Оценка Рыночной Цены Отличается От Цены Покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка Рыночной Цены Отличается От Цены Покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

В экономике теория предполагает, что на свободном рынке цена товара описывает взаимосвязь между спросом и предложением, что означает цену таким образом, что поставляемое количество равно количеству спроса на данный продукт. Затраты — это расходы, которые предприятие несет в том, чтобы вывести на рынок продукт или услугу. Цена — это сумма, которую клиент платит за этот продукт или услугу. Разница между выплачиваемой ценой и стоимостью, является прибылью, которую делает бизнес при продаже.

Оценка Рыночной Цены Отличается От Цены Покупателя

Экономические теории часто описывают поведение целых рынков или экономики довольно точно, но успех в бизнесе почти полностью зависит от деталей, которые скрыты, когда экономисты усредняют всех продавцов и покупателей. Бизнес процветает, используя несовершенства на рынке и эксплуатируя поведение клиентов и конкурентов, которые экономисты считают иррациональными.

Оценочная стоимость ценных бумаг — – 1) средневзвешенная цена (курс) одной бумаги, имеющей признаваемую котировку, объявленная организатором торговли по итогам дня, в течение которого заключались договоры купли продажи ценных бумаг данного выпуска; 2) стоимость ценных бумаг,… … Рынок ценных бумаг. Словарь основных терминов и понятий

Выделяют три метода расчета стоимости:

Доходный	Основан на ожиданиях получения максимального дохода. Формула выглядит следующим образом: V=D/R, D – является показателем чистого дохода, R – коэффициент капитализации (включает в себя количество обязательств продавца).
Затратный	Используется в случаях, когда продавец компании не получает стабильной прибыли. Прежде всего находят рыночную стоимость активов и от этой суммы вычитают обязательства организации. Методику еще можно разделить на 2 подвида: — способ чистых активов; — метод ликвидационной стоимости.
Сравнительный	Итог такой методики является слишком приблизительным, поэтому редко применяется на практике.

Помимо того, что предприниматель желает получить прибыль, он еще должен обосновать установленную цену, чтобы у фискальных органов не было никаких претензий. Такой способ определения рыночной цены еще называют определением цены в целях налогообложения. Налоговый кодекс четко определяет ситуации, когда налоговые органы могут вмешиваться в ценообразовательный процесс.

Пример 1 — Оценка гаража. С самого начала кризиса, который начался в 2013м году, на рынке недвижимости сложилась четкая тенденция к снижению цен долларовом эквиваленте. Продавцы оказались не готовыми существенно снижать цены, которые привыкли выставлять в долларах. А покупатели, которые в своем абсолютном большинстве имеют доходы в гривне, соответственно, не хотят или не могу платить за недвижимость по возросшему в несколько раз курсу. Таким образом, рынок замер и демонстрирует постоянное, хоть и медленное снижение долларовых цен. При этом такое движение на разных сегментах рынка неравномерное, самое быстрое снижение цен идет в на рынке квартир в спальных районах, где между большим количеством продавцом идет жесткая конкурентная борьба за единичных покупателей. А вот самое медленное снижение цен наблюдается как раз на старые гаражи в гаражных кооперативах. Большинство продавцов, словно сговорившись, не опускают цены предложений, а торг при реальных сделках может доходить до 50%. Поскольку методика оценки недвижимости обязывает оценщика опираться на цены предложений подобного имущества, при определении стоимости гаражей часто на выходе результат получается неадекватным и завышенным. Мы имеем достаточный опыт по оценке гаражей, поэтому всячески пытаемся нивелировать такие ситуации, однако казусы всё-таки случаются.

