Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой запрет может быть для взятия коммерческого помещения в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Несмотря на высокие темпы развития ипотечного рынка в РФ, целевые займы на приобретение коммерческой и нежилой недвижимости имеют меньшую востребованность и популярность у заемщиков по сравнению с жильем.
Логично, что банки предлагают небольшой выбор таких программ получения займов и не самые выгодные условия.
Связано это со следующими факторами:
- зачастую банки испытывают сложности в оценке степени ликвидности объектов нежилой недвижимости и определении их реальной стоимости на рынке;
- в секторе коммерческой недвижимости часто встречающимся явлением считается рейдерский захват и факты незаконности юридических сделок;
- потенциальные заемщики с высокой степенью надежности, по мнению банка редко связываются с оформлением ипотечных кредитов на нежилые помещения;
- законодательство РФ в вопросах коммерческой ипотеки не так четко проработано, как для оформления жилищных займов, что чревато для банков дополнительными рисками и потерями.
В целях минимизации возможных рисков банки предлагают заемщикам три варианта оформления ипотечного займа на покупку нежилого помещения:
- Изначально оформляется сделка купли-продажи помещения, а уже затем залог. При этом продавец получит окончательную сумму за недвижимость только после оформления права собственности на нового владельца.
- Сначала оформляется залог на помещение еще при действующем владельце, а затем осуществляется постепенная передача прав собственности и повторное обременение имущества.
- Объект залога передается в собственность специально созданному для этого юридическому лицу, а покупатель выкупает у продавца права владения им.
Большинство предложений в рамках бизнес-ипотеки или ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости предлагается для клиентов, относящихся к сектору малого и среднего бизнеса.
Физическим лицам получить такой кредит будет достаточно затруднительно по причине высокой рыночной стоимости нежилых помещений и нежелания кредитных организаций рисковать.
Поэтому для частных лиц количество ипотечных предложений существенно ниже, нежели для индивидуальных предпринимателей или небольших бизнес-компаний.
Какой запрет может быть для взятия коммерческого помещения в ипотеку
Ипотека на нежилое помещение — отличная возможность надежно инвестировать свои средства в недвижимость или расширить сферу влияния своего бизнеса.
Получив такой кредит, заемщик сможет приобрести офисное, торговое или складское помещение, гараж, цех или иной объект недвижимости в коммерческих целях.
Оформление ипотечных займов на нежилую недвижимость предполагает жесткие требования к потенциальным заемщикам и ограничения по ключевым параметрам кредита.
Основные требования к клиентам:
- возрастной ценз: от 21 до 65 лет (в некоторых банках от 18 лет);
- гражданство РФ;
- наличие стабильного источника дохода и официальное трудоустройство с возможностью документального подтверждения;
- регистрация в городе присутствия кредитующего банка.
При рассмотрении кредитных заявок банки отдают свое предпочтение клиентам, являющимися индивидуальными предпринимателями, учредителями и соучредителями крупных организаций, а также ТОП-менеджерами крупных российских компаний.
Именно этим категориям заемщиков банк, вероятнее всего, одобрит кредит на покупку нежилого помещения, рыночная стоимость которого может достигать 200 миллионов рублей.
Лицам пенсионного возраста банки, скорее всего, откажут в получении ипотечного займа под нежилое помещение.
К приобретаемым объектам недвижимости также предъявляются определенные требования.
Наиболее общими из них являются:
- Помещение должно располагаться в здании, имеющем завершенную стадию строительства.
- Объект не должен иметь существенных дефектов несущих конструкций и находиться в удовлетворительном или хорошем состоянии.
- Помещение должно пройти проверку и аккредитацию банка.
- Недвижимость должна быть застрахована (в случае отказа от такой услуги банк имеет право повысить годовую ставку по займу или вовсе отказать в выдаче).
- Здание и само помещение должны находиться в регионе нахождения банка.
