Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно Ли Продать Квартиру Если Началось Судебное Производство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
Если же в ходе судебного заседания арест на имущество наложен не был, то после вынесения решения в пользу банка и вступления его в законную силу, вопрос о наложении на имущество должника ареста решается в порядке исполнительного производства. В таком случае арест накладывается судебным приставом, к которому обращается представитель банка для взыскания долга. Пристав о наложении ареста опять же выносится соответствующее постановление. В том случае, если должник успел продать имущество до вынесения данного постановления, то считается, что должник реализовал свои гражданские права, и никакого нарушения в данном случае усмотреть нельзя.
Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.
Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.
Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.
Продать квартиру целиком или ее арестованную долю невозможно, если на нее наложено обременение. Тем более приобрести у ФССП, которая не занимается продажей. Процедуру организовывает и проводит специализированное учреждение в рамках исполнительного производства. Оно открывается на основании решения, вынесенного судебным органом.
Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2020 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.
Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.
Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.
Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть. Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств. Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.
Добрый вечер! История получила продолжение. Продавец подал в суд ходатайство о снятие ареста с недвижимости т.к за квартиру были внесены ден. средства покупателем до наложения ареста и обязуются деньги полученные от продажи направить на погашение долга. Как думаете есть шанс снять арест?
- Найти потенциального приобретателя.
- Получить разрешение на осуществление процедуры от третьих лиц, которые наложили обременение в целях исполнительного производства. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением.
- Снять запрет на осуществление юридически значимых действий путем устранения причины, послужившей для его установления.
- Собрать требуемые документы, представляемые для совершения действий, отнесенных к числу юридически значимых.
- Продать недвижимость согласно условиям договора купли-продажи. Неисполнение хотя бы одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
- Зарегистрировать переход права собственности в ФКП Росреестр.
Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.
Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.
Можно Ли Продать Квартиру Если Началось Судебное Производство
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
- если судом принято решение о прекращении исполнения; либо принят отказ взыскателя от взыскания; либо отменен документ, на основании которого был выдан исполнительный лист; либо утверждено мировое соглашение между сторонами производства;
- если организация должник или взыскатель была исключена из реестра юридических лиц официально ликвидирована;
- если исполнительный лист был выдан в отношении ребенка, противозаконно ввезенного в Россию, и в период проведения мероприятий ребенок достиг возраста, не позволяющего проводить в его отношении исполнение;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Заявление о прекращении исполнительного производства от должника на имя пристава пишется в свободной форме, но при этом необходимо документ составить так, чтобы дать возможность приставу оценить всю серьезность наступивших обстоятельств. Формулировка заявления должна быть понятной и четкой, что позволит разрешить вопрос положительно. Заявление на имя пристава должно иметь следующую структуру:
Конечно, если действия приставов законны, изменить что-либо невозможно. Необходимо заранее быть готовым, к тому, что на имущество, денежные средства, в том числе на банковских счетах, будет наложен арест. Приставы могут ограничить выезд за рубеж, временно лишить водительских права, принять меры к удержанию части средств в счет погашения долга из зарплаты. Фактически не почувствовать каких-то особых для себя перемен в жизни смогут только те, у кого нет имущества, которое можно было бы арестовать, либо получающие неофициальный доход.
Приставы обладают широким набором полномочий для принятия мер принудительного взыскания долга. Однако, как правило, ответчику дается некоторое время для добровольного погашения задолженности, причем нередко немного превышающее установленный законом срок. В любом случае, если ИП уже возбуждено, можно действовать следующим образом:
- коррупция
- финансы
- авторское право
- алименты
- армия
- выборы
- гражданство
- дети
- договоры
- документы
- доступ к информации
- жилье
- ЖКХ
- здоровье
- избирательные права
- имущество
- Конституционные права
- лишение прав
- налоги и кредит
- наследство
- недвижимость
- образование
- пенсии
- полиция
- права потребителей
- правосудие
- предпринимательство
- прокуратура
- свобода слова
- свобода совести
- семья
- собрания, митинги
- собственность
- субсидии и льготы
- транспорт
- трудовые отношения
- уголовное право
- частная жизнь
- штрафы
- экология
В соответствии с нормами статьи 92 СК РФ суд вправе освободить супруга от обязанностей содержать другого или ограничить эту обязанность определенным сроком, принимая во внимание непродолжительность брака, злоупотребление истца алкоголем или наркотиками (как причины его нетрудоспособности) или недостойное поведение супруга, требующего выплаты алиментов.