Пример 2 — Оценка автомобиля. Здесь следует сразу отметить, что оценка автомобилей для целей налогообложения в большинстве случаев происходит на основании данных о средних ценах на транспортные средства. Такие цены приводятся в справочнике «Бюллетень автотовароведа», которым пользуются оценщики автомобилей и судебные эксперты. К сожалению, в этом справочнике иногда встречаются ошибки, особенно в ценах на старые автомобили, например, Жигули 1990 года выпуска. Кроме того, нужно понимать, что оценщики не имеют возможности провести полноценную автотовароведческую экспертизу, чтобы учесть все или хотя бы часть неисправностей автомобиля. В рамках оценки для уплаты налогов берется средняя стоимость подобных транспортных средств, поэтому, если оцениваемый автомобиль пребывает в неудовлетворительном состоянии, его оценочная стоимость может быть завышена.

Если же оценочная стоимость выше, чем цена сделки, то Вам придется платить налоги от оценочной стоимости, хотя в договоре Вы можете указать реальную сумму сделки. Здесь с одной стороны нужно понимать, что Вы можете продать имущество дешево или даже подарить его (то есть вообще не получить никакого дохода), однако налоги платятся с оценочной стоимости, то есть от средних цен, которые сложились на рынке данного имущества. Ну а другой стороны, если оценочная стоимость получилась существенно выше реальной цены сделки, Вы можете обратиться к оценщику с просьбой проверить, нет ли в расчетах ошибки.

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать :

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, поможем!

Кадастровая стоимость недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ГКН. Кадастровая стоимость определяется специальным государственным оценщиком. Правила проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Производить кадастровую оценку решают региональные органы или местные органы самоуправления, которые при возникновении необходимости в оценке кадастровой стоимости заключают с оценщиком договор. У процедуры проведения кадастровой оценки имеются свои сроки и периоды.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью очевидна.

Кадастровая оценка:

• с 2015 года выплаты налоговые рассчитываются по кадастровой стоимости;
• общая площадь. Учитываются затраты на строительство. Помимо этого учитывается год постройки и параметры недвижимости;
• кадастровая и рыночная стоимость максимально приближены друг к другу;
• кадастровая оценка не нужна в случае если гражданин наследует недвижимость.

Размер кадастровой стоимости зависит от региона, в котором находится недвижимость.

Какие отличия рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость необходима при всех видах операции с недвижимостью.
2. Рыночная стоимость — это согласованность покупателя и продавца.
3. Рыночная стоимость включает в себя общее состояние квартиры.

Перед продажей недвижимости необходимо обратиться к эксперту-оценщику. Он произведет оценку по всем правилам и вынесет итог.

Оценка недвижимости выдается оценщиком в письменной форме. Этот документ нужен для того, чтобы предъявить его будущему покупателю или банковскому работнику.

Всегда кадастровая стоимость исчисляется на основании законов.

Исполнительный орган принимает данное решение, чтобы произвести оценку. Это происходит раз в 3 года. Если город федерального значения, то раз в 2 года. Обязаны рассматривать 1 раз в 5 лет. Это одна из особенностей, чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость — рыночную собственник сам может узнать у нескольких экспертов, заказывая оценку сколько угодно, лишь бы денег хватило.

Как только принято решение, то орган власти отправляет в Росреестр копию своего решения. Далее Росреестр отбирает исполнителей, заключает с ними договор, а данные исполнители определяют стоимость, потом составляют отчет. Оценщик всегда выбирается независимый, чтобы на его мнение ничего не влияло.

Важно знать, что заказчик имеет полное право оспорить результат стоимости — либо в арбитражном суде, либо в специальной комиссии.

Теперь вы можете понять, каким образом учитывается кадастровая стоимость недвижимости, рыночная стоимость учитывается немножко по-другому.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности): «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму: «В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.» То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Соотношение понятий «оценочная стоимость» и «цена».

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких.

Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них.

Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Задавшись целью узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, следует сначала обратить внимание на методики. Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности на протяжении многих лет, то кадастровая оценка проводится относительно быстро. Последовательность действий при ней такова:

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый владелец может сравнить, как сильно отличаются инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры. Инвентаризационная, как мы уже говорили, содержится в техпаспорте, а кадастровая будет сообщена в ответ на запрос.

