Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить дом на юридическую чистоту перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.
Документы на землю
Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.
Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).
Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.
При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).
Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.
Выписка из ЕГРН о переходе прав
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.
Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.
Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.
Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:
- свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
- свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
- паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
- кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
- свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.
Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:
- собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
- участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.
В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.
Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.
Проверить квартиру при покупке
Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.
В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.
Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.
Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.
Квартира Земельный участок О переходе прав Кадастровая стоимость Здание Многоквартирный дом Земельный участок
Из выписки вы узнаете:
Кадастровый номер
Адрес участка
Площадь и этаж
Кадастровую стоимость
Имеющиеся обременения (залоги, аресты, ипотеки)
Кто собственник (собственники)
Вид, номер и дата регистрации права
Иные сведения
Заказать выписку
Срок исполнения: от 10 минут до 24 часов (сроки зависят от
загруженности базы ЕГРН, среднее время обработки заказов 1 час)
Формат: Электронный документ с официальной подписью Росреестра.
Стоимость выписки на квартиру: 350 руб.
10 выписок 2000 руб.
200 руб. за 1 выписку
Купить
30 выписок 5100 руб.
170 руб. за 1 выписку
Купить
50 выписок 7500 руб.
150 руб. за 1 выписку
Купить
100 выписок 10000 руб.
100 руб. за 1 выписку
Купить
200 выписок 14000 руб.
70 руб. за 1 выписку
Купить
400 выписок 16000 руб.
40 руб. за 1 выписку
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Если вы решили самостоятельно проверить квартиру, то вы можете сделать это, следуя инструкции. Проверка квартиры заключается в проверке документов, объекта и данных собственника по официальным базам. Первое, необходимо сверить информацию о владельце с данными из кадастра, чтобы продавец имел право продажи. Если перед вами стоит реальный владелец квартиры, то убедитесь, что на квартиру не наложен арест или другие виды обременения, для этого закажите выписку из ЕРГН в МФЦ в которой будет графа особые отметки, прочтите их внимательно и изучите документ.
Третьим шагом стоит проверить не находится ли квартира в залоге, для этого проверяем её по базе ФПН, а так же стоит обратиться к сервису ФССП и проверить жилье по реестру исполнительных производств, а собственника на предмет открытых судебных дел. Рекомендуется проверить собственника по реестру лиц, подозреваемых в преступлениях.
Процедура проверки очень важный шаг, так как за 2019 год зарегистрировано более 14 000 фактов мошенничества при покупке недвижимости. Обязательно проверяйте квартиру самостоятельно или закажите полную проверку на данном сервисе.
- Проверка квартиры при покупке
- Проверка земельного участка
- Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
- Проверка электронного документа
- Проверка готовности заказа
- Перепланировка жилого помещения
- Имущественный вычет — образец декларации
- Снять квартиру с домашними животными
- Затопили соседи: пошаговая инструкция
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.
Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.
- Как проверить продающуюся квартиру?
- Какие документы на квартиру нужно проверить обязательно?
- Если продавец получил квартиру по наследству
- Документы на квартиру в порядке — что дальше?
- Выбор земельного участка — на что обратить внимание
- Проверка документов на земельный участок
- Проверка частного дома на юридическую чистоту
- Резюме
- Скачать бесплатно образцы документов
Эти риски могут быть связаны у покупателя с тем, что квартира может оказаться не совсем “чистой”, как говорится. На нее могут иметь право третьи лица. На ней может быть куча долгов.
В ней может неожиданно появиться человек, который там был когда-то зарегистрирован или его незаконно оттуда выписали. И он по суду восстановился. И т.д., и т.п. Рисков очень много и они связаны с достаточно крупной денежной суммой.
Риски продавца состоят в том, что покупатель может оказаться неплатежеспособным по договору исключений. И расчет был после. Либо какие-то еще непонятные ситуации.
Либо покупатель потом окажется мошенником и расторгнет договор-купли продажи. И потребует через суд у продавца обратно всю денежную сумму. Вариантов может быть масса.
Поэтому изначально, перед тем как подходить к заключению договора купли-продажи в Управлении Росреестра и сдавать на регистрацию документы, вам необходимо уяснить основные моменты. И кроме того документально убедиться самому в чистоте документов квартиры.
Учитывая, что все-таки основные риски при купле-продажи недвижимости несут покупатели. Отдавая деньги и получая в собственность неизвестный им пока еще объект недвижимости. Не зная его истории и подводных камней. Наверное, данная статья будет больше рассчитана на них.
Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
Разрешения органов опеки могут понадобится и взрослым людям. В случае, если один из собственников недееспособен. Кроме того, все действия с жильем и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых этот человек стал опекуном.
Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.
Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.
При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.
Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.
Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.
Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки. И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна. Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.
По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.
Инструкция: Как проверить квартиру перед покупкой
При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без помощи агентства недвижимости и у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то он не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. То есть малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
На сделки, которые проходили без агентств недвижимости, не распространяется действие страховки. В результате можно потерять не только приобретенный объект недвижимости, но и денежных средств, потраченные на его покупку. Впереди долгие судебные разбирательства с непредсказуемым результатом. «Белгосстрах», где обязательно страхуют свою ответственность все агентства недвижимости, разделяет данную позицию.
Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.
Содержит сведения о доме, подробные данные о помещениях, план и экспликацию плана. Тех.паспорт необходим при оформлении покупки в ипотеку. Но даже если вы совершаете сделку, имея полную сумму на руках, проверить данные будет не лишним.
Продавцы часто преувеличивают площадь помещений, а ходить по комнатам с рулеткой не всегда удобно и возможно – в тех.паспорте отражен реальный метраж комнат.
Но есть и более опасный вариант – неузаконенная планировка.
