Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.
В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.
Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.
В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:
- Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
- Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
- Расторжение ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика
- Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Расторжение договора долевого участия в строительстве 2020
Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.
Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.
Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.
Помощь в расторжении договора долевого участия. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону
В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- Задержка сдачи квартиры на два месяца и более. Если стороны продлевали срок сдачи квартиры дополнительным соглашением, то должно иметь место нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта строительства с учетом продления данного срока
- Выявление существенных недостатков объекта долевого строительства, то есть когда имеются претензии по качеству квартиры (при условии выявления недостатков в гарантийный срок)
- Невыполнение застройщиком требований дольщика о:
- 1)Безвозмездном устранении выявленных недостатков в разумный срок
- 2)Соразмерном уменьшении покупной цены объекта
- 3)Возмещении расходов на устранение недостатков самим дольщиком
- Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о своевременном заключении нового договора поручительства, как это предусмотрено ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214 (в случаях, когда исполнение обязательств застройщика по ДДУ обеспечено поручительством банка)
- Иные, предусмотренные законом или договором основания. К примеру, в договоре стороны могут сами обозначить иные основания, влекущие односторонний отказ дольщика от исполнения договора
Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.
Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?
Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.
Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:
- Дольщик должен направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
- Уведомление обязательно направляется по почте заказным письмом с описью вложения
- Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику, то есть для расторжения договора не нужно обращаться в суд, или ждать, когда письмо дойдет застройщику
В уведомлении нужно указать следующее:
- Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
- Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
- Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства
Юридическая помощь в суде с застройщиком. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону
Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.
За невыполнение требования закона о возврате дольщику суммы, уплаченной по договору, застройщик понесет материальную ответственность в виде уплаты дольщику процентов за пользование этой суммой в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства (ч.6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»).
В суде к застройщику также применяются санкции, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей».
Итак, в суде дольщик может требовать с застройщика:
- Возврата основной суммы по договору, и выплаты процентов за пользование денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» (если застройщик добровольно не произвел данные выплаты)
- Выплаты процентов за пользование денежными средствами при нарушении застройщиком срока возврата денег, в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»
- Возмещения морального вреда в соответствии с Законом о защите прав потребителей
- Выплаты предусмотренного Законом о защите прав потребителей штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы
- Возмещения судебных расходов
Проблема состоит в том, что на практике строительные компании чаще всего не спешат возвращать дольщикам деньги за квартиры, и практически во всех случаях отказываются от добровольной уплаты процентов за пользование денежными средствами дольщиков.
Такие неправомерные действия застройщиков вынуждают дольщиков отстаивать свои права в суде.
Судебные процессы по таким делам не из легких. К примеру, дело может осложниться тем, что к моменту вступления судебного решения в законную силу недвижимость может значительно подорожать, соответственно, на деньги, возвращенные застройщиком, уже не купить равноценное жилье.
Все эти нюансы требуют оценки юриста, который применив свои знания и навыки сделает все, чтобы взыскать с застройщика все предусмотренные законом суммы.
Если вы хотите как можно быстрее получить от застройщика все причитающиеся денежные средства, помощь квалифицированного юриста вам просто необходима.
Исковое заявление в суд должно быть грамотно составлено и правильно подано в суд, то есть соответствовать требованиям статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В иске необходимо изложить обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, четко изложить свои требования, произвести расчет взыскиваемых процентов, приложить все необходимые для рассмотрения спора документы.
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
| 79,990 + 10% от неустоек |
109,990 + 10% от неустоек |
159,990 + 10% от неустоек |
Все юридические расходы компенсируются застройщиком по решению суда.
Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:
— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами. Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;
- Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве дольщиком в одностороннем порядке:
- нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
- неисполнение застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных договором случаях (но дополнительные основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке никогда не указываются в договоре).
Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке — нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта).
Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?
|
адресат |
наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ |
|
адрес |
действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим |
|
отправитель(и) |
ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора. |
|
реквизиты договора |
№ и дата заключения ДДУ |
|
ссылка на основание расторжение |
уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» |
|
ссылка на основание для выплаты цены и процентов |
возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить |
|
банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов |
ФИО получателя полностью, номер счёта, наименование, БИК, к/с банка |
|
подписант(ы) |
(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице |
Приведённый образец перечень годится для условно-типичного случая расторжения ДДУ в одностороннем порядке (80 % от всех случаев). Сложности возникают, когда, от девелопера действует третье лицо (не путать с уступкой), наименование или адрес застройщика поменялись, дольщик менял паспортные данные или умер – всех случаев не перечесть. Но все они решаемые.
Кстати, если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то строительная компания должен будет возвратить уплаченную дольщиком стоимость (часть в виде первоначальной цены, а часть в виде убытков виде разницы первоначальной цены и цены покупки).
Как только уведомление направлено, чтобы не терять время, можно зарегистрировать расторжение ДДУ. Для этого необходимо выполнить ряд действий по порядку.
- Подготовить комплект документов (см. таблицу ниже).
- Прибыть в МФЦ с комплектом документов, паспортом и платёжным поручением: в Москве это любой МФЦ, в области – МФЦ по месту строительства жилого комплекса.
- Оплатить госпошлину 350 руб. в терминале.
- Предъявить и подать комплект документов с чеком об оплате госпошлины. Внимательно проверить и получить расписку о приёме документов. В ней указывается дата выдачи документов. Все оригиналы и копии документов должны быть по порядку включены в расписку.
- Получить документы после государственной регистрации. При себе иметь паспорт и расписку о приёме.
|
Наименование документа |
Подача |
Получение |
|
Уведомление об одностороннем отказе |
1 оригинал |
Не забираем |
|
Чек и опись вложения в отправление с уведомлением |
Оригиналы по количеству адресов направления застройщику и копии |
Забираем оригиналы |
|
ДДУ |
1 копия |
Не забираем |
|
Договор уступки по ДДУ (если есть) |
1 копия |
Не забираем |
Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. И у нас есть такая судебная практика в арбитраже Москвы и области. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.
У многих юристов не получается взыскивать такие суммы в арбитражных судах. После череды проигрышей они отказались от арбитражной схемы, переключившись обратно на суды общей юрисдикции. При этом убеждают дольщиков, что это не выгодно и им. Однако практика Общества защиты дольщиков с 2015 года говорит об обратном. Даже за последний год снижения не более, чем в два раза.
Расторжение ДДУ со стороны дольщика |
||
|
Возврат цены квартиры |
В полном объёме |
В полном объёме |
|
Взыскание процентов за пользование ценой |
Снижение более, чем в 4 раза |
В полном объёме |
|
Взыскание убытков (проценты по кредиту) |
Отказ |
В полном объёме |
|
Взыскание штрафов |
Отказ или снижение более чем в 8 раз |
Снижение в 2 раза |
|
Компенсация морального вреда |
10-50 тыс. руб. |
Не предусмотрено |
|
Сроки судебного процесса |
4-12 месяцев |
4-9 месяцев |
| Во всех случаях за взысканием компенсаций по расторгнутому ДДУ выгоднее обращаться в арбитражный суд |
Для подачи иска о расторжении ДДУ и взыскании процентов, убытков и штрафов дольщик может выбрать по своему усмотрению суд общей юрисдикции, которому подсудны споры:
Если по каким-либо причинам Вы рассматриваете для себя подачу иска только в суд общей юрисдикции, то ниже мы расскажем про некоторые важные моменты ведения там процесса.
Мы насчитали в возражениях, поступавших на наши иски о расторжении 32 аргумента застройщиков. Самые часто встречающиеся из них приведены в таблице с вариантом их контраргументов.
