Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатель отказывается подписывать акт приема передачи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора.
Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
Риск попасть под штрафные санкции На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью.
Тем не менее, такая опасность все-таки существует.
Что Делать Если Покупатель Не Подписывает Акт Приема Передачи Квартиры
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.
Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора.
Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.
Иногда они различаются Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.
В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).
Не поняла, что значит «отказ покупателя принять квартиру», если он ее уже принял по акту? Это все равно, что съесть пирожок, а потом отказаться его есть. Просрочка возможна в случае несвоевременного освобождения квартиры вами. А если вы квартиру освободили, передали, какая может быть просрочка?
При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.
Договорные отношения при долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 3 ст. 8 данного нормативного акта:
Когда дом уже готов, участники долевого строительства могут столкнуться с бездействием застройщика по передаче квартир в собственность дольщиков.
Отказ строительной компании оформить передаточный акт приводит к дополнительным финансовым потерям будущих владельцев квартир – оплате арендного жилья, повышенным ставкам по ипотеке, невозможностью прописаться по месту жительства.
О том, как бороться с недобросовестным застройщиком, расскажем в нашей статье.
Покупатель квартиры не хочет подписывать передаточный акт.
Фактическое освобождение подразумевает физический переезд бывшего собственника из проданной квартиры. Такой срок должен быть определен договором купли-продажи квартиры. Если же он не установлен, то в указанном случае применяется разумный срок, определяемый исключительно судом. На практике он соответствует одному месяцу.
Во многих сделках, в том числе и сделках с недвижимостью, где предусматривается передача определенного имущества от продавца к покупателю, составляется передаточный акт.
Речь прежде всего идет о крупных сделках, то есть когда имущество имеет значительную стоимость. Ст.
556 ГК РФ предусматривает единственный возможный способ передачи продавцом и принятия покупателем недвижимости — подписание вышеуказанными сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.
Навигация по статье Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это. Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) » от 26.01.1996 N 14-ФЗ Статья 556. Передача недвижимости 1.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Подписание акта приема-передачи покупателем означает отсутствие претензий к застройщику по поводу качества жилья. Пошаговая инструкция После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о необходимости приема квартиры.
В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей.
Передача квартиры по договору долевого участия Приемка квартиры и документов на нее от застройщика В процессе приемки квартиры оформляются два документа: Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию. Процедура приемки квартиры:
Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно.
С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма.
Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.
То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.
Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и оплате других услуг.
«Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», — напоминает Андрей Комиссаров.
1. Риски для продавца
Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций.
К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.
Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.
2. Риски для покупателя
Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке.
Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее.
Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.
На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.
Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.
От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.
3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи
Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.
С момента подписания соглашения о приемке жилья наступают правовые последствия для сторон сделки.
В частности, стороны фиксируют факт передачи имущества, устанавливают момент вручения квартиры покупателю. Покупатель же принимает все риски и затраты по эксплуатации, целостности квартиры, по ее обслуживанию.
Покупатель получает весь комплект документов для их представления в регистрирующий орган и оформления перехода права, что дает возможность получения всех прав и обязанностей собственника квартиры, в том числе владения, пользования и распоряжения имуществом.
После простановки подписей на акте и вручения квартиры покупатель может оформить налоговый вычет в связи с приобретением жилья.
Покупатель отказывается подписывать акт приема передачи квартиры
В законодательстве не содержится требований к оформлению акта приемки-передачи при продаже квартиры, однако правила делового оборота и судебная практика выработали определенные требования к образцу этого документа.
Поскольку акт является одним из документов, входящих в перечень необходимых для государственной регистрации, в нем должна быть указана информация для внесения в реестр прав, в том числе:
- дата, место составления;
- описание технической характеристики недвижимости, ее кадастровый номер;
- наличие или отсутствие возражений сторон сделки;
- паспортные данные покупателя и продавца, их подписи.
Условия и особенности передачи квартиры могут быть отражены как в отдельном письменном документе, подписанным сторонами, так и включаться в текст договора.
Во втором случае договор выполняет функции акта, и с подписанием договора имущество будет считается переданным покупателю.
Образец акта приемки-передачи квартиры можно скачать здесь.
Законом установлено, что принятие покупателем имущества, не соответствующего договору купли-продажи, не освобождает продавца от ответственности за неисполнение договора. Акт, подписанный с нарушением закона, не влечет законных правовых последствий.