Неузаконенная планировка наказывается штрафом. А если проведенную перепланировку невозможно узаконить (она не соответствует требованиям безопасности), владельца обязуют восстановить первоначальный вид помещения за свой счет.
К сожалению, по закону отвечать будет именно тот, кто владеет недвижимостью в настоящий момент, даже если саму перепланировку проводил предыдущий владелец.
Чтобы полностью проверить квартиру перед покупкой важно понимать разницу слов «согласовано» и «узаконено».
- Согласованная планировка – означает, что продавец согласовал проект или эскиз, который задумал. Это не гарантирует, что после проведения работ перепланировку получится узаконить (может быть, работы проведены с нарушениями). И в любом случае сама процедура узаконивания стоит 20 тысяч рублей, которые придется заплатить вам, если у предыдущего владельца недвижимости все остановилось на стадии «согласовали».
- Узаконенная планировка – документально отображается в техническом паспорте. В нем не должно быть красных линий.
Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома
Архивную справку №9 достаточно запросить один раз. А вот обычную форму №9 лучше взять пару раз в ходе совершения сделки и еще раз – сразу после покупки.
Проверьте, чтобы в теперь уже вашей квартире не появились «лишние зарегистрированные».
Аналогичная справке по форме №9.
И все же, чтобы проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, советуем заказать ее тоже. В практике риэлторов и юристов встречаются ситуации, когда данные отличаются.
Даже если в копии лицевого счета не указаны долги, обязательно запросите справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Если задолженности «всплывут» позже, гасить их все равно придется вам.
Не лишним будет проверить информацию через звонок в УК дома. Справку об отсутствии задолженностей тоже можно подделать. Управляющая компания расскажет вам всю правду.
К тому же, у многих УК (особенно московских) задолженности можно посмотреть онлайн, на сайте.
В Москве и Московской области используется «Единый жилищный документ». Он заменяет целый список других бумаг:
- выписку из домовой книги
- копию лицевого счета
- справки о составе семьи, одиноком умершем, иждивенцах, совместном проживании с умершим
- справки о регистрации по адресу, изменении адреса, проверке жилищных условий
- справку об отсутствии долгов по ЖКХ
- справку о замене паспорта
- Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, пр. По сути, вы можете ознакомиться только со свидетельством. В тексте любого свидетельства обозначаются документы, являющиеся основанием для регистрации прав.
- Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно выявить, действительно ли гражданин является собственником реализуемой жилплощади, а также главные параметры жилья. При этом можно попросить его предоставить как простую выписку, так и расширенную. Безусловно, второй вариант лучше. Там более подробно все расписано.
- Выписка из домовой книги. Она будет гласить об отсутствии или наличии зарегистрированных граждан. Ее можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире или доме, были сняты с регистрационного учета.
- Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Можно сделать запрос в МФЦ или обратиться в управляющую компанию, ТСЖ.
- Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Будет говорить о вменяемости и дееспособности продавца.
- Доверенность, если интересы и права представляет третье лицо.
- Личные документы продавца — паспорт.
- Завещание. Не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение 3 лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.
Если необходимо, вы можете просить продавца жилья предоставить и другие бумаги. Главное, чтобы у вас не возникало сомнений.
Ну, а если уж они появились, то можно попросить их принести к нотариусу, юристу. Они помогут определить — подлинный ли документ, есть ли подвох со стороны продавца, если вы приобретете квартиру или дом именно у него.
Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП, имеется вся необходимая информация про историю объекта недвижимости. Там можно ознакомиться со всеми переходами прав собственности, сведениях о бывших и нынешних владельцах жилья.
Поэтому, для того чтобы проверить историю недвижимости, вы должны попросить продавца предоставить вам выписку ЕГРП.
Важно: выписка ЕГРП должна быть актуальна на момент покупки жилья. Старая выписка может содержать неверные данные. Выписка актуальна всего лишь 2 недели.
В выписке также будут указаны все имущественные споры из-за жилья. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Так что, если в течение прошлых этих лет не возникало конфликтов, то можно не сомневаться в чистоте истории недвижимости.
Покупателю следует узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца.
- Договор купли-продажи.
- Договор мены.
- Договор дарения.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Договор ренты.
- Решение суда, вступившее в законную силу.
Любой из перечисленных документов должен быть оригинальным. Если продавец его не предоставил, то информацию можно найти в выписке ЕГРП. Там же обратите на дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.
Если у вас вызывает подозрения поспешная продажа жилья, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником, то стоит хорошо подумать о заключении сделки.
Многие граждане связывают еще историю недвижимости с наличием коммунальных задолженностей. Для того, чтобы проверить, чиста ли квартира или дом перед компаниями ЖКХ, стоит запросить соответствующие справки у продавца квадратных метров.
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д. Такая справка должна быть тоже свежей.
Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
В противном случае, оплачивать долги по коммуналке придется новому собственнику.
Для проверки качества приобретаемого жилья, вы должны ознакомиться с техническими документами.
Попросите собственника предоставить бумаги из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире или доме не было незаконных перепланировок или переустройств.
В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, любые перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. Для узаконивания необходимо подготавливать проект, заверять его в надзорных службах. Если продавец этим не занимался, то это обязательство ляжет на плечи нового владельца.
Учитывайте серьезные перестройки и грубые нарушения, из-за которых проект может обойтись в большую сумму денег.
Например, снос несущей стены. Сложно будет узаконить такой проект.
Но если, допустим, был объединен санузел, то это — не сильное изменение в техническом плане.
- Ипотечное жилье.
- Квартира, дом находятся в залоге.
- Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
- Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
- Жилье находится в аренде.
Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.
Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.
Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.
Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.
Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться — и заявить о праве проживать там.