Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Практика рассмотрения земельных споров». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Настоящий обзор подготовлен в соответствии с планом работы Арбитражного суда Владимирской области на I полугодие 2007 года.
Предметом исследования настоящего обзора является судебная практика Арбитражного суда Владимирской области по рассмотрению исков, связанных с применением земельного законодательства, за 2006 год и первый квартал 2007 года, анализ которой показал, что за 2006 рассмотрено 121 дело данной категории споров, из них было удовлетворено 58 исков. За январь-февраль 2007 года рассмотрено 22 дела и удовлетворены иски по 11 спорам.
В апелляционном порядке обжаловано 16 решений суда, из них: 5 — оставлено без изменения, 11 — в стадии рассмотрения.
В кассационном порядке обжаловано 3 решения суда, все решения оставлены в силе.
Специфика данной категории споров обусловлена тем, что они вытекают из земельных отношений, объектом которых выступает земля как природный объект и природный ресурс.
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
При подготовке дела к судебному разбирательству следует учитывать, что гражданское законодательство применяется к земельным правоотношениям при решении имущественных вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также при совершении сделок с ними.
В силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В связи с этим нормы гражданского законодательства, регулирующие имущественные отношения, не применяются, если соответствующие вопросы решаются по-иному земельным законодательством.
Для правильного разрешения земельного спора на стадии подготовки дела к судебному разбирательству необходимо установить категорию земель и целевое назначение спорного земельного участка.
Также необходимо учитывать ограничения оборотоспособности земельных участков, предусмотренные статьёй 27 Земельного Кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 2 данной статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
С целью обеспечения единообразных подходов к решению вопросов, возникающих в судебной практике по землепользованию, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал разъяснения арбитражным судам своим постановлением от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Земельные споры возникают по поводу предоставления, изъятия, порядка пользования землей, а также возмещения затрат, возникающих в связи с земельными отношениями.
Судебная практика по земельным спорам
2.1. В досрочном расторжении договора аренды отказано из-за недоказанности нецелевого использования земельного участка.
1. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю К. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка площадью 407 кв.м. и об освобождении данного земельного участка, ссылаясь на то, что ответчик в нарушение договора аренды осуществляет эксплуатацию земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием (размещение временной парковки автотранспорта), а предоставляет арендуемый земельный участок посторонним лицам для осуществления торговли.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.
Между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем К. заключен договор аренды земельного участка площадью 407 кв.м. для размещения временной парковки автотранспорта.
Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Владимирской области произведена государственная регистрация вышеназванного договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, перечисленным в названной статье, а также установленным договором аренды.
Истец указал, что согласно п.4.4.2 договора аренды земельного участка, ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Пунктом 4.1.1 вышеназванного договора предусмотрено право арендодателя (истца) требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка по нецелевому назначению. В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка, истец представил письменное объяснение ответчика старшему помощнику прокурора, постановление прокурора о возбуждении производства об административном правонарушении, акты комиссии от 16.12.2005 и от 04.05.2006.
К материалам дела приобщены два решения Арбитражного суда Владимирской области: от 07.06.2005 по делу № А11 -1864/2005-К2-27/117 и от 22.12.2005 по делу № А11-18359/2005-К2-19/781, которыми отменены два постановления о привлечении ответчика к административной ответственности по ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающей ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению.
Представленные истцом акты по проверке использования земельного участкасоставлены в одностороннем порядке без участия индивидуального предпринимателя К.
Между тем в материалах дела имеется договор от 28.08.2005, заключенный между индивидуальным предпринимателем К. (исполнителем) и М. (заказчиком), о предоставлении заказчику услуг по парковке автомобилей на территории платной парковки.
В порядке оказания помощи в устранении обстоятельств, затрудняющих эксплуатацию земельного участка под размещение парковки автотранспорта, в том числе и в связи с тем, что имеют место случаи самозахвата территории стоянки отдельными гражданами, осуществляющими торговую деятельность, ответчик обращался с заявлениями 17.01.2006 к Главе района, к начальнику ОВД района. Согласно ответу начальника ОВД работниками милиции была проведена проверка, по результатам которой составлен административный протокол по факту осуществления торговли в неустановленном месте, проведена профилактическая беседа с виновными.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем истцом не представлено надлежащих доказательств использования ответчиком спорного земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.
Кроме того, согласно акту обследования земельного участка, составленного председателем Совета народных депутатов, заведующей отделом жилищно-коммунального хозяйства администрации, представителем индивидуального предпринимателя К., территория парковки огорожена в соответствии с проектом по периметру выделенного земельного участка, стоянка оборудована соответствующими проекту дорожными знаками, на момент осмотра на территории стоянки были припаркованы 4 автомашины, фактов торговли на указанном земельном участке не зафиксировано.
2. Управление муниципальной собственности обратилось с иском к Некоммерческому партнерству о досрочном расторжении договора аренды земельного участка площадью 32 297 кв.м. и погашении регистрации права аренды земельного участка в связи с его нецелевым использованием.