|
Перед обращением с иском в суд нужно обязательно зарегистрировать расторжение ДДУ и предоставить справку из Росреестра. Иск надлежит оставить без рассмотрения |
В законе 214-ФЗ не установлен обязательный претензионный порядок, кроме как направление дольщиком уведомления об одностороннем расторжении ДДУ |
|
Поведение истца является недобросовестным, поскольку он расторгает договор и тем самым нарушает интересы других дольщиков. В иске надлежит отказать |
Расторжение ДДУ – право истца, установленное законом 214-ФЗ, реализуемое только при наличии чётких оснований |
|
Проценты за пользование ценой необходимо снизить на основании их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ) |
Проценты, установленные 214-ФЗ не являются неустойкой, поэтому статья 333 ГК РФ неприменима |
|
Во взыскании убытков надлежит отказать, поскольку способ оплаты ДДУ с использованием кредитных средств был избран истцом добровольно, а обязанность по уплате процентов вытекала из заключенного между ним и банком ипотечного договора |
Квартира приобреталась для личного проживания, нужна была именно к данному сроку. ЖК аккредитован банком, выдавшим кредит. Дольщик оплачивал ДДУ кредитными средствами в расчёте на добросовестное исполнение застройщиком своих обязательств. Если бы было заранее известно, что строительная компания их не исполнит – ДДУ бы не заключался и расторжения бы не было |
|
Компенсация морального вреда чрезмерна |
Квартира – самое ценное для дольщика имущество, и он рассчитывал заселиться в неё с семьей в установленный договором срок. Проживание на съёмной квартире негативно сказалось на семейном микроклимате |
|
Во взыскании штрафов надлежит отказать, потому что застройщик не получал претензионное письмо |
Претензионное письмо направлялось и по адресу из договора, и по юридическому адресу. Согласно ГК РФ юридическое лицо несёт риск неполучения письменной корреспонденции по юридическому адресу |
Практика судов Москвы и области показывает, что несмотря на правильность и очевидность контраргументов, касающихся защиты дольщиком требований о взыскании процентов и убытков, в большинстве случаев они не работают: проценты снижают ниже однократной ставки, а в убытках и вовсе отказывают. Тем не менее, в исках из-за неправильной аргументации почти не отказывают. Чаще всего основания отказа кроются в неполном комплекте документов или неправильных процессуальных действиях.
Договор долевого участия может быть расторгнут:
- Через суд.
- В одностороннем порядке.
- По соглашению участников.
Рассмотрим каждый способ более подробно.
В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:
- Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
- Внесение существенных изменений в проектную документацию.
- Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.
В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.
Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.
До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.
А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.
Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).
Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).
Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:
- Качество монтажа дверей и окон.
- Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
- Наличие следов от плесени или грибка.
- Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.
Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.
Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.
На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.
Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.
Порядок одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика
Можно ли расторгнуть договор долевого строительства? расторжение дду по инициативе дольщика судебная практика по и метро Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры. . Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность. расторжение дду по соглашению сторон образец по и метро Ответ: При расторжении договора суд имеет право снизить проценты по 333 ГК РФ, поэтому так много в этом деле зависит от суда и от вашего представителя в суде. .
Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ): расторжение дду 214 фз по расторжение договора долевого участия и метро При наличии такого требования суд, скорее всего, в резолютивной части решения признает расторгнутым ДДУ с даты направления уведомления об отказе от договора. . При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика. по расторжение договора долевого участия и метро Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках. .
заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ) расторжение договора дду образец по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро Проценты и штраф в совокупности – это большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ, особенно с учетом того, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. . Ситуации, которые требуют обязательной подачи иска в суд для расторжения ДДУ, не требуют каких-то дополнительных предварительных шагов. расторжение договора дду образец по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств: .
При расторжении договора долевого участия денежные средства возвращаются участникам такого строительства. одностороннее расторжение договора долевого участия по расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика и метро Остальные основания перечислены в других пунктах ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 (можно посмотреть по клику на миниатюре). .
другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле. расторжение договора дду в одностороннем порядке по образец расторжения договора долевого участия и метро Потребуется заключение экспертизы об оценке, п. 35 Обзора практики… в связи с участием граждан в долевом строительстве … утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). .
Все эти формы вместе с исковым заявлением должны подаваться в суд по месту нахождения застройщика на основании порядка, который прописан в статье 28 Гражданского процессуального кодекса. порядок расторжения дду застройщиком по заявление о расторжении договора долевого участия и метро Правовое обоснование: п. 8 ст. 48 ФЗ-218 от 13.07.2015 О государственной регистрации недвижимости, п. 133 Порядка ведения ЕГРП, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, с 01.01.2017г — ЕГРН). .
