечен запрет на проведение смены статуса в жилых площадях, если они расположены в домах социального пользования.
- Также имеется запрет на осуществление перевода помещений, в которых априори невозможно создать условия, отвечающие требованиям по пожарному контролю, санитарной безопасности. Также нельзя перевести помещение, если нет возможности поставить отдельный вход и при этом не использовать места доступа к другим помещениям.
- Не осуществляется перевод квартир в случае, если в рамках права собственности имеются кредитные и долговые обременения, а также, если при переводе будет нанесен ущерб или ущемлены интересы третьих лиц. Запрет налагается, если:
- квартира взята в кредит, а долговое обязательство не выполнено,
- если она сдается в аренду,
- является залоговым имуществом,
- была арестована за долги,
- передавалась в управление на доверительной основе.
- В случае признания переводимого помещения элементом жилой территории и использования данной площади в качестве основного места жительства.
Процедура перевода жилого помещения в статус нежилого
Апартаменты представляют собой нежилые помещения, значащиеся по документам в качестве зданий гостиничного типа или объектов общественного значения. Их отличительная особенность от квартир – частичное отсутствие необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Например, это могут быть гостиничные номера, пригодные для проживания.
Невозможность постоянной регистрации, это одна из причин необходимости переоформления недвижимости из статуса апартаментов в категорию жилой недвижимости. К другим факторам, обосновывающим данную потребность, относятся:
- стоимость. Цена на апартаменты на 20-30% ниже, чем на квартиры;
- разница в оплате ЖКУ. Для нежилых помещений применяются расценки как, для коммерческих площадей, а это существенно дороже, чем оплата коммунальных услуг жилого фонда;
- высокий налог на имущество. Переплата по сравнению с квартирой может достигать 50-200%;
- при покупке нежилой собственности не предоставляется право на получение налогового вычета;
- неприспособленность апартаментов к проживанию, в связи с частичным отсутствием необходимых условий (отопления, санузла, детских площадок и т.д.).
Есть обстоятельства, при которых органы вправе отказать в переводе объекта недвижимости:
- Если заявителем не был предоставлен полный перечень документов, или в них были указаны недостоверные, неполные данные;
- Если заявителем были нарушены основные условия перевода помещения в новый статус;
- При подаче документации в структуры, не уполномоченные на принятие решений о переводе;
- Если при проверке проекта были обнаружены нарушения законодательных норм и порядков;
- При отсутствии у заявителя информации, необходимой для осуществления перевода.
При недостатке сведений представители компетентных органов вправе потребовать от заявителя предоставления недостающей информации. Если от переводящего лица поступил отказ, или данные не были переданы в течение 15-ти дней с момента, когда предложение было направлено, последует отказ в переводе.
Это документ официального характера, оформляемый в письменной форме. Государственные структуры должны указать в документе ссылку на определенную законодательную норму, которая была нарушена заявителем. Решение должно быть прислано по адресу, указанному заявителем, в течение 3-х дней с момента принятия. Если гражданин не согласен, он вправе подать заявление в суд на оспаривание.
В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.
Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.
Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:
- недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
- апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
- дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
- концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
- несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
- наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
- помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
- здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;
Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.
| площадь |
|
| наличие комнат | основной, кухни, ванной, туалета |
| этажность | не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении |
| высота комнат | не ниже 2,5 м |
| коммуникации | наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей) |
| защищенность |
|
| освещение | присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий) |
В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.
Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.
Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.
Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.
Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.
Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.
Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.
Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.
Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.
Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.
Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
- полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
- паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
- реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).
Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.
Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.
Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.
Как перевести жилое помещение в нежилое — юридические тонкости
В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.
В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.
Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.
Прежде, чем приступить к переоформлению, необходимо проверить соблюдение следующих условий:
- Полное исправное состояние всего объекта и его содержимого.
- Соблюдение действующих технических нормативов.
- Признание прилегающей территории безопасной для окружающих.
- Обеспечение свободного доступа проживающих и коммунальным служб ко входу в здание и основным коммуникациям.
- Отсутствие залоговых и иных обременений, запрещающих регистрационные действия. Перед началом действий, собственнику предстоит полностью погасить кредитный долг и ликвидировать иные обстоятельства, мешающие переоформлению.
При нарушении любого из вышеназванных параметров, получить согласование от государственных надзорных служб не удастся.
Есть и другие ограничивающие факторы, определенные ЖК РФ:
- Если нежилым собираются признать квартиру в многоэтажке, получить разрешение можно только при размещении на 1-ом этаже. Исключение составляют случаи, когда все помещения этажами ниже имеют статус нежилых.
- Запрет на перерегистрацию помещения, входом в которое служат объекты, обеспечивающие доступ к жилью в непосредственной близости. Вход в помещение должен быть оборудован отдельно от жилых квартир.
- Невозможность частичного перевода квартиры, если остальная часть служит другим жильцам местом для постоянного проживания.
Кроме того, не разрешается, если часть параметров нежилого помещения не может быть соблюдена в силу технических и иных особенностей недвижимости.