Ссылаясь на то, что в нарушение договора аренды земельный участок ответчиком не используется по целевому назначению (строительство домов не ведется, нарушены сроки окончания строительства), истец обратился с настоящим иском.
Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований было отказано по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.09.2003 между Администрацией города Переславль-Залесский и Некоммерческим партнерством подписан инвестиционный контракт № 92 на строительство группы жилых домов в городе Переславль-Залесский.
01.12.2003 между Некоммерческим партнерством и Коммандитнымтовариществом с согласия Администрации города Переславль-Залесский вдополнение к вышеназванному контракту подписан инвестиционный контракт Д-12на строительство комплекса жилых домов в городе Переславль-Залесский.
Классифицировать конфликты на почве земельных правоотношений принято на основе причин, породивших спор.
Вот несколько их видов.
Определить границы участка без помощи инженеров по межеванию не всегда просто. Приобретая даже старый объект, нельзя быть уверенным в правильности границ. Ведь с течением времени ограждение по воле бывших владельцев могло мигрировать в любом направлении. Поэтому споры о границах земельных участков возникают сплошь и рядом.
Пример
Оксане по наследству достался старый бабушкин домик, который она снесла и начала строительство дома. Всё бы ничего, но соседняя избушка сгорела и пепелище вместе с заборами сровняли бульдозером.
Полагаясь на свою память, женщина заложила фундамент и возвела стены. Впоследствии оказалось, что она «залезла» на 2 метра на участок, который купила другая гражданка — Юлия.
Этого было достаточно, чтобы возник земельный спор, который урегулировали в досудебном порядке. Предприимчивая Юлия потребовала с Оксаны компенсацию в сумме 150 тыс. рублей. На том и порешили. Провели новое межевание и узаконили границы.
В некоторых случаях, оговорённых в Земельном кодексе, государство имеет право изъять землю из оборота. Владельцам выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости участков. Однако этот вопрос спорный. Ведь сумма компенсации зависит от компетентности оценщика и степени его заинтересованности в хороших отношениях с властью.
Так как каждый вправе нанять независимого оценщика, результаты оценки которого могут сильно отличаться от официальных, этот вид споров достаточно распространён. Одна из сторон в этом случае — государство или муниципалитет.
Споры о праве собственности на землю
Не всегда государственные органы идут навстречу гражданам. Часто возникают конфликты по поводу приватизации, выделения земель отдельным категориям граждан, наложения сервитутов, перевода земли в другую категорию. Оспаривать решения этих органов сложно, так как против вас будет работать профессиональный юрист. Однако что мешает вам нанять профессионального адвоката?
Изучив предмет, основания возникновения, подведомственность и подсудность земельного спора, нужно по нему написать исковое заявление. Образец лучше взять в канцелярии того суда, в который вы собираетесь подавать иск. Подробно опишите ситуацию и обоснованно изложите свою позицию по делу. Не забудьте про ссылки на доказательства.
Что должно быть в иске:
- наименование суда и его адрес;
- установочные данные ваши и ваших оппонентов;
- сведения о лицах, которых вы желаете пригласить для дачи показаний в свою защиту;
- подробное описание ситуации;
- суть требований к оппоненту и их обоснование;
- ходатайство о применении обеспечительных мер при рассмотрении земельного спора;
- стоимость иска.
Не забывайте, что исковая давность по гражданским делам, в том числе по земельным спорам, составляет 3 года. Когда срок пропущен, то вначале придётся его восстановить в судебном порядке, если есть достаточные для этого основания. Уплатите госпошлину по земельному спору.
Написав иск, не забудьте уведомить в письменном виде всех участников спора. Ваши действия для них не должны быть неожиданностью. Возможно оппонент, испугавшись судебного разбирательства, решит уладить всё полюбовно.
К исковому заявлению необходимо приложить все имеющиеся документальные доказательства по делу и передать весь пакет в канцелярию суда. В течение определённого времени судья изучит документацию и назначит дату судебного заседания, о чём вы будете уведомлены.
Разрешение земельных споров в судах осуществляется в рамках гражданского судопроизводства. Это означает, что процесс состязательный, а судья принимает решение по земельному спору на основании предоставленных сторонами доказательств. Прав будет тот, кто убедительнее докажет свою позицию.
После окончания слушаний судья сделает перерыв для окончательного принятия решения. Иногда на принятие решения требуется несколько дней. В конце концов судья вынесет свой вердикт. Вам останется только согласиться с ним или нет.
Споры связанные с землепользованием
Предмет земельных споров – любой тип конфликта, связанный с частью земли. Земельный спор – это процесс обсуждения предмета недопонимания.
А его разрешение – это постановление или решение, установленное согласно ГК и ЗК Российской Федерации.
Ответственность в земельных спорах
Правоведы выделяют всего два вида ответственности при возникновении вопросов:
- административная;
- гражданско-правовая.
Разберем их по порядку, чтобы понять, какая из них к чему приравнивается.
Административное правонарушение – проступок. В земельных спорах к ответственности могут быть привлечены:
- физические лица;
- должностные;
- юридические лица.
Список административных нарушений:
- Нарушение границ участка – это случайное или специальное занятие не принадлежащей доли, а также строительство неразрешенных объектов без уведомления управляющих органов. Под это подпадает порча лесов и соседних объектов земли, а также уничтожение животных.
