Основные виды мошенничества с недвижимостью — ТОП-10

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные виды мошенничества с недвижимостью — ТОП-10». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Для этого аферистами используются поддельные бумаги с применением специального копировального оборудования. Мошенники пользуются тем, что в палате регистрации оформление сделки может затянуться, и просят покупателя расплатиться сразу после проведения нотариальной процедуры.

С использованием такого способа мошенники в течение дня могут несколько раз получить деньги за один и тот же объект недвижимости.

Именно поэтому расчет с продавцами необходимо проводить только после того, как сделка будет заключена в регистрационной палате.

Распространенным вариантом мошенничества является использование поддельных документов. Для этого арендуется жилая площадь и осуществляется подготовка фальшивых бумаг. Следовательно, у квартиры появляется «новый» собственник.

В некоторых случаях документы крадут у хозяина, чтобы изготовить поддельные. После поиска покупателя квартира ему продается по низкой стоимости, чтобы сделка прошла быстрее.

Аферисты подделывают документы настолько профессионально, что даже специалистам не так легко отличить подделку.

Получение средств в качестве аванса – не менее распространенная схема мошенничества. При её осуществлении квартира реализуется по низкой цене, если покупатели начинают проявлять интерес, то у них просят внести аванс для осуществления важной сделки или по иным причинам.

Как только эта сумма будет внесена, аферисты исчезают. Важно, что такой способ может использоваться сразу для нескольких покупателей.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника осуществляется только с разрешения органов опеки. Каковы этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке? Смотрите тут.

Аферисты часто используют такой вариант мошенничества, как продажа по ложному адресу.

Для этого ищут покупателя с другого города, плохо ориентирующегося в городе. Они показывают ему квартиру со всеми удобствами, расположенную в центре города и полностью удовлетворяющую его требования. Она предварительно снимается в аренду.

Документы ему показывают на другую жилую площадь, которая в действительности располагается на окраине города и не столь ценна.

К сожалению, обман удается выяснить только после регистрации сделки. Именно поэтому рекомендуется внимательно проверять документы на недвижимость и её месторасположение.

Недобросовестные агентства зачастую прибегают к мошенничеству:

Продавец обращается в компанию, чтобы быстро продать квартиру за определенную сумму средств.
Он подписывает договор о её реализации и оставляет всю необходимую документацию.
В соответствии с договором агентство предлагает продавцу несколько вариантов в течение недели.

Некоторые специально делают так, что он от них отказывается. Если его не утраивает сервис, он принимает решение забрать свои документы обратно.

Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя. Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно. Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью на сайте Недвио

Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.

Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность. Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

Это связано с тем, что большинство людей не имеют достаточного опыта в вопросах покупки, продажи, аренды, обмена недвижимости. Они сталкиваются с такими сделками, как правило, 1-2-3 раза за свою жизнь, напротив — другая сторона сделки, являясь профессионалом, может заключать по нескольку сделок в месяц (и прекрасно разбирается во всех тонкостях рынка и подводных камнях).

При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.

Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:

Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.

Иногда квартирные аферы совершаются совместно с владельцами жилья, которые вступают в сговор с мошенниками. К одной из таких схем относится продажа квартиры, когда основанием для сделки служит заведомо ложная доверенность:

Владелец квартиры договаривается с аферистом, выдает ему доверенность на совершение купли-продажи жилья;
После того как квартира продана, доверенность моментально отзывается. Реальный собственник изображает из себя обманутого и обращается в суд, утверждая, что квартира была продана без его согласия.

В подобных случаях суд, как правило, защищает «обманутого» владельца квартиры и принимает решение о возврате недвижимости. Поскольку доказать факт сговора продавца с мошенниками практически невозможно, обманутый покупатель остается ни с чем.

Одной из самых распространенных афер на рынке жилой недвижимости считается продажа чужой жилплощади. В этом случае аферисты выдают себя за хозяев жилья, которое им не принадлежит, после чего благополучно скрываются. Квартира или дом продаются покупателю без ведома их хозяев, с использованием поддельных документов.