Несмотря на то, что долги – это ликвидный товар на рынке, не все их них представляют ценность для коллекторских агентств. Имеет значение, размер долга, состоятельность должника и прочие факторы. Коллекторы покупают только те долги, которые им вероятнее будет вернуть и получить с них прибыль. При этом стоимость долга ничтожна, и может составить всего 1% от суммы дебиторской задолженности.
Долговые обязательства физического лица всегда подлежат возмещению, независимо ни от каких обстоятельств. Сегодня взыскатели могут переуступить права требования долгов коллекторским агентствам. Продажа долга физического лица коллекторам вполне законна сделка, она осуществляется на основании договора цессии. Это достаточно сложный процесс, имеющий много особенностей и нюансов, которые стоит подробно рассмотреть.
Каждый владелец долевой собственности вправе продать свою долю, если она обладает юридической чистотой. Но должен получить согласие других собственников. Они наделены преимущественным правом выкупа, даже если на их долю наложен запрет на осуществление регистрационных действий. Если участники долевой собственности не могут прийти к единому мнению, то они должны обратиться в судебный орган с просьбой разрешить спор.
Продать квартиру целиком или ее арестованную долю невозможно, если на нее наложено обременение. Тем более приобрести у ФССП, которая не занимается продажей. Процедуру организовывает и проводит специализированное учреждение в рамках исполнительного производства. Оно открывается на основании решения, вынесенного судебным органом.
Последовательность действий при реализации арестованной квартиры:
- Найти потенциального приобретателя.
- Получить разрешение на осуществление процедуры от третьих лиц, которые наложили обременение в целях исполнительного производства. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением.
- Снять запрет на осуществление юридически значимых действий путем устранения причины, послужившей для его установления.
- Собрать требуемые документы, представляемые для совершения действий, отнесенных к числу юридически значимых.
- Продать недвижимость согласно условиям договора купли-продажи. Неисполнение хотя бы одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
- Зарегистрировать переход права собственности в ФКП Росреестр.
Стороны могут добиться самостоятельно договоренности о том, кто будет заниматься снятием запрета, что допускается законом. Как правило, приобретатель вручает продавцу задаток в размере до 40 % от установленной платы, чтобы он погасил задолженность.
Внимание. Чтобы сделка обрела законную силу следует осуществить регистрацию права собственности в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. На основании записи новому собственнику выдается правоустанавливающий документ.
Несвоевременное исполнение кредитных обязательств или их неисполнение ведет к утрате права распоряжения жильем. Оно согласно кредитному договору переходит к банку, которому задолжал собственник. Он лишается возможности продать жилье либо обменять его, подарить, завещать. Зачастую такого рода ситуация возникает, когда недвижимость приобретается на ипотечные средства.
Покупка квартиры у банка может стать выгодным приобретением, потому что назначается невысокая цена. Он заинтересован в возврате выданных им дебитору средств, а не в получении прибыли с продажи.
Процедура сопровождается заключением договора, в котором указывается:
- общая сумма задолженности, которая образовалась перед банком;
- способ зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора;
- порядок снятия обременения с жилой площади, приобретенной на средства ипотечного кредита.
Любой гражданин может купить арестованную квартиру без каких-либо осложнений, если она была отчуждена в пользу банка по решению судебного органа. В данной ситуации вероятные риски сводятся к минимуму, что выгодно не только для него, но и для продавца.
Можно Ли Продать Квартиру Если Есть Исполнительное Производство Возбуждено
- Письменный контракт купли-продажи;
- Расписка о получении денег (одного договора может быть недостаточно);
- Продавцу необходимо снять автомобиль с учета в автоинспекции, а покупателю – нужно его на учет соответственно поставить;
- Будет желательно предоставить стороннее подтверждение того факта, что автомобиль использует иное лицо. К примеру, новый владелец может заработать парочку административных штрафов, которые подтвердятся соответствующей квитанцией.