- Банки устанавливают ограничения по максимально возможной площади помещения (в большинстве случаев до 150 кв. м.).
- Приобретаемая недвижимость не может находиться под обременением.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что определяющими требованиями к заемщику и объекту залога являются платежеспособность клиента и высокая ликвидность помещения.
Перед подачей кредитной заявки в выбранный банк следует внимательно изучить комплект необходимых документов.
В обобщенном виде российские банки обязывают потенциальных заемщиков предоставить следующие документы:
- анкета-заявление на кредит;
- паспорт РФ с российской регистрацией;
- документы, подтверждающие факт трудоустройства и платежеспособности;
военный билет; - СНИЛС;
- нотариальное согласие супруга/супруги на кредит и предоставление недвижимости в залог.
Каждый банк рассматривает кредитные заявки заемщиков в индивидуальном порядке и имеет право потребовать дополнительные документы на свое усмотрение.
Также для принятия положительного решения по кредиту возможно потребуется привлечь поручителя, как дополнительную гарантию возврата кредитных средств.
Поручитель‒физическое лицо предоставляет тот же пакет документов, что и заемщик.
Для экономии времени клиентам рекомендуется предварительно подготовить необходимые документы для подачи кредитной заявки, заполнить анкету и воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка в целях оценки своей реальной платежеспособности и будущих платежей.
Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?
Для частных клиентов Альфа банк предлагает ипотечный займ на покупку гаража. Стандартные условия данного кредита выглядят следующим образом:
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 300 тысяч до 3 миллионов до 10 лет не менее 30% от цены От 11,25 (для зарплатных клиентов); От 11,5 (для стандартных категорий) Разрешается покупка гаража в строящихся и готовых домах с паркингом, а также в отдельно расположенных ГСК
Банк предъявляет в качестве обязательного условия страхование объекта залога от повреждений и риска утраты. Минимальный возраст клиента должен быть от 20 лет.
В Абсолют банке действует программа «Коммерческая ипотека», имеющая следующие условия:
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 1 до 50 миллионов 5‒ 10 лет не менее 20% от цены От 14,25 Для зарплатных и постоянных клиентов банка действуют программы лояльности и выгодные кредитные ставки в рамках индивидуального предложения
Также как и в любом другом банке на величину устанавливаемой годовой ставки влияет страхование рисков и заключении договора страхования.
При согласии клиента на приобретение такого пакета услуг банк готов будет предложить минимальный процент по ипотечному займу.
Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.
| Банк | Условия кредитования |
|---|---|
| Сбербанк (Бизнес-недвижимость) | Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%. |
| ВТБ 24 (Бизнес-ипотека) | Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%. |
| Возрождение (МСП-Инвестиции) | Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%. |
| Газпромбанк | Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке. |
| Банк Москвы (Коммерческая ипотека) | Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке. |
При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:
- Подача заявки, с прикрепленными документами;
- Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
- Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
- Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
- После одобрения, заключается договор ипотеки;
- Покупка недвижимости;
- Регистрация сделки в Росреестре.
Коммерческая ипотека – это покупка в кредит нежилой недвижимости, предназначенной для использования в хозяйственной деятельности бизнеса.
Заем оформляется под залог приобретаемого объекта или под иное обеспечение:
- имеющейся недвижимости;
- оборудования;
- поручительства юридических лиц.
Получателями кредита выступают ИП и ООО.
Для малого и среднего бизнеса банки разработали специальные программы по приобретению нежилой недвижимости в ипотеку. Бизнес-ипотека выдается, в основном, в крупных банках:
- Сбербанк (каковы условия бизнес-ипотеки от Сбербанка?).
- Россельхозбанк.
- Юникредитбанк.
- ВТБ и пр.
Более подробно о том, какие банки дают коммерческую ипотеку и какие условия они предлагают, рассказано тут.
Программы для ООО и ИП работают в банках по такому же принципу, как и ипотека жилой недвижимости. Основное условие – предоставление залога. Обычно в качестве него выступает приобретаемый объект, иногда – другое имущество, имеющееся в собственности заемщика.
В процессе оформления оценивается финансовая состоятельность юридического лица, ликвидность приобретаемого имущества. Так же, как и при жилищном кредитовании, требуется страхование покупаемой недвижимости.
О том, можно ли взять ипотеку на нежилое помещение и на каких условиях, читайте здесь.
Для получения бизнес-ипотеки по условиям большинства банковских программ требуется внесение первоначального взноса. Его минимальный размер – 20%. Если денег на первоначальный взнос нет, то потребуется дополнительное обеспечение – залог имеющегося имущества.
Важно! Заемщик в этом случае оформляет в залог не только приобретаемый объект, но и имеющееся имущество.
В качестве залога банки принимают оборудование, технику, оборотные средства, недвижимость (жилую и нежилую). Как правило, такой заем выдается на жестких условиях: повышенная ставка и небольшой срок погашения.
В некоторых случаях банк может одобрить заявку без первого взноса, если заемщик приобретает высоколиквидное помещение. В этом случае риски для кредитора минимизируются тем, что в случае невыплаты долга залоговый объект можно будет выгодно реализовать.
Ипотека на коммерческую недвижимость выдается собственникам бизнеса и ИП. У каждого банка свой список требований, но можно выделить общие пункты:
- Максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита должен быть не более 65-70 лет. Минимальный возраст – 21 год.
- Заемщик должен быть оформлен в качестве ИП или являться учредителем ООО.
- Предприятие должно быть зарегистрированным на территории РФ.
- Срок ведения деятельности – не менее полугода. Если заемщик занимается сезонным бизнесом, то допускается кредитование предприятий, работающих не менее 1 года.
- Предприятие не должно находиться на стадии банкротства или ликвидации.
Также для банков важна платежеспособность компании. У предприятия не должно быть просроченных задолженностей перед налоговой и другими государственными учреждениями, а также испорченной кредитной репутации перед финансовыми учреждениями.
Важно! Особое значение имеет виды деятельности компании. Многие банки не выдают займы предприятиям сферы игорного и шоу-бизнеса, строительства, сельского хозяйства, а также фирмам, оказывающим финансовые услуги.
Несмотря на то, что коммерческая ипотека пока в России еще находится на стадии развития, банки сегодня стараются предложить комфортные условия кредитования.
- Бизнес-ипотека, в отличие от обычных займов для ИП и ООО, выдается под более низкий процент.
- Срок погашения небольшой, обычно не превышает 10-15 лет, что дает возможность обойтись минимальной переплатой.
- Оформление возможно без первоначального взноса при условии предоставления дополнительного залога.
- Отсрочка на 6-12 месяцев по погашению основного долга.
Негативные стороны у такого кредитования тоже имеются:
- высокие требования к предприятию и заемщику;
- большой первый взнос;
- долгая процедура проверки документов и оценки залога;
- высокий риск для заемщика в случае финансового кризиса предприятия.
Программы банков по коммерческой ипотеке дают шанс малым и средним предприятиям расширить бизнес за счет приобретения недвижимости. Несмотря на то, что условия коммерческой ипотеки не такие привлекательные по сравнении с жилищным кредитом, этот вариант покупки помещений является оптимальным с учетом более высоких доходов заемщика.
Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.
Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:
- документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
- бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.
Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.
Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.
Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.
Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.
Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.
Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:
- документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
- бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.
Ипотека на нежилое условия, ограничения и сложности оформления
Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:
- не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
- так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
- к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.
Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:
- так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
- банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
- некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.
Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.
- Кому доступна нежилая ипотека
- Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
- Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
- Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
- Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
- Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)
Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).
*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.
Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.
Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.
Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.
Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.
Можно ли купить нежилое помещение в ипотеку?
Не каждый банк кредитует физических лиц на покупку или строительство помещения, не предназначенного для проживания. Легче найти кредитора, который одобрит ипотеку на покупку такой недвижимости, при условии ее потребительского назначения, например, это могут быть:
На самом деле оформление кредита начинается с подачи заявления в банк, то есть, потенциальный заемщик должен выбрать один или несколько банков, которые предоставляют услугу кредитования и заполнить анкету. Через несколько дней банк готов будет дать ответ. Чтобы максимально увеличить свои шансы на выдачу кредита, стоит разослать несколько заявок в разные банки, чтобы потом появилась возможность выбрать наиболее выгодные для себя условия кредитования.
Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.
Чтобы воспользоваться услугой, предприятие должно быть зарегистрированным в Российской Федерации и иметь выручку не более 400 млн. рублей в год. Кроме того, компания должна иметь хотя бы шестимесячный опыт ведения хозяйственной деятельности (сезонной – 12 месяцев) и иметь положительный баланс.
Сегодня банки выдают кредит под залог имеющейся недвижимости, в том числе и нецелевой. Например, если у вас есть собственности квартира или дом, то вы можете оставить в залог банку и оформить потребительский или ипотечный кредит для физических лиц на более выгодных условиях с приемлемой процентной ставкой. Здесь процедура оформления денежных средств более простая по сравнению с приобретением коммерческой недвижимости.
Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.
Основная сложность в получении ипотеки для покупки коммерческой недвижимости, заключается в сложности оценки объекта. Именно оценка имеет ключевое значение. Поскольку, реальная цена за приобретаемый объект влияет на размер возможного займа и условия его оформления. Кроме того, банк должен обеспечить возврат заемных средств.
Далеко не каждый банк предоставляет подобное предложение. Если человек планирует купить нежилое помещение в ипотеку, ему потребуются изучить несколько разнообразных предложений компаний, чтобы выбрать наиболее подходящее из них. Список недвижимости, доступный к покупке, также будет существенно ограничен. Ипотека на жилое помещение потребительского назначения будет предоставлена, если гражданин планирует приобрести:
Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2020 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.
Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.
Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:
- зарегистрированный в качестве ИП;
- являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
- работающий топ-менеджером компании или фирмы.
Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.
Как взять ипотеку на нежилое помещение в 2020 году
При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.
При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:
Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.
Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.
Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.
Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:
- заявлением об оформлении кредита,
- анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
- документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
- бумагой, где указана кредитная история заемщика,
- справкой о доходах,
- копией действующей на момент оформления ипотеки,
- правоустанавливающими документами.
Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.
Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.
Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.
Заемщиками по закону могут быть физические лица (чаще всего, это лица, занимающие управляющие должности или топ-менеджеры предприятий), индивидуальные предприниматели и юридические лица.
Есть как общие, так и индивидуальные условия. К общим относятся:
- положительная кредитная история;
- стабильный высокий доход в течение продолжительного времени;
- его прозрачное отображение в официальных источниках (гос.реестрах).
Не так часто физические лица покупают нежилое помещение и берут коммерческую ипотеку. К ним банк предъявляет особые требования.
Наиболее подходящим кандидатом будет гражданин, чьи доходы выше среднего. Условия для граждан:
- достижение совершеннолетнего возраста (однако для клиентов банка ВТБ минимальный возраст – 21 год);
- лицо не должно быть старше 65 лет (исключение: ВТБ — 60 лет, Сбербанк — 75 лет);
- наличие гражданства РФ.
По общему правилу, банки куда охотнее предоставляют кредит или ипотеку гражданам, имеющим постоянную работу, чем предпринимателям. Кроме общих условий и возрастных требований, предъявляемых к физ.лицам, особые условия выдвигаются к ИП, желающим оформить кредит:
- деятельность осуществляется более одного года;
- используется общая система налогообложения;
- упрощенная система налогообложения допустима, но при этом расчет налога должен учитывать максимальную прибыль;
- предоставление крупной суммы первичного взноса.
Для юридических лиц банки также выделяют индивидуальные критерии:
- организация зарегистрирована в РФ;
- ее деятельность осуществляется более полугода (для сезонных организаций – более года);
- ограничения по годовому доходу каждый банк предъявляет индивидуальные (Сбербанк – от 60 до 400 млн.руб.).
Проблемы ипотеки нежилых зданий (помещений)
По одежке встречают. В данном случае ею является заявление (анкета заемщика) физического или юридического лица на ипотеку. Важно составить его без ошибок, не указывать ложные сведения или информацию, которая может ввести в заблуждение.
Форма заявления одинакова для всех банков. Ее можно подать и онлайн через официальный сайт кредитной организации, однако посетить само отделение банка необходимо после того, как сотрудники свяжутся с вами.
- Укажите кредитную информацию:
- сумма кредита, которую вы собираетесь получить у банка, и ее валюта;
- цель ипотеки;
- сумма залога;
- дата платежа;
- срок, на который заключается договор об ипотеке (обычно не более 10 лет).
- Сведения о заемщике:
- личные данные (для физ.лиц и ИП) и наименование организации (для юр.лиц);
- организационно-правовая форма (для юр.лиц);
- ИНН;
- ОГРН;
- дата регистрации организации или ИП;
- адрес (в т.ч. и юридический);
- контактные данные (телефоны, электронная почта).
- Информация о деятельности:
- его вид и детальное описание;
- номер лицензии;
- налоговая отчетность.
- Сведения об управляющих лицах компании, ее собственниках и акционерах.
- Сведения о счетах.
- Информация об оказываемых услугах или предоставляемой продукции.
Скачать бланк заявления (на основе требований, выдвигаемых ПАО «Сбербанк»)
Гражданину, ИП и организации кроме заявки необходимо собрать индивидуальный для каждой из этих категорий пакет документов.
Для физических лиц потребуется:
- оригинал и копия документа, удостоверяющего личность, для военнообязанных также военного билета;
- ИНН;
- сведения о семейном положении (свидетельство о рождении детей, о заключении брака);
- свидетельство о регистрации;
- документы, подтверждающие право собственности на любой вид имущества;
- сведения об отсутствии обременения на недвижимом имуществе;
- банковские реквизиты;
- страховые сведения;
- сведения, подтверждающие право на занятие определенной деятельностью (не ИП).
Для индивидуальных предпринимателей (кроме сведений, требуемых от него, как от гражданина):
- свидетельство из ЕГРИП и лицензия на занятие предпринимательской деятельностью;
- ИНН, налоговые декларации в зависимости от системы налогообложения.
Заемщик – юр.лицо должен предоставить те же сведения, что и физ. лицо, а также информацию об организации:
- сведения об управляющих лицах организации (директор и глав.бухгалтер);
- учредительные документы юр.лица;
- сведения из ЕГРЮЛ;
- документ, подтверждающий организационно-правовую форму;
- лицензия на деятельность;
- справка об отсутствии налоговых долгов и годовая финансовая отчетность.
Важно! Каждый банк дополнительно к представленным перечням может потребовать и иные сведения. Более подробный список документов целесообразно узнать в самой кредитной организации.
Как было сказано ранее, договор об ипотеке подлежит гос.регистрации. После того, как договор получит нотариальное заверение, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для того, чтобы в реестр была внесена соответствующая запись, сторонам договора необходимо подать совместное заявление.
Важно! Регистрируется не только ипотека, но и право собственности с обременением в виде залога.
К основным отличиям для юр. лиц относятся:
- Для юридических лиц понадобится более объемный пакет документов (о чем говорилось выше).
- Для них процедура оформления занимает больше времени.
- При организационно-правовой форме ООО, на общем собрании участников необходимо получить одобрение на приобретение недвижимости в ипотеку.
- Заемщиком в данном случае выступает руководитель организации.
Схемы по оформлению ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
Законодательство РФ не устанавливает никаких ограничений, которые могли бы помешать юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю заключить договор ипотечного кредитования с банком.
Такие ограничения устанавливает сам банк исходя из своей ценовой политики и внутренних нормативно-правовых документов.
Набор типовых требований к юридическим лицам, желающим приобрести коммерческую недвижимость в кредит, выглядит следующим образом:
- отсутствие у компании задолженности перед бюджетом или контрагентами;
- отсутствие в отношении компании возбужденных в арбитражном суде дел о банкротстве;
- положительный результат финансовой деятельности (отсутствие убытков);
- размер годовой выручки не должен быть ниже определенного значения;
- отсутствие отрицательной кредитной истории;
- размер штата сотрудников;
- компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где и банк, который выдает кредит;
- руководители либо акционеры заемщика не должны в прошлом руководить юридическими лицами, которые признаны банкротами;
- необходимо предоставить поручителей — либо собственников компании, либо супруга (если речь идет об индивидуальном предпринимателе);
- необходимо открыть расчетный счет компании а банке, который выдает ипотечный кредит;
- предприятие не должно осуществлять коммерческую деятельность не менее определенного срока;
- компания должна быть резидентом РФ;
- стоимость активов компании должна быть не меньше определенного значения;
- отсутствие негативной деловой репутации (возбужденных уголовных дел за экономические преступления).
Перечень требований в каждом отдельном банке может быть свой, он продиктован не действующим законодательством РФ, а стремлением кредитного учреждения обезопасить себя от возможных убытков.
Практически всегда банк при заключении ипотечного договора требует довольно обширный перечень документов. От заемщика, как правило, требуют следующие документы:
- учредительные бумаги;
- документы, подтверждающие у компании наличие ликвидных активов (товара, недвижимости и т.д);
- баланс предприятия;
- выписку из расчетного счета предприятия;
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом;
- справку о семейном положении (для индивидуальных предпринимателей);
- справку об отсутствии судимости;
- выписку из реестра юрлиц;
- документы, содержащие информацию о собственниках либо бенефециарах компании.
В силу особенностей законодательного регулировании ипотеки в РФ банк может попросить фактически любой документ, который, по мнению учреждения, подтверждает добросовестность и надежность заемщика.
Практически всегда банк при заключении ипотечного договора для приобретения коммерческой недвижимости просит от заемщика внести первоначальный взнос. Размер такого взноса зависит от нескольких факторов, таких как репутация заемщика, характер объекта приобретаемой недвижимости, кредитной истории заемщика, результатов аудита его деятельности.
Размер первоначального взноса, как правило, колеблется от 10 до 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Некоторые кредитный организации выдают подобные займы и без первоначального взноса, но их крайне мало.
В некоторых банках с заемщика могут взимать дополнительные комиссии, которые составляют от 0,1 до 2% стоимости приобретаемого объекта
В силу положений ст. 334 ГК РФ банк имеет право в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства залогодателем (покупателем недвижимости) обратить взыскание на заложенное имущество.
По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в письменной форме.
Если договор залога обеспечивает обязательство, которое удостоверено нотариально, то договор должен быть заключен в простой письменной форме, противном случае залог будет признан недействительным (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В ст. 339.1 ГК РФ установлены случаи, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, к таким случаям закон относит:
- если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ)
- если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ)
ГК РФ напрямую не обязывает регистрировать договор залога недвижимости.
Однако в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
В случае, если вы столкнулись с вопросом оформления ипотечного кредита на недвижимость для осуществления бизнеса, особенно если он обеспечивается залогом, необходимо обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта, которые помогут вам в кратчайшие сроки решить возникшие проблемы.
Особенности ипотечного кредитования помещений коммерческого характера регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
Необходимо осознавать, что законом не регламентируется процесс получения самой ипотеки на покупку недвижимости, а описываются только основы, касающиеся отношений по поводу имущества в залоге.