Для переоформления потребуется получить экспликацию и поэтажный план. Это можно сделать в БТИ, для которой в Департаменте запрашивают доверенность на подготовку технических документов. Следует быть готовым к продолжительному ожиданию подготовки доверенности – по закону отводится около 1 месяца.
В итоге, от БТИ необходимо получить: экспликацию, поэтажный план, техпаспорт.
Следующей инстанцией является управляющая организация, обслуживающая дом. Представитель УК по запросу собственника готовит техзаключение с описанием состояния всего здания, свидетельствующее отсутствие опасности аварии и удовлетворительные условия для безопасной эксплуатации.
Дополнительно запрашивают выписку из домовой книги, свидетельствующей, что жилье свободно от проживания, однако данный документ необходимо брать непосредственно перед окончательной сдачей бумаг, т.к. срок действия ограничен двумя неделями.
Параллельно занимаются вопросом подготовки проекта, если планируется перепланировка недвижимости при переходе недвижимости в новый статус. Проект выполняют специализированные проектные бюро за отдельную плату, а срок его изготовления у каждого исполнителя различается.
Далее потребуется получить разрешения от следующих служб:
- Управление пожарного надзора предоставляет заключение, свидетельствующее о соответствии помещения действующим требованиям и нормативам. Для этого, владелец жилья подает заявление в Управление, а Управление, после выездного осмотра объекта, готовит нужную бумагу.
- Районная Служба СЭС дает свое разрешение по аналогии с Пожарным надзором – только после проведения выездной проверки на соответствие установленным нормам. Документ, подтверждающий выполнение санитарных нормативов, готовится после подачи официального заявления с просьбой провести проверку.
- Управляющая компания, ТСЖ, дом управления, иная обслуживающая организация готовит справку с информацией о помещениях, расположенных на том же этаже, их правовом статусе и предназначении.
После исправления данных об объекте в новом статусе в БТИ надлежит завершить процедуру перевода жилья путем регистрации в Росреестре.
Для проведения регистрации нужно присутствие всех владельцев, подготовивших следующие бумаги:
- Личные документы, подтверждающие личность собственника/-ков. Если интересы представляет поверенный, передают нотариальную доверенность.
- Протокол комиссии по управлению имуществом.
- Решение об оценочной стоимости из БТИ.
- Кадастровый паспорт.
- Квитанция на регистрационную пошлину.
Если имущество переоформляет организация, дополнительно готовят основные учредительные документы.
Основанием для внесения регистрационной записи станет написание всеми собственниками заявления. О готовности новых регистрационных документов узнают из расписки, выданной регистратором взамен полученного пакета документации.
В связи с необходимостью соблюдения множества санитарных, технических, строительных нормативов, правовых норм, ограничений, собственникам довольно сложно самостоятельно заниматься процедурой перевода без привлечения профессиональной помощи. Потребуется детальное изучение юридических тонкостей процесса.
Например, не всегда требуется согласие соседей в многоквартирном доме. Если рассматриваемый объект не связан с остальной общедомовой собственностью (лифты, подъезд, площадки, чердаки, подвалы), согласование не нужно.
Когда собственник собирается пристроить дополнительные метры, с занятием дополнительной территории, разрешение остальных собственников необходимо.
Когда организуется собрание собственников ТСЖ для того, чтобы решить вопрос о допустимости перехода, итог обсуждения зависит не от количества участников собрания, а от получения более ½ всех голосов «за». При отсутствии ТСЖ организовать общее собрание сложнее, так как на практике никто не будет нести ответственность за обсуждение темы перехода в нежилой фонд.
Процедура переоформления собственности в нежилой сектор не только кропотлива, она требует набраться терпения, так как согласование занимает до 12 месяцев.
Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:
- Получить проект перепланировки.
- Согласовать изменения с соседями.
- Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
- Провести строительные работы.
- Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
- Получить решение о переводе.
- Внести корректировки в ЕГРН.
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.
Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.
Занимаясь данным мероприятием гражданину следует четко понимать те или иные категории, которые он затрагивает даже потому, что они используются в отечественном законодательстве (а также в Конституции РФ). В частности, к ним относятся:
- Нежилое помещения. Под этим понятием подразумевается помещение, которое используется для достижения предпринимательских и других подобных целей. Обычно оно размещается на нижних этажах жилых зданий.
- Жилое помещения. Это понятие часто обычными гражданами на бытовом подсознании подменяется категорией «жилище». Но следует четко понимать, что это два разных явления. Эти понятия повсеместно используется в Жилищном кодексе РФ.
Если человек решил начать данную процедуру, то ему в ходе нее необходимо будет обращаться к:
- ЖК РФ (в основном, 22-23 статьи);
- Градостроительному кодексу РФ;
- Региональным и актам муниципалитета, где проводится процедура изменения статуса помещения.
Также стоит не забывать о том, что Конституция и Жилищный кодекс четко указывают на наличие у гражданина права перевести жилое помещение в нежилое. Несмотря на всю сложность и ответственность мероприятия, если соблюдать все требования и быть внимательным, то особых трудностей не должно появиться.