В совокупности всё это может стать достаточной доказательной базой для того, что сделка действительно была реальной, а не создавала видимость таковой.
Если жилплощадь не приватизирована, то никто не будет обращать внимание на то, числятся ли на имущественном хозяйстве долги или нет. Квадратные метры являются государственной собственностью, и распоряжаться ей жильцы не могут. Только после приватизации жилье можно будет продать.
Возможна ли продажа квартиры, если хозяин является должником по алиментам
Здесь стоит обратить внимание на тот факт, арестовано ли имущественное хозяйство или нет. Если на жилплощадь не наложен арест, то продать ее можно, так как долги останутся за хозяином. Если имущественное хозяйство арестовано, то продать его будет невозможно, пока с него не снимут ограничения.
Осуществить продажу ипотечного имущественного хозяйства можно с разрешения кредитной организации, с которой составлялся договор по ипотеке. В этом случае можно:
- договориться с банковским сотрудником о досрочном погашении долга. А покупателю нужно предложить заключить договор о выплате аванса и оплаты за жилое помещение. Задаток дается по расписке, нотариально заверенной. После погашения долга и снятия с квадратных метров ареста, можно приступать к продаже жилья;
- перевести обязанности по циркуляру кредитования на покупателя, получив от него определенную сумму (осуществляется с соглашения банка).
Важно! Стоимость имущественного хозяйства с обременением всегда ниже рыночной!
Покупка жилья с долгами за коммунальные платежи подразумевает сбор документации. Самое главное – правильно составить договор. Он делается в двух экземплярах и должен отражать:
- информацию о сторонах, их паспортные данные;
- объект договора со всеми характеристиками;
- общая стоимость жилплощади;
- размер залога (при необходимости);
- порядок перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
- процедура приема квартиры;
- взаимные права и обязанности обеих сторон;
- основания для расторжения договора;
- непредвиденные обстоятельства;
- реквизиты продавца и покупателя;
- дата составления;
- подписи.
Покупка квартиры у продавца с долгом перед приставами
1. Погасить ипотеку досрочно.
Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа.
Для оформления сделки необходимо:
- Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие.
- Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки.
- Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон.
- Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи.
- Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем.
- Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры.
- Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю.
- Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.
Плюсы:
- Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.
Минусы:
- Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.
Таким образом, однозначно получится положительно ответить на вопрос, можно ли продать квартиру с долгами по ипотеке, одновременно погасив ее.
Но такой способ достаточно редко применяется, поскольку несет в себе существенные риски для покупателя.
2. Погасить ипотеку во время совершения сделки.
В этом варианте продажи квартиры задействованы три стороны: банк, продавец и покупатель. Банк предоставляет две ячейки для внесения в них оговоренной суммы за недвижимость и суммы оставшегося долга по ипотеке. При этом проведение сделки остается за продавцом недвижимости.
Если при заключении договора купли-продажи выясняется факт того, что на имущество не оплачен налог, это не является препятствием для осуществления сделки. Регистрационный орган передает данные о новом владельце квартиры в Федеральную налоговую службу самостоятельно.
Таким образом, можно продать квартиру с долгами по налогам на имущество.
Налог на имущество начисляется продавцу за период, когда жилье было в собственности. И вместе с недвижимостью неоплаченные налоги покупателю не передаются.
Оплата задолженности прежним владельцем, взыскание с него пеней осуществляется без участия нового собственника. Тем не менее часто встречаются ситуации, когда Росреестр не уведомил ФНС о смене хозяина недвижимости, в этом случае все новые налоги продолжают начисляться предыдущему собственнику, хотя от может и не знать об этом.
Поможет разрешить такую ситуацию суд, в который потребуется предъявить документы, подтверждающие сделку купли-продажи. Задолженность после этого пересчитывается.