Понятия цены и стоимости объекта оценки — как соотносятся?

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Оценка компании, независимо от того, говорим ли мы о собственной компании или о других, — это деликатное и важное мероприятие в мире инвестиций. Вычисление стоимости вашего бизнеса непросто, так же, как нелегко определить экономическую стоимость любого материального актива или услуги.

Если мы позволяем себе руководствоваться нашими интуитивными знаниями и создавая любую экономическую деятельность в рамках рыночной экономики, мы можем заключить, что любая материальная блага или любая услуга имеет точные значения, которые гипотетический покупатель готов заплатить за нее.

• правоустанавливающая документация, подтверждающая факт владения недвижимостью;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии или наличии обременения;
• план межевания, если он существует;
• копия арендного договора.

Исходя из упомянутого, можно отметить, что кадастровый показатель имеет свою важность для налоговой системы и различных государственных сборов, выплачиваемых всеми категориями граждан при произведении каких-либо процедур с недвижимостью, будь то квартира или земельный участок.

Выражение значимости товара в денежном эквиваленте позволяет сопоставлять и сравнивать различные продукты и услуги между собой. При этом различают три формы определения ценности:

• Себестоимость — фактические затраты на изготовление единицы изделия (сырье, энергию, зарплату сотрудников). Формируется на основе точных бухгалтерских расчетов.
• Стоимость — себестоимость продукции плюс надбавка производителя, необходимая ему для продолжения деятельности (налоговые отчисления, прибыль используемая для развития, амортизация оборудования). Она может включать не только денежный эквивалент.
• Цена — это некое денежное выражение стоимости производства товара плюс прибыль продавца от реализации продукции. Формируется в зависимости соотношения спроса и актуального предложения на рынке товаров и услуг.

Стоимость и цена представляют собой комплексные величины, формируемые на основе косвенных внешних факторов — качества и популярности продукта.

Определение что такое цена в экономике выглядит следующим образом:

Цена — это денежная сумма, которую продавец готов принять от покупателя в обмен на товар, а покупатель готов отдать за получение данного продукта или услуги.

Рассматривая, чем отличается цена от стоимости, следует определить основные признаки обоих параметров:

• Ценовая величина устанавливается произвольно путем соглашения сторон на совершение обмена. При этом она может быть ниже исходной стоимости (если продукт морально устарел, находился в эксплуатации, не пользуется спросом и его продажа осуществляется с целью сократить убытки) или существенно выше ее (если товар уникален, отличается высоким статусом, пользуется большим спросом). В свою очередь, стоимость устанавливается на основе расчетов, законодательных стандартов и экономических показателей.
• Ценовой критерий является исключительно денежным выражением значимости товара или услуги и может быть представлен в различных типах валют. Стоимость не всегда представляется в денежном эквиваленте и может выражаться в затратах энергии, времени, труда.

Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

Для предпринимательской деятельности важно понимать, в какой документации будет правильным использовать термины стоимости и цены. Так, стоимость употребляется при ведении бухгалтерского учета, в технической документации при оценке рентабельности производства, а ценовая величина указывается в коммерческих контрактах купли-продажи и хозяйственных договорах.

Понятие цены в договоре — это основной параметр, который является обязательным условием любого торгового соглашения. При этом указывается не только ее величина, но и валютный эквивалент. Размер стоимости в договоре купли-продажи или предоставления услуг не имеет значения и, как правило, не указывается.

Основное отличие цены товара от стоимости заключается в процессе образования итоговой величины. Стоимость напрямую зависит от изменения условий производства. Сюда входит:

• Повышение или снижение производительности труда;
• Увеличение или уменьшение объема расходных материалов, затрачиваемых на выпуск изделий;
• Оплата рабочей силы на единицу продукции предприятия.

Таким образом, определение стоимости зависит от реальных показателей и данных. Большое значение при этом имеет научно-технический прогресс, который может снижать стоимостную составляющую товара (упрощение процесса производства) или увеличивать ее (повышение сложности продукта).

