Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости после развода возможна без согласия бывшего супруга». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.
Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:
- Удостоверение личности.
- Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
- ДКП или иной документ на жилище.
- Свидетельство о праве собственности.
Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.
За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.
Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.
Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.
Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать. Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е. по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.
Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:
- Невозможность установить его местонахождение.
- Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.
Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.
Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.
Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.
И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.
Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.
Недвижимость, приобретенная до заключения брака, остается единоличной собственностью после бракосочетания. Если впоследствии объект (дом, квартира) не был подарен или передан по иным основаниям, продать ее несложно. Оформление согласия жены не требуется. Сделка проходит в соответствии в ГК РФ.
Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной до брака:
- Заключение ДКП.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Получение документа, подтверждающего переход права собственности жене.
Если оформление развода не завершено, а сделку купли-продажи нужно провести срочно, в ДКП нужно обязательно указать, что недвижимость переходит исключительно в личную собственность покупателя. В противном случае возникнет правовая коллизия, поскольку приобретенное в период брака является собственностью обоих супругов.
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Продажа недвижимости после развода возможна без согласия бывшего супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Брачный договор – самое простое решение проблемы. Если вы не хотите заниматься делением недвижимости после развода, пропишите в договоре, кому она принадлежит и кому будет принадлежать в случае расторжения брака.
Необязательно чтобы в брачном договоре было зафиксирован раздел всего имущества. Если вы захотите, то сможете записать в него только квартиру, а все остальное делить пополам.
Кроме того, условия брачного договора можно при согласии обеих сторон изменить в любой момент.
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Обязательно сохраняйте все чеки и выписки со счета. В случае раздела имущества это поможет вам доказать, что его часть принадлежит вам. Например, вы берете ипотеку и первоначальный взнос внесли с суммы полученной от продажи добрачной квартиры.
Кроме того, если вы делали ремонт из собственных сбережений или иных средств, полученных до брака, имеет смысл также сохранить чеки на покупку материалов и оплаты строителей.
Возврат подоходного налога от приобретения квартиры в браке также имеет свои особенности. Несмотря на то, что площадь квартиры общая, налоговый вычет может отличаться.
Если квартира оформлена на обоих супругов, то и налоговый вычет вы можете разделить на двоих при условии, что у каждого есть постоянный доход. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности и удостоверяющую ее оплату.
Даже если вы полностью уверены в своем браке, не планируете в ближайшее время разводиться и делить имущество, стоит немного обезопасить себя. Эти несложные действия дадут вам уверенность в будущем.
В данном случае, квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, поэтому собственность является совместной. Она должна быть реализована — продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.
Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.
В суде супруга восстановит нарушенные права. Но как скоро она сможет вернуть свои деньги? Скорее всего, бывший супруг предусмотрительно избавился от любой собственности.
Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.
- Подготовить документы для суда.
- чтобы провести раздел квартиры при разводе, подтверждаются вложения в покупку недвижимости. Если нужно подтвердить получение денег от родственников, готовьтесь представить в суд расписки, чеки. Если доказательств не осталось — помогут показания свидетелей. Они подтвердят, сколько вы внесли в покупки из ваших личных средств;
- подготовить свидетельство о вступлении в брак, его расторжении, документы на детей, документы на имущество, подтверждающие его стоимость.
Оплатить пошлину. Размер пошлины, когда происходит раздел квартиры после развода, зависит от цены иска.
Если ранее суд рассматривал заявление на раздел квартиры после развода — пошлина составит 300 рублей. Основание – подпункт 3 п. 1 ст. 333.19 и подп. 3 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса.
Написать исковое заявление. Раздел приватизированной квартиры при разводе поможет осуществить грамотно составленный иск.
Точно сформулируйте требования, укажите, на какую часть квартиры претендуете, и какая часть должна остаться ответчику. Укажите все обстоятельства покупки, размер вложенной суммы в покупку. Акцентируйте на том, что права нарушены, так как вы не можете пользоваться жильем, купленным в браке. При необходимости просить суд принять обеспечительные меры.
Это защитит интересы истца. Когда наложен арест, с жильем запрещено совершать какие–либо действия. Основание – подп. 1 п. 1 ст. 140 Гражданско-процессуального кодекса.
Подать заявление в канцелярию суда. Не забудьте приложить квитанцию об оплате пошлины и все подтверждающие документы.
Иск подается в суд в том месте, где расположена спорная квартира (ч. 1 ст. 30 ГПК).
Участвовать в судебных заседаниях, получить решение суда. Вторичная недвижимость оценивается в зависимости от ее расположения и не все семьи могут позволить сразу ее купить. Но проживать где-то необходимо, поэтому находят выход – взять ипотеку.
Вдвоем платить ипотечный кредит легче, чем одному. Но, что делать, если не удалось сохранить семью? Как происходит раздел ипотечной квартиры при разводе?
- Между мужем и женой делятся не только доли в квартире, но и ипотечный долг. От размера доли и ее стоимости зависит долг, который будет выплачивать каждый супруг. Основание – п. 3 ст. 39 Семейного кодекса. Если квартира делится поровну, то на две части разделяют остаток кредита по ипотеке.
- К участию в деле привлекают банк, как третье лицо. Суд обязательно учитывает мнение банка, где получен кредит.
Право распоряжаться имуществом (свободно продавать/ покупать) зависит от способа его приобретения:
- Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в браке на момент передачи объекта или нет — с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
- Квартира/дом, приобретенные до регистрации брака. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
- Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) браке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.
Жилье, являющееся личной собственностью, отчуждается по общим правилам. Продажа квартиры бывшей жене не отличается от реализации объекта стороннему покупателю.
Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении (собственности) сопровождается:
- Согласованием сделки с другими собственниками. Письменное согласие совладельцев обязательно. Отсутствие согласия делает продажу невозможной.
- Заключением ДКП каждого собственника с покупателем. Допускается один договор с указанием всех продавцов.
Важно: продажа квартиры, находящейся в совместной (общей) собственности, невозможна без согласия совладельцев. Не путать с долевой собственностью!
Прежде чем приступить к продаже или покупке недвижимости после развода, нужно определиться долю жены и долю мужа. Также необходимо определить части, принадлежащие несовершеннолетним детям.
Выделить доли можно двумя способами: разделить имущество (дом, дачу, квартиру) в суде или добровольно заключить соглашение о разделе собственности. В первом случае подается исковое заявление. После чего стороны доказывают свои права на недвижимость (часть недвижимости). Если квартира приобреталась исключительно на деньги супруга, есть шанс доказать право на 100% помещения.
Важно: взаиморасчеты между мужем и женой иногда удобнее произвести до развода, например, с помощью дарственной.
Для урегулирования вопроса в добровольном порядке, нужно обратиться к нотариусу с соглашением о разделе. Сам документ разрабатывает юрист. Нередко такие услуги оказывает нотариус. Брать типовой экземпляр из интернета крайне не рекомендуется, даже если после развода с женой сохранились хорошие отношения.
После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедура проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.
Процедура продажи загородного дома/ дачи после развода не отличается от продажи квартиры в городе. Сначала урегулируются вопросы, связанные с правом собственности на объект. Затем, производится поиск покупателя, заключение ДКП и регистрация сделки в Росреестре.
Читатели нередко спрашивают, через сколько после развода можно покупать недвижимость, чтобы бывшая супруга не могла претендовать на долю. По закону покупку можно совершать сразу после получения свидетельства в ЗАГСе. Никакого права у бывшей жены на недвижимость не будет.
Важно: если совместно нажитое не удалось разделить по доброй воле сторон, а развод не сопровождался разделом, претендовать на собственность (денежные средства) бывшего мужа жена сможет. Право предусмотрено Семейным кодексом. Наличие брачного контракта меняет ситуацию.
Как видим, продать квартиру после развода несложно. Юридические сложности могут возникнуть, когда жилье находится в совместной собственности, а договориться о разделе имущества с женой по согласию не удалось.
Не хватает вводных данных. Если ваша супруга является единственным собственником, то она имеет право распоряжаться своим имуществом без чьего-либо разрешения. Если ее сын тоже является собственником квартиры, но официально работает, то его можно признать эмансипированным. В этом случае разрешение органов опеки и попечительства не требуется.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Описанная автором вопроса проблема довольно распространенная. Если сын от первого брака является сособственником (в тексте вопроса об этом прямо не говорится), то опека права и согласие отца ребенка на отчуждение принадлежащей ему доли необходимо. Органы опеки не дадут разрешение на продажу, если не будет подписанного заявления от обоих родителей. Так как отец платит алименты, то, значит, он жив и может быть найден. Поскольку он находится далеко, то может выдать доверенность, уполномочив бывшую супругу действовать от своего имени.
Можно поступить иначе: отец сообщает о своем согласии органам опеки по месту своего жительства, и эта информация предоставляется ими своим коллегам в том регионе, где продается квартира. Если же отец уклонится от общения или не даст своего согласия, то надо просто дождаться восемнадцатилетия сына. Достигнув совершеннолетия, он будет вправе сам принимать решения.
Не ясно, зачем требуется согласие бывшего мужа на продажу квартиры. Если ваша жена единоличный собственник и квартира не совместно нажитое имущество, то продать ее она может сама, ничье согласие на это не нужно. Если в квартире имеется доля ее несовершеннолетнего сына, тогда ситуация осложняется. В этом случае возможна подача соответствующего искового заявления в суд.
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:
- недвижимость, приобретенная до брака;
- квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
- квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.
Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.
Как продать дом или квартиру после развода
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
- ЖК Город счастья 6 новых фотографий
- Жилой квартал JAZZ (Джаз) 15 новых фотографий
- Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре 14 новых фотографий
- Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре 14 новых фотографий
- ЖК Дом на Усиевича 11 новых фотографий
- ЖК Дом в Мневниках 15 новых фотографий
- ЖК Дом в Мневниках 16 новых фотографий
- ЖК Дом 5 новых фотографий
- ЖК Дом 6 новых фотографий
- ЖК Дом на Кантемировской 11 новых фотографий
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.
Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
Если в брачном договоре, заключенном между молодоженами, указано, что конкретная квартира является собственностью одно из них, то в этом случае также не потребуется согласие на продажу такого жилья.
К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:
Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку. В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.
В тексте документа должны содержаться:
- Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
- Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
- Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
- Срок действия согласия.
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:
- недвижимость, приобретенная до брака;
- квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
- квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.
Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Нередки случаи продажи квартиры после развода. Если не было составлено брачное соглашение, в котором описаны имущественные права каждой стороны, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или поделить жилье в суде. Тогда уже бывшим супругам не нужно получать согласие на продажу, однако если в квартире будут выделены доли каждого, потребуется направить уведомление о продаже для соблюдения права преимущественной покупки.
При отсутствии соглашения или решения суда о разделе имущества необходимо получение согласия на продажу от бывшего супруга независимо от того, сколько времени прошло после развода.
Всегда ли требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.
Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.
Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.
Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.
В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.
Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.
- Развод в суде
- Раздел имущества
- Споры по ребёнку
- Алименты и неустойка
- Оспаривание отцовства
- Установление отцовства
- Выписать из квартиры
- Выселить из квартиры
- Отказники от приватизации
- Снятие с регистрационного учёта