Помимо иска в суд предоставляются следующие документы: уведомление о расторжении договора долевого участия по соглашение о расторжении договора долевого участия и метро по инициативе дольщика; .
Расторжение договора долевого участия в суде
Так, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях: расторжение дду по соглашению сторон образец по расторжение договора долевого участия в суде и метро Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается. .
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.
Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:
- Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
- Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.
Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.
Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.
У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.
Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.
Какие могут быть убытки в случае расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке?
- Проценты, которые дольщик заплатил банку за пользование ипотечным займом.
- Разницу между ценой, которую заплатил дольщик, и рыночной стоимостью объекта. Здесь потребуется заключение эксперта – не рекомендуем использовать эту возможность, так как суды неохотно идут на выполнение этих требований, а деньги на эксперта придется тратить дольщику.
- Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были. Придется доказать, что возможности приобрести квартиру у застройщика напрямую не было – это также достаточно сложно, а порой и невозможно.
Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?
Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.
В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.
В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.
Итак, каким образом мы расторгаем договор участия в долевом строительстве с ипотечным кредитом?
- Лучше всего в письменном виде заказной почтой извещаем отделение банка, в котором оформляли ипотеку, о своих намерениях расторгнуть договор.
- Туда же прикладываем заявление, где просим пересчитать проценты из-за желания погасить кредит досрочно.
- Пишем уведомление или готовим заявление в суд на адрес девелопера, где указываем два счета – тот, на который нужно вернуть деньги дольщика (первоначальный взнос) и тот, на который должны быть возвращены деньги, полученные застройщиком от банка.
Нужно внимательно проанализировать кредитный договор. В нем может быть прописана обязанность погасить кредит полностью, если решено расторгнуть договор долевого участия. Кстати, если такого пункта нет, то можно потом приобрести другое жилье, а возвращенные от девелопера деньги направить на его покупку – экономия времени и средств.
Обязательно регистрируем все договора в Росреестре – как договор ипотечного займа, так и договор долевого участия. Факт расторжения договора нужно фиксировать с помощью обращения в палату или с помощью сотрудников многофункциональных центров. Аналогично нужно поступать с записью об взятии и последующем расторжении договора ипотечного займа.
Понадобятся следующие документы:
| В случае с прекращением действия ДДУ нужно предоставить в Регпалату: | Чтобы избавиться от записи об ипотеке: |
|
|
Если вы планируете расторгнуть договор без веских оснований – то лучше несколько раз все взвесить и проанализировать всю судебную практику. Закон четко говорит о том, что дольщик не может без оснований отказаться от исполнения договора и просто так вернуть деньги. Поэтому лучше рассмотреть возможность по соглашению с застройщиком и передать свою квартиру другому дольщику – за ту же сумму, за какую купили ее и вы.
Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:
- по инициативе дольщика
- по соглашению сторон
- в судебном порядке
Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:
- предоставление застройщиком некачественного жилья
- наличие существенного срока просрочки
- существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
- осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
- изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом
При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:
- реквизиты сторон
- причину расторжения договора
- дату отправки уведомления
- иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику
Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:
- паспортные данные заявителя
- доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
- решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
- уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.
Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.
Немногие дольщики пользуются этим правом, хотя в некоторых случаях суммы компенсаций могут составлять несколько миллионов рублей. Схема расчета такова: ставка рефинансирования, составляющая в феврале 2018 года 7,5%, делится на 150. Полученный процент умножается на цену квартиры и выплачивается за каждый день с момента перечисления денег застройщику.
В зависимости от практики конкретного суда сумма компенсации может быть уменьшена, если застройщик укажет на несоразмерность понесенных дольщиком убытков сумме компенсации. Уменьшение суммы происходит только в части процентов за пользование деньгами, а не самой цены квартиры.