В свою очередь, цена включает в себя стоимость и надбавку, которая зависит от положения компании на рынке (при высокой конкуренции — снижается, при большом спросе и низкой конкуренции — повышается). Надбавка — это величина ожидаемой продавцом прибыли, рассчитываемая как отношение возможной прибыли к инвестированному в производство капиталу. Выражается этот экономический показатель в процентах.

Существует два метода ценообразования для предприятий:

• Метод полных затрат. Производится суммирование всех производственных затрат и величина ожидаемой прибыли за месяц, на основе которых происходит определение дохода компании от продажи продукции. Величина полученного дохода делится на объем продукции за месяц, что и будет исходной ценой одной единицы изделия для продажи дилерам. Эту величину называют фабричной.
• Метод прямых затрат. Все расходы разделяются на две группы: накладные (условно считаются постоянными) и прямые (зависящие от объемов производства). Определение цены производится прибавлением величины ожидаемой прибыли к прямым (переменным) затратам на выпуск продукции. А накладные расходы погашаются за счет «маржи» (разницы между фактической ценой продажи и величиной переменных затрат).

Понятия цены и стоимости тесно взаимосвязаны. Так, цена продукта формируется его стоимостью и себестоимостью, а стоимость из цены на сырье, трудозатраты и энергию, затраченных на его производство. При этом формирование стоимости на каждом этапе от создания до конечной реализации продукта осуществляется по-разному, что также отражается на параметре цены.

По уровню оборота товаров цены разделяют на розничные (за единицу товара) и оптовые (при покупке большой партии). Оптовые могут быть равны по значению стоимости товара для производителя.

Размер цены может быть установлен в зависимости от вида государственного контроля. Различают регулируемые и нерегулируемые. В первом случае правительством на определенные виды товаров и услуг могут устанавливаться рекомендуемые, пороговые, а также максимально предельные цены, что рассчитываются на основе стоимости продукта и минимального дохода населения.

Если между продавцом и покупателем заключается долгосрочный контракт, может возникнуть ситуация, когда разница между стоимостным параметром на момент поставки и заявленным в договоре уровнем цены, будет убыточной для производителя. В этом случае предусматриваются не «твердые» позиции (не подлежащие изменению на протяжении всего срока действия контракта), а «плавающие» или «скользящие». Последние рассчитываются исходя себестоимости и стоимости продукции на момент поставки. При этом изначально выбирается базисная цена и методика расчета ее изменения в зависимости от составляющих.

Помимо фактической цены-нетто, уплачиваемой продавцу, для покупателя существует параметр брутто с учетом дополнительных условий контракта (страхование) и франко, включающий транспортные расходы. На уровень цены сильно влияют временные рамки. Так для сельскохозяйственной отрасли в летнее время стоимостный параметр производства снижается, что формирует сезонную цену. В розничной торговле могут отличаться публикуемые (для каталога) и расчетные (средние за торговый день) цены, по которым реализуется продукция.

В отличие от цены любое изменение стоимости должно быть подкреплено перерасчетом затраченных средств. Существуют следующие виды стоимости товара:

• Рыночная — величина средств за которую можно реально продать единицу продукта. При этом следует отличать такую стоимость от рыночной цены. Последняя — это средняя ценовая позиция по данному товару в течение дня.
• Номинальная — устанавливается для ценных бумаг при их первом выпуске. Номинал равен доле средств в уставном капитале компании эмитента. В свою очередь цена ценных бумаг — это денежное выражение документа как товара. Определение цены при этом осуществляется суммой номинала и возможной прибыли от получения доли в компании.
• Балансовая — разновидность стоимости объекта или имущества, внесенного на баланс предприятия. Она определяется суммой, за которую был куплен объект. В данном случае ценовой эквивалент оборудования, становится его стоимостью с позиции компании, переносимой на стоимостный параметр выпускаемой продукции или услуг.