Еще более изощренной формой обмана является подделка свидетельства о смерти на самом деле живого человека. Так, к примеру, известен случай, когда:

Хозяин квартиры, отбывая в длительную командировку, случайно сдал жилье мошенникам;
Воспользовавшись длительным отсутствием собственника жилья, аферисты на основании поддельного свидетельства о смерти «оформили» завещание и получили в государственной нотариальной конторе свидетельство о праве наследования квартиры;
Далее оставалось только продать жилье первому попавшемуся покупателю, что и было сделано.

Для продажи жилья без ведома его хозяев мошенники обычно используют дубликаты правоустанавливающих документов или и вовсе их подделки. За исключением Москвы, где давно разработана специальная система защиты компьютерных баз данных собственников жилья (хотя такие махинации возможны с привлечением хакеров).

Стоит также учитывать, что если квартира продается по дубликатам документов, аферисты могут выдавать себя как за ее хозяев, так и за представителей риэлторской фирмы. Чаще всего при этом используются поддельные либо утерянные паспорта. Кроме того, в органах, за взятку, может быть получен «законный» утерянный паспорт, куда вклеивается фотография другого человека. Помимо лжеоформления сделки по купле-продаже чужой недвижимости, аферисты могут получить авансы с нескольких покупателей, после чего скрыться в неизвестном направлении.

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.

Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.

Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.

Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.

Если названия улиц не совпадают, аферисты могут поменять табличку с адресом на доме, навесив на нее необходимое название. Особенно хорошо этот способ срабатывает там, где расположены строения или корпуса:

Предположим, мошенник является собственником какого-нибудь флигеля на улице Замечательной;
Покупателя приводят смотреть роскошную элитную квартиру по адресу «Страшная 2», предварительно закрыв табличку на доме с названием улицы и повесив на нее «Замечательная 8»;
Интересно, что никакой подделки документов в данном случае не происходит, и покупатель заключает сделку с полной уверенностью в том, что приобретаются именно апартаменты, да и еще и по выгодной цене.

Как не потерять квартиру? Или 10 схем мошенничества с недвижимостью

Случаи мошенничества по сделкам купли-продажи жилой недвижимости наблюдаются не только на вторичном рынке, но и при продаже новых квартир, например – в строящихся или только что построенных домах.

Покупка квартиры в новостройке всегда кажется весьма выгодной затеей. Ведь, приобретая такое жилье еще на стадии строительства дома, вы можете заплатить за нее гораздо меньше. Однако, как это ни прискорбно, и здесь существует реальная опасность быть элементарно обманутым.

Самая яркая схема квартирной аферы со строящимся домом давно известна жителям крупных городов:

Компания-застройщик объявляет о начале строительства дома «европейского типа», квартиры в котором предлагаются по супервыгодным ценам и на таких же супервыгодных условиях погашения кредита;
Затем псевдозастройщик собирает деньги с будущих жильцов, после чего просто испаряется;
Иногда такие «застройщики» могут даже начинать строительные работы, которые, как правило, благополучно завершаются на этапе вырытого котлована либо возведенного фундамента.

В первую очередь, покупателю нужно убедиться, что у продавца правильно оформлены и зарегистрированы права собственности на дом и на землю. Довольно часто происходит ситуация, когда покупатель не обращает внимания на то, что земля принадлежит продавцу не на праве собственности, а на праве пожизненно наследуемого дарения.

Согласно законодательству, новый хозяин не сможет распоряжаться этим участком в дальнейшем, к примеру, продать его. Сам договор купли-продажи дома на земле могут не зарегистрировать.

Иногда случается обратная ситуация. Покупатель согласен приобрести дом посредством заключения договора купли-продажи земли, на которой расположено строение. Но дом продавцом не зарегистрирован и не оформлен, и он считается самовольной постройкой. У новых владельцев появятся проблемы с регистрацией.

Нередко наделы и земельные участки продают по поддельной доверенности. В этом случае необходимо проверять подлинность документа у нотариуса, и убеждаться в реальном существовании доверителя: жив ли он, действительно ли выдавал доверенность.

В обязательном порядке нужно смотреть на документы:

Правоустанавливающие на дом.
Технический паспорт.
Выписка из домовой книги.
Правоустанавливающие документы на землю.
Кадастровый план участка.

Только убедившись в отсутствии мошеннических действий со стороны продавца, можно покупать индивидуальный жилой дом.