- Нарушение природопользования – игнорирование экологических требований при возведении построек. Незаконное изменение информации о технических составляющих участка.
- Привлечение третьих лиц – указание невиновных путем угроз и других незаконных методов.
Под гражданско-правовой ответственностью подразумевается штраф, санкции и все, что связано с возмещением убытков. Когда причиняется вред имуществу, наступают следующие правила:
- провинившееся лицо обязано возместить 100% ущерба;
- обязанности сторон всегда прописываются в судебном решении или утверждаются законодательно;
- после возмещения ущерба лицо освобождается от ответственности;
- сумма зависит от объемов нарушений.
Возврат средств зависит от лица:
- физические лица уплачивают штрафы из собственного бюджета;
- компании обязуются возмещать убытки из капитала организации или от конкретного сотрудника — виновника;
- должностные лица оплачивают из казны страны.
Выделим несколько основных проблем, которые чаще встречаются в юридической практике:
Нарушение границ участка. Чаще всего такая проблема встречается из-за того, что владельцы собственности не хотят тратиться на межевание и услуги прочих инженеров. Отсюда возникают проблемы с границами наделов.
Под нарушением границ земли имеется в виду любое действие, которое ограничивает незаконно соседние аграрные участки.
Наиболее распространенный пример:
Молодой человек получает в собственность старый домик, который в свое время уже развалился и уничтожил часть забора. Собственник устанавливает по своему усмотрению ограждения, где считает нужным. Оказывается, что он занимает площадь другого человека – соседа, который недавно купил себе земельный участок.
В итоге все это дело может закончиться судебным разбирательством, и собственнику старого дома придется отдать немалые деньги, если стороны не договорятся между собой.
Ошибки с измерениями площади участка. Опять же техническая ошибка вызывает вопросы у большинства юристов во время предложения оптимальных решений.
Чаще всего такая ситуация возможна, когда собственник получает земельный участок, который был измерен давно, и его технические сведения сильно устарели. Как правило, это измерения 5 или 10-летной давности.
При неправильно указанной площади в технических паспортах может быть увеличена или снижена сумма поземельного налога. В первом случае получается не самая приятная ситуация.
Изымание государством. Согласно Земельному кодексу РФ существуют несколько обстоятельств, позволяющих государственным органам отнимать земельные участки из собственности.
Основные причины по изыманию:
- строительство объектов для стратегических целей государства;
- создание расширенной природной зоны под охраной муниципального органа управления;
- после истечения договора аренды любой продолжительности;
- недовольство родственников при определении собственника наследства.
Как правило, последняя причина является наиболее распространенной, поэтому существует немало споров, когда государство отнимает участок у собственника земли.
Также несколько споров связаны с незарегистрированными постройками на участке.
Проблема незаконности действий государственных органов. Часто бывает так, когда государство специально меняет статус участка, чтобы не дать собственнику заниматься аграрной деятельностью или возводить собственные постройки. Такие ситуации необходимо решать в суде с весомыми доказательствами.
Судебная практика по спорам с земельными участками
Как правило, разрешение земельных споров проводится путем написания претензии управляющему органу власти. Однако, не все проблемы могут уладиться таким образом.
Выделяются несколько этапов решения земельных проблем:
Написание искового заявления с конкретной причиной спора. Составить документ иска нужно в соответствии с образцом, который доступен каждому в интернете или в судебном органе.
Список пунктов, содержащихся в исковом заявлении:
- Адрес органа, в который подается претензия: фактический адрес судебного органа, а также полное название без сокращений, где будет происходить разбирательство.
- Данные о проблеме: описание причины иска, а также сведений о лицах, выступающих в качестве оппонентов спора.
- Поддержка: указание всех лиц, готовых доказать правоту действий и защитить права собственника.
- Описание ситуации: сведения о проблеме и подробные описания причин с указанием конкретных дат.
- Ходатайство: официальная просьба о рассмотрении дела с принятием защитных мер.
- Стоимость иска: цена, необходимая для покрытия ущерба.
Рассмотрение земельных споров имеет несколько этапов:
- Срок давности по земельным спорам составляет 3 года. При истечении трех лет необходимо восстановить иск через суд, имея определенные основания. Также нужно уплатить госпошлину.
- Следующий этап – уведомление всех участников дела. Это обязательное условие, которое может сыграть на руку заявителю.
- Третий этап – подготовка материалов, доказывающих факт нарушения или спора. Необходимо предоставить все доказательства, которые будут подтверждены юридически. Также рекомендуется иметь показания свидетелей, которые окажут поддержку.
Чем больше доказательств, тем выше шанс выигрыша дела.
- Четвертый этап – проведение конкурса. У кого будет больше оснований и доказательств, тот имеет высокий шанс на выигрыш дела.
- Пятый этап – принятие решения. Суд будет на стороне человека, который:
- предоставил все документы;
- объяснил причину иска;
- доказал факт нарушения прав;
- предоставил свидетелей.