Если вы в своих требованиях не указываете проценты за пользование средствами и прочие дополнительные компенсации (или компании просто выгодно вернуть вашу квартиру в продажу), в течение 1-3 недель от застройщика поступает сообщение с предложением подписать соглашение о расторжении ДДУ. Указанный в нем срок возврата денег должен быть не больше десяти календарных дней с даты государственной регистрации.
Как вы знаете, все сделки с недвижимостью и правами на нее проходят регистрацию в Росреестре. Так в реестр прав вносится запись о том, что вы больше не являетесь владельцем квартиры. Обычно именно после этого шага застройщики возвращают свои оплаченные за квартиру средства. Однако в нашей практике есть ряд случаев, когда даже на этом этапе застройщики продолжают удерживать деньги. Тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить свои деньги и проценты на них.
Часто покупка квартиры в новостройке оформляется несколькими договорами. То есть сначала вы подписываете и оплачиваете некоторые авансовые документы, подтверждающие серьезность ваших намерений. По ним оплачивают до трех процентов от цены квартиры. Обычно это договоры об оказании агентских услуг отдела продаж или агентства недвижимости. В зависимости от формулировок договоров и акта такие суммы тоже можно взыскать.
Общие основания расторжения договора являются типичными для договоров российского права. Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно:
1. По соглашению сторон. При этом расторжение договора будет означать, что будет применена двусторонняя реституция, т.е. каждая из сторон получит обратно внесенное по договору. Дольщик получит назад деньги, а застройщик компенсацию за тот объем работ, что он успел выполнить.
2. По требованию одной из сторон соглашения. При этом такое требование может быть предъявлено застройщиком или дольщиком, а расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке может быть произведено с согласия второй стороны или же по судебному решению.
Особенности расторжения договора долевого строительства сводятся к тому, что информация об этом юридическом факте подлежит занесению в ЕГРП. Кроме того, отсутствуют типовые договор и соглашение о расторжении такого договора.
Отказаться от исполнения договора дольщик вправе по условиям, установленным законами «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О защите прав потребителей», если:
-
Застройщик нарушил свои обязательства по срокам, в частности не передал построенное здание в течение 2 месяцев после срока, установленного договором для сдачи объекта;
-
В объекте договора обнаружены недостатки, являющиеся отступлением от условий договора или нарушением технико-градостроительных требований, а застройщик не исполнил обязанности, вмененные ему потребительским законодательством, например, безвозмездно не устранил недостатки в разумный срок, отказался уменьшить цену договора соразмерно недостаткам объекта и т.д.
- Объект строительства имеет существенные недостатки. Ни один закон при этом не расшифровывает, что же будет существенным недостатком при долевом строительстве. По аналогии с потребительским законом, можно определить, что в при долевом строительстве существенным будет такой недостаток качества объекта, который невозможно устранить, либо устранение которого несоразмерно плате за постройку, либо который проявляется снова после устранения.
- Компания-застройщик не уведомила дольщика о прекращении договора поручительства.
Список оснований, по которым возможен отказ от исполнения договора, является открытым, поэтому при заключении соглашения стороны могут добавить к ним и иные основания.
Для застройщика перечень оснований для одностороннего отказа более узок и включает в себя только 2 пункта, связанных с просрочкой оплаты. Застройщик может расторгнуть договор, если:
— дольщик должен оплатить долю в строительстве единовременно, но просрочил платеж на 2 и более месяца;
— дольщик должен оплачивать долю в строительстве периодическими платежами, но более 2 раз нарушает срок внесения платежей.
Процедура расторжения договора, инициируемая застройщиком, практически такая же, как и для долевого участника. Компания-застройщик при наличии основания для расторжения соглашения обязана уведомить дольщиков о расторжении и возвратить им уплаченную по договору цену.
Елена, Санкт-Петербург 24.11.2020Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)
подскажите…есть договор долевого строительства оформленного на маму и оплачено 100%..застройщик банкрот…мама желает передать права своей дочери..хотим распечатать в интернете бланк дарения и пойти в мфц….нам нужен договор переуступки прав искать в интернете..или просто договор дарения?
Дмитрий, Москва 03.10.2020Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)
как рассчитать уменьшение покупательной цены квартиры,из-за разногласий проект и построенного переданного жилья.