Первый этап – подготовительный
На этой стадии (которая продлится примерно 2 недели) необходимо подготовить план будущей перепланировки помещения. Следует помнить, что каждый вид помещения обладает своими характеристиками и техническими параметрами. И если, например, спорное помещение затрагивает жилую площадь иных лиц, то необходимо получение согласия от этих граждан.
Перечень требуемых документов определяется ЖК в статье 23. К ним относятся, в частности: выписка из домовой книги, перепланировочный план, техпаспорт помещения, само заявление и ряд других документов.
С собранным пакетом документов гражданин должен обратиться в орган местного самоуправления (или через Многофункциональный центр). Обращаться можно как лично, так и посредством использования электронный почты, если иная процедура не предусмотрена в уполномоченном органе. На весь этап от подачи заявления до вынесения решения уполномоченным органом уйдёт около 50 дней.
После осуществления перепланировки помещения под нежилое остается только осуществить изменения в ЕГРН. Перед этим следует обратиться к кадастровому инженеру, который должен подписать технический план, подаваемый в отделение Росреестра вместе со сведениями об изменении статуса помещения.
Помимо этого, обращаясь в уполномоченный государственный орган, нужно иметь на руках определенный перечень документов, которые получаются в различных организациях: из Бюро технической инвентаризации (заявление, подтверждение прав на данное помещение, технический паспорт квартиры и т.д.), из Санэпидемстанции, из пожарной инспекции и управляющей компании ЖКХ.
Регистрация, необходимая для подтверждения изменения статуса квартиры, осуществляется в региональном отделении Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества путем подачи соответствующего заявления.
Все процедура в конечном счете занимает примерно полгода. Эти сроки могут быть как сокращены, так и увеличены в зависимости от того, насколько аккуратно и внимательно лицо собирало необходимые документы, отсутствие которых затрудняет и продлевает продолжительность процедуры. Стоимость этого мероприятия зависит от площади помещения, местонахождения и возможного использования услуг по ремонту. Если брать средние расценки, которые наблюдаются в Москве и области, то цена варьируется в районе 250-500 тысяч рублей.
Частные случаи перевода помещения в статус нежилого
- Многоквартирный дом. Необходимо соблюдать права иных проживающих в здании граждан; осуществляемая перепланировка не должна затрагивать чужую жилплощадь; помещение должно находиться в цоколе либо на первом этаже (иные варианты возможны тогда, когда ним никто не будет проживать);
- Общежитие. Все требования аналогичны квартире. Единственное, что нужно помнить: недвижимость должна находиться у гражданина на праве собственности.
- Частный дом. Чтобы изменить статус помещения следует предоставить сведения, подтверждающие право собственности, и предоставить их заверенных копии. Если в доме проживает несколько человек, то требуется согласие каждого лица.
- Панельный дом. В этом здании нельзя создавать проемы и увеличивать уже имеющиеся, поэтому в нем не получится проделать самостоятельный вход.
Ограничения: невозможно осуществить изменение статуса помещения, если отсутствует согласие лиц, чьи права на жилье затрагиваются; нельзя осуществить перевод лишь части имеющегося помещения.
Как переводить помещение в нежилое: новые правила
Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.
Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:
1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.
Жилищным кодексом, в статье 22 установлены случаи, когда перемена статуса жилой площади на коммерческую невозможно.
Нельзя провести перевод, если:
• Доступ к пространству возможен лишь при пользовании общего входа к остальным квартирам или нет возможности технически провести строительство такого прохода;
• В квартире постоянно проживают её собственник или другие лица;
• Домовладение обременено притязаниями третьих лиц;
• Жилье является арендным в здании социального предназначения;
• Перевод осуществляется с целью проведения религиозных мероприятий;
• Недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам.
Процедура состоит определенных этапов, которые потребуется осуществить для достижения оптимального результата.
1 этап – сбор необходимых документов
Бумаги представляются в Департамент имущественных и земельных отношений для работы межведомственной комиссии, согласовывающей возможность смены статуса. Подготовка документации осуществляется собственниками помещения или их представителями.
В отдел муниципалитета потребуется представить:
• План этажей в здании, его описание. Он заказывается в БТИ после выдачи в Департаменте соответствующей доверенности.
После комиссионного согласования перевода потребуется заказать в БТИ установление величины стоимости жилплощади.
С этой целью нужно подготовить:
• Заявку на установленном бланке;
• Удостоверения, подтверждающие личность заявителей;
• Бумаги, свидетельствующие о правах собственников;
• Поэтажный план, экспликацию, техническую документацию;
• Уставные документы и доверенность, когда владельцем является хозяйствующее лицо.
Оценка осуществляется совместно работниками Бюро. При вычислении в расчет берутся все факторы, в том числе, доступность использования, место нахождения, наличие других компаний, техническое состояние помещения и прочее. Установленная суммы вносится в протокол и уплачивается в любом банке.