В случае несогласия с судом можно обжаловать решение. Для этого необходимо обратиться в высшую инстанцию. Рекомендуется собрать больше доказательств и свидетелей, чтобы выиграть дело.
Сроки обжалования регулируются индивидуально и представлены решением.
Окончательное решение суда высшей инстанции исправить уже нельзя. Исполнение обязательств осуществляется согласно финальному вердикту суда. Если какая-то часть не выполняется, то гражданин имеет право обратиться к судебным приставам для исправления.
Данные споры — это притязание на право владения или пользования участком двух и более лиц, к примеру: признание права, раздел, определение границ, устранение препятствий в пользовании участком, истребование участка из чужого незаконного владения.
- По вопросам владения – конфликтная ситуация связанная с нарушением местоположения границ земельного участка, права подтверждаются выпиской из ЕГРП.
- По вопросам пользования – конфликт связанный с нарушением прав правообладателя земельного участка по извлечению дохода от использования земельного участка, нанесение ущерба путем неправильного использования соседнего участка, уничтожение посевов или нанесение вреда создающего угрозу уничтожения имущества.
- По вопросам распоряжения – незаконная продажа одного и того же участка двум и более субъектам земельных правоотношений. Подробнее: Земельное право.
На сегодняшний день в земельном законодательстве России не содержится определения подобного спора в отличие от иных отраслей, к примеру, в ТК РФ приводится определение как индивидуального, так и коллективного трудового, которые определяются через неурегулированные разногласия.
Однако, несмотря на это, указанный термин неоднократно применяется в ЗК РФ. Так, глава IX Кодекса именуется «Защита прав на землю и рассмотрение данных конфликтов». В п. 1 ст. 64 ЗК РФ говорится о рассмотрении данных споров в судебном порядке и т.д.
В этой связи полагаем, что одним из недостатков действующего законодательства является отсутствие в нем определения данного спора. В данной рубрике мы рассмотрим ключевые споры, а также их отстаивание в суде.
Анализ нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, показал, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствуют какие-либо положения, регламентирующие вопросы, связанные с организацией профилактики данных споров, не указываются субъекты профилактической деятельности и их полномочия в сфере профилактики. В этой связи актуальность научного исследования проблем профилактики споров не вызывает сомнений.
На какую законодательную базу опирается суд, когда идет разбирательство относительно такого важного вопроса, как земельный спор? Это:
- Гражданский кодекс РФ.
- Гражданский процессуальный кодекс РФ.
- Земельный кодекс РФ.
- Арбитражный процессуальный кодекс РФ (в случае споров между субъектами экономической и иной предпринимательской деятельности).
- Федеральный закон от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в особенности глава 3).
- Иные законы и подзаконные акты, напрямую или косвенно регулирующие оборот земельных участков (например, градостроительный кодекс).
Именно на этих законодательных актах основывается решение суда.
Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам
(Практика рассмотрения данных споров Пензенского областного суда)
- забор,
- расположение строений,
- разницу высот в грунте (например, если забора не было, а была межа),
- разницу видов грунта,
- свидетельские показания,
- архивные материалы инвентарных дел на домовладения,
- материалы ускоренной инвентаризации,
- результаты экспертизы, проведение которой необходимо почти во всех делах этой категории.
Основными причинами этой категории разбирательств являются:
- отсутствие правоустанавливающих документов на землю,
- отказ уполномоченного органа в приватизации или регистрации права на участок,
- желание обойти законную процедуру приобретения прав на землю.
Суд подтверждает уже существующий факт законного обладания землей, а не порождает его. К примеру, человек занимался огородом или строил дом на земле, доставшейся в наследство, но не регистрировал право собственности. Обращаясь в суд, заявитель должен обладать доказательствами возникновения у него этого права, иначе суд примет решение не в его пользу (п.59 Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В приведенном примере – это свидетельство о праве на наследство.
Если же спор возник по поводу принятого решения (действий или бездействия) властным органом, нужно оспаривать отказ в предоставлении земельного участка.
Как известно, кадастровая стоимость недвижимости, применяемая для исчисления налогов и арендной платы, зачастую на практике выше рыночной. В суде можно добиться ее снижения.
Если отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение соответствуют требованиям закона и стандартам оценки, то кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере определенной рыночной стоимости (Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 05.08.2015 № 67-АПГ15-40).
Хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо когда такой статус имеется, но дело возникло не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на действия администрации по земельным вопросам.
Судам, в частности, подведомственны:
- требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, выпаса скота;
- жалобы на отказ в регистрации и выдаче администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора купли-продажи земли;
в) требования о признании неправомерными прекращения местной администрацией права собственности и пользования земельными участками и их аренды; - жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации при предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд;
- требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства;
- требования о признании неправомерным отказа администрации в предоставлении служебного надела и отказа в сохранении права пользования служебным наделом за лицами, перечисленными в законодательстве;
- требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав собственников земли, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванной действиями предприятий, учреждений, организаций и граждан;
- требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земель загрязнением, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков, землепользователей;
- требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землепользователями проведением изыскательских работ;
- требования о возмещении местной администрацией стоимости произведенных затрат на улучшение в случае добровольного прекращения права пожизненного наследуемого владения и пользования участками и их аренды, а также требования местной администрации к землевладельцу или землепользователю о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земли;
- жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка, если ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землепользователя (например, в результате решения местной администрации лишены подъезда к своим земельным участкам);
- споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в которых оспариваются его границы и размеры;
- споры между садоводческим некоммерческим объединением и его членами, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земель определения порядка пользования этим участком;
- споры между членами дачного некоммерческого объединения и названным объединением о порядке пользования земельным участком и его раздела
Под понятием «земельные споры» подразумевается процесс обсуждения и доказывания своих прав на участок с соблюдением установленной на законодательном уровне процедуры, а также при равноправии всех ее участников перед законом.