Подводя итоги, в чем разница цены и стоимости, следует отметить, что отклонение одной величины от другой обусловлено дифференциальным подходом к определению качества товара, условиями доставки и реализации (реклама, количество посредников в цепочке продаж) конечному потребителю и особенностями сегмента рынка (товары длительной эксплуатации или продукты с ограниченным сроком годности). Оперируя этими факторами, предприниматель может снижать свои затраты и повышать доходы.

• Налоговое планирование
• Аудит налогов
• Организация налогового учета
• Учетная политика
• Возврат налогов
• Налоговая нагрузка

• Налоговые льготы
• Налоговая ответственность
• Налоговые споры
• Налоговые проверки
• Оффшоры
• Оптимизация налогов

• Налоговая отчетность
• Налог на прибыль
• НДС
• Страховые взносы
• Налог на имущество
• НДФЛ
• Транспортный налог
• Земельный налог
• УСН
• ЕНВД
• ЕСХН
• Регистры налогового учета

В ряде случаев налоговые органы принимают за рыночную цену товара ту, по которой налогоплательщик реализовывал продукцию своим контрагентам.
Однако данный способ определения рыночной цены является неверным: из указанных выше способов определения рыночной цены использование цен, применяемых самим налогоплательщиком, не предусмотрено.
Довольно часто налоговые органы считают рыночной ценой товаров среднюю цену данных товаров, сложившуюся в определенный период времени.
В Постановлении ФАС Московского округа от 29.11.2007 N КА-А41/11031-07 по делу N А41-К2-14680/06 указано, что рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных или однородных товаров в сопоставимых экономических условиях, а не средняя цена товаров.
Еще один пример из судебной практики.
Налоговый орган, доначисляя обществу НДС, использовал справку Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, в которой была отражена ценовая информация, предоставленная справочной службой по товарам и услугам г. Краснодара и Краснодарского края, специализированными фирмами, а также полученная в Интернете.
В результате анализа данных, приведенных в справке, суд пришел к выводу, что в ней указаны средние цены переданных в аренду автотранспортных средств, имевших одинаковые характеристики с автотранспортными средствами, переданными обществом в безвозмездное пользование индивидуальным предпринимателям. Суд отметил, что средняя цена реализации по договорам не является рыночной в смысле, установленном п. 4 ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2008 N Ф08-2964/2008 по делу N А32-6752/2007-33/136, Определение ВАС РФ от 26.09.2008 N 12180/08).
В Определении ВАС РФ от 14.07.2008 N 8931/08 также указано, что расчет налоговым органом рыночной цены товара с применением затратного метода, при котором использовалась информация органов статистики, противоречит положениям ст. 40 НК РФ. Содержавшаяся в этих источниках информация не содержит ссылок на официальные источники информации о рыночных ценах и свидетельствует не о рыночной, а о средней цене предприятий — производителей товара.
Нередко для определения рыночной цены налоговые органы используют среднюю цену реализации готовой продукции без учета конкретных условий договоров и соблюдения критериев однородности и сопоставимости (Постановление ФАС Поволжского округа от 27.07.2005 N А57-14681/03-16).
Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 13.06.2007 по делу N А05-8817/2006-34).
Для применения метода определения цены по идентичным (однородным) товарам налоговый орган использовал информацию о мировых ценах на целлюлозу беленую сульфатную из лиственных и хвойных пород древесины на рынках Германии, Великобритании, Бельгии, Италии, Финляндии, Франции и Чехии, которая была предоставлена ФГУП «Центральный научно-исследовательский институт экономики, информатики и систем управления».
Суд отметил, что данная информация не отвечает требованиям ст. 40 НК РФ, так как представляет собой расчет рыночных цен на российскую целлюлозу на западноевропейском и восточноевропейском рынках. В данном расчете были использованы средние экспортные цены скандинавских поставщиков, к которым была добавлена стоимость транспортировки из Скандинавии до страны назначения. Затем были сделаны различные поправки в виде вычитания сумм, учитывавших реализацию целлюлозы на основании долгосрочных контрактов, оптовых рынков, средних скидок на российское качество, комиссионных агенту, расходов на страхование сделки, скидок за немедленный платеж, а также стоимость доставки товара железнодорожным транспортом до страны назначения.
В этом случае налоговый орган использовал средние цены, средние размеры скидок, которые являлись обобщенными данными без учета обстоятельств конкретных сделок, поэтому не могли быть приняты в качестве поправок в целях соблюдения сопоставимости сделок.
По другому делу налоговый орган провел сравнительный анализ цены реализации не в отношении рыночной цены товара, а в отношении средней потребительской цены, которая не являлась рыночной в том смысле, в котором данное понятие применяется в ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.09.2008 по делу N А12-18383/07).
В ряде случаев контролирующие органы определяют рыночную цену товаров исходя из примерных цен.
Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 16.01.2006, 13.01.2006 N КА-А41/13620-05 отмечено, что по итогам налоговой проверки налоговый орган доначислил организации налоговые платежи, использовав в качестве источника информации сведения коммерческих риелторских организаций Истринского района Московской области.
Между тем в этих сведениях были указаны примерные цены реализации земельных участков, предназначенных под дачное строительство, а не цены по фактически состоявшимся сделкам купли-продажи идентичных участков.
При таких обстоятельствах суд признал необоснованным доначисление организации налогов, начисление пеней и санкций.
Иногда налоговые органы рассматривают в качестве рыночной цены максимальную цену товаров.
Так, налоговый орган обнаружил отклонение цен реализации части квартир от цен, применявшихся самим налогоплательщиком. Проверяющие провели корректировку примененных налогоплательщиком цен реализации квартир путем увеличения цены квартир, реализованных по цене ниже максимальной, до максимальной цены одного метра.
Суд признал, что такой подход не соответствовал порядку исчисления рыночной цены, установленному ст. 40 НК РФ, и обеспечивал устан��вление в ходе проверки не рыночных цен, а только максимальных из известных цен реализации. Таким образом, налоговый орган, производя корректировку, не исчислил цену, которую следовало применить как рыночную (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2007 по делу N А55-11076/06).