Передаточный акт – документ, фиксирующий юридический факт вручения квартиры покупателю, который в некоторых случаях можно и необходимо оспорить.
Например, в случае мошеннической двойной перепродажи квартиры оспорить важно как сам договор, так и акт передачи помещения по сделке с целью признания их недействительными.
28 Декабря 2018
Специалисты отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали, почему необходимо составлять акт приема-передачи при покупке квартиры, а также объяснили, что такое негаторный иск и как правильно его предъявить, чтобы устранить нарушения права собственности.
После покупки квартиры, когда завершена передача права собственности, каждой из сторон необходимо подписать передаточный акт, чтобы подтвердить факт исполнения обязательств по договору купли-продажи. Многие покупатели ошибочно считают, что данный акт не является обязательным, забывая, что до момента подписания акта приема-передачи за квартиру отвечает продавец, а только после его подписания – покупатель.
«В таком случае, не стоит забывать о риске случайной гибели имущества. Например, вы продали квартиру, зарегистрировав переход права собственности на объект, после чего в ней случился пожар, — комментирует Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Если к этому моменту не был подписан акт приема-передачи квартиры, то ответственность в данной ситуации лежит на продавце, ведь в соответствии с договором купли продажи, его обязанностью является передать недвижимость в том виде, в котором она была осмотрена покупателем на момент подписания данного документа».
Передаточный акт обычно подписывают после окончания регистрации сделки. Перед его заверением необходимо осмотреть квартиру, ее состояние должно соответствовать тому, в котором объект был представлен изначально. Важно зафиксировать показания счетчиков, а также наличие заглушек, проверить состояние техники и сантехники. Акт составляется в простой письменной форме, которая нигде не регистрируется. В нем необходимо зафиксировать: что передается, кому передается, какой состав имущества, а также обязательно указать, что покупатель не имеет никаких претензий к продавцу. Документ должны заполнять либо сами стороны от руки в момент подписания, либо он должен быть представлен в печатном виде – заполнение третьим лицом не допускается.
Очень важно завершить сделку и подписать акт приема-передачи квартиры в разумные сроки, ведь продавец может специально затягивать фактическую передачу жилья. Могут возникнуть ситуации, когда продавец отказывается подписывать акт приема-передачи, чтобы иметь возможность еще немного пожить в квартире. В таком случае придется обращаться в суд с негаторным иском, требуя освобождения объекта из чужого незаконного владения. Заявление необходимо подавать в суд по месту нахождения объекта, в дальнейшем этим вопросом займутся судебные приставы.
Чтобы правильно принять квартиру, очень важно тщательно проверить купленное жилье, сопоставить его техническое состояние с условиями, указанными в договоре.
При осмотре квартиры необходимо обратить особое внимание на:
- отделку;
- санитарно-техническое оборудование;
- исправность электропроводки;
- трубопроводы.
При выявлении устранимых недостатков квартиры или другого имущества передаточный акт может быть подписан с приложением, в котором должны быть указаны все недоделки и сроки их устранения продавцом.
Типа он по факту приемки свою подпись поставит, мне мой экземпляр отдаст и — разошлись как в море корабли. На всякий случай готовиться к какой-нить подставы с его стороны. Или медицине такие случаи все-таки пока неизвестны? Daniel 23.05.2002, 16:58 # Re: ну вот реальная ситуация: : квартиру покупателю я фактически еще не передал, а подпись свою в акте поставил, причем себе пока экземпляр с евойной подписью не взял. Типа он по факту приемки свою подпись поставит, мне мой экземпляр отдаст и — разошлись как в море корабли. На всякий случай готовиться к какой-нить подставы с его стороны. Или медицине такие случаи все-таки пока неизвестны?=================самое главное, что бы подпись свою Вы ставили после получения на руки суммы за проданную квартиру. Это основное… В остальном, нууу..
Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица.
Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.2.
Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость.
Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции (см. коммент. к ст.551).ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности.
Акт приемки-передачи – это главный документ на этапе передачи квартиры. После его подписания дольщик становится полноправным хозяином жилья. Без данной бумаги в Росреестре квартиру не зарегистрируют на нового собственника. И, если застройщик уклоняется от подписания АПП, единственный выход – обращение в суд.
Но следует учитывать, что практически во всех ДДУ предусмотрено досудебное решение спора. Без предварительного обращения в строительную компанию участник лишится права взыскивать штраф.
В рамках досудебного урегулирования в строительную компанию надо направить требование о подписании передаточного акта и решении других вопросов по приемке-передаче квартиры при их наличии.
Договорные отношения при долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 3 ст. 8 данного нормативного акта:
Не меньше чем за месяц до наступления срока представители застройщика должны известить участника об окончании строительства и необходимости принять квартиру. Срок передачи объекта устанавливается не раньше, чем за 14 дней до срока, указанного в ДДУ, и не позднее 1 месяца (п. 4 ст. 8 ФЗ-214).
Что такое акт приема-передачи (далее по тексту – АПП) и зачем он нужен? Ответ на этот вопрос дан в 556-й статье Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу, передача объекта недвижимости осуществляется на основании передаточного акта, который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами сделки. По факту, продавец передает все права на имущество покупателю. При покупке квартиры в новостройке этот документ относится к основным, а вот при приобретении жилья на вторичном рынке АПП нередко игнорируют.
Споры, связанные с подписанием акта приема-передачи, возникают и при покупке квартиры и при попытке прежнего владельца вывести из нее все движимое имущество. Иногда ситуация доходит до абсурда, когда продавец вывозит не только мебель и бытовую технику, но даже снимает розетки, лампочки, демонтирует встроенные шкафы, снимает межкомнатные двери, забирает с собой ламинат и пр. Акт приема-передачи на вторичном рынке – это документ, в котором указано, какое именно имущество подлежит передаче от продавца покупателю.
Немного иначе обстоят дела при приобретении квартиры в новостройке, когда дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия. В таких ситуациях отказ подписывать акт может исходить, как от покупателя, так и от застройщика. Дольщик отказывается ставить свою подпись на документе, если при приемке имущества были обнаружены существенные дефекты и застройщик их не исправляет. И это правильное решение, ведь объект должен быть сдан в надлежащем состоянии. А вот застройщики не подписывают акт по таким причинам:
- перенос сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
- «приписывание» застройщиком дополнительных квадратных метров по результатом обмеров передаваемой дольщику квартиры, не предусмотренных проектной документацией и договором, с требованием доплаты;
- не желание исправлять выявленные в новостройке дефекты и указывать их в акте приема-передачи.
Может ли обезопасить себя дольщик от возникновения подобных неприятных ситуаций? Что делать, если застройщик отказывается подписывать документ? В таких случаях рекомендуем заручиться поддержкой и помощью квалифицированного юриста. Специалист, который работает в правовом поле, сможет отстоять права и интересы клиента, добиться не только подписания акта приема-передачи квартиры, но и взыскания надлежащего размера компенсации за недостатки строительства.
Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры
Для чего вообще составлять и подписывать акт приема-передачи? Этот документ подтверждает переход прав собственности от застройщика к новому владельцу. Единого шаблона акта нет, поэтому часто возникают непонимания между покупателем, застройщиком и независимым экспертом. При составлении документа необходимо учитывать три важных нюанса.
- В акте обязательно содержится информация о застройщике и дольщике. Указываются контактные и паспортные данные.
- В акт вносится подробная информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, данные о состоянии объекта недвижимости, вариант отделки, наличие мебели и техники и пр. Все нюансы, касающиеся объекта, должны быть вписаны в акт. Особое внимание следует обратить на получение квартиры или апартаментов с отделкой и мебелью. Часто продавцы указывают, что продают меблированную квартиру, устанавливают соответствующую цену, а после заключения сделки купли-продажи в договоре мебель и техника не указываются.
- Если при приеме квартиры у покупателя возникают какие-либо претензии, он вправе зафиксировать их в акте. Отсутствие замечаний также указывается в документе. Если застройщик отказывается устранять недочеты добровольно, АПП становится важным доказательством для суда.
Распространен сценарий, при котором в АПП размещается надпись «считать действительным после устранения дефектов». В таком случае недочеты исправляются продавцом добровольно. Срок, в течение которого должны быть устранены претензии, тоже фиксируется в документе. Также в акт можно добавить пункт о денежных расчетах между сторонами. Так, например, часто указывают условие, что последняя часть суммы за квартиру будет выплачена после устранения дефектов и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
При покупке или продаже недвижимости на вторичном рынке часто игнорируют необходимость подписания акта приема-передачи. Отказ от составления этого документа несет определенные риски, как для покупателя, так и для продавца. Лучше один раз все сделать правильно, потратив немного больше времени, чем потом оббивать пороги офиса строительной компании с требованием устранить недостатки.
- С момента покупки до непосредственного заселения покупателя в квартиру может пройти довольно длительный период. В течение этого времени нередко происходят различные казусы, например, прорвало трубу или канализацию, вследствие чего дизайнерский ремонт, из-за которого цена на недвижимость существенно увеличилась, оказался серьезно подпорченным. Акт приема-передачи предназначен для защиты от таких неприятностей.
- Часто возникают проблемы, связанные с оплатой коммунальных услуг. В АПП необходимо отметить, с какой даты дольщик или покупатель становится плательщиком. Продавец должен погасить все задолженности перед управляющими компаниями.
- Перестраховка от форс-мажоров. Не забывайте о том, что возможны такие явления, как пожары. До момента подписания АПП все риски несет продавец. Как только документ подписан ответственность переходит к новому владельцу.
Подписание акта приема-передачи – это не прихоть и не опция, а требование, регламентированное законодательством РФ по всем сделкам с недвижимостью.
Как защитить себя от непредвиденных неприятностей, связанных с подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости? Есть только один надежный способ – обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку купли-продажи квартиры. Специалист приедет на осмотр объекта, поможет грамотно составить документы, при обнаружении недостатков зафиксирует их в договоре и акте. Если речь идет о новостройках, то важно учитывать, что застройщик должен сдать квартиру без каких-либо серьезных дефектов. Обнаруженные в ходе проверки недостатки указываются в акте приема квартиры и устраняются за счет строительной компании в разумный срок. Если же покупатель подпишет акт без указания обнаруженных дефектов, все недочеты ему придется устранять самостоятельно.
Чтобы правильно принять объект недвижимости, при осмотре квартиры необходимо сверить реальное ее состояние и с состоянием указанным в договоре. Проверке подлежат как внутренние, так и наружные работы. Особое внимание обратите на такие моменты:
- качество штукатурного слоя, его прочность;
- состояние стяжки (наличие неровностей, пустот и трещин – это веское основание для отказа подписывать акт приема-передачи);
- характеристики откосов и стыков;
- плотность прилегания оконных и дверных конструкций к несущим стенам;
- работоспособность розеток и выключателей;
- состояние отопительной, вентиляционной и канализационной систем;
- анализ правильности подключения электрической проводки.
Все недостатки фиксируются на отдельном листе бумаги. Представители строительной компании часто морочат голову покупателю, пытаются отвлечь их от проблемных мест и заставить подписать акт приема-передачи.
Кто исправляет дефекты? — Строительная компания. Покупатель не должен что-либо доделывать за застройщиком, если эти работы предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве. Если качество работ неудовлетворительное, квартира не соответствует тем характеристикам, которые зафиксированы в договоре, подписание акта приема-передачи откладывается.
При выявлении недостатков составляется опись недостатков, претензия или дефектная ведомость по каждому объекту недвижимости. В письменной форме перечисляются все дефекты, которые требуют устранения. Документ должен быть подписан обеими сторонами – дольщиком и представителем строительной компании. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на новый осмотр. Если все исправлено, то акт подписывается. Если же недостатки не устранены или устранены лишь частично, то составляется акт осмотра повторно, и в нем указываются текущие недостатки строительства, которые требуется в дальнейшем устранить. Если же строительная компания отказывается исправлять недочеты, то дольщик может устранить их в дальнейшем самостоятельно, выставив после этого счет строительной компании на потраченную сумму денежных средств.
Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание. Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны. Эксперт не позволит скрыть ни один недостаток.
В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:
- участие в осмотре квартиры;
- тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
- составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
- направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
- сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.
Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки. В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика. При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.
Для продавца недвижимости акт необходим, так как после подписания данного документа все риски, сопряженные с повреждениями жилого объекта полностью переходят к ее новому владельцу. В случае затопления, пожара и других аварийных ситуаций покупатель не сможет отказаться от совершенной сделки.
Старый владелец автоматически перестает нести ответственность за квартиру перед другими людьми. Например, если в туалете прорвет канализационную трубу и вода затопит соседей, материальный ущерб им будет возмещать новый собственник, а не старый.
Если новый владелец попробует оспорить совершенную сделку, акт подтвердит, что он получил жилище в удовлетворительном состоянии, что оно полностью удовлетворяло его требования и соответствовало параметрам, указанным в подписанном договоре. По бумаге уже новый владелец должен платить коммуналку.
Подписание акт приема-передачи квартиры по образцу требуется не только ее старому, но и новому владельцу. Во-первых, необходимость в оформлении данной бумаги может быть указана в договоре. Если он будет отсутствовать, то зарегистрировать недвижимость в Росреестре уже не получится.
Во-вторых, бумага убережет от непредвиденных ситуаций при въезде в новую квартиру. Старые собственники иногда стараются вынести из жилья то, что по праву принадлежит новым владельцам, к примеру снимают унитазы и батареи отопления, забирают с собой облицовочные материалы и другие элементы благоустройства.
В-третьих, ключи от квартиры передаются только во время подписания акта. Потому без него покупатель просто не сможет пользоваться уже приобретенной недвижимостью.
Для подписания акта сторонам не обязательно предъявлять какие-то специальные документы. Продавец и покупатель должны сами определить, с какими бумагами они хотят ознакомиться перед постановкой подписей.
Продавец заинтересован только в том, чтобы новый владелец внес полную оплату за приобретенную недвижимость. Сумма должна полностью соответствовать указанной в подписанном договоре. Убедившись в получении денежных средств, он может без опаски ставить свою подпись в документе.
Покупатель более уязвим к возможным негативным действиям в свою сторону. Потому не нужно излишне доверять продавцу, из-за некоторых проблем в будущем могут возникнуть сложности с постановкой жилища на учет, со счетами за оплату коммунальных услуг и т. д. Потому перед подписанием бумаги рекомендуется попросить у продавца:
- паспорт;
- бумаги, по которым можно проверить отсутствие прописанных на территории объекта людей;
- оплаченные квитанции.
В акте должны указываться реквизиты подписанного договора купли-продажи, паспортные данные сторон соглашения.
Акт оформляют при передаче ключей. Он обязательно должен быть правильно заполнен. Из-за ошибок бумага может потерять свою юридическую силу.
Документ включает в себя следующие разделы:
- Название или заглавие.
- Дата, место составления.
- Сведения о сторонах, подписывающих бумагу.
- Предмет оформления.
- Ссылка на договор.
- Описание продаваемой недвижимости.
- Указание на отсутствие претензий.
- Подписи сторон.
У нас вы сможете скачать бланк акта приема-передачи квартиры, составленный по шаблону, его остается только правильно заполнить, вписать актуальную информацию о сторонах и предмете акта.
Скачать акт приема-передачи квартиры
Акт может не только подтверждать отсутствие претензий у сторон, но также включать информацию об обнаруженных покупателем серьезных проблемах. Это особенно важно, если жилище приобретается в новостройке.
Рекомендуется подробно описывать состояние квартиры:
- тип ремонта или отделки;
- наличие коммуникаций и технических средств;
- состояние поверхностей и сантехники.
Если в бумаге перечисляются все недочеты и минусы недвижимости, продавец может взять на себя обязанности по их устранению перед передачей прав собственности. В такой ситуации в акте прописывается, что передача жилья откладывается до устранения недостатков и сроки ремонта.
Делаете ли вы эти ошибки при подписании акта приёма передачи квартиры
Действующие законы не требуют регистрации подписываемых актов в Росреестре, однако его наличие часто определяет возможность зарегистрировать сотрудниками организации подписанный между сторонами соглашения договор.
Акт можно не подписывать, если в договоре прописывается отсутствие акта, а также то, что право собственности переходит новому владельцу с момента постановки подписи в соглашении. Тогда ответственность за жилье покупатель начинает нести с момента подписания соглашения.
Подписывать договор с таким пунктом следует очень внимательно. Следует тщательно изучить жилище на наличие недостатков и возможных проблем, подтвердить его хорошее состояние, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и отсутствие претензий к продавцу от третьих лиц.
Если же такой пункт отсутствует, то составление акта обязательно. Без этой бумаги в Росреестре не будут регистрировать подписанное соглашение.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры.
Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными.
Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом.
Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил.
Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме.
Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом.
Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты.
В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов.
То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Юридическая консультация Законное Право
Офис в Санкт-Петербурге:
190031 , г. Санкт-Петербург, Спасский переулок, д. 14/35, офис 314
С этой минуты забудьте все, что вы слышали о приёмке квартиры.
Дело в том, что в 8 из 10 случаев — это ложь жуликов, которая ретранслируется людьми, кто не знает, как работает закон долевого строительства. Её цель:
- Для застройщика — украсть у вас тонну шекелей из-под подушки
- Для юриста и приёмщика — нажиться за ваш счет, оказывая свои ненужные услуги, в необходимости которых они вас убедили
Почти все дольщики пропускают фразу в 214 ФЗ, что вы можете отказаться принимать квартиру, если только последняя непригодна для проживания.
Правда, проблема в том, что 9 из 10 дольщиков трактуют любой дефект, как делающий квартиру непригодной. Какой же трезвенник допустит, что для определения пригодности квартиры требуется целое специальное техническое образование и 10 дней анализа?
Поэтому лишь толику продвинутых идут к судебному строительному эксперту, который точно может сказать, можете ли вы юридически использовать квартиру для проживания или нет.
Для покупателя квартиры акт приема-передачи, который часто называют передаточным, имеет исключительную важность по целому ряду причин:
- В акте указывается техническое состояние квартиры на момент покупки. Если окажется, что оно не соответствует условиям договора, у покупателя будет очень мало шансов принудить продавца исправить имеющиеся недостатки без подписанного акта. Особенно актуально это в случаях, когда жилье приобретается у застройщика. Если покупатель видит, что в квартире кривой пол или трещины в стенах, худшее из того, что он может сделать — написать в передаточном акте, что к техническому состоянию недвижимости претензий не имеется.
- Если обязанность подписать акт приема-передачи указана в договоре, сотрудники Росреестра просто не выдадут покупателю свидетельство на право собственности. Если же в соглашении не предусмотрено подписание акта, то никаких проблем с оформлением права собственности не предвидится.
- Без акта не удастся получить налоговый вычет. Этот документ обязательно потребуют сотрудники налоговой службы.
На первый взгляд кажется, что продавцу акт приема-передачи вообще не нужен, но это не совсем так. Если уже проданную квартиру, при передаче которой передаточный акт не подписывался, затопит или в ней случится пожар, покупатель может попытаться обязать продавца оплатить расходы по ремонту. Ведь по законодательству передача квартиры осуществляется именно по этому документу. Нет акта — нет доказательства того, что продавец действительно передал ее покупателю, а значит, с точки зрения закона, продавец до сих пор распоряжается квартирой и должен оплачивать ее ремонт.
Конечно, если дело дойдет до суда, можно найти свидетелей, которые покажут, что покупатель уже распоряжался недвижимостью на момент бедствия, но гораздо проще все-таки подписать и сохранить у себя экземпляр акта передачи жилья. Это сильно облегчает жизнь при возникновении подобных ситуаций и позволяет избежать длительной судебной волокиты.
Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке
Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.
Рассмотрим все аспекты этой процедуры.
Застройщик обязан передать покупателю квартиру в срок, прописанный в договоре, никаких отклонений от этой даты не допускается. Если срок ввода здания в эксплуатацию затягивается, застройщик обязан послать письмо покупателю за два месяца до предусмотренного договором срока подписания с предложением изменить соглашение.
Если же по истечению двух месяцев здание все равно не будет введено в эксплуатацию, и застройщик не передаст покупателю квартиру, он выплачивает покупателю уже упоминавшуюся пеню в размере 1/300 от учетной ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Покупатель в праве взыскать пеню через суд.
О том, что строительство завершено, застройщик обязан уведомить покупателя письменным уведомлением за месяц до окончания работ.
При подписании акта представитель застройщика показывает покупателю квартиру. Если будут найдены незначительные, устранимые недостатки, они записываются в смотровой лист. Необходимо также, чтобы представители компании-продавца отметили в этом документе сроки, в которые недостатки будут устранены.
Покупателю не стоит подписывать смотровой акт, пока застройщик не приведет жилье в надлежащее состояние. Если же найденные недостатки являются неустранимыми (неровные перекрытия, проблемы с вентиляцией и т. д.), покупателю лучше вообще отказаться от приобретения квартиры.
Также существует такое понятие, как скрытые работы — их результат не может быть проверен при первом осмотре квартиры (к примеру, состояние проводки). Недостатки подобных работ проявляются через определенное время, после того, как покупатель принял квартиру.
Необходимо помнить, что по закону застройщик обязан устранять подобные недоработки в течение гарантийного срока, который устанавливается договором (по закону он не может быть меньше трех лет, обычно — 5 лет).
В случае обнаружения дефекта, владелец квартиры должен отправить застройщику письмо, в котором будет описана возникшая проблема. Представитель застройщика обязан в течение 5 дней посетить квартиру, произвести осмотр описанных в письме дефектов и составить акт, в котором будет описан характер проблем и сроки их устранения.
Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.
Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.
Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.
Покупатель не хочет подписывать акт приема-передачи квартиры
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
- Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
- Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
- Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.
Важно! Вместе с актом требуется передать покупателю ключи от квартиры и все документы по ней.
Текст этого раздела начинают с данных о продавце и покупателе или арендодателе и арендаторе (наименование компаний, должности и ФИО представляющих их лиц), далее идет номер договора купли-продажи или аренды, номер и дата его создания.
- наименование;
- адрес;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- внешний вид квартиры (состояние потолка, окон, стен, пола и т.д.);
- указание, что все коммуникации в норме: водопровод, электрика, отопление и т.д.;
- указание на наличие интернета, пожарной сигнализации (если есть);
- список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре (рекомендуется описывать их подробно, чтобы в дальнейшем после подписания акта у покупателя и арендатора не было претензий);
- перечень документов, которые стороны сделки хотят приложить к акту.
В силу закона № 214-ФЗ и условий ДДУ застройщик обязан передать дольщику квартиру по акту приема-передачи после завершения строительства дома при условии выполнения дольщиком обязанности по оплате стоимости квартиры, указанной в договоре.
Это значит, что если дольщик полностью оплатил стоимость квартиры по ДДУ и дом построен, застройщик обязан передать ему квартиру.
Передача квартиры осуществляется путем подписания акта приема-передачи. Такой порядок установлен и законом № 214-ФЗ и условиями договора между застройщиком и дольщиком.
Итак, перечислим случаи из практики, когда застройщик отказывается от передачи квартиры по акту приема-передачи:
1. На подписание акта приема-передачи явился не дольщик, а его представитель, но без доверенности.
В этом случае, отказ застройщика передать квартиру и подписать акт приема-передачи является обоснованным.
Ведь подписание акта приема-передачи является сделкой, юридически значимым действиям и полномочия представителя должны быть подтверждены доверенностью.
2. Дольщик не производит доплату за увеличение площади квартиры.
В подобной ситуации застройщик не имеет права удерживать квартиру и не передавать ее дольщику.
Существует «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 г.
«Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».
Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?
Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру. Вот выдержка из судебного решения по схожему делу —
«В силу положений ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, ответчик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты».
При этом суды указывают на то, что застройщик не лишен возможности предъявить к дольщику отдельное требование о взыскании недоплаченной суммы, а также взыскать проценты за нарушение срока доплаты.
3. Дольщик отказывается подписывать договор с управляющей компанией и вносить авансовый платеж за коммунальные услуги.
Судебная практика по данному вопросу складывается неоднозначно. Есть решения, в которых суд признавал незаконным включение в текст ДДУ условий об обязанности заключить договор с УК и внести коммунальный платеж.
Порядок действий в подобной ситуации следующий:
- Досудебное урегулирование конфликта с застройщиком.
На этой стадии необходимо подготовить и вручить/направить застройщику претензию с требованием передать квартиру по акту приема-передачи.
Если застройщик не отреагировал на ваше требование или отказал, единственный способ получить квартиру — обращение в суд. Здесь необходимо подготовить исковое заявление об обязании застройщика передать квартиру по акту приема-передачи или же о признании права собственности на квартиру.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией или вам требуется образец претензии в адрес застройщика — НАПИШИТЕ НАМ! Мы выслушаем вас, проанализируем ситуацию и дадим свои рекомендации и образцы документов!