Классификация земельных споров может осуществляться по нескольким признакам. Как правило, категории земельных споров напрямую зависят от причины, связанной с их возникновением.
Выделяют следующие виды земельных споров:
Земельные споры по предоставлению участков:
- возникающие в связи с нарушением установленных правил предоставления участков и лишения права на владение;
- возникающие из-за лишения возможности владения участком в установленных границах, которое произошло ввиду проведения отвода участков;
Земельные споры при пользовании участками:
- вмешательство постороннего лицо в ведение хозяйственной деятельности;
- вмешательство и создание всевозможных помех, которые лишают возможности нормального землевладения.
Земельные споры при изъятии участков:
- принятие незаконного решения об изъятии;
- наличие незаконных требований о прекращении договора временного пользования.
Земельные споры по возмещению убытков:
- взыскание убытков от неправомерных действий;
- взыскание убытков от правомерных действий.
Практика рассмотрения земельных споров: анализ и комментарий
На законодательном уровне выделены следующие субъекты спора:
- физические лица, обязанные уплачивать налог на землю;
- юридические лица, обязанные уплачивать налог на землю.
В качестве объекта спора выступает право собственности на определенный участок земли.
Исковая давность на земельные споры вызывает множество дискуссий, ведь для них не совсем подходит установленный на общих основаниях срок в три года.
В некоторых случаях, срок исковой давности составляет именно эти три года, если речь идет о заключении небольшой сделки. В такой ситуации срок начинается исчисляться с момента заключения договора.
Но в земельном законодательстве есть и некоторые исключения, к примеру, если речь идет об устранении разнообразных препятствий, которые нарушают права собственника на пользование участком. В подобной ситуации срок исковой давности может быть приостановлен на установленный в законе срок.
Каждый гражданин Российской Федерации имеет закрепленное в Конституции РФ право на обеспечение защиты своих прав и свобод. Суть требования заключается в том, что любые действия и бездействия государственных и муниципальных органов, государственных и должностных лиц, могут быть обжалованы в ходе проведения судебного заседания.
Порядок проведения всех необходимых процедур, направленных на защиту конституционных прав и свобод каждого гражданина, определяется в соответствии с подведомственностью, урегулированной процессуальным законодательством. Так, любое подобное нарушение между субъектами может быть рассмотрено путем обращения гражданина:
- в арбитражный суд;
- в мировой суд;
- в третейский суд.
Процессуальные особенности земельных споров определены земельным и гражданским законодательствами. В отдельных случаях, установленных законодательством, решение земельных споров между субъектами может также проводиться и в административном порядке.
Такое решение может быть в дальнейшем оспорено путем обращения в суд. Порядок разрешения земельных споров установлен гражданско-процессуальным законодательством.
Процесс рассмотрения земельных споров в ходе судебного заседания следующий:
1. На первом этапе происходит обращение в суд для обеспечения защиты своих конституционных прав, то есть нарушенного земельного права. Обращение должно быть выражено в виде подачи искового заявления, содержащего в себе все обстоятельства нарушения.
В обязательном порядке исковое заявление должно содержать наименования сторон, их точные адреса проживания или нахождения, цену иска, обстоятельства, которые выступают в качестве обоснования требования, а также полный перечень всех прилагаемых к документу ходатайств.
В течение месяца после принятия искового заявления суд должен провести его рассмотрение.
2. На втором этапе после рассмотрения заявления происходит возбуждение дела о необходимости провести рассмотрение земельного спора в ходе судебного заседания. На данном этапе суд проверяет все представленные доказательства, а также вызывает и опрашивает обе стороны об известных обстоятельствах спора. Кроме того, суд имеет право при необходимости запросить дополнительные документы.
3. Следующий этап – вступительный, на котором происходит открытие судебного заседания и установление особого режима его проведения. Так, к примеру, в заседании имеют право принимать участие только лица, между которыми произошел спор. Прочие лица, находящиеся в зале, должны соблюдать тишину, в противном случае судья будет вынужден вынести определение о наложении на виновных санкции.
На данном же этапе осуществляется проверка явки всех сторон, а также прочих участников рассмотрения дела. Явившимся должны быть разъяснены их права и обязанности.
4. Далее стадия непосредственно самого судебного разбирательства. В ходе его проведения осуществляется доклад дела, заслушивание всех участников дела, начиная с истца и ответчика, проведение оценки всех представленных доказательств.
