Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Автоматическая пролонгация договоров аренды земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К самым главным нормативным актам в этой сфере относятся:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ.
Учитывайте, что согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируюнтся гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ имеет приоритет над ГК РФ, он более важный.
Особенности пролонгации договора аренды земельного участка
Пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:
- подписания обновленного документа (стороны и предмет договора остаются прежними);
- заключения доп. соглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
- включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
Форма пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:
- Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
- Если вы увеличиваете срок договора дополнительным соглашением к нему, оно должно оформляться в той же форме, что и первоначальный договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
- Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это значит, что добросовестный арендатор имеет право на переоформление договорного документа на новый срок в первоочередном порядке.
Процедура продления состоит из следующих этапов:
- Одна из сторон направляет другой сообщение с предложением продлить, либо перезаключить договор на новый срок.
- Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
- Стороны оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договоре не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на продление договора, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
3 способа пролонгации (продления) договора аренды земли и важные нюансы!
Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:
- перезаключение на новый срок;
- путём дополнительного соглашения;
- автоматическая пролонгация.
В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.
Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.
Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.
Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.
Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.
Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.
Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:
- оплаты и внесения платежей;
- пользования и распоряжения;
- разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
- условия расторжения договора аренды земельного участка;
- предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.
К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.
Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.
В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.
При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.
При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.
В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.
Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.
При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.
Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.
Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.
Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.
Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.
В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.
В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.
Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.
Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.
Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.
Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.
Рассмотрим случай из судебной практики.
Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.
С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.
Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.
Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.
В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.
Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.
При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.
Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации
Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.
В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.
Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.
Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.
Комментирует материал Москаль Александр Дмитриевич:
- Имеет внушительный опыт работы в должности главного инспектора отдела финансового мониторинга управления безопасности Северо-Кавказского банка ОАО «Сбербанк России»;
- Направление: противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма. Элемент противодействия: анализ экономической и иной деятельности хозяйствующих субъектов и физических лиц;
Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.
Прочитав статью, возникло желание поделиться своими мыслями в отношении некоторых обстоятельств, на мой взгляд, некорректно изложенных.
В статье содержится утверждение об обязательности регистрации договора по аренде земельного участка. Всё не так однозначно. Из такого утверждения напрашивается вывод, что все договоры аренды земли должны проходит подобную процедуру.
В действительности, чтобы сделка признавалась заключённой, её государственная регистрация требуется только в случае, когда соглашением сторон оговорён срок аренды равный одному году либо превышающий его.
При заключении сделки аренды на меньший срок или когда срок аренды не указан, она считается заключённой в момент подписания договора сторонами. Для таких сделок государственная регистрация не требуется.
Дополнительное соглашение – это самостоятельная сделка, имеющая определённую цель. Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.
Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года или не определён), то изменяющая её условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать. Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона.
Дополнительное соглашение нуждается в государственной регистрации лишь в случае, когда такая регистрация проводилась в отношении сделки, которую оно продлевает на тех же условиях.
Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья. Если договор предусматривал фиксированный срок аренды, который завершился, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор продлевается.
Однако не на тот срок, который был предусмотрен договором, а на срок неопределённый, независимо от того, на какой заключался основной договор. Стоит напомнить, что такой договор освобождён от государственной регистрации и продолжается до заявления о его прекращении.
Не могу согласиться с тем, что продлённые подобным образом договорные отношения встретят затруднение при их прекращении без веских причин. Наоборот, трудностей для его расторжения нет. Договор аренды, в котором срок не определён, расторгается в одностороннем порядке любой из сторон по первому заявлению с соблюдением сроков уведомления об этом.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:
- взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
- На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
- На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.
Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.
Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.
В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.
Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.
Продление аренды земельного участка в 2020 году
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.
В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.
Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами, если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка
Продление возможно на правовых основаниях:
- взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
- по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
- на основании административного решения (по согласию сторон).
Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.
Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.
Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.
В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.
Пролонгация договора аренды земельного участка означает продление срока его действия. Из нашей статьи вы узнаете, как продлевается такое соглашение (в том числе на неопределенный срок) и когда его продлить нельзя. Также далее приведем примеры из судебной практики по данному вопросу.
Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ.
При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.
Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:
- подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
- заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
- включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договоре не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на продление договора, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
В том случае, если земельный участок был выделен для возведения на нем объекта строительства (например, частного дома или нежилой недвижимости), действие договора аренды может закончиться до того, как на нем будет возведена запланированная постройка. В этом случае соглашение придется пролонгировать.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право на однократную пролонгацию договора аренды предоставляется собственнику расположенного на участке недостроенного объекта недвижимости в том случае, если:
- право собственности на этот объект было приобретено в результате публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с истечением срока действия договора аренды;
- в течение 6 месяцев с момента истечения срока действия договора аренды в суд не поступило заявления о проведении в отношении объекта публичных торгов (или требования, изложенные в таком заявлении, не были удовлетворены).
Действие договора аренды участка земли прекращается принудительно в том случае, если в течение трех лет с момента передачи земли арендатор не использовал ее для возведения постройки, соответствующей целевому назначению выделенного участка (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Чтобы продлить договор аренды, необходимо подать соответствующее заявление на имя арендодателя. В нем указывается причина, по которой возникла необходимость в пролонгации договора.
С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).
Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.
В КонсультантПлюс можно изучить и скачать множество форм и образцов документов, в том числе форму дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:
- Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
- Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
- Регистрация документа в Росреестре.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.
Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Обратите внимание!
Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.
Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС
Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.
Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.
Обратите внимание!
Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.
При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.
В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора. В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.
Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».
Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.
Направьте письмо одним из способов:
- почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
- электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
- курьерской службой.
Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.
При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.
Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:
- юридическое лицо;
- физическое лицо;
- местный муниципалитет.
Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.
Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение
Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.
Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.
Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.
Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.
Обратите внимание!
По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.
Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:
- по согласованию с административным органом;
- при участии в торгах;
- через суд.
Таким образом, условия могут быть следующими:
- взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
- на основании решения муниципалитета;
- на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
- если строительство не было санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
- работы так и не были начаты;
- участок используется не по назначению.
Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.
Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.
Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
- За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
- Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.
При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.
Продление договора аренды земельного участка без конкурсных процедур в 2020 году
- Суд первой инстанции удовлетворили заявленные требования.
Cуд пришел к выводу об обоснованности требований Предпринимателя. Предприниматель имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов; в оспариваемом решении Администрации не приведено ни одного из перечисленных в ст.
39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.
- Вышестоящие суды отменили решения суда первой инстанции, в удовлетворении иска отказал.
ЗК РФ предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное предоставление ему в аренду публичного земельного участка для завершения строительства данного объекта.
Законодатель, введя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, адресовал его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора.
- Суд округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции.
Правило, закрепленное в п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п.3 ст.22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Судебные акты апелляционного суда и суда округа отменены. Решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.
К основным из них относятся:
- Обоюдное согласие сторон;
- Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
- Подача заявления за до завершения срока аренды;
- Отсутствие нарушений пользования землей;
- Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.
Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.
Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.
Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:
- Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
- Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
- Регистрация документа в Росреестре.
Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.
При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.
Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия. Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).
Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.
При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.
Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Соответственно, если по условию об автоматической пролонгации вы продлеваете договор также на срок менее года, регистрировать его не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Если же вы продлеваете долгосрочную аренду указанных объектов на такой же длительный срок (год или больше), можно решить — регистрировать продление договора или нет. Отсутствие регистрации не изменит отношений между вами и контрагентом, договор будет считаться продленным. Однако это может повлиять на отношения с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Чтобы согласовать такое условие, укажите:
- срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключен, либо новый срок (п. 4 ст. 421 ГК РФ). При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении. Учтите, что, если срок, который вы установите, превысит максимальный (предельный) срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
- срок для заявления возражений о продлении, т.е. за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.
В интересах обеих сторон предупредить друг друга заблаговременно (например, за 2 недели, за месяц до окончания договора). В этом случае при наличии возражений со стороны арендодателя арендатор успеет заявить до окончания договора о желании реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендодатель, в свою очередь, сможет заранее начать поиски нового контрагента, если от продления откажется арендатор;
- количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.
Примеры формулировки условия
«Настоящий договор действует с 01.01.2018 до 31.12.2018. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз.»
«Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Количество возможных пролонгаций — не больше пяти.»
Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий:
- соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
- арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
- арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).
Для подписания допсоглашения поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.
Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.
Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.
Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий:
- срок отношений истек;
- арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
- арендодатель не требует прекращения пользования участком.