Механизм определения рыночной цены работ для целей налогообложения установлен п. п. 4 — 11 ст. 40 НК РФ.
Основными исполнителями данной нормы являются налоговые органы, поскольку именно на них лежит бремя доказывания несоответствия цены сделки уровню рыночных цен.
На законодательном уровне, как отмечалось выше, есть только три способа определения рыночной цены работ для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1. Метод определения рыночной цены работ, основанный на информации о заключенных на момент реализации работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
Пунктом 11 ст. 40 НК РФ установлено, что при этом методе должны использоваться официальные источники информации о рыночных ценах на работы.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ определение рыночных цен производится по правилам п. п. 4 — 11 данной статьи, официальные источники информации не могут использоваться без учета этих положений, то есть они должны содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) работ, реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.04.2007, 11.04.2007 N Ф03-А73/07-2/527).
2. Метод цены последующей реализации, который применяется ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников.
При этом методе рыночная цена реализуемых работ определяется как разность цены, по которой работы реализованы покупателем при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены работы покупателем у продавца) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя работ, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
3. Затратный метод, который применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о работах, в последующем реализованных покупателем).
Рыночная цена работ, реализуемых продавцом при данном методе, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию работ, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
Указанные методы определения рыночной цены работ должны применяться последовательно, то есть каждый следующий метод применяется только при невозможности применения предыдущего.
Обратимся к судебной практике.
ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 28.08.2008 по делу N А56-35769/2007) рассмотрел иск налогоплательщика, который заявил, что у УФНС не было оснований для применения затратного метода определения рыночной стоимости работ по строительству корпуса буксиров (поскольку не были приняты меры по установлению рыночной цены на основании официальных источников), а также не был соблюден порядок определения расходов налогоплательщика согласно п. 10 ст. 40 НК РФ.
Налоговый орган доказал отсутствие достоверной информации от официальных источников о рыночных ценах на работы по строительству корпуса буксиров. Метод цены последующей реализации не мог им использоваться, поскольку налогоплательщик осуществляет работы по строительству корпусов буксиров, а покупатель в дальнейшем реализует уже готовые буксиры.
Таким образом, УФНС правомерно применило затратный метод определения рыночной цены путем определения всех расходов налогоплательщика на строительство корпусов буксиров (учтены показатели бухгалтерской отчетности по счету 90-2) (см. также Определение ВАС РФ от 05.12.2008 N 15444/08 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»).
Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен работ учитывается информация о заключенных на момент реализации этих работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
В ряде случаев налоговые органы пытаются сравнивать цены на явно неидентичные работы, принимают за рыночную цену работ их себестоимость.
Несмотря на то что ВАС РФ внес ясность в данный вопрос (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации»), налоговые органы продолжают отождествлять рыночную стоимость работ с их себестоимостью.
Например, ФАС Северо-Западного округа установил, что для определения рыночной цены производства цемента из давальческого сырья налоговый орган использовал показатель себестоимости таких работ (Постановление от 14.02.2008 по делу N А05-1030/2007).