5. Заключительная стадия рассмотрения земельного спора в ходе судебного заседания – принятие решения. Оно в обязательном порядке должно быть обоснованным и законным. Кроме того, судья должен основываться только на представленных ему для рассмотрения доказательствах, а не на своих предположениях и предпочтениях. Проигравшей стороне придется уплатить судебные издержки истца.
Процессуальные особенности данных споров позволяют осуществить его передачу в третейский суд. В Гражданском кодексе России установлено, что для рассмотрения в третейский суд могут быть переданы дела по поводу любых споров, кроме отдельных споров, выделенных на уровне федерального законодательства.
Процессуальные особенности рассмотрения споров, связанных с землей, рассматривают передачу в третейский суд в качестве альтернативной формы защиты своих конституционных прав.
Согласно гражданскому праву решение, принятое третейским судом, не несет никаких юридических последствий.
Следовательно, любое решение, принятое данным судом, исполняется сторонами в добровольном порядке. Принудительное исполнение принятого решения находится за пределами компетенции третейского суда и возможно только после вынесения соответствующего решения мировым или арбитражным судом.
Отдельно стоит сказать, что обязанность по проведению государственной регистрации прав на недвижимость, всех совершаемых с ней действий, не может учитываться в качестве основания, препятствующего передаче дела о защите нарушенных земельных прав в третейский суд.
В отличие от решений мирового или арбитражного суда решение, принятое третейским судом, становится обязательным для исполнения только после прохождения им ряда процедур, среди которых получение соответствующего исполнительного листа. В ходе государственной проверки выявляется соответствие:
- соблюдение установленных на федеральном уровне гарантий прав и свобод граждан;
- соблюдение правил формирования состава суда;
- соответствие принятого решения суда принципам российского законодательства.
Кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере его рыночной стоимости, если экспертиза рыночной стоимости проведена несертифицированным экспертом. Это отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Поскольку кадастровая стоимость участка по закону не может быть выше или ниже его рыночной стоимости, в зависимости от обстоятельств. Об этом напомнили арбитры Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Судебная практика по земельным отношениям
Земельные споры, в зависимости от способа и порядка рассмотрения в суде, делятся на:
- Споры, при которых соблюдается предварительная внесудебная процедура.
- Конфликты, которые рассматриваются в судебных органах.
- Споры, которые передаются конфликтными сторонами в третейский суд.
В отношении разногласий по реализации прав и обязанностей споры делятся на:
- Те, которые требуют признания на земельный участок в суде.
- Споры, требующие присуждения исполнения относительно определенных действий либо воздержания от исполнения.
- Споры, касающиеся прекращения либо изменения земельных правоотношений.
Но и это еще не все. Дела в суде могут подразделяться в зависимости от того, как именно они будут рассмотрены:
- Дела, которые рассматриваются судом с соблюдением досудебного порядка урегулирования конфликтной ситуации.
- Дела, которые будут рассмотрены в судебных органах.
- Те дела, которые рассматриваются в третейском суде.
Рассмотрим некоторые из земельных споров более подробно.
Подобные конфликты, требующие решения суда, могут возникнуть в том случае, если межевание по ним осуществлялось недостаточно качественно либо выполнялось много лет назад. В итоге в бумагах будет прописана одна площадь, хотя по факту окажется совершенно иная. Новый правообладатель заказывает замеры, и на основании нового документа пытается получить назад переплаченные средства. Соответственно, для решения земельного спора он обращается в суд
Обратите внимание! Ситуация такого типа может возникнуть еще и тогда, когда из-за того, что площадь исчислена неверно, начисляется больший земельный налог. В этом случае судом назначается судебная оценочная экспертиза с замером имеющегося участка.
Споры подобного типа могут возникнуть в том случае, если кто-то пытается оспорить ваше право собственности. Чаще всего такие ситуации связаны с наследованием, когда недовольными остаются родственники. Бывает и так, что хозяин надела длительное время владеет им, но при этом так и не оформил его должным образом. Тогда возникает земельный спор, требующий решения суда.
Дополнительно том, какие именно документы нужно проверить при покупке дома, можно посмотреть в видео
Не всегда госорганы идут навстречу и горят желанием помочь гражданам. Ежедневно возникают тысячи разногласий относительно перевода земельного участка в иную категорию, наложения сервитутов, выделения участка льготникам, споры о приватизации и так далее.
Обратите внимание! Конечно, оспаривать действия госорганов очень сложно, ведь против вас будет профессиональный юрист. Однако кто мешает вам также нанять профессионального юриста?
Из года в год в российских судах растет число гражданских дел, связанных с рассмотрением исков о защите земельных прав.
Если раньше эта категория судебных споров сводилась чаще всего к определению порядка пользования участком или установлению границы между смежными землевладениями, то теперь их спектр заметно расширился.
Причиной тому является появление и формирование в последние два десятка лет института частной собственности на землю.
Споры по земельным участкам судебная практика
При этом они забывают, что есть и другие доказательства, указанные в материалах дела. Вообще, оценка специалистов практически не анализируется ими, так как они уделяют внимание только тому, чтобы все выводы и заключения были сделаны максимально полно, какие методы были использованы в процессе работы.