В первую очередь, заявление о мошенничестве подается в любое отделение полиции. При этом сотрудники дежурной части должны его зарегистрировать. Если в полиции отказали в возбуждении уголовного дела можно обратиться в прокуратуру.

Чтобы не попасться на уловки мошенников в сфере недвижимости, нужно соблюдать меры предосторожности. Не отдавать документы на недвижимость малознакомым людям. При покупке жилья желательно пообщаться с собственником для получения ответов на возникающие вопросы.

Перед покупкой дома или земельного участка желательно узнать у соседей о предыдущих хозяевах. При расчете за приобретаемое жилье пользоваться услугами известных банков. Если есть сомнения в своих возможностях, лучше обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Описать все виды мошеннических схем в одной статье просто нереально, поэтому постараюсь остановиться на наиболее распространённых или, как их чаще всего называют, классических.

ПРОДАЖА ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Суть аферы такова. Мошенники у добропорядочных граждан снимают квартиру или дом, а потом продают эту недвижимость, выдавая себя за хозяев. Провернуть такую операцию возможно, только если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Но бывает, что и по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причём они прекрасно осведомлены какие именно квартиры с какими документами можно и нужно осматривать. А это, в первую очередь, документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учёте в Росреестре и, следовательно, на которые права собственности ещё не возникло.

В определенные годы, где-то с 2004 по 2007гг., в частности в Москве, Свидетельства о государственной регистрации права, и вовсе, выдавали на обычной бумаге без водяных знаков. Подделать такие документы «народным умельцам» не составляет никакого труда.

К сожалению, находятся люди, которые покупая квартиры, даже не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или же, попросту, им приносят уже готовую выписку сами аферисты. По поддельным Свидетельствам, не особо задумываясь, люди вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Что, в данном случае, движет людьми, однозначно сказать сложно. Может чрезмерная доверчивость или халатность, а может и обычный пофигизм. Из этого пункта следует два очень важных вывода:

Показывать правоустанавливающие документы при аренде жилья можно, но вот передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – однозначно запрещено! Хотя мошенники целенаправленно, под разными предлогами, пытаются их заполучить.
Собственнику недвижимости, в обязательном порядке, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление о том, что по доверенности никаких сделок с его квартирой не совершать. И девочки из МФЦ тут же поставят галочки на запрет сразу по трём позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить своему клиенту сходить лично в МФЦ.

Мошеннические схемы при покупке, продаже и аренде квартир

Очень распространённая схема с новостройками — человек покупает квартиру по предварительному договору.

Дом толком не достроен, в эксплуатацию не введён и на учёт не поставлен, а часть денег за квартиру уже покупателем внесена. Поэтому очень велик соблазн продать эту квартиру ещё нескольким покупателям одновременно, чтобы беспроцентно прокрутить полученные деньги в своих целях.

Особенно эта схема была распространена в 2014 году, когда сильно упал доллар. Тогда сметали всё, не глядя! Мошенники умудрялись оформить тройную, а то и четверную продажу, особенно загородных жилых объектов.

В крупных городах, в частности, в Москве и Питере, городские власти могут назначить другую компанию-застройщика, в случае выявления аферы, а вот в провинциальных городах это делается только через суд. Канитель с судами у нас может тянутся годами. И в результате покупатель на длительное время остаётся без квартиры и без денег.

Совет простой — чтобы спать спокойно, нужно заключать Договор долевого участия в строительстве.

Здесь повторяется все тоже, как и с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников очень часто вклинивается сам хозяин квартиры.

Вступая с ними в преступный сговор, после совершения обманной сделки, он «искренне» на людях изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт мошенничества, в таких случаях, почти невозможно.

Документы, чаще всего, при первичной продаже используются подлинные, правда параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру ещё нескольким потенциальным клиентам, по непогашенным оригиналам.

Это недвижимость, против собственников которых совершались насильственные действия, либо одного, т.е. первого владельца или же против всех сразу.

Как правило, с такими объектами работают организованные преступные группировки или иначе «криминальная цепочка».

Обычно она включает в себя 4 основных этапа:

— Жертва, т.е. тот против кого совершают насилие;

— Прокладка №1;

— Прокладка №2;

— Покупатель (ССР – сам себе риелтор).

Существует шесть основных признаков или шесть красных флажков, по которым можно распознать «криминальную цепочку». И если вы заметили хотя бы два флажка, то уже следует сильно насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки совсем.

Если же три флажка, то это уже, без сомнения, есть криминальная цепочка. Приобретать такую недвижимость опасно, так как последствия могут быть непредсказуемы, особенно для крайнего покупателя.

Теперь, давайте, рассмотрим признаки всех шести красных флажков:

Жертву чаще всего не найти (первый владелец недвижимости и есть жертва):

— Жертва не пробивается по полицейским учётам;

— Жертва числится пропавшей безвести.

Итак, первый красный флажок – это когда не удаётся установить первого владельца недвижимости. Вычислить это на самом деле довольно сложно.

Можно получить более подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех правоустанавливающих документов о переходе права (в обычной выписке этого нет).

Если переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по доверенности, то это уже есть второй флажок.

Вычислить этот факт можно также только по расширенной выписке.

Хозяин собственности или же владелец по доверенности — маргинал.

К маргиналам чаще всего относят тех людей, чьё поведение отличается от общепринятых устоев, правил и традиций.

В мошеннической сфере маргиналом, к примеру, может быть человек из другого региона или имеющий уголовные судимости. Возможно, у него будет много административных нарушений, таких как побои, хулиганка и т.д.

Все эти факты должно насторожить покупателя, так как это третий красный флажок.

Вместо маргинала мошенники также могут подставить человека с подложными документами или же фантома.

Фантом – это человек, который становится собственником объекта, даже не подозревая об этом. Договор оформляется по доверенности и, чаще всего, по ксерокопиям паспортов.

Прокладка №1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными документами.

На 99% аферисты используют в своих мошеннических схемах одиноких людей. Это важный признак по первой и второй прокладке.

Прокладка №2.

Это абсолютно нормальный вменяемый человек, на которого переоформляют квартиру. Его тоже могут использовать «втёмную». Отчуждение такой квартиры происходит довольно-таки быстро.

Реально по времени переходы права в криминальных цепочках происходят от двух недель до двух месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это очень хорошо видно. Например, два быстрых перехода — это уже повод «навострить уши» и дать дёру.

Ну и последний красный флажок – быстрая однотипная реклама, т.е. мошенники вешают одни и те же фотографии на совершенно разные объявления для разных квартир.

С текстами тоже особо не заморачиваются, поэтому сразу видно, что это — близнеца-братья. Хотя, более опытные аферисты, все-таки, стараются всеми способами разнообразить объявления.

Лжеоформление делается против покупателей и продавцов; через лженотариусов или лженотариальных контор.

Покупателей разводят, чаще всего, следующим образом. Клиент, вместе с мошенниками, идёт на приём к своему знакомому нотариусу и, убедившись, что все идёт честно и по закону, доверившись всецело аферистам, даёт им доверенность на право регистрации сделки (по их просьбе – для соблюдения, якобы, некоторых формальностей).

Или, даже если и присутствует при этом лично, то совершенно не вникает в суть сделки. После окончания лжерегистрации жулики отдают покупателю «документы», внешне очень похожие на оригиналы и получают деньги с обманутого клиента. При этом мошенники могут продать квартиру одновременно сразу нескольким покупателям.

Продавцов обманывают, как правило, с банковскими ячейками, снимая с них деньги по «липовым» документам.

Купля-продажа недвижимости/ Популярные схемы мошенничества

При подписании договора купли-продажи была осуществлена подмена реквизитов счета продавца, деньги были перечислены подставному лицу, после чего организатор мошенничества обналичил их и скрылся.

В данной схеме был задействован риелтор, который и является исполнителем, его удалось найти, а вот переведенную крупную сумму денег – нет.

Чтобы провернуть эту аферу, мошенники развернули масштабную деятельность. Для запутывания сторон они выбрали альтернативную сделку.

Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. В самом простом случае в альтернативной сделке будет две квартиры и три участника:

• Участник 1. У него есть деньги, и он покупает квартиру.

• Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру.

• Участник 3. Только продает свою квартиру.

Естественно, чем длиннее цепочка, тем запутаннее схема распределения денег по ячейкам и тем сложнее отследить мошенников.

Обманщики воспользовались особенностью данного вида сделки и собрали цепочку из шести квартир. Преимущественно в ней участвовали ничего не понимающие в альтернативных сделках собственники и покупатели квартир.

Была организована закладка денежных средств их соучастника в ячейку, и после регистрации сделки мошенники скрылись, лишив одного из продавцов денежных средств за квартиру.

Сейчас эта схема актуальна в Москве из-за программы реновации. Суть ее такова: ничего не подозревающий покупатель приобретает квартиру в новом доме, которую продает переселенец из снесенного дома. Со стороны все чисто и нет возможности прикопаться к документам. Переселенец получил квартиру от Департамента, так его жилье снесено.

Однако обман кроется именно в документах по старой квартире. Так, в старой квартире в доме под снос жил одинокий пожилой человек, он скончался, и мошенник переоформил квартиру на себя, подделав подпись на договоре купли-продажи квартиры умершего, поставив на нем дату до наступления смерти хозяина квартиры.

Далее мошенник получает новое жилье взамен ветхого или аварийного, а так как пенсионер одинокий, никто прав на квартиру не предъявляет, наследников нет.

Важно понимать, что если нет наследников, то квартира должна отойти государству и в тех случаях, когда департамент узнает о подделке документов, он начинает оспаривать предоставление квартиры в новом доме, а значит, после судебного разбирательства у нового покупателя квартиру отберут, она перейдет в собственность государства и никто никаких компенсаций покупателю выплачивать не будет, а с мошенников вряд ли получится что-то взыскать.

В этой схеме пострадавшим является продавец недвижимости. Мошенники ищут рекламу от собственников квартир, которые обычно подают бесплатные объявления, например, на Авито.

После того как жертва найдена, мошенники выезжают на просмотр. Заявляются прилично одетые «глава семейства с супругой», представляются покупателями, для убедительности внимательно осматривают квартиру, ведут задушевный разговор с продавцом. Затем через пару дней звонят с предложением о покупке.

Когда продавец соглашается, покупатели озвучивают схему приобретения – сейчас они готовы заплатить 50% от стоимости квартиры, а оставшиеся денежные средства будут оплачены за счет ипотечного кредита, который покупатель оформляет после получения права собственности на квартиру.

Далее следует сделка, покупатель и продавец подписывают договор, идет оплата 50% стоимости квартиры, продавец ждет оплату оставшейся суммы. Идет время, но оплата так и не поступает, продавец пытается связаться с покупателем, но тот на связь не выходит.

Бывший собственник заказывает выписку из ЕГРН и видит, что квартира уже перепродана, а предъявлять требования к новому покупателю бесполезно, так как он добросовестный приобретатель. Мошенники продумывают все заранее и вводят в мошенническую схему добросовестного покупателя.

Это совсем необычный случай. Покупатель приобрел квартиру вообще в другом доме, отличном от того, в котором ему показывали. Мошенники воспользовались его незнанием города и продали ему «убитую» квартиру вместо дорогой.

Вся схема состояла в подмене адреса на доме. Ночью злоумышленники повесили табличку с номером дома, в котором находилась дешевая квартира, на многоквартирный дом с дорогой квартирой, которую изначально и показывали, а название улицы совпадало.

Покупатель подписал договор купли-продажи, и когда он приехал в ту квартиру, которую он смотрел, номер дома был уже другой. Официально купленная «убитая» квартира в старом многоквартирном доме обошлась более чем в два раза выше ее рыночной цены.

Поддельные доверенности на продажу жилого объекта и сфабрикованные документы на право собственности являются основным козырем аферистов.

По этой схеме осуществлялось 34 процента мошенничества. В таких случаях вместо владельца недвижимости действует агент или другой человек, который выдает себя за его доверенное лицо.

Как правило, после свершившейся сделки покупателю становится известно, что доверенность на «представителя» никто не оформлял или она получена под давлением.

Далее следует продажа апартаментов под видом жилой квартиры. На этот тип мошенничества приходится 19 % случаев.

Эту схему обычно используют риелторы, которые сотрудничают с застройщиками неликвидных объектов делового назначения.

Следующую ступеньку в этом списке занимает продажа жилого объекта под видом договора долевого участия в здании, которое вообще не введут в эксплуатацию. К примеру, оно не прошло госкомиссию. На этот тип мошенничества приходится 15% случаев.

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями подобных действий являются:

а) Аренда с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника, и на объект рано или поздно находятся покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

б) Продажа объекта по дубликатам документов. Мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев.

в) Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье, либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

г) Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Одно из «изобретений» аферистов при продаже чужой жилплощади — фабрикация фальшивых свидетельств о смерти живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру аферистам. После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь. Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер.

В этом случае аферист продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология совершения этого мошенничества аналогична предыдущей схеме: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает себя потерпевшим, что очень трудно доказать.

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

а) Сделки на рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие от ее имени) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест.

К тому же жилье предлагается не по традиционным почтовым, а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир.

б) Многократная продажа на «вторичном» рынке. Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане-собственники объектов.

Необычные способы обмана в сделках с недвижимостью

Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

Иногда к мошенникам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями.

а) Лженотариальное оформление. В этом случае для оформления сделки мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору. Нотариус может быть и подлинным, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику. Конечно, это «грубая работа» — такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки.

В последнее время аферисты все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или и.о. нотариусов, и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись. Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями.

б) Собственно лжерегистрация. Клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам, либо дает мошенникам доверенность на право регистрации сделки, либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации мошенники вручают жертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям…

Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк, после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия. Когда несчастный продавец приходит получать деньги, кассир говорит ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли».

Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем. В банк для снятия денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы. Или в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах продавца откровенно «кидают» — либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—5 раз ниже рыночной).

На эту схему обычно попадаются богатые иногородцы, слабо представляющие местоположение выбранной жилплощади в том населенном пункте, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу». Здесь используются совпадения в именах улиц. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: показывают роскошный коттедж по адресу: деревня N, ул. Зеленая, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на подсобку, в которой жили строители, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому покупателю.

Из всех видов доверенностей мошенники чаще всего манипулируют с генеральной (Х доверяет Y продать квартиру — собрать для этого справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т.д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например приватизации), а также хозяйственной. Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

а) В момент выдачи доверенность подлинная. Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет либо признается в судебном порядке умершим.

Кроме того, часто встречается афера, получившая название «Доверенность, подписанная левой рукой». Продавец недвижимости вступает в сговор с аферистами, они вместе идут к нотариусу, и продавец дает генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом. При такой «подлинной» доверенности квартира продается клиенту. Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. После судебного разбирательства жертва оказывается без квартиры и без денег.

б) Доверенность заведомо фальшивая. В этом случае документ либо грубо фабрикуется, либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность).

Самые распространенные способы обмана при сделках с жильем в России

Мошенники арендуют квартиру на несколько суток и выставляют через интернет на долгосрочную аренду по заниженной цене, аргументируя это необходимостью срочного и длительного отъезда, например, чтобы ухаживать за больной матерью на другом конце страны. При грамотном подходе, если не только ждать, но и активно искать клиентов, за пару дней можно собрать десяток желающих, взять деньги стандартно за первый и последний месяц проживания, назначить время въезда через 1 – 2 дня и благополучно исчезнуть с 200 – 400 тысячами рублей.

Как не попасть в такую ситуацию: заключайте все сделки через надежные риэлтерские агентства с оформлением у нотариуса.

Эту аферу можно даже назвать в чем-то честной, потому что в итоге продавец получает деньги, а покупатель – квартиру. Вот только квартира оказывается совсем не та. Мошенники, перед тем как показать «объект сделки» меняют номера квартир, а то и вообще домов или улиц. Так что в одном случае покупатель получит квартиру в желаемом районе и доме, но в худшем состоянии, а в другом вообще в жутком доме в пром. зоне без окон и дверей, зато с крысами и клопами. И разница между желаемым и действительным может составлять от нескольких сот тысяч, до нескольких миллионов.

Как не попасть в такую ситуацию: наводите справки до того как поедете смотреть квартиру, поищите информацию о районе в интернете, посмотрите электронные карты, например, 2gis или google maps. Будьте внимательны, обращайте внимание на детали, задумайтесь, если на 5 этаже в 1 подъезде оказалась квартира №87.

Как часто человеческая скупость и желание сэкономить там, где этого делать не стоит, приводят к такой потере денег, что и представить страшно. Сделки с недвижимостью тоже входят в категорию риска.

Продавец говорит, что ни к чему платить государству большой налог и предлагает в договоре купли – продажи прописать не настоящую стоимость, например, 5 миллионов, а всего 2. Вроде бы и ничего страшного, сделка оформлена, покупатель въехал, возможно, уже делает ремонт, но тут продавец требует признать сделку недействительной, так как на момент подписания он был полностью или частично недееспособен. Получение такой справки не так уж сложно тем более, если человек действительно страдает нервным расстройством или недавно пережил серьезное потрясение. В этом случае покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре и даже если ему удастся доказать, что фактически денег было заплачено больше, то возможно придется и самому отвечать перед судом за мошенничество.

Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все документы правильно, фиксируйте все суммы, сроки и условия, соответствующие действительности. Не стесняйтесь приглашать близких людей особенно юридически подкованных, на совершение сделки.

После оформления сделки, когда новая квартира уже обжита и сделан ремонт на пороге появляется незнакомый человек с постановлением суда, дающим ему право проживания в этой квартире. Это вернувшийся после многолетнего отсутствия родственник, который был прописан в этой квартире, и выселить его насильно нет никакой возможности. Человек мог сидеть в тюрьме или жить в другой стране. Чтобы не делить жилплощадь с посторонним «элементом» иногда приходится очень дорого платить, можно попытаться расторгнуть сделку в судебном порядке, но тогда все деньги на ремонт просто пропадут. Поэтому новоявленный родственник предлагает просто заплатить ему такую же сумму, а то и немногим большую, чтобы он смог купить себе «домик в деревне» и переселиться туда.

Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все сделки через надежные риэлтерские агентства, настаивайте на проверке чистоты квартиры, требуйте расширенную выписку из домовой книги или паспортного стола.

Этот способ отличается от всех остальных тем, что тут нет ни одного поддельного документа, а вот останется в итоге без квартиры и денег продавец или покупатель сможет решить только суд, так как обмануты будут обе стороны, но доказать свою правду будет весьма сложно.

Мошенники создают сайт фиктивного агентства и выбирают себе первую жертву: продавца, который внешне похож на одного из аферистов (назовем его А1) и хочет срочно продать квартиру, но самому этим заниматься некогда.

Дальше назначается встреча. Аферист (пусть будет А2) под видом риелтора втирается в доверие к продавцу, узнает, почему квартира продается срочно, исподволь выясняет, когда человек будет максимально занят. Одновременно с этим объясняет, что рынок недвижимости не то, что стоит, а буквально лежит, но обещает помочь сделать все в лучшем виде, может показать списки «потенциальных клиентов».

Например, продавцу нужно срочно продать квартиру, так как она выходит замуж и переезжает к мужу, скажем, в Питер. Логично, что в этой ситуации девушка будет разрываться между двумя городами, мошенникам остается выбрать день, когда жертва очень занята, а вечером уезжает и назначить срочную встречу. На ней А2 сообщает, что нашел очень выгодного покупателя, но документы надо начать оформлять сегодня, под таким предлогом берет до вечера оригинал документов на квартиру и паспорт, обязуясь до отъезда вернуть их. В качестве подтверждения всей серьезности намерений покупателя может даже передать аванс в несколько десятков тысяч.

С паспортом и документом на право собственности мошенники, подогнавшие внешность А1 под точное совпадение с фотографией в паспорте идут к нотариусу и оформляют генеральную доверенность на А2, представляя его родственником. Документы возвращаются хозяину, а с генеральной доверенностью с квартирой можно делать все, что угодно.

Даже самый дотошный покупатель, может как угодно тщательно проверить все документы: они подлинные, доверенность тоже настоящая, нотариальная контора реальная, все чисто. Вот только после продажи, аферисты будут отдыхать на островах, а жертвам предстоит много времени и денег потратить на суды и юристов.

Как не попасть в такую ситуацию: никогда не отдавайте свои документы, особенно паспорт, малознакомым людям, а лучше вообще никому не давайте, требуйте присутствия владельца собственности при заключении договора, оформляйте все сделки через проверенные риэлтерские агентства.