Как оформить правильно аренду квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить правильно аренду квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Права наймодателя исходят из обязательств нанимателя (то есть владелец квартиры имеет право требовать выполнения обязательств нанимателя).

Наймодатель имеют право расторгнуть соглашение в любой период, если это оговорено в договоре, а также при несоблюдении его условий нанимателем.

В обязанность наймодателя входит:

1. Передача жилья и имущества, пригодное для пользования. Оформление передачи недвижимости и мебели осуществляется по приемно-передаточному акту и подписывается участниками соглашения вместе с арендным договором.
2. Наймодатель имеет право осуществляет периодически проверку состояния квартиры в оговоренное время, предварительно оповещая нанимателя.
3. Наймодатель не несет ответственности за недостатки, обнаруженные при оформлении договора аренды.

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Наниматель, которому передана в использование квартира, обязан:

1. Пользоваться жилой площадью и оставленной мебелью вместе с бытовой техникой, согласно арендного соглашения.
2. Своевременно вносить оплату за аренду квартиры и оплату услуг ЖКХ, если это отмечено в соглашении.
3. Предоставлять доступ владельцу квартиры, для проверки состояния жилья.
4. При нанесении вреда имуществу, размещенному в квартире, или возместить собственнику ущерб, или самому исправить его. Сумма нанесенного ущерба устанавливается двухсторонней договоренностью, путем составления акта. При отказе одной стороны подписать акт – приглашаются 2 свидетеля.
5. По завершению срока найма – вернуть наймодателю квартиру с имуществом в первоначальном состоянии, при отсутствии долгов по ЖКХ. Возвращение оформляется актом приемно-передачи.

При пользовании квартирой наниматель не имеет право:

• Делать в квартире изменения планировки или улучшения.
• Сдавать жилую площадь или имущество третьим лицам.
• Использовать квартиру для предпринимательской деятельности.

Договор по найму квартиры обычно заключается до одного года. При заключении долгосрочного договора, его требуется регистрировать в Росреестре. К долгосрочному договору аренды относится соглашение, заключаемое на срок более одного года. При этом, договор по найму квартиры не может быть заключен, согласно законодательных норм, на срок более 5-ти лет.

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Договор аренды квартиры между физическими лицами – Образец, бланк 2020 года

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

• Сделать жильцам временную регистрацию.
• Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

Договор аренды квартиры в 2020-2021 году: как составить и где найти образец

Хотя эти понятия похожи, с юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Срок найма не может превышать 5 лет — дальше договор придется перезаключать. Существует и другой тип найма — социальный, когда квартира предоставляется органами власти, а срок действия договора не устанавливается.

Понятие аренды шире, чем понятие найма. В аренду могут быть сданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников. Арендой также называют предоставление в пользование любых нежилых площадей, в том числе апартаментов, которые, хоть и сдаются для проживания, юридически оформлены как нежилые помещения. В отличие от договора найма, срок действия договора аренды не ограничен. Однако необходимо зарегистрировать обременение квартиры наймом (арендой), если соответствующий договор заключен на срок более 11 месяцев.

Чтобы подготовить квартиру к сдаче, постарайтесь подчеркнуть достоинства жилья и по максимуму избавить его от недостатков — по крайней мере, от тех, которые поддаются устранению.

Во-первых, квартиру нужно тщательно отмыть. Можно сделать это самостоятельно или заказать профессиональную уборку.

Во-вторых, если жилье давно не ремонтировали, желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

В-третьих, избавьтесь от старой мебели и прочих вещей, которые не понадобятся новым жильцам. Это относится к старым сувенирам, ненужному платяному шкафу, тумбочке для видеомагнитофона начала 1990-х и другим предметам, которые захламляют пространство. Старую мебель и технику можно выставить на продажу онлайн, предложить соседям или вызвать компанию по вывозу мусора.

---

на 20%

ниже отремонтированных квартир сдаются те квартиры, ремонт в которых давно не обновлялся («бабушкин вариант») — ремонт напрямую влияет на арендную ставку

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Обставлять съемное жилье самостоятельно тоже готов далеко не каждый. Возможен вариант, при котором жильцы обязуются закупать мебель в счет арендной платы, но в этом случае вы рискуете после их отъезда остаться с некачественной, некрасивой или нефункциональной мебелью, а такую квартиру сложнее будет сдать новым жильцам. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную (необходимо предусмотреть максимальное количество мест для хранения), вешалку и подставку для обуви в прихожую, стиральную машину в ванную, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню. Наличие кондиционера будет преимуществом. Бытовую технику следует выбирать максимально надежную, чтобы не пришлось ее часто менять. Для этого читайте отзывы при заказе онлайн или в магазинах консультируйтесь у продавцов.

Имеет смысл приобрести недорогую и простую в обращении микроволновку — это проще, чем оттирать стены кухни от жира, если жильцы всё время будут готовить на плите. Кроме того, стоит развесить крючки для полотенец на кухне и в ванной, чтобы арендаторам не пришлось сверлить стены с риском испортить плитку. И не забудьте про шторы и занавески! Они придадут квартире уютный и обжитой вид.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости (желательно по рекомендациям знакомых) или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

---

100%

месячной арендной платы — стандартный размер гонорара риелтора (вознаграждения)

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обращайте внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

---

Помните, цена — часто решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

1. Паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя).
2. Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например договор купли-продажи или договор дарения.
3. Выписка из лицевого счета в ЖЭКе со списком всех, кто зарегистрирован в квартире.
4. Согласие других собственников на сдачу квартиры внаем — в виде подписей на договоре или нотариальной доверенности на имя подписанта.

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен дать согласие на сдачу квартиры внаем. Для этого они могут лично подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность на имя подписанта. Если хозяин квартиры состоит в браке, понадобится нотариальное согласие супруга или супруги (если только иное не указано в брачном договоре).

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

• Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма — это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

• состояние ремонта квартиры;
• количество предметов мебели и их внешний вид;
• подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
• запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
• разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
• показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
• ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

Как правильно составить договор аренды жилья

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

• стабильный долгосрочный доход;
• коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
• уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

• порча или кража вещей, мебели;
• задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
• отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
• сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:

• наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
• обои или краска на стенах и покрытие пола;
• светильники на потолке и исправные розетки;
• минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
• бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.

Прежде, чем сдавать жилплощадь внаем, стоит сделать мониторинг рынка – определить верхние и нижние границы суммы арендной платы за такую же, как у вас, квартиру. Если достаточно самой низкой цены, можно сделать простейший свежий ремонт и установить дешевые варианты стандартного набора удобств – кухни, сантехники. Для того, чтобы получать максимальную прибыль, вложиться стоит основательно. Нужно будет купить новые, пусть недорогие, предметы обихода, техники, либо освежить ремонт и наладить все вещи, имеющиеся в квартире.

Также есть несколько существенных условий, влияющих на увеличение стоимости жилья:

• центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
• окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
• близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
• наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.

Прибыль, полученная в результате сдачи собственного жилья внаем, облагается следующими налогами:

• госпошлина при оформлении договора долгосрочной аренды 2000 рублей;
• налог на прибыль для физических лиц 13 % от суммы ежемесячной арендной платы.
• для ИП налоговый вычет 6 % от суммы поступлений по договору найма.

Штрафы, предусмотренные для лиц, скрывающих доходы от налоговой службы, весьма значительны. Доказать факт может любой гражданин, представивший в суд аудио или видеозаписи передачи денег, письменные расписки о получении сумм за аренду жилья.

Если квартира сдана иностранцам, риск раскрытия сделки увеличивается, поскольку миграционные службы собирают сведения об их местонахождении и передают в иные государственные органы.

Размеры штрафных санкций:

• пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты;
• 5 % от суммы налога каждый месяц;
• 20 % от неоплаченных налоговых сборов за просрочку выплат;
• уголовная ответственность за уклонение от уплаты 100 и более тысяч рублей.

Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации

Какие документы нужно проверить при съеме квартиры у квартиросъемщика? Собственник сдаваемой жилплощади вправе потребовать у претендента на пользование ей некоторые документы.

В общем случае достаточно паспорта. Он используется в большинстве случаев для установления личности.

Иные бумаги, скорее всего, не потребуются.

Договор аренды и договор найма квартиры – это договоры по которым недвижимое имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или просто в пользование. В аренду можно сдавать как жилое, так и не жилое помещение, а в наем только жилое, например, квартиру.

Отличия договоров:

• Стороны договора

Договор найма квартиры заключается тогда, когда эта квартира сдается гражданину. Собственник по такому договору, который сдает жилье, именуется наймодателем, а лицо, которое снимает – нанимателем.

Что касается юридических лиц, то они не могут заключать договор найма и получать по такому договору жилье во временное владение и (или) пользование. Организациям необходимо заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды сторонами являются арендодатель и арендатор. Следует обратить внимание на то, что юридическое лицо-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногородних сотрудников (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

• Форма и государственная регистрация договора

Если стороны решили заключать договор аренды квартиры или найма квартиры, то заключать такой договор необходимо только в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Сторонам договора аренды, заключенного на срок один год и более, необходимо его зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

• Срок договора

Договор аренды квартиры заключается на тот срок, который определен договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, то он будет считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения/квартиры законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

• Расторжение договора

Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, через суд, в одностороннем порядке, если основания для расторжения установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма квартиры имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма квартиры можно расторгнуть в любое время. Для этого наниматель должен получить согласие других лиц, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Исходя из ч.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Договор является сделкой, то есть представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной форме (ст. 158 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор будет являться недействительным без соблюдения простой письменной формы в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.

Чаще всего письменный договор не заключается по причине нежелания арендодателя, сдавшего квартиру в аренду, оплачивать НДФЛ (налог на доход физического лица).

Но отсутствие договора аренды в письменной форме влечет значительные риски, которые могут возникнуть как у собственника жилого помещения (арендодателя), так и у арендатора.

Возможные риски арендодателя/наймодателя в случае отсутствия официального договора аренды:

• возникновение задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, которая в итоге будет взыскана с собственника жилого помещения;
• задержка выплаты арендной платы, оплата в меньшем размере, проблематичность взыскания ее в судебном порядке;
• порча или пропажа имущества, находящегося в арендованной квартире;
• причинение арендодателем вреда третьим лицам (залив, пожар), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.

И данный перечень не является исчерпывающим.

Арендатор/наниматель также не защищен от неправомерных действий собственника недвижимости. При отсутствии официально оформленных правоотношений возможны:

• появление еще одного собственника жилого помещения с требованиями, которые не оговаривались при сдаче в аренду;
• незаконное увеличение размера арендной платы либо требования по оплате возникшей ранее не по вине арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг;
• предъявления требований по ремонту квартиры в связи с ухудшением его состояния;
• выселение из квартиры до истечения срока аренды и другое.

Правовая незащищенность каждой из сторон рассматриваемых правоотношений при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий аренды жилого помещения в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Поэтому для того, чтобы правильно заключить договор аренды квартиры необходимо обязательно:

1. Проверить обладает ли арендодатель правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. Так как в силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником (например, доверительный управляющий).
2. Определить предмет договора. Необходимо четко определить какое жилое помещение передается в аренду (адрес, площадь, количество комнат) и какое имущество передается в пользование вместе с квартирой.
3. Установить права и обязанности сторон, согласовав, чем вправе пользоваться наниматель, вправе ли расторгнуть или продлить договор. Прописать обязанности арендатора, например, обязан ли проводить текущий или капитальный ремонт, обязательно рассмотреть обязанность по оплате аренды и коммунальных платежей. Также необходимо четко определить права и обязанности наймодателя, например, право на расторжение, на определенные требования, предъявляемые к арендатору, обязанность по передаче квартиры и т.д.
4. Прописать порядок передачи квартиры и имущества и определить в течении какого времени со дня подписания договора будет передана квартира в пользование арендатору.
5. Согласовать срок аренды и досрочное расторжение договора. Стороны подписывают Передаточный акт к договору и с этого момента квартира и имущество считаются принятыми арендатором. Срок аренды обычно устанавливается именно с этого момента. Сторонам необходимо согласовать как и в каких случаях договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке и в судебном порядке.
6. Определить финансовые условия и порядок расчета, прописав сумму арендной платы или порядок ее расчета
7. Согласовать условие о ремонте квартиры, за счет какой стороны проводится капитальный и текущий ремонты
8. Установить ответственность сторон
9. Определить каким путем будут разрешены споры
10. Прописать заключительные положения
11. Указать адреса и реквизиты сторон

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды квартиры, который заключен на срок один год и более должен быть зарегистрирован.

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

В любой прибыльной сфере, будь то продажа автомобилей, оказание медицинских услуг, аренда и продажа недвижимости, есть те, кто будет обманным путем наживаться на средствах доверчивых и неподготовленных людей. Мошенники постоянно ищут новые пути обмана и обхода законодательства. Вот несколько ситуаций, которые необходимо изучить арендатору/нанимателю.

Так как собственник квартиры заинтересован поскорее сдать квартиру чистоплотному арендатору/нанимателю и получить арендную плату, а арендатор – найти добросовестного собственника и снять квартиру. Для удовлетворения интересов обеих сторон собственнику перед тем, как заключить договор аренды квартиры, необходимо подготовить, а арендатору/нанимателю проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма, а также при необходимости документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, – это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя – гражданин. Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников. Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники (ст. 247 ГК РФ).

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), выданной Росреестром.

С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма

Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, содержащей полномочия на подписание договора найма и на определение его условий (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам

Если договором не предусмотрено освобождение нанимателя от внесения коммунальных платежей, целесообразно перед тем, как заключить договор аренды квартиры, запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Такими документами могут являться копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ и т.д. (ст. 678 ГК РФ).

Дорогие читатели, в данной статье были рассмотрены самые важные вопросы на тему “Как заключить договор аренды квартиры?” Если Вы что-то не поняли или не нашли ответ на свой вопрос, обращайтесь к нашему юристу – онлайн-консультанту (быстро и бесплатно). Или пишите вопросы в комментарии. Спасибо за внимание!

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Похожие записи:

• Могут ли приставы конфисковать имущество брата неплательщика
• Налоговая декларация в 2021 после дарственной на недвижимость от близких родственников пенсионеру
• Когда повысят пенсию социальную и на сколько инвалиду 2 группы