- определенными правами, к примеру, правом собственности на земельный надел, правом преимущественного возобновления аренды перед иными лицами, и прочим;
- признанием прав на имущество, к примеру, на компенсацию ущерба, причиненного различными действиями (законными или незаконными), сбор урожая, выращенного до момента расторжения арендного договора и т.д;
- признанием земельных прав на землю (недвижимость), связанных с правом на участок, к примеру, право собственности на землю и дом, который на ней построен, право на членство в дачном кооперативе, на садовый участок с садовым домиком, право на гараж и то место, где он находится, право на пользование общей землей в гаражном товариществе и прочее.
Еще почитать: Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц
- существует документальное подтверждение, которое отображает информацию о землевладении заявителя, и данные документы достаточны для установления его фактического местоположения, а также наложение границ соседней земли, которая поставлена на кадастровый учет раньше;
- при кадастровом учете соседнего землевладения произошло нарушение процедуры по согласованию земельных границ – согласия, выраженного истцом, не имеется.
Владелец земли оформил документы на участок давно, получив при этом свидетельство старого образца. В отношении участка не проводились землеустроительные работы, кадастровый план не оформлялся. Ввиду определенных причин, собственник не оградил землевладение, и в течение шести лет не появлялся на его территории.
Границы между наделами можно разделить на несколько типов:
- фактические, то есть существующие в натуре
- кадастровые – отраженные в документации, в свою очередь делятся на
- декларированные, или приблизительные
- точные, установленные при помощи специальной измерительной аппаратуры
Несоответствие “бумажных” и реальных границ чаще всего и становится поводом для ссор соседей. Другими причинами выступают:
- Захват земли владельцем пограничного надела.
- Нарушение норм строительства, в частности недопустимо близкое расположение зданий к пограничной зоне.
- Несоответствие сведений технической документации соседних участков. Речь идет о наложении границ.
Законодатель всеми силами стремится избежать возникновения споров о местоположении наделов.
В частности вводит для граждан обязанность проведения межевых работ по установлению граничных линий перед осуществлением любой значимой сделки.
То есть приватизировать землю, оставить ее наследникам или продать при отсутствии геодезического плана участка не получится. Об этом сообщает ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года.
Любое разногласие по поводу граничных линий наделов можно решить, не прибегая к помощи органов власти. Закон предусматривает возможность мирного оспаривания. Если собственникам удастся договориться, это сэкономит массу времени и денег для каждой стороны. Процедура урегулирования проста:
- Определяется факт ущемления прав одного из собственников – перенесение границ вследствие неправильного межевания или неверного заполнения технической документации.
- Рассматривается возможность проведения повторного межевания при существенном изменении границ надела.
- Результаты геодезических работ согласуются со всеми хозяевами соседних наделов.
Большинство ситуаций можно решить без обращения в суд. Однако если соседи отказываются проводить повторное межевание или не согласны с результатами, переносить решение вопроса придется в зал суда.
Как решить земельный спор по границе участка?
Попадающее под производство дело о земельном споре рассматривается в общем порядке. Суд рассматривает представленные сторонами документы и:
- Соглашается с существующими границами.
- Обязует стороны провести повторное межевание наделов с цель становления истинных границ.
Решение суда обретает истинную юридическую силу через 30 дней после принятия. За это время несогласная с вердиктом сторона вправе подать апелляцию.
После вступления в силу решения, оно направляется в Росреестр. Сотрудники учреждения вносят исправления в ЕГРН в соответствии с указанными поправками. И границы участка считаются установленными официально.
Владельцы земельных участков, границы которых не установлены, часто сталкиваются с проблемами захвата их территории, и как следствие к земельным спорам и судебным разбирательствам. Кроме того, к собственникам таких участков могут быть применены административные штрафы, так как документально не подтверждено их право пользоваться определенной территорией.
Если границы вашего участка не уточнены, Вам необходимо провести процедуру по определению на местности границ земельного участка. Простыми словами эту процедуру называют межевание.
Работы по межеванию позволяют официально закрепить, где заканчиваются границы конкретного земельного надела. Местоположение и границы земельного участка отображается и фиксируется в специальном документе — межевом плане. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Полученные данные необходимо передать в Росреестр для внесения и закрепления полученной информации, при этом госпошлину оплачивать не требуется.
Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.
Часто встречающимися причинами, которые вынуждают прибегать к обжалованию и повторному уточнению границ между территориями, являются:
- неточности, которые были допущены кадастровыми инженерами и неверные расчеты при выполнении работ по межеванию участков;
- противоречивые задокументированные сведения (речь может идти о неточных методах землеустройства, применяемых ранее);
- присвоение соседом участка, границы которого требуется установить (самозахват чужой земли).
Чтобы миновать судебные разбирательства, закон предписывает в обязательном порядке согласовывать результаты межевания с гражданами, владеющими смежными с конкретным участком землями.
Однако, споры с соседями зачастую возникают как раз при подписании актов о согласовании границ или выносе границ на местности. Если спор с владельцами смежных территорий не удается разрешить самостоятельно, требуется вмешательство в дело суда, который решит спор, основываясь на положениях Земельного кодекса.
Если соседу удастся доказать факт нарушения границ, он может оспорить результат этой процедуры даже при условии внесения данных в Кадастр.
Подача исков осуществляется в территориальные суды, то есть в места, на которых находится природный объект – земля. Мировой судья заинтересован в том, чтобы как можно быстрее разрешить конфликт, причина которого заключается в невозможности установления истцом порядка использования имущества/земли.
Представители районных судов могут разрешить конфликты, связанные с землемерием и установлением территориальных периметров спорных земель.
Практика рассмотрения земельных споров
Даже в суде иногда могут возникать накладки. В основном речь идет о нарушении порядка, который определен действующим законодательством.
Например, судебная коллегия пензенского облсуда посчитала правильным отменить решение, принятое 22.10.2013 года Ленинградским судом этого же города. Причиной явился отказ лиц, которые владеют смежными территориями, участвовать в рассмотрении дела и работ, связанных с изменением границ.
Чтобы воспользоваться доказательной базой, необходимо учесть показания свидетелей, разницу грунтов, обратиться к архивным материалам и обратить внимание на постройки, находящиеся на землях. Без проведения исследования решить возникший спор не представляется возможным.
Если документы не содержат четких указаний, касающихся границ участка, границами принято считать линии, которые сложились 15 лет назад и более, закрепленные с применением искусственных или природных объектов. Данным правилом необходимо руководствоваться и в том случае, если речь идет о проведении в отношении этих земель процедуры землемерия 10-летней давности.
Основные особенности рассмотрения арбитражными судами земельных споров, которые отличают их от других судов, заключаются в следующем:
- Необходимость досудебного урегулирования спора – это требование общее для большинства арбитражных споров, сохраняется оно и для конфликтов, касающихся земельных участков. Стороны, прежде чем обращаться в суд, должны попытаться уладить спор путем переговоров, а также предоставить подтверждение таких попыток (в виде протокола переговоров, копии претензии или других документов);
- Подсудность – в арбитражных судах рассматриваются только дела, касающиеся экономической деятельности юридических лиц и граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя. В редких случаях арбитраж также может рассматривать земельные споры, касающиеся государственных или муниципальных органов власти, а также госслужб;
- Равные права при рассмотрении дела – и истец, и ответчик в равной мере могут предоставлять суду доказательства своей правоты. Решение суда основывается на анализе предоставленных документов, потому очень важно ответственно подойти к их подготовке и оформлению.
Кроме того, если стороны смогут договориться уже во время рассмотрения дела, они имеют право заключить мировое соглашение, которое будет принято и подтверждено судом. В таких случаях дело досрочно закрывается.
Если земельный спор безрезультатно прошел стадию досудебного урегулирования, нужно готовиться к судебному процессу. Рассмотрение земельных споров арбитражными судами предполагает подготовку и подачу искового заявления. С его составления и начинается подготовка к судебным разбирательствам.
Хотя исковое заявление может подаваться в свободной форме, рекомендуется при его составлении использовать такой порядок подачи информации:
- шапка – здесь указывается информация о суде, куда будет подан иск, а также сведения об истце и ответчике (наименование или ФИО, адрес регистрации, контактные данные);
- обстоятельства дела – краткое описание причин спора, в чем были нарушены ваши права ответчиком, какие действия вы считаете неправомерными и т.д.;
- информация о соблюдении претензионного порядка разрешения спора – необходимо указать, что вы пытались уладить конфликт мирным путем и предоставить доказательства;
- требования – то, чего вы хотите добиться в суде. Например, признать ваше право на земельный участок, утвердить границы, разорвать договор аренды и т.д. Если требования материальные, в этом же разделе указывается также цена иска;
- перечень прилагаемых документов – вместе с иском всегда подается пакет документов, подтверждающий позицию истца. Он сильно зависит от обстоятельств конкретного дела и может содержать различные договоры, заключения экспертизы, свидетельства на право собственности, акты и т.д. Более подробную информацию о необходимых документах может предоставить адвокат;
- дата составления иска и подпись истца.
Иск подается в арбитражный суд по месту нахождения спорного земельного участка. Не забудьте также направить копию иска ответчику, а также другим заинтересованным сторонам, если таковые есть.
Нередко между гражданами могут возникнуть разногласия из-за границы соседних участков. Каждый пытается отстоять свое право, доказывая принадлежность части земли непосредственно ему. Однако мирным путем такие ситуации редко удается разрешить, из-за чего рассмотрение конфликта интересов происходит в суде. Здесь в рамках процессуального законодательства принимаются во внимание все претензии сторон, учитываются определенные по документам границы, а также устанавливаются права граждан на распоряжение земельным участком.
Судебная практика насчитывает множество спорных ситуаций, когда лица совершили незаконный захват территории, которая по документам им не принадлежит. При этом они не желают в мирном порядке освободить от своего неправомерного владения часть участка или всю землю целиком. В этом случае возникает земельный спор, который должен быть разрешен в рамках действующего законодательства с последующим принятием решения об освобождении участка или отклонении иска о незаконном межевании земли.