Текущая (справедливая) и рыночная стоимость

В ряде случаев налоговые органы принимают за рыночную цену услуг ту, по которой налогоплательщик реализовывал услуги своим контрагентам. Данный способ является неверным.
На законодательном уровне, как уже говорилось выше, есть только три способа определения рыночной цены услуг, среди которых использование цен, применяемых самим налогоплательщиком, не предусмотрено.
Первый метод определения рыночной цены услуг основан на информации о заключенных на момент реализации этих услуг сделках с идентичными (однородными) услугами в сопоставимых условиях.
Пунктом 11 ст. 40 НК РФ установлено, что должны использоваться официальные источники информации о рыночных ценах на услуги.
Второй метод — метод цены последующей реализации, который применяется ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников.
При данном методе рыночная цена услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие услуги реализованы покупателем услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
Третьим является затратный метод, который применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации об услугах, в последующем реализованных покупателем).
Рыночная цена услуг, реализуемых продавцом, при данном методе определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли.
При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию услуг, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
ФАС Уральского округа (Постановление от 12.02.2008 N Ф09-354/08-С3 по делу N А60-11225/07) рассмотрел ситуацию, когда налоговый орган определил рыночную цену транспортных услуг, оказанных налогоплательщиком взаимозависимой организации, на основании данных о ценах на услуги пассажирских перевозок, оказанные им сторонним компаниям.
При этом условия договоров на оказание транспортных услуг с взаимозависимой организацией и со сторонними организациями различались. В частности, услуги по перевозке работников взаимозависимой организации оказывались регулярно по строго установленным маршрутам, а услуги сторонним компаниям были оказаны однократно на основании поданных заявок.
Суд отметил, что налоговый орган не использовал информацию о рыночных ценах на транспортные услуги по перевозке пассажиров из официальных источников.
Кроме того, проверяющие не представили доказательств, свидетельствовавших об отсутствии информации о рыночных ценах на оказывавшиеся обществом транспортные услуги и о невозможности применения затратного метода определения цены.
При определении рыночной цены услуги налоговые органы должны учитывать также условия совершения сделок.
Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.
С учетом данной нормы ФАС Московского округа (Постановление от 05.09.2006 N КА-А40/8067-06 по делу N А40-64762/05-14-430) признал неправомерными доводы налогового органа о том, что налогоплательщик занизил стоимость услуг за техническое обслуживание и ремонт ККМ (от 180 до 200 руб. в месяц).
Проверяющие сослались на ответ Московской гильдии центров технического обслуживания, что минимальная стоимость услуг технического обслуживания первой ККМ составляла 250 руб. в месяц.
Рыночной ценой, как уже говорилось выше, признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров, работ или услуг в сопоставимых экономических условиях.
Проверяющие не учли, что налогоплательщик не являлся членом Московской гильдии центров технического обслуживания, а услуги, оказываемые им, не могли считаться оказанными в сопоставимых экономических условиях с организациями, входящими в данную гильдию.
В другом споре суд подчеркнул, что услуги по переработке нефти налогоплательщика и другого предприятия не являлись идентичными, но были однородными.
В связи с этим цены налогоплательщика можно было сравнивать только с ценами крупных давальцев другого предприятия после внесения к их ценам поправок на размер доли вторичных процессов (коэффициент 0,35).
При таких обстоятельствах у налогового органа отсутствовали основания сравнивать напрямую деятельность и цены налогоплательщика и другого завода, поскольку выявленное различие в технических условиях влияло на цену оказываемых услуг по переработке нефти (Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2008 N КА-А40/7739-08-П по делу N А40-53981/06-117-338).
При установлении рыночной цены услуг налоговые органы иногда не учитывают различные периоды их оказания.
Так, ФАС Московского округа установил, что применявшаяся налоговым органом среднерыночная цена была сформирована под воздействием спроса и предложения при оказании услуг роуминга в 2000 г., а к 2005 г. все мобильные операторы значительно снизили цены на роуминг.
Суд счел недопустимым признавать цену 2000 г. рыночной в условиях 2005 г. При этом с операторами, на которых приходился наибольший объем услуг, были у��тановлены рыночные цены, складывавшиеся в 2004 — 2005 гг. под влиянием спроса и предложения (Постановление от 21.01.2008 N КА-А40/10158-07 по делу N А40-77524/06-151-470).

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
• Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Виды стоимости в оценочной деятельности

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

• для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
• при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
• для приватизации;
• при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

• рыночных факторов (спроса и предложений);
• региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
• параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

Нормативная база, регулирующая процессы проведения оценки активов юридических и физических лиц, представлена:

• ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• ПБУ в разрезе оценок по конкретным видам имущества;
• Федеральными стандартами оценки (ФСО).

В соответствии с ПБУ 5/01 текущая рыночная стоимость – это сумма денег, которая может быть выручена организацией при продаже определенного объекта собственности. Федеральные стандарты определяют ее как наиболее вероятную цену отчуждения в условиях открытости рынка и при наличии нормального уровня конкуренции.

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она необходима для:

• реализации сделки по купле или продаже дорогостоящего актива;
• вычисления стартовой цены предмета, выставляемого на продажу на аукционе;
• оформления кредита под залог недвижимости;
• рыночная цена нужна для страхования объекта имущества;
• проведения процедуры изъятия конкретного имущественного объекта для государственных нужд;
• исчисления размера понесенного ущерба вследствие порчи оцениваемого объекта;
• принятия актива к учету и постановки его на баланс;
• внесения имущества в качестве взноса в капитал организации.

Рыночное равновесие обеспечивается балансом спроса и предложения. Достигнутая уравновешенность может нарушаться при условии:

• увеличения спроса или снижения объемов производства;
• снижения спроса или возникновении перепроизводства.

Равновесная рыночная цена в первом случае будет ниже реальной, во втором – выше. Равновесной цене в регулировании рынка товаров и услуг отводится роль эталона, по которому характеризуется текущее состояние отдельного сегмента. Сбалансированный размер стоимости товара обеспечивается при:

• равенстве спроса и предложения;
• отсутствии избытка товарной продукции;
• исключении фактора дефицитности товаров;
• в краткосрочной перспективе не прогнозируется изменение фактической стоимости изделий или услуг.

Похожие записи:

• Какие выплаты положены многодетным семьям в ставропольском крае в 2020 году если дети несовершеннолетние
• Единовременное пособие при рождении ребенка 2021 сумма
• 3-ндфл форма 2021 образец заполнения при продаже автомобиля