Но есть и способ продажи имущества вместе с неоплаченным налогом. Он предусмотрен ст. 391 Гражданского кодекса России. Любой долг (не только по налогам) передается по согласию сторон – это условие прописывается в договоре. При такой схеме продажи недвижимости регистрационный орган отправляет уведомление в ФНС о передаче недвижимости и переводе налоговых долгов на нового владельца.
При оформлении сделок иногда нотариус запрашивает у продавца документы по оплате налогов, но это требование необоснованно. Просто нотариус учитывает все риски покупателя и хочет его по максимуму защитить.
Однако не во всех случаях можно продать квартиру с долгами. Кстати, иногда даже наниматели социального жилья почему-то задают такой вопрос. В рамках данной статьи мы рассматриваем только недвижимость с оформленным правом собственности. Отметим лишь, что вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, вообще не имеет смысла. Потому что квартиру вправе продать только законный владелец.
Отчуждение недвижимости с долгами невозможно в следующих ситуациях:
- Есть запрет суда или ФСП на регистрацию. Последним этапом в оформлении сделки купли-продажи, согласно Гражданскому кодексу РФ, является регистрация договора в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность покупателя. Если есть судебный запрет на регистрационные действия, то, даже заключив договор, получив задаток или полную стоимость согласно договору, передать квартиру продавец не сможет документально.
- Недвижимость под арестом. В этом случае судебным решением или приставом может быть запрещено квартиру не только продать (зарегистрировать переход права собственности), но и проживать в ней.
- Недвижимость находится в залоге.
Приставам необходимо вовремя выявлять недвижимость, которая находится в собственности у должника, для предотвращения совершения сделок по купле-продаже этого имущества.
При этом, если квартира является единственной жилплощадью должника и она не находится в залоге, ее можно продать. На такое жилье не может быть наложен арест.
Также закон «Об исполнительном производстве» ограничивает права приставов в наложении ареста, если долг не сопоставим со стоимостью недвижимости.
Совершенную продавцом-должником сделку при отчуждении объекта недвижимости можно оспорить, если есть какие-то подозрения, что действия по продаже были совершены с целью уклонения от оплаты долга.
В теории все это выглядит так, как описано выше, в реальности же встречаются различные ситуации и варианты продажи квартиры с задолженностью. Например, у суда появится повод аннулировать сделку, если должник продал свою квартиру за 1 млн руб. родственнику, хотя ее реальная рыночная стоимость 5 млн руб. Если в договоре купли-продажи никакие условия не вызывают подозрений, оснований считать сделку недействительной нет.
Должники, которые отказываются исполнять свои долговые обязательства, часто пытаются скрыть собственность от сотрудников ФССП, продавая ее или оформляя на родственников. Чтобы предупредить такое поведение, приставы имеют право на любом этапе исполнительного производства арестовать имущество должника.
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста
В соответствии с нормами статьи 92 СК РФ суд вправе освободить супруга от обязанностей содержать другого или ограничить эту обязанность определенным сроком, принимая во внимание непродолжительность брака, злоупотребление истца алкоголем или наркотиками (как причины его нетрудоспособности) или недостойное поведение супруга, требующего выплаты алиментов.
Первый и очень важный этап, который должен быть проведен до начала продажи, — это оценка арестованного имущества. Без нее нельзя обойтись. К слову, придется пригласить для этого оценщика. Он быстро сможет установить реальную стоимость собственности, по которой придется ее продавать.
Должник продал свое имущество до вынесения судебного решения
Решением Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 за Акишиным А. Ю. было признано право собственности на 10 объектов недвижимости, 8 из которых 26.05.2010 г. были арестованы судебным приставом-исполнителем в счёт обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу. На 4 объекта недвижимого имущества за Акишиным А. Ю. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности, на оставшиеся объекты недвижимости нет. При наложении ареста на недвижимое имущество от Акишина А. Ю. никаких замечаний не поступило.
Как известно, покупка квартиры на вторичном рынке несет с собой риски, связанные с тем, что уже совершенная сделка может быть признана недействительной в дальнейшем. Поэтому, занимаясь ее подготовкой, специалисты проводят проверку юридической чистоты квартиры, устанавливают обстоятельства, которые способны привести к возникновению судебных разбирательств в отношении этого объекта в дальнейшем (они должны удостовериться, что в результате сделки не будут нарушены права третьих лиц).
Сын брал кредиты в нескольких банках. По двум из них состоялся суд. Прописан в квартире имеет 1/4 долю в собственности. Его имущества в квартире нет, только мое и моей мамы, есть чеки и договора на мебель и бытовую технику. Мама в квартире не прописана, доли собственности не имеет. Ареста на имущества пока нет, но волнуюсь. Каким образом можно защитить имущество? Если сын подарит долю в квартире мне и сможет выписаться из квартиры и временно прописаться у родителей, поможет ли такой вариант защитить имущество?
То есть просто так пристав не может взять и обратить взыскание на заложенное имущество, вот к примеру арестовать он его имеет право, а далее подается иск в суд, в котором взыскатель которые не является залогодержателем требует удовлетворить свои требования за счет залогового имущества и только после того, как суд примет положительное решение, решение вступит в силу и будет выдан исполнительный лист и данный лист будет направлен в службу судебных приставов, вот только после этого обращается взыскание на заложенное имущество в пользу лица не являющегося залогодержателем.
Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права.
Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу.
Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?
В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.
Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?
Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?
Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.
Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?
Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.
Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет.
Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги.
Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права.
Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу.
Кстати, в конце февраля 2020 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
- Удостоверение личности. Если продажа происходит при участии посредника – нужно предоставить заверенную у нотариуса доверенность;
- Если среди собственников есть несовершеннолетнее лицо, то необходимо предоставить свидетельство о его рождении;
- Свидетельство о регистрации права собственности на данное жилье. Если квартира была приобретена до 1999г., свидетельство предоставлять не нужно, так как тогда еще не был создан Росреестр, а право собственности было зарегистрировано в БТИ;
- Документы, устанавливающие право владения на квартиру;
- Договор купли-продажи (если квартира была приобретена) или свидетельство о наследовании или дарении (если квартира была передана в наследство или подарена);
- Технический паспорт. Особую необходимость он представляет, если право собственности не было зарегистрировано в реестре;
- Кадастровый документ. Необходим в случае изменения площади квартиры в ходе ее эксплуатации;
- Выписка из Единого государственного ресстра прав. Она необходима для подтверждения отсутствия наложенного на данную квартиру обременения в виде залога или ареста, а также отсутствие других зарегистрированных в ней жильцов;
- Разрешение органов опеки (в том случае, если в квартире прописано несовершеннолетнее лицо);
- Согласие абсолютно всех других владельцев жилья;
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов. Речь идет о выписке из домовой книги, подтверждающей отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Следует понимать, что управляющая компания имеет право данную справку не выдать, и если покупатель требует ее на безальтернативной основе – сделка вполне может сорваться.
Для управляющей компании нет принципиальной разницы, кто оплатит задолженность.
Ей важно получить деньги, а потому она вполне может взыскать их и с нового хозяина, даже не начиная поиск прежнего владельца, кто эти долги и нажил. Отметим, что это является неправомерным.
1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Еще почитать: Не возвращают страховку по кредиту в сбербанке
В Федеральном законе от 29.12.2020 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который установил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью несовершеннолетних не указано о необходимости указанных действий.
Можно ли продать квартиру с долгами: обзор способов и нюансы сделок
Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки.
То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки.
Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.
- Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
- Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.
Вы указали, что данная квартира не является единственным пригодным местом для проживания должника. Кроме того, взыскание по исполнительным документам обращается не только на заработную плату должника, но и на иные доходы и имущество. Например: пенсия, вклады, бытовое имущество (телевизор, видеомагнитофон, компьютер и т.п.), автомобиль и т.д.
Если квартира 2-х или 3-х комнатная, такая возможность существует. Затем нужно будет определить порядок пользования местами общего пользования (коридор, ванная комната, кухня и т.п.).
Поскольку добровольное определение (достижение соглашения) маловероятно, разделять придется в судебном порядке.
В такой ситуации рекомендую Вам рассмотреть возможность обращения взыскания на другое недвижимое имущество должника, т.к.
Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.
После оплаты долгов собственник квартиры будет обязан продать квартиру на ранее оговоренных условиях человеку, заплатившему аванс. Кроме того, стороны могут договориться об уменьшении стоимости жилья на сумму накопившейся задолженности.
В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.
В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.
Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.
Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.
Кроме того, нередко должники по коммунальным услугам оказываются в тяжелом финансовом положении, что заставляет их продавать квартиру в кратчайшие сроки. А срочная продажа практически всегда дополнительно снижает и без того низкую цену.
Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.
Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.
Если арест наложили из-за неуплаты или задержки выплат по ипотечному кредиту, то его снимут сразу после возобновления платежей. Арест на основе налоговых задолженностей тоже довольно просто снимается, достаточно выплатить весь долг, штрафы и пени.
Обычно у заемщика получаются вынужденные перебои по оплате ипотеки, тогда он идет в свой банк-кредитор и просит об ипотечных каникулах или рассрочке платежа, банк часто соглашается, но накладывает на квартиру арест. Процедура ареста проводится только через суд, у заемщика должна быть значительная задолженность по оплате, чтобы суд удовлетворил иск об аресте.
Также причиной ареста могут стать имущественные споры, раздел имущества, иски о возмещении ущерба или перспектива конфискации арестованного имущества. Снятие обременения Способ снятия ареста с квартиры зависит от причины его наложения.
Просрочки платежей и большая задолженность по кредитам или коммунальным платежам могут привести к тому, что рано или поздно банк подаст в суд на должника. Если после судебных разбирательств человек не погасит свой долг в добровольном порядке или не договориться с банковской организацией о реструктуризации долга, судья сформирует приказ об аресте имущества должника, и дело будет передано судебным приставам. Сначала они будут звонить или писать письма человеку, задолжавшему деньги банку. Если должник не выйдет на контакт, приставы придут к нему домой, чтобы изъять ценные вещи в счет погашения долга. Люди, которых постигла такая малоприятная участь, обычно пытаются найти информацию о том, какое имущество не подлежит аресту судебными приставами, как избежать конфискации тех или иных вещей и что делать, если наложение ареста уже произошло.
Судебные приставы могут забрать у многодетной матери Татьяны Матюниной из деревни Талдыкино (Орловская область) последнее имущество – корову – за чужие долги. Женщина узнала от служителей Фемиды , что больше десяти лет являлась владелицей ломбарда в Москве и задолжала государству более 50 тысяч рублей. Об этом сообщает RT.
Я являюсь законным представителем несовершеннолетних детей,которые являются единственными наследниками после смерти отца и дедушки, могу ли я продать квартиру?чтоб купить другое жильё, если именно у меня долг перед судебными приставами.,
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Если же квартира находится в аресте, то продавать ее вообще нельзя, поэтому Ваша сделка автоматически становится недействительной. В теории это означает, что стороны должны вернуть друг другу все полученное по сделке (то есть Вы – квартиру, Вам – деньги), но на практике добиться возврата всей уплаченной суммы бывает тяжело.
За это время владелец квадратных метров может решить вопрос со снятием наложенного обременения с тем органом, который инициировал запрет. Как показывает судебная практика, договориться можно даже с банками, которые намерены взыскать ипотечное жилье в случае длительной просрочки платежей (см. Продажа квартиры в ипотеке).
- единственное жилье должника;
- объект, стоимость которого превышает размер долга;
- собственность, которая уже находится в залоге;
- рабочий инвентарь;
- награды, ордена, медали
- транспорт и необходимый инвентарь лица, имеющего инвалидность.
Именно такой срок установлен законодательством. При согласии взыскателя оставить себе арестованное имущество выкуп происходит со скидкой. Какой именно? От указанной рыночной стоимости нужно отнять 25 %. Именно по такой цене взыскатели имеют право выкупать имущество.
- Участник торгов подписывает с продавцом (им выступает банк или государственный служащий) договор о передаче суммы задатка.
- Составляется заявка на участие в мероприятии, прилагается к ней необходимый набор документов.
- Заявитель допускается или отстраняется от участия в торгах, при этом ему выдается соответствующий